{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2006-07-21","aktenzeichen":"V ZR 252/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 497, 503 a.F. Verkauft die öffentliche Hand ein Grundstück zum Zwecke der Ansiedlung von Fami- lien zu günstigen Konditionen und vereinbart sie ein Wiederkaufsrecht, um die zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks sicherzustellen und Bodenspekulati- onen zu verhindern, kann das Wiederkaufsrecht mehr als 30 Jahre nach seiner Be- gründung nicht mehr ausgeübt werden.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n21. Juli 2006 \nW i l m s, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nV ZR 252/05 \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 497, 503 a.F. \n\nVerkauft die öffentliche Hand ein Grundstück zum Zwecke der Ansiedlung von Fami-\nlien zu günstigen Konditionen und vereinbart sie ein Wiederkaufsrecht, um die \nzweckentsprechende Nutzung des Grundstücks sicherzustellen und Bodenspekulati-\nonen zu verhindern, kann das Wiederkaufsrecht mehr als 30 Jahre nach seiner Be-\ngründung nicht mehr ausgeübt werden. \n\nBGH, Urt. v. 21. Juli 2006 - V ZR 252/05 - OLG Hamm \n\n LG Detmold \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 21. Juli 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter \n\nDr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den \n\nRichter Dr. Czub \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Ober-\n\nlandesgerichts Hamm vom 19. September 2005 wird auf \n\nKosten des Beklagten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand:\n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten über die Wirksamkeit eines 1930 begründeten und \n\ndurch eine Rückauflassungsvormerkung gesicherten Wiederkaufsrechts zu-\n\ngunsten des Landes L. , dessen Rechtsnachfolger der Beklagte ist. \n\nMit Vertrag vom 11. Dezember 1930 verkaufte das Land L. ein in der \n\nGemarkung K. belegenes Grundstück zum Preis von 0,20 Goldmark je \n\nqm, insgesamt 601 Goldmark, an den Ziegler W. R. . Dieser verpflich-\n\ntete sich, auf dem Grundstück ein Wohnhaus mit mindestens sechs Zimmern zu \n\nerrichten. Für das Land L. wurde ein durch Eintragung einer Vormerkung zu \n\nsicherndes Wiederkaufsrecht auf die Dauer von 90 Jahren vereinbart, und zwar \n\nhinsichtlich von Grund und Boden zum Erwerbspreis und hinsichtlich der Ge-\n\nbäude nach - näher bestimmter - Taxe. Das Wiederkaufsrecht kann unter ande-\n\nrem ausgeübt werden, wenn der Käufer oder sein Rechtsnachfolger das Wohn-\n\nhaus seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt oder bewirtschaftet, das \n\nGrundstück ganz oder teilweise veräußert oder wenn über das Vermögen des \n\nEigentümers das Konkursverfahren eröffnet wird. \n\n3 \n\nDer Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Grundstücks-\n\neigentümers und Rechtsnachfolgers des Käufers. Im Hinblick auf den beabsich-\n\ntigten Verkauf einer Teilfläche des Grundstücks verlangt er von dem Beklagten \n\ndie Abgabe einer Löschungsbewilligung für das Wiederkaufsrecht. Der Beklagte \n\nist zu einem Verzicht auf das Wiederkaufsrecht an der Teilfläche nur gegen \n\nZahlung von rund 38.500 € bereit. \n\n4 \n\nDas Landgericht hat festgestellt, dass dem Beklagten bezüglich des \n\nGrundstücks kein Wiederkaufsrecht und kein Recht auf Rückauflassung zu-\n\nsteht. Ferner hat es den Beklagten verurteilt, auf die im Grundbuch eingetrage-\n\nne Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Wiederkauf zu verzichten und \n\ndie Löschung dieses Rechts zu bewilligen. Die dagegen gerichtete Berufung \n\ndes Beklagten ist erfolglos geblieben. \n\n5 \n\nMit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zu-\n\nrückweisung der Kläger beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Klageabwei-\n\nsungsantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hält das Wiederkaufsrecht wegen Verstoßes ge-\n\ngen die guten Sitten gemäß § 138 Abs. 1 BGB für unwirksam. Die preisgünstige \n\nAbgabe von Bauland mit dem Ziel, auch weniger begüterten Kreisen das Bauen \n\nzu ermöglichen, rechtfertige zwar gewisse Bindungen des Erwerbers, nicht aber \n\ndie mit dem hier vereinbarten Wiederkaufsrecht