{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2006-05-18","aktenzeichen":"V ZB 142/05","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"ZVG § 74a Abs. 5 Besteht bei einem Grundstück ein ernstzunehmender Altlastenverdacht, muss das Vollstreckungsgericht bei der Verkehrswertermittlung den Verdachtsmomenten nachgehen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über die Bodenbeschaffenheit nutzen. Kosten für ein Bodengutachten sind jedenfalls dann aufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das Gut- achten Aussagekraft Unterlagen auf den festzusetzenden Verkehrswert haben kann. angesichts vorhandener auch der","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 142/05 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n18. Mai 2006 \n\nin dem Zwangsversteigerungsverfahren \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nZVG § 74a Abs. 5 \n\nBesteht bei einem Grundstück ein ernstzunehmender Altlastenverdacht, muss das \nVollstreckungsgericht bei der Verkehrswertermittlung den Verdachtsmomenten \nnachgehen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über die Bodenbeschaffenheit \nnutzen. Kosten für ein Bodengutachten sind jedenfalls dann aufzuwenden, wenn \nsie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das Gut-\nachten \nAussagekraft \nUnterlagen auf den festzusetzenden Verkehrswert haben kann. \n\nangesichts \n\nvorhandener \n\nauch \n\nder \n\nBGH, Beschl. v. 18. Mai 2006 - V ZB 142/05 - LG Lüneburg \n\n AG Winsen/Luhe \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 18. Mai 2006 durch den Vorsit-\n\nzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-Räntsch, \n\ndie Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub \n\nbeschlossen: \n\nAuf die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 2 wird der Be-\n\nschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom \n\n8. August 2005 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdege-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nDie Beteiligte zu 4 betreibt die Zwangsvollstreckung in mehrere ehemals \n\nals Gewerbefläche genutzte Grundstücke. Auf dem etwa 73.000 qm großen Ge-\n\nlände sollen sich eine Geflügelmastanstalt, Kraftfahrzeugreparaturwerkstätten \n\nsowie eine durch Brand zerstörte Kunststofffabrik befunden haben. Im Hinblick \n\nauf diese Nutzungen ist das Gelände im Altstandortkataster des zuständigen \n\nLandkreises verzeichnet. Ob die Grundstücke tatsächlich kontaminiert sind, ist \n\nunbekannt, da Bodenuntersuchungen bislang nicht stattgefunden haben. \n\n2 \n\nDie erste Verkehrswertfestsetzung des Amtsgerichts wurde in der Be-\n\nschwerdeinstanz unter anderem deshalb aufgehoben, weil das zugrunde liegen-\n\nde Sachverständigengutachten nicht erkennen ließ, wie sich die Möglichkeit einer \n\nBodenverunreinigung auf den Wert der Grundstücke auswirkt. Das Beschwerde-\n\ngericht hielt es allerdings nicht für erforderlich, ein Bodenprobengutachten einzu-\n\nholen, sondern für ausreichend, die mögliche Kontaminierung bei der Wertbe-\n\nrechnung zu berücksichtigen. Der Sachverständige minderte darauf hin den von \n\nihm ermittelten Bodenwert aufgrund eines „vagen Altlastenverdachts“ um fünf \n\nProzent. \n\n3 \n\nAuf dieser Grundlage hat das Amtsgericht den Verkehrswert für das ehe-\n\nmalige Gewerbegelände auf insgesamt 1.735.436,40 € festgesetzt. Die dagegen \n\ngerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und zu 2 ist erfolglos geblieben. Mit \n\nder von dem Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde will der Betei-\n\nligte zu 2 erreichen, dass der Verkehrswert der Grundstücke unter Berücksichti-\n\ngung eines einzuholenden Altlastengutachtens neu festgesetzt wird. \n\nII. \n\n4 \n\n5 \n\nDie gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte Rechtsbeschwerde ist zu-\n\nlässig und begründet. \n\n1. Das Beschwerdegericht meint, die bloße Möglichkeit einer Bodenverun-\n\nreinigung reiche nicht aus, um im Rahmen der Verkehrswertfestsetzung Boden-\n\nproben zu veranlassen. Konkrete Anhaltpunkte, dass die zu versteigernden \n\nGrundstücke tatsächlich kontaminiert seien, lägen nicht vor. Im Altstandortkatas-\n\nter würden sie nur als Flächen geführt, auf denen möglicherweise mit umweltge-\n\nfährdenden Stoffen umgegangen worden sei. Auch in der von dem Beteiligten \n\nzu 2 eingereichten Stellungnahme der H. GmbH wer-\n\nde die Wahrscheinlichkeit einer Verunreinigung nicht bewertet, sondern lediglich \n\nder Verdacht geäußert, dass das Gelände mit LCKW sowie mit Öl- und Kraftstoff-\n\nrückständen belastet sei. Bei dieser Sachlage trage die von dem Sachverständi-\n\n \n \n \n \n \n \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\ngen vorgenommene Minderung des Bodenwerts um fünf Prozent der möglichen \n\nBodenverunreinigung ausreichend Rechnung. \n\n2. Diese Erwägungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\na) Zutreffend geht das Beschwerdegericht allerdings davon aus, dass die \n\nsofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 zulässig ist (§ 74a Abs. 5 Satz 3 \n\nZVG); denn der Schuldner kann die Verkehrswertfestsetzung unabhängig davon \n\nanfechten, ob er eine Herauf- oder eine Herabsetzung des Grundstückswerts \n\nerstrebt (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 185/03, WM 2004, \n\n1040). \n\nb) Nicht gefolgt werden kann aber der Auffassung des Beschwerdege-\n\nrichts, die mögliche Kontaminierung der zu versteigernden Grundstücke sei bei \n\nder Festsetzung ihres Verkehrswerts in ausreichender Weise berücksichtigt wor-\n\nden. \n\naa) (1) Die Wertermittlung und -festsetzung gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 \n\nZVG soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegen-\n\nwirken (vgl. §§ 74a, 85a Abs. 1 ZVG) und den Bietinteressenten eine Orientie-\n\nrungshilfe für ihre Entscheidung geben (vgl. BGH, Urt. v. 6. Februar 2003, III ZR \n\n44/02, WM 2003, 2053; Urt. v. 9. März 2006, III ZR 143/05, WM 2006, 867, 868); \n\nsie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet \n\nsein (vgl. BGH, Beschl. v. 27. Februar 2004, IXa ZB 185/03, WM 2004, 1040, \n\n1041). Das Vollstreckungsgericht ist deshalb verpflichtet, alle den Grundstücks-\n\nwert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art sorgfältig zu \n\nermitteln und bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen (vgl. Stöber, ZVG, \n\n18. Aufl., § 74a Anm. 7.5.). \n\n10 \n\nWie sich der - allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des \n\nVerkehrswerts von Grundstücken enthaltenden (vgl. Senat, Urt. v. 12. Januar \n\n2001, V ZR 420/99, WM 2001, 997) - Wertermittlungsverordnung 1988 (Verord-\n\nnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken \n\nvom 6. Dezember 1988 - WertV - BGBl. I S. 2209) entnehmen lässt, gehört zu \n\nden wertbeeinflussenden Eigenschaften eines Grundstücks die Beschaffenheit \n\ndes Bodens und dessen Belastung mit Ablagerungen (vgl. § 5 Abs. 5 Satz 1 iVm \n\n§ 3 Abs. 2 WertV). Bestehen ernstzunehmende Anhaltspunkte, dass der Boden \n\neines beschlagnahmten Grundstücks verunreinigt sein könnte, ist das Gericht \n\ndeshalb grundsätzlich gehalten, mit sachverständiger Hilfe zu ermitteln, ob eine \n\nKontaminierung vorliegt und wie schwerwiegend diese gegebenenfalls ist (vgl. \n\nStöber, ZVG, 18. Aufl., § 66 Anm. 6.2.c). Es muss Verdachtsmomenten nachge-\n\nhen und alle zumutbaren Erkenntnisquellen über eine etwaige Verunreinigung \n\nnutzen (vgl. zur entsprechenden Pflicht eines Sachverständigen: Kleiber/Simon, \n\nMarktwertermittlung, 6. Aufl., § 5 