{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2006-10-13","aktenzeichen":"V ZR 66/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 675 Abs. 1 Schließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden Verkäufers einen Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner Wohnungen allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigentümern anteilig ohne Rücksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen gehö- ren, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch das damit verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastun- gen, angemessen berücksichtigen (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 371, 378 und Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 66/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n13. Oktober 2006 \nW i l m s, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 675 Abs. 1 \n\nSchließt der Käufer einer Eigentumswohnung auf Empfehlung des ihn beratenden \nVerkäufers einen Mietpoolvertrag ab, durch den das Risiko des Leerstands einzelner \nWohnungen allen an dem Mietpool beteiligten Wohnungseigentümern anteilig ohne \nRücksicht darauf auferlegt wird, wem von ihnen die leerstehenden Wohnungen gehö-\nren, muss der Verkäufer bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers auch \ndas damit verbundene Risiko der Vermietung fremder Wohnungen, etwa in Form von \nAbschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastun-\ngen, angemessen berücksichtigen (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 371, 378 und \nUrt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). \n\nBGH, Urt. v. 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06 - OLG Oldenburg \n\n LG Osnabrück \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 13. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die \n\nRichter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Oldenburg vom 7. Februar 2006 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin und ihr inzwischen verstorbener Ehemann erwarben im De-\n\nzember 1991 von der Beklagten eine Eigentumswohnung für 128.694 DM. Für \n\nden Verkauf der Wohnung wurde in einem Prospekt der Beklagten geworben. \n\nIn § 6 Abs. 2 des von der Beklagten abgegebenen Vertragsangebots heißt es \n\nu.a.: \n\n\"Für die Wirtschaftlichkeit der Investition (Rentabilität, Liquidität, \nSteuereffekte) übernimmt der Verkäufer keine Verantwortung. Die \nWirtschaftlichkeit ist vom Käufer selbst zu ermitteln, Vertriebsbe-\nauftragte des Verkäufers sind nicht ermächtigt, hierzu verbindliche \nAussagen zu treffen.\" \n\n2 \n\nBei dem Verkauf wurde für die Beklagte die von ihr mit dem Vertrieb ei-\n\nner Vielzahl von Eigentumswohnungen beauftragte I. GmbH \n\n(nachfolgend \"I. \") tätig, die für die Vermittlung des Geschäfts eine Innen-\n\nprovision von mindestens 18,75 % des Kaufpreises erhielt. Die Zahlung dieser \n\nProvision wurde den Käufern nicht offenbart. \n\n3 \n\nDie Klägerin und ihr verstorbener Ehemann wurden von zwei für die I. \n\ntätig gewordenen Anlageberatern zu dem Abschluss des Kaufvertrags veran-\n\nlasst. Sie erteilten auch einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag \n\nund schlossen eine Mietpoolvereinbarung ab. Den Kaufpreis einschließlich Ne-\n\nbenkosten und Disagio finanzierten sie mit einem von der B. AG gewähr-\n\nten Darlehen nach dem sogenannten \"Dortmunder Modell\"; dafür nahmen sie \n\nein Vorausdarlehen von 155.000 DM zu einem Nominalzinssatz von 7 % p.a. \n\nund einer Zinsbindung von fünf Jahren auf, welches durch zwei Bausparverträ-\n\nge mit steigenden Ansparraten getilgt werden sollte. \n\n4 \n\nMit der Behauptung, die Beratung über die Wirtschaftlichkeit und Finan-\n\nzierung des Objekts sei falsch und unzureichend gewesen, hat die Klägerin aus \n\neigenem, abgetretenem und ererbtem Recht von der Beklagten die Rückzah-\n\nlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswoh-\n\nnung und die Feststellung verlangt, dass die Beklagte der Klägerin zum Ersatz \n\nweiterer Schäden verpflichtet ist. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. \n\nDie Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Berufungs-\n\ngericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabwei-\n\nsung weiter. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n5 \n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte der Klägerin aus \n\ndem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss zum Schadensersatz \n\nverpflichtet. Denn die Käufer seien von den von der Beklagten beauftragten \n\nVermittlern schuldhaft nicht darüber aufgeklärt worden, dass die I. für den \n\nvermittelten Verkauf eine Innenprovision von 18,75 % des Kaufpreises erhalte. \n\nOb die Beklagte der Klägerin auch wegen der Verletzung einer Beratungspflicht \n\naus einem neben dem Kaufvertrag zustande gekommenen Beratungsvertrag \n\nzum Schadensersatz verpflichtet sei, müsse offen bleiben. Zwar sei es zum Ab-\n\nschluss eines Beratungsvertrags zwischen den Käufern und der Beklagten ge-\n\nkommen; aber auf der Grundlage des Vortrags der Parteien könne nicht festge-\n\nstellt werden, dass die Beratung falsch gewesen sei. \n\nDas hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nII. \n\nEin Anspruch unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertrags-\n\nschluss besteht nicht. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht \n\neine Pflicht der von der Beklagten für den Verkauf der Wohnung eingeschalte-\n\nten Vermittler zur Aufklärung der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemanns \n\nüber die der I. zustehende Innenprovision bejaht. Das steht, wie das Beru-\n\nfungsgericht zutreffend erkennt, in Widerspruch zu der Rechtsprechung des \n\nBundesgerichtshofs. Danach besteht eine solche Aufklärungspflicht des Ver-\n\nmittlers einer Kapitalanlage und desjenigen, der beauftragt und bevollmächtigt \n\nist, den Investitionsentschluss eines Anlegers durch den Abschluss der erfor-\n\n6 \n\n7 \n\nderlichen Verträge zu vollziehen, zwar in den Fällen, in denen dem Kaufinteres-\n\nsenten bei dem Verkauf einer Immobilie im Rahmen eines Steuerspar- oder \n\nGeldanlagemodells das Objekt von dem Anbieter oder Vertreiber mittels eines \n\nProspekts vorgestellt wird (BGHZ 158, 110, 120 f.; BGH, Urt. v. 28. Juli 2005, \n\nIII ZR 290/04, WM 2005, 1998, 2000 f.). Eine solche Pflicht hat aber nicht der \n\nVerkäufer einer gebrauchten Immobilie, wenn das Objekt - wie hier - durch \n\nmündliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels vertrieben \n\nwird (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351 f.). \n\n8 \n\n1. Ausgangspunkt dieser Differenzierung, die das Berufungsgericht für \n\nnicht gerechtfertigt hält, ist der Grundsatz, dass der Käufer einer Immobilie kei-\n\nnen Anspruch auf den Erwerb zu ihrem Verkehrswert hat, sondern dass es den \n\nVertragsparteien bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers \n\nüberlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren; mithin besteht für den \n\nVerkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung des Werts \n\ndes Kaufobjekts, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt, son-\n\ndern er darf davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst \n\nüber Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit ver-\n\nschafft hat (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 \n\nm.w.N.). Das gilt erst recht, wenn - wie hier - keine konkreten Anhaltspunkte für \n\nein besonderes Interesse des Käufers an dem Anteil der in dem Ge-\n\nsamtaufwand des Modells enthaltenen Entgelte und Provisionen für begleitende \n\nDienstleistungen vorhanden sind. In diesem Fall muss der Verkäufer bzw. der \n\nfür ihn tätige Vermittler, der die Kaufentscheidung des Interessenten durch eine \n\npersönliche Beratung anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels und nicht \n\nnur auf der Grundlage eines Vertriebsprospekts herbeiführt, ungefragt keine \n\nAngaben darüber machen (Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, aaO). \n\nDas übersieht das Berufungsgericht; deshalb unterscheidet es nicht ausrei-\n\nchend zwischen der Aufklärungspflicht eines bloßen Vermittlers und der des \n\nImmobilienverkäufers. Im Übrigen stützt es seine Auffassung lediglich allgemein \n\nauf eine besondere Schutzwürdigkeit unerfahrener Käufer mit niedrigem oder \n\ndurchschnittlichem Einkommen, ohne festzustellen, dass die Klägerin und ihr \n\nverstorbener Ehemann zu dieser Käuferschicht gehörten. Damit fehlt seiner \n\nEntscheidung, selbst wenn man sie im Ansatz für richtig hielte, insoweit die \n\nnotwendige Tatsachengrundlage. \n\n9 \n\n2. Auch der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Gesichtspunkt, \n\ndass ein dem Erwerbsinteressenten vorgelegtes konkretes Berechnungsbei-\n\nspiel diesem den Eindruck vermittele, es sei vollständig und er habe einen