verbundenen langjährigen Be-\n\nschränkungen. Dem Erwerber und seinen Rechtsnachfolgern sei es im Hinblick \n\nauf den geringen Wiederkaufpreis - dieser betrage heute für Grund und Boden \n\nbei einem Verkehrswert von mehr als 200.000 € lediglich 10.577,60 € - insbe-\n\nsondere nur sehr eingeschränkt möglich, das Grundstück zu beleihen; ferner \n\nsei ihnen für fast ein Jahrhundert die Möglichkeit genommen, mit dem Ver-\n\nkaufserlös ein gleichwertiges Objekt an einem anderen Ort zu erwerben. Jeden-\n\nfalls verstoße die Bindungsdauer von 90 Jahren aus heutiger Sicht gegen das \n\nAnstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden; sie sei deshalb hilfsweise im \n\nWege ergänzender Auslegung auf das noch zulässige Maß zu reduzieren. Ei-\n\nner genauen zeitlichen Festlegung bedürfe es insoweit nicht. Der Rechtspre-\n\nchung zu den so genannten Einheimischen-Modellen lasse sich entnehmen, \n\ndass vergleichbare Bindungen für einen 25 Jahre übersteigenden Zeitraum als \n\nunvertretbar anzusehen seien. Folglich sei die angemessene Ausübungsfrist für \n\ndas Wiederverkaufsrecht seit langem abgelaufen. \n\n7 \n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. \n\nII. \n\n8 \n\n1. Dahinstehen kann, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen \n\nist, die vereinbarte Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht sei nach den bei \n\nAbschluss des Kaufvertrags im Jahr 1930 herrschenden Wertvorstellungen sit-\n\ntenwidrig und schon aus diesem Grund auf das zulässige Maß zu reduzieren \n\n(vgl. zur Möglichkeit der Teilnichtigkeit: BGHZ 146, 37, 47). \n\n9 \n\n2. Der Kläger kann die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Vor-\n\nmerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs aus einem Wiederkauf ge-\n\nmäß § 894 BGB jedenfalls deshalb verlangen, weil die Ausübung des Wieder-\n\nkaufsrechts mehr als 70 Jahre nach dessen Begründung unverhältnismäßig ist, \n\nwas zur Folge hat, dass der durch die Vormerkung gesicherte Rückauflas-\n\nsungsanspruch des Beklagten nicht mehr entstehen kann. \n\n10 \n\na) Der Beklagte ist Teil der mittelbaren Staatsverwaltung in Form der \n\nKörperschaft des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 1, § 2 des Gesetzes über den \n\nLandesverband L. vom 5. November 1948, GVBl NRW 1949, 269; vgl. auch \n\nMaurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 14. Aufl., § 21 Rdn. 8 ff.) und damit \n\ngrundsätzlich weitergehenden Bindungen unterworfen als eine Privatperson. Er \n\nhat nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB), sondern ins-\n\nbesondere auch die Einhaltung des Übermaßverbots zu beachten (vgl. Senat, \n\nBGHZ 153, 93, 106). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch \n\nohne ausdrückliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentli-\n\nchen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben, wie hier, die \n\nGestaltungsformen des Privatrechts wählt (Senat, aaO, S. 97 f). Der Beklagte \n\nist daher verpflichtet, vor der Ausübung eines ihm aus der Erfüllung öffentlicher \n\nAufgaben zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu prü-\n\nfen, ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll (Senat, aaO, S. \n\n106; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301). \n\n11 \n\nb) Dieses Ermessen ist hier dahin reduziert, dass dem Übermaßverbot \n\nnur durch einen Verzicht auf die Ausübung des vereinbarten Wiederkaufsrechts \n\nRechnung getragen werden kann. \n\n12 \n\naa) Aus dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folgt, dass der Staat ei-\n\nnem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention \n\nkeine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Beschränkungen müs-\n\nsen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zuläs-\n\nsigerweise verfolgten Zweck für einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. \n\nDient das in einem Grundstückskaufvertrag mit der öffentlichen Hand vereinbar-\n\nte Wiederkaufsrecht der vertraglichen Absicherung von mit dem Verkauf ver-\n\nbundenen Zielen im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpoli-\n\ntik, müssen die Bindungen, denen der Käufer und seine