{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2006-10-06","aktenzeichen":"V ZR 20/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 157 D; ErbbauVO § 9a Abs. 1 Ist in einem vor dem Inkrafttreten des § 9a ErbbauVO (23. Januar 1974) geschlos- senen Erbbaurechtsvertrag die Höhe des Erbbauzinses in der Weise an den Grundstückswert gekoppelt, dass in bestimmten Zeitabständen die Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, wenn sich der Grundstückswert um einen be- stimmten Prozentsatz geändert hat, kann die ergänzende Vertragsauslegung erge- ben, dass eine Erhöhung des Erbbauzinses auch dann möglich ist, wenn seit der letzten Erhöhung der Grundstückswert nicht oder nicht in dem vereinbarten Maß gestiegen ist, die vorhergehende Erhöhung jedoch wegen der Kappungsgrenze in § 9a Abs. 1 ErbbauVO nicht die nach der Vereinbarung mögliche Höhe erreicht hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 20/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja \n\nVerkündet am: \n6. Oktober 2006 \nLangendörfer-Kunz \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 157 D; ErbbauVO § 9a Abs. 1 \n\nIst in einem vor dem Inkrafttreten des § 9a ErbbauVO (23. Januar 1974) geschlos-\nsenen Erbbaurechtsvertrag die Höhe des Erbbauzinses in der Weise an den \nGrundstückswert gekoppelt, dass in bestimmten Zeitabständen die Änderung des \nErbbauzinses verlangt werden kann, wenn sich der Grundstückswert um einen be-\nstimmten Prozentsatz geändert hat, kann die ergänzende Vertragsauslegung erge-\nben, dass eine Erhöhung des Erbbauzinses auch dann möglich ist, wenn seit der \nletzten Erhöhung der Grundstückswert nicht oder nicht in dem vereinbarten Maß \ngestiegen ist, die vorhergehende Erhöhung jedoch wegen der Kappungsgrenze in \n§ 9a Abs. 1 ErbbauVO nicht die nach der Vereinbarung mögliche Höhe erreicht hat. \n\nBGH, Urt. v. 6. Oktober 2006 - V ZR 20/06 - LG Stade \n\n AG Langen \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 6. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Rich-\n\nter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den \n\nRichter Dr. Czub \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landge-\n\nrichts Stade vom 8. Dezember 2005 wird auf Kosten der Beklag-\n\nten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nMit notariell beurkundetem Vertrag vom 22. Juni 1967 bestellte die Klä-\n\ngerin den Beklagten ein bis Ende des Jahres 2066 befristetes Erbbaurecht. Das \n\nbelastete Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut. In § 5 des Vertrags heißt \n\nes u.a.: \n\n\"Der Erbbauzins beträgt jährlich 6 % des jeweiligen Grundstücks-\nwertes, der für heute mit 12,00 DM je qm angesetzt wird. Das sind \njetzt jährlich 484,56 DM. Die Zahlung erfolgt monatlich im Voraus \nab 1.8.1967 mit je 40,38 DM. \n\nSoweit sich der Grundstückswert ändert, kann jede Seite Ände-\nrung des Erbbauzinses fordern und zwar ab dem nächstigen Mo-\nnatsersten von dem Tage an, an dem diese Änderung begehrt \nwird. \n\n... \n\nÄnderungen unter 5 % können nicht verlangt werden, im Übrigen \nsind sie auch nur in Zeitabständen von 5 Jahren ab 1.8.1972 je-\nweils möglich.\" \n\n2 \n\nDie Beklagten akzeptierten letztmalig eine von der Klägerin - unter \n\nZugrundelegung eines Anstiegs der wirtschaftlichen Verhältnisse von 281,91 % \n\nseit dem Vertragsschluss - verlangte Erhöhung des Erbbauzinses auf monatlich \n\n61,96 € ab dem 1. April 1998. Damals betrug der Wert des Grundstücks der \n\nKlägerin im unerschlossenen Zustand 80 DM pro qm; er hat sich seitdem nicht \n\nverändert. \n\n3 \n\nNunmehr verlangt die Klägerin die Erhöhung des Erbbauzinses auf \n\n88,79 € monatlich seit dem 1. Mai 2004. In diesem Zeitpunkt war der für die \n\nBerechnung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse maßgebende Index \n\ngegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses um 330,20 % gestiegen. Ihre \n\nauf die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 295,13 € für die Monate Mai \n\n2004 bis März 2005 gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewe-\n\nsen. \n\n4 \n\nMit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zu-\n\nrückweisung die Klägerin beantragt, wollen die Beklagten die Abweisung der \n\nKlage erreichen. \n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hält die Erbbauzinserhöhungsklausel für nach § 3 \n\nWährG genehmigungspflichtig, weil die Erhöhung an die Steigerung des Grund-\n\nstückswerts gekoppelt sei. Da eine Genehmigung fehle, sei im Wege der er-\n\ngänzenden Vertragsauslegung eine genehmigungsfreie Klausel zu bestimmen, \n\nwelche die beiderseitigen Bedürfnisse und Interessen der Parteien wahre. Die-\n\nses Ziel könne durch die Vereinbarung eines genehmigungsfreien \n\nLeistungsvorbehalts erreicht werden. Eine solche Klausel gelte als von Anfang \n\nan vereinbart. \n\n6 \n\nWeiter meint das Berufungsgericht, dass die Klägerin einen Anspruch auf \n\ndie verlangte Erhöhung des Erbbauzinses habe, obwohl der Grundstückswert \n\nseit dem letzten Erhöhungsverlangen gleich geblieben sei. Denn die zum \n\n1. April 1998 eingetretene Erhöhung habe nicht entsprechend der Steigerung \n\ndes Grundstückswerts vorgenommen werden können, sondern sei nach § 9a \n\nErbbauVO auf die seit dem Abschluss des Erbbaurechtsbestellungsvertrags \n\neingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse be-\n\nschränkt gewesen. Die Anwendung dieser erst nach Vertragsschluss in Kraft \n\ngetretenen Vorschrift dürfe nicht dazu führen, dass eine nach der Anpassungs-\n\nklausel mögliche Erhöhung des Erbbauzinses ausgeschlossen sei, weil die \n\nEntwicklung der Grundstückspreise und die der allgemeinen wirtschaftlichen \n\nVerhältnisse unterschiedlich verlaufen seien. Wenn zunächst die Grundstücks-\n\npreise wesentlich stärker gestiegen seien als der Index für die allgemeinen wirt-\n\nschaftlichen Verhältnisse, dann aber stagnierten oder nur unwesentlich stiegen, \n\nwährend der Index für die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse weiter an-\n\nsteige, könne der Grundstückseigentümer nicht an dem nach § 9a ErbbauVO \n\ngekappten Erbbauzins mit der Begründung festgehalten werden, dass sich zwi-\n\nschenzeitlich zwar die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, nicht aber die \n\nGrundstückswerte verändert hätten. Insoweit enthalte die Erhöhungsklausel \n\neine Regelungslücke, welche im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu \n\nschließen sei. Das führe unter Zugrundelegung des hypothetischen Parteiwil-\n\nlens dazu, dass Erhöhungen der Grundstückspreise, die zunächst wegen der \n\nSchranke des § 9a ErbbauVO nicht vollständig auf die Erhöhung des Erbbau-\n\nzinses durchschlagen könnten, auch später zu berücksichtigen seien, wenn seit \n\nder letzten Erbbauzinserhöhung die Grundstückspreise nicht mehr gestiegen \n\n7 \n\n8 \n\nseien, die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse sich jedoch den Grund-\n\nstückspreisen angenähert hätten. Da seit der Erhöhung des Erbbauzinses ab \n\ndem 1. April 1998 der Index für die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse \n\ngestiegen sei, damals der gestiegene Grundstückswert nicht vollständig habe \n\nberücksichtigt werden dürfen und der für eine neue Erhöhung vereinbarte Zeit-\n\nraum von fünf Jahren abgelaufen sei, dürfe jetzt der ursprünglich vereinbarte \n\nErbbauzins um 330,20 % - entsprechend der Steigerung des Indexes für die \n\nallgemeinen Lebenshaltungskosten - auf 88,82 € monatlich erhöht werden. \n\nDas hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. \n\nII. \n\n1. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die vereinbarte Erbbau-\n\nzinserhöhungsklausel bedürfe der Genehmigung nach § 3 WährG. Denn die \n\nVorschrift wurde durch Art. 9 § 1 des Euro-Einführungsgesetzes vom 9. Juni \n\n1998 (BGBl. I S. 1242) aufgehoben; seit dem 1. Januar 1999 gelten für die Ge-\n\nnehmigung von Preisklauseln die Vorschriften in § 2 des Preisangaben- und \n\nPreisklauselgesetzes. Zudem sind seit dem 1. Januar 1999 Zinserhöhungsklau-\n\nseln jeder Art in Erbbaurechtsbestellungsverträgen mit einer Laufzeit von min-\n\ndestens 30 Jahren nach § 1 Nr. 4 der Preisklauselverordnung vom \n\n23. September 1998 (BGBl. I S. 3043) genehmigungsfrei; das gilt auch, wenn \n\n- wie hier - die Klausel in einem früher geschlossenen Vertrag vereinbart wurde \n\n(Schmidt-Räntsch, NJW 1998, 3166, 3169). War bis zum Inkrafttreten der \n\nPreisklauselverordnung am 1. Januar 1999 eine bis dahin erforderliche Ge-\n\nnehmigung nach § 3 WährG nicht versagt worden, wurde eine bis dahin schwe-\n\nbend unwirksame Klausel ab diesem Zeitpunkt endgültig wirksam. Somit liegt \n\nhier eine wirksame Erhöhungsklausel vor, ohne dass geklärt werden muss, ob \n\ndie Klausel überhaupt genehmigungsbedürftig war. \n\n9 \n\n2. Zu Recht meint das Berufungsgericht, die von den Parteien getroffene \n\nVereinbarung über die Erhöhung des Erbbauzinses müsse im Hinblick auf die \n\nnach Vertragsschluss in Kraft getretene Regelung zur Begrenzung der Erbbau-\n\nzinserhöhung in § 9a ErbbauVO ergänzend ausgelegt werden. Die Auslegung \n\nselbst ist ebenfalls nicht zu beanstanden. \n\n10 \n\na) Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung ist, dass die \n\nVereinbarung der Parteien eine Regelungslücke - eine planwidrige Unvollstän-\n\ndigkeit - aufweist (siehe nur BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01, \n\nWM 2002, 1229, 1230 m.w.N.). Sie liegt u.a. dann vor, wenn sich die bei Ver-\n\ntragsschluss bestehenden rechtlichen Verhältnisse nachträglich geändert haben \n\n(vgl. BGH, Urt. v. 24. November 1998, X ZR 21/97, NJW-RR 1999, 923, 924). \n\nDas ist hier mit dem Inkrafttreten von § 9a ErbbauVO am 23. Januar 1974 ge-\n\nschehen. \n\n11 \n\nb) Bei der ergänzenden Vertragsauslegung ist darauf abzustellen, was \n\ndie Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu \n\nund Glauben vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall \n\nbedacht hätten (siehe nur BGH, Urt. v. 25. November 2004, I ZR 49/02, \n\nNJW-RR 2005, 687, 690 m.w.N.). Von diesem Grundsatz geht das Berufungs-\n\ngericht aus. Seine darauf beruhende Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu \n\nbeanstanden; denn diese verstößt nicht gegen anerkannte Auslegungs- und \n\nErgänzungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze und lässt auch nicht \n\nwesentliche Umstände unbeachtet (vgl. BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR \n\n297/01, WM 2002, 1229, 1230 m.w.N.). Entgegen der Rüge der Revision fehlt \n\nes nicht an den für das Auslegungsergebnis notwendigen Tatsachenfeststellun-\n\ngen. Das Berufungsgericht hat den Wert des Grundstücks der Klägerin am \n\n1. April 1998 (letzte Erhöhung des Erbbauzinses) und am 1. Mai 2004 (Beginn \n\nder jetzt verlangten Erhöhung), die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen \n\nVerhältnisse zu diesen beiden Zeitpunkten seit dem Vertragsschluss und weiter \n\nfestgestellt, dass die letzte Erbbauzinserhöhung die Kappungsgrenze nach § 9a \n\nAbs. 1 ErbbauVO und deshalb nicht die vertraglich vorgesehene Höhe erreicht \n\nhat. \n\n12 \n\nc) Die nach allem rechtsfehlerfreie ergänzende Vertragsauslegung ergibt, \n\ndass eine Erhöhung des Erbbauzinses auch dann möglich ist, wenn seit der \n\nletzten Erhöhung zwar der Wert des Erbbaugrundstücks nicht oder weniger als \n\n5 % gestiegen ist, aber die letzte Erhöhung nach § 9a Abs. 1 ErbbauVO auf die \n\nseit dem Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftli-\n\nchen Verhältnisse begrenzt und deshalb die nach der vertraglichen Vereinba-\n\nrung an sich mögliche Erhöhung des Erbbauzinses auf 6 % des Grundstücks-\n\nwerts nicht zulässig war, sofern der tatsächliche Grundstückswert bei Beginn \n\nder jetzt verlangten Erhöhung den anhand des letztmalig erhöhten Erbbauzin-\n\nses zu errechnenden fiktiven Grundstückswert um wenigstens 5 % übersteigt. \n\nDas bestätigen die folgenden Überlegungen. \n\n13 \n\naa) Der Erbbauzins soll hier jährlich 6 % des jeweiligen Grundstücks-\n\nwerts