lü-\n\nckenlosen Überblick über die für das Geschäft maßgeblichen Faktoren erhalten, \n\nso dass sich weitere Nachfragen erübrigten, führt nicht zu einer Aufklärungs-\n\npflicht über die in dem Gesamtaufwand enthaltene Innenprovision. Denn diese \n\nerlangt nur Bedeutung für den tatsächlichen Wert der Immobilie. Darüber sagt \n\ndas Berechnungsbeispiel jedoch nichts aus, sondern es soll dazu dienen - wie \n\ndas Berufungsgericht zutreffend annimmt -, dem Interessenten ein speziell auf \n\nseinen Fall und auf seine wirtschaftlichen Verhältnisse zugeschnittenes Ange-\n\nbot zu unterbreiten. \n\n10 \n\n3. Die in der Revisionserwiderung vertretene Auffassung, dass sich dem \n\nKäufer unter Berücksichtigung des hier von der Verkäuferin zu verantwortenden \n\nVertriebsmodells die Vorstellung aufdrängen müsse, dass in dem Verkaufspreis \n\nkeine Innenprovisionen berücksichtigt seien, überzeugt schon deshalb nicht, \n\nweil sie auf einem unzutreffenden Ausgangspunkt beruht. Hier mussten die \n\nKäufer nämlich - nach dem eigenen Vortrag der Klägerin in den Tatsachenin-\n\nstanzen - die ausgewiesene Vermittlungsprovision auf der Grundlage eines in-\n\ndividuell abgeschlossenen Vermittlungsvertrags und nicht etwa, wie die Revisi-\n\nonserwiderung meint, nach dem allgemein praktizierten Vertriebsmodell zahlen. \n\nIII. \n\n11 \n\nMit der gegebenen Begründung hat das Berufungsurteil daher keinen \n\nBestand. Es ist folglich aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Es besteht nach den \n\nbislang getroffenen Feststellungen allerdings die Möglichkeit, dass sich die Ent-\n\nscheidung aus anderen Gründen als richtig darstellt, nämlich unter dem Ge-\n\nsichtspunkt einer schuldhaften Verletzung eines selbständigen Beratungsver-\n\ntrages. Das Berufungsgericht hat die Frage einer Haftung unter diesem Ge-\n\nsichtspunkt offen gelassen. Soweit es sich dazu gleichwohl geäußert hat, sind \n\ndie Ausführungen ebenfalls nicht frei von Rechtsfehlern. Die Sache ist daher an \n\ndas Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die gebotene Prüfung - unter \n\nBeachtung der nachfolgenden rechtlichen Beurteilung - nachgeholt werden \n\nkann (§ 563 Abs. 1, 2 ZPO). \n\n12 \n\n1. Falsch ist allerdings die Annahme der Revision, das Berufungsgericht \n\nhabe den Abschluss eines Beratungsvertrags zwischen den Parteien verneint. \n\nRichtig ist vielmehr, dass es festgestellt hat, dass zwischen der Klägerin und \n\nihrem verstorbenen Ehemann auf der einen Seite und der Beklagten auf der \n\nanderen Seite neben dem Kaufvertrag über die Eigentumswohnung ein eigen-\n\nständiger Beratungsvertrag zustande gekommen ist. Das ist frei von Rechtsfeh-\n\nlern. \n\n13 \n\na) Der Verkäufer einer Eigentumswohnung ist zwar gewöhnlich nicht \n\nverpflichtet, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nut-\n\nzen für den Käufer aufzuklären oder zu beraten. Die Beratung wird aber Haupt-\n\npflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit \n\ndem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrags \n\nverhandelt, sondern diesem unabhängig hiervon einen Rat erteilt (Senat, BGHZ \n\n140, 111, 115; Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688 f.; \n\nUrt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2351). Dabei steht es \n\neinem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als \n\nErgebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kos-\n\nten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, welches zur Förderung der \n\nVermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115; 156, 371, \n\n374). \n\n14 \n\nb) So liegt es hier. Die Beklagte hat sich bei dem Vertrieb der Eigen-\n\ntumswohnung von vornherein nicht auf Auskünfte zu der Immobilie beschränkt. \n\nSie hat für den Verkauf der Wohnung einen Prospekt erstellt, in welchem das \n\naus dem Wohnungserwerb, der untertariflichen Bausparfinanzierung mit zwei \n\nhintereinander geschalteten Bausparverträgen und dem Beitritt zu einem Miet-\n\npool bestehende Gesamtpaket nach dem unwidersprochenen Vortrag der Klä-\n\ngerin als Steuersparmodell zur Altersvorsorge und Vermögensbildung ange-\n\npriesen wurde. Die Beklagte ist damit aus der Rolle des typischen Verkäufers \n\nherausgetreten und hat den Erwerbern eine Anlageempfehlung gegeben, wel-\n\nche diese auch aus nicht mehr in der Immobilie selbst liegenden Gründen zu \n\ndem Erwerb veranlassen sollte. Zudem ist es nicht bei der allgemeinen