Rechtsnachfolger hier-\n\ndurch unterworfen werden, in einem angemessenen Verhältnis zu ihrem Zweck \n\nstehen (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 103 f.; Urt. v. 30. September 2005, V ZR \n\n37/05, WM 2006, 300, 302; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 102 ff.). \n\nbb) Die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts durch den Beklagten \n\nsteht mit diesen Anforderungen nicht in Einklang. \n\nNach den - maßgeblich auf dem von dem L. Landespräsidium \n\n1926 herausgegebenen „Merkblatt für die Förderung des Wohnungsbaus“ be-\n\nruhenden und von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts diente der verbilligte Verkauf von Bauland durch das Land L. \n\nan W. R. im Jahr 1930 der Förderung des Wohnungsbaus. Zweck \n\ndes zugunsten des Landes vereinbarten Wiederkaufsrechts war es, einer spe-\n\nkulativen Ausnutzung der günstigen Verkaufskonditionen entgegenzuwirken. \n\nDie Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, die sich aus dem Wiederkaufs-\n\nrecht ergaben - ein Verkauf des Grundstücks oder eine drei Jahre übersteigen-\n\n13 \n\n14 \n\nde Fremdnutzung des darauf befindlichen Hauses lösten das Recht des Landes \n\naus, das Grundstück zu dem vereinbarten Wiederverkaufspreis zurückzuerwer-\n\nben -, sollten mithin gewährleisten, dass der Käufer das von ihm errichtete \n\nHaus tatsächlich für sich und seine Familie nutzte, dass also die ihm aus staat-\n\nlichen Mitteln gewährte Vergünstigung ihren Zweck erfüllte, den Bau eigenge-\n\nnutzter Einfamilienhäuser bei Vermeidung von Bodenspekulationen zu fördern. \n\n15 \n\nDas Wiederkaufsrecht war grundsätzlich geeignet, diese Zweckbindung \n\nder Subvention sicherzustellen. Eine 90 Jahre dauernde Bindung des Käufers \n\nwar allerdings nicht erforderlich. Spätestens nachdem seine Familie das Grund-\n\nstück für die Dauer einer Generation, also für etwa 30 Jahre, selbst genutzt hat-\n\nte, war das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu ei-\n\nnem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht (vgl. \n\nauch Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302). Ins-\n\nbesondere stellte sich ein Verkauf des Grundstücks nach einer solchen Zeit-\n\nspanne nicht als eine dem Subventionszweck zuwiderlaufende Bodenspekulati-\n\non auf Kosten der Allgemeinheit dar. \n\n16 \n\nDie 30 Jahre übersteigende Bindungsdauer dient in der heutigen Zeit, in \n\nder kaum ein Eigenheim 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich \n\nnur noch dem Zweck, die gewährte Subvention und die zwischenzeitliche Stei-\n\ngerung des Bodenwerts bei den Rechtsnachfolgern des Begünstigten ganz o-\n\nder teilweise wieder abzuschöpfen. Das mag aus Sicht des Beklagten nicht un-\n\nbillig erscheinen, weil er auf diese Weise Mittel für neue Fördermaßnahmen \n\nerhält, rechtfertigt die Ausübung des Wiederkaufsrechts aber nicht. Nachdem \n\ndie Subvention über einen längeren Zeitraum zweckentsprechend verwendet \n\nworden ist, ist der Grund für die Beschränkung der Eigentümerrechte des Ge-\n\nmeinschuldners entfallen. \n\n17 \n\ncc) Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass es dem Land L. \n\nmöglich gewesen wäre, weitergehenden und grundsätzlich unbefristeten Ein-\n\nfluss auf Verfügungen über das Grundstück und auf dessen Nutzung zu neh-\n\nmen, indem es den Bauplatz 1930 als Reichsheimstätte nach dem Reichsheim-\n\nstättengesetz ausgegeben hätte. \n\n18 \n\nHierauf kann sich der Beklagte zum einen deshalb nicht berufen, weil \n\nden weitergehenden Verfügungsbeschränkungen bei einem Verkauf als \n\nReichsheimstätte besondere Vorteile des Käufers, insbesondere der Vollstre-\n\nckungsschutz (§ 20 RHeimstG) sowie Steuer- und Gebührenbefreiungen (§ 34 \n\nRHeimstG), gegenüber gestanden hätten. Nachdem der Käufer und seine \n\nRechtsnachfolger von den Vorteilen nicht profitiert haben, kann ihnen nicht vor-\n\ngehalten werden, dass es - hätte das Land L. diese Handlungsform ge-\n\nwählt - möglich gewesen wäre, ihnen zeitlich unbeschränkte Verfügungsbe-\n\nschränkungen aufzuerlegen. \n\n19 \n\nZum anderen ist zu berücksichtigen, dass der Gemeinschuldner in der \n\nVerfügungsbefugnis über sein