betragen. Bereits aus der Verwendung des Worts \"jeweiligen\" ergibt sich, \n\ndass die Parteien während der gesamten Vertragslaufzeit die Höhe des Erb-\n\nbauzinses an den Verkehrswert des Erbbaugrundstücks koppeln wollten. Zur \n\nKlarstellung dieses Willens wurde weiter vereinbart, dass jede Seite die Ände-\n\nrung des Erbbauzinses verlangen kann, soweit sich der Grundstückswert um \n\nwenigstens 5 % verändert. Steigt oder fällt der Grundstückswert um wenigstens \n\ndiesen Prozentsatz, soll auch der Erbbauzins steigen oder fallen. Dieses Ziel \n\nwird ohne die Regelung in § 9a Abs. 1 ErbbauVO ohne weiteres erreicht, so-\n\nlange sich der Grundstückswert innerhalb des vereinbarten Zeitraums von fünf \n\nJahren seit der letzten Erhöhung um wenigstens 5 % verändert. In dem hier \n\ngegebenen Fall des Anstiegs des Grundstückswerts kommt die Klägerin alle \n\nfünf Jahre in den Genuss einer der Wertsteigerung entsprechenden Erhöhung \n\ndes Erbbauzinses. \n\n14 \n\nbb) Dieser Vorteil wird ihr durch die Regelung in § 9a Abs. 1 ErbbauVO \n\ngenommen, wenn - wie hier - der Anstieg der allgemeinen wirtschaftlichen Ver-\n\nhältnisse hinter dem des Grundstückswerts zurückbleibt. Das muss sie hinneh-\n\nmen. Sie kann jedoch nach dem Sinn und Zweck der vertraglichen Vereinba-\n\nrung über die Höhe des Erbbauzinses bei einem ausbleibenden Anstieg des \n\nGrundstückswerts nicht an dem Betrag festgehalten werden, den die Beklagten \n\nseit der letzten Erhöhung schulden. Vielmehr ist zu berechnen, welchem \n\nGrundstückswert der derzeitige Erbbauzins entspricht; sodann ist zu prüfen, ob \n\nder Grundstückswert bei Beginn der jetzt geltend gemachten Erhöhung den \n\nfiktiven Wert im Zeitpunkt der letzten Erbbauzinserhöhung um wenigstens 5 % \n\nübersteigt. Ist das der Fall, kann die Klägerin die vertraglich vereinbarte Erhö-\n\nhung des Erbbauzinses verlangen. \n\n15 \n\ncc) So liegt es hier. Der Erbbauzins beträgt derzeit jährlich 743,52 € \n\n(61,96 € pro Monat). Das entspricht bei einer Zinshöhe von 6 % einem Grund-\n\nstückswert von 12.392 €. Tatsächlich hatte das Grundstück der Klägerin bei \n\nBeginn der jetzt verlangten Erhöhung einen Verkehrswert von 27.527,95 €. Die-\n\nser übersteigt den fiktiven Verkehrswert somit um weit mehr als 5 %. \n\n16 \n\n3. Ebenfalls zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass nach § 9a \n\nAbs. 1 ErbbauVO auch jetzt die Erhöhung des Erbauzinses nicht über die seit \n\ndem Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen \n\nVerhältnisse hinausgehen darf; ebenso ist seine - auf den unbestrittenen Vor-\n\ntrag der Klägerin gestützte - Berechnung dieser Änderung anhand der Entwick-\n\nlung der Lebenshaltungskosten und der Einkommensverhältnisse nicht zu be-\n\nanstanden. Beides steht in Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. \n\nnur BGHZ 77, 188, 190; Urt. v. 25. Oktober 2002, V ZR 396/01, WM 2003, 648, \n\n651). \n\n17 \n\n4. Da der vertraglich vereinbarte Zeitabstand von fünf Jahren seit der \n\nletzten Erhöhung verstrichen ist, schulden die Beklagten somit seit dem 1. Mai \n\n2004 einen Erbbauzins von 88,82 € pro Monat statt der bisher gezahlten \n\n61,96 €; sie müssen für den mit der Klage geltend gemachten Zeitraum bis zum \n\n31. März 2005 einen Betrag von 295,46 € zahlen. Die Vorinstanzen haben der \n\nKlägerin - antragsgemäß - 295,13 € zugesprochen. Deshalb ist die Revision der \n\nBeklagten erfolglos. \n\n18 \n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. \n\nIII. \n\nKrüger Lemke Schmidt-Räntsch \n\n Stresemann Czub \n\nVorinstanzen: \nAG Langen, Entscheidung vom 24.03.2005 - 2 C 1039/04 (IV) - \nLG Stade, Entscheidung vom 08.12.2005 - 4 S 28/05 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-10-06/v-zr-20-06","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-10-06/v-zr-20-06","retrieved":"2026-10-15 10:15:44.076136+00:00"},"card":{"id":"bgh/2006-10-06/v-zr-20-06","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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