Empfeh-\n\nlung aus dem Prospekt geblieben. Vielmehr ist ein konkreter Finanzierungsvor-\n\nschlag auf der Grundlage des \"Dortmunder Modells\" mit der Klägerin und ihrem \n\nverstorbenen Ehemann besprochen worden. Damit hat die Beklagte über ihre \n\nRolle als Verkäuferin hinaus eine eigenständige, von dem beabsichtigten Kauf-\n\nvertrag losgelöste Beratung übernommen. \n\n15 \n\nc) Zur Eingehung dieser Verpflichtung hat sie zwar nicht selbst Kontakt \n\nmit den Klägern aufgenommen, diese Kontaktaufnahme vielmehr der I. und \n\nden von dieser eingeschalteten Anlageberatern überlassen. Diese haben die \n\nBeklagte bei Abschluss des Beratungsvertrags aber wirksam vertreten. \n\n16 \n\naa) Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe \n\neiner Beratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer dem Ver-\n\nmittler überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum \n\nAbschuss des Beratungsvertrags aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). In \n\neinem solchen Fall sind an die Kundgabe des Willens, die Beratung für den \n\nVerkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen \n\nAnforderungen zu stellen; dies gilt jedenfalls dann, wenn der Vermittler zwei-\n\nfelsfrei keinen Auftrag von dem Käufer erhalten hat (Senat, BGHZ 140, 111, \n\n116 f.). Von diesen Voraussetzungen ist hier auszugehen; denn die individuelle \n\nBeratung der Klägerin und ihres verstorbenen Ehemanns über die mit dem Mo-\n\ndell für den Käufer verbundenen Steuervorteile, zumal anhand eines konkreten \n\nBerechnungsbeispiels, war eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgrei-\n\nchen Abschluss der Verkaufsbemühungen, und weder die I. noch die Anla-\n\ngeberater waren zuvor von den Erwerbern mit der Beratung beauftragt. \n\n17 \n\nbb) Selbst bei Anlegung eines strengeren Maßstabs war die I. still-\n\nschweigend bevollmächtigt, namens der Beklagten einen Beratungsvertrag mit \n\nder Klägerin und ihrem verstorbenen Ehemann zu schließen. Dies folgt daraus, \n\ndass die Beklagte keine eigene Vermarktungstätigkeit entfaltet, sondern diese \n\nvollständig der I. überlassen hat. Deren Tätigkeit beschränkte sich jedoch \n\nnicht auf die Vermittlung des Kaufvertrags; vielmehr beriet sie die Interessenten \n\nauch über die steuerlichen Auswirkungen und über die Finanzierung des Er-\n\nwerbs. Damit wurden die in dem Prospekt der Beklagten enthaltenen allgemei-\n\nnen Anpreisungen konkretisiert. Daraus konnten die Kaufinteressenten nur den \n\nSchluss ziehen, dass die I. , die durch die zwei Anlageberater vertreten wur-\n\nde, im Namen der Beklagten handelte. \n\n18 \n\nd) Das Zustandekommen eines Beratungsvertrags scheitert nicht an der \n\nFreizeichnungsklausel in § 6 Abs. 4 des von der Beklagten abgegebenen Ver-\n\ntragsangebots. Darin weist sie zwar die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit dem \n\nVerantwortungsbereich des Käufers zu. Aber bei Abgabe des Angebots war der \n\nBeratungsvertrag bereits abgeschlossen und erfüllt worden. Die Freizeich-\n\nnungsklausel konnte ihn nicht mehr erfassen. \n\n19 \n\n2. Ob der Beklagten ein schuldhafter Beratungsfehler anzulasten ist, \n\nbleibt der Prüfung des Berufungsgerichts vorbehalten. Dabei ist folgendes zu \n\nberücksichtigen. \n\n20 \n\na) Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und voll-\n\nständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufent-\n\nschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können \n\n(Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). Bei einer \n\nImmobilie, die, wie hier, zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem \n\ndie Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwer-\n\nben und halten zu können. Die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands bil-\n\ndet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit über-\n\nzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu kön-\n\nnen (Senat, BGHZ 156, 371, 377). Ob die Ermittlung der monatlichen Belastung \n\nfür die Klägerin und ihren verstorbenen Ehemann fehlerhaft war, ist bisher nicht \n\nfestgestellt. Das muss das Berufungsgericht nachholen. \n\n21 \n\nb) Zu Recht weist die Revisionserwiderung darauf hin, dass das Beru-\n\nfungsgericht überzogene Anforderungen an die Darlegungslast der Klägerin \n\nstellt, indem es meint, es fehle an einem hinreichend substantiierten Vortrag zu \n\nDetails eines Beratungsverschuldens und an