Grundstück heute selbst dann nicht mehr be-\n\nschränkt wäre, wenn der Rechtsvorgänger des Beklagten das Grundstück 1930 \n\nals Reichsheimstätte ausgegeben hätte. Die - dem vereinbarten Wiederkaufs-\n\nrecht vergleichbaren - unbefristeten Ausgeberbefugnisse nach § 11 Abs. 1 und \n\n§ 12 Abs. 1 RHeimstG i.V.m. § 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausfüh-\n\nrung des Reichsheimstättengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Glie-\n\nderungsnummer 2332-1-1, veröffentlichten bereinigten Fassung) sind nämlich \n\nmit der Aufhebung des Reichsheimstättengesetzes im Jahr 1993 (BGBl. I, \n\nS. 912) ersatzlos weggefallen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1996, 584). Dabei war \n\ndie - ebenfalls auf dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruhende - Überle-\n\ngung maßgeblich, dass es sich bei den Verfügungs- und Verwertungsbe-\n\nschränkungen, denen die Heimstätter unterlagen, um - im Vergleich zu anderen \n\nGrundstückseigentümern - unbillige und nicht mehr zu rechtfertigende Sonder-\n\nopfer handelte (vgl. BT-Drucks. 12/3977 S. 6). \n\n20 \n\ndd) Schließlich kann der Beklagte nichts zu seinen Gunsten daraus her-\n\nleiten, dass es seinem Rechtsvorgänger auch möglich gewesen wäre, den \n\nBauplatz in Form eines auf 90 Jahre befristeten Erbbaurechts auszugeben. \n\n21 \n\nZwar wäre der Beklagte in diesem Fall noch Eigentümer des Grund-\n\nstücks und damit alleiniger Nutznießer der Bodenwertsteigerungen. Sein \n\nRechtsvorgänger hat aber nicht diese Form der Förderung gewählt, sondern ein \n\nGrundstück aus eigenen Beständen verkauft. Damit verbunden war die Ent-\n\nscheidung, dass das Grundstück nach einer angemessenen Zeit in das unbe-\n\nschränkte Eigentum des Käufers bzw. dessen Rechtsnachfolger übergeht. Hät-\n\nte der Rechtsvorgänger des Beklagten von Bodenwertsteigerungen unabhängig \n\ndavon profitieren wollen, ob die dem Käufer gewährten Vergünstigungen \n\nzweckentsprechend verwendet worden sind, hätte er das Grundstück nicht ver-\n\nkaufen, sondern nur mit einem Erbbaurecht zugunsten des Rechtsvorgängers \n\ndes Gemeinschuldners belasten dürfen. \n\n22 \n\nHiervon zu unterscheiden ist die Frage, inwieweit der Erwerber - sei er \n\nKäufer oder Erbbauberechtigter - in der Verfügung über seine Siedlerstelle be-\n\nschränkt werden kann, um zu verhindern, dass die aus öffentlichen Mitteln ge-\n\nwährten Vergünstigungen - insbesondere ein verbilligter Kaufpreis oder niedri-\n\nger Erbbauzins - durch einen Weiterverkauf des Grundstücks oder des Erbbau-\n\nrechts ihren Zweck verfehlen. Hätte das Land L. dem Rechtsvorgänger des \n\nGemeinschuldners ein Erbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück \n\neingeräumt, wären Verfügungs- und Nutzungsbeschränkungen, die zur Siche-\n\nrung der Zweckbindung der verbilligten Abgabe des Bauplatzes vereinbart wor-\n\nden wären, ebenfalls an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu messen \n\nund hätten deshalb heute - mehr als 70 Jahre nach ihrer Begründung - ebenso \n\nwenig Bestand wie das vereinbarte Wiederkaufsrecht (vgl. Grziwotz, DNotZ \n\n1999, 646, 650). \n\n23 \n\n3. Da der Beklagte aus dem Wiederkaufsrecht heute keine Rechte mehr \n\nherleiten, insbesondere keine Rückauflassung des Grundstücks verlangen \n\nkann, hat das angefochtene Urteil auch Bestand, soweit die Berufung des Be-\n\nklagten gegen die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene entsprechende Fest-\n\nstellung zurückgewiesen worden ist. \n\nIII. \n\n24 \n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. \n\nKrüger Lemke Schmidt-Räntsch \n\n Stresemann Czub \n\nVorinstanzen: \n\nLG Detmold, Entscheidung vom 22.03.2005 - 9 O 562/04 - \n\nOLG Hamm, Entscheidung vom 19.09.2005 - 5 U 57/05 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-07-21/v-zr-252-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 894","ref_norm":"894","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-07-21/v-zr-252-05","retrieved":"2026-07-10 20:49:31.011923+00:00"},"card":{"id":"bgh/2006-07-21/v-zr-252-05","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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