Vortrag dazu, dass sich die Zeu-\n\ngen an die hier maßgeblichen Einzelheiten erinnern könnten. Das steht nicht in \n\nEinklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach welcher ein \n\nSachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs dann schlüssig ist, wenn \n\nder Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeig-\n\nnet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des \n\nKlägers entstanden erscheinen zu lassen; die Angabe näherer Einzelheiten ist \n\nnicht erforderlich, soweit sie für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind \n\n(BGH, Urt. v. 12. Juli 1984, VII ZR 123/83, WM 1984, 1380 m.w.N.). \n\n22 \n\nc) Der Verkäufer verletzt seine Beratungspflichten, wenn er ein in tat-\n\nsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der \n\nImmobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst \n\n(Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207; vgl. auch \n\nSenat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 70). In diese Rich-\n\ntung zielt der Vortrag der Klägerin, dass sie nicht auf die Risiken hingewiesen \n\nworden sei, die sich aus ihrer Beteiligung an dem Mietpool ergäben. Der Beitritt \n\nzu einem Mietpool beeinflusst jedoch die Ertragserwartung in hohem Maße. \n\nSchließt der Erwerber auf Empfehlung des Verkäufers einen solchen Vertrag \n\nab, muss deshalb der Umstand, dass der Erwerber nicht mehr nur das Risiko, \n\ndass seine eigene Wohnung nicht vermietet wird, sondern auch das - anteilige - \n\nRisiko trägt, dass andere Wohnungen nicht vermietet werden, bei der Berech-\n\nnung des Eigenaufwands nicht nur angesprochen, sondern auch z.B. in der \n\nForm von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monat-\n\nlichen Belastungen angemessen berücksichtigt werden. Das hat der Senat für \n\ndas Risiko erhöhter Instandsetzungskosten bereits entschieden (BGHZ 156, \n\n371, 378; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, aaO). Für das Vermietungsrisi-\n\nko fremder Wohnungen gilt nichts anderes. \n\n23 \n\nd) Ob dieses Risiko in der in dem Besuchsbericht vom 28. Oktober 1991 \n\nenthaltenen Berechnung berücksichtigt wird, erscheint zweifelhaft. Die Erwerber \n\nhaben allerdings einen Risikohinweis unterschrieben, in welchem die Beklagte \n\nauf das Risiko einer dauerhaften Vermietung hinweist und hervorhebt, dass bei \n\ndem Ausfall des Mieters die Kosten von dem Erwerber selbst zu tragen sind. \n\nDieser Hinweis könnte aber bei einem verständigen Erwerber den Eindruck er-\n\nwecken, als gehe es nur um das Risiko des Leerstands der eigenen Wohnung. \n\nDamit wären die Vor- und Nachteile des Mietpools nicht ausreichend umschrie-\n\nben. \n\n24 \n\ne) An der Verpflichtung zur Aufklärung über die mit dem Beitritt zu einem \n\nMietpool verbundenen Risiken ändert sich im Übrigen nichts, wenn der Erwer-\n\nber aufgrund der gewählten Finanzierungsart zu dem Beitritt verpflichtet war \n\nund sich aus dem Mietpoolvertrag nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank \n\nlösen durfte. Ohne eine entsprechende Aufklärung vermag der Erwerber das \n\nRisiko nicht zu erkennen und sich nicht von vornherein gegen einen Erwerb zu \n\nentscheiden. Im Fall der Beendigung seiner Teilnahme an dem Mietpool muss \n\ner auch damit rechnen, dass die finanzierende Bank die aus ihrer Sicht hier-\n\ndurch entstehenden Nachteile bei der notwendigen Verlängerung der Zwischen-\n\nfinanzierung zur Geltung bringt. \n\n25 \n\nf) Die Einhaltung von Aufklärungspflichten gehört zu den an einen Bera-\n\nter zu stellenden Anforderungen (§ 276 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Ihre Versäu-\n\nmung wäre deshalb fahrlässig und von der Beklagten zu vertreten, die sich \n\nnach § 278 BGB das Fehlverhalten der I. und deren Beauftragter zurechnen \n\nlassen müsste. \n\nKrüger Klein Lemke \n\n Schmidt-Räntsch Roth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Osnabrück, Entscheidung vom 06.09.2005 - 7 O 3946/04 - \n\nOLG Oldenburg, Entscheidung vom 07.02.2006 - 12 U 82/05 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-10-13/v-zr-66-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 164","ref_norm":"164","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-10-13/v-zr-66-06","retrieved":"2026-07-10 21:02:51.001979+00:00"},"card":{"id":"bgh/2006-10-13/v-zr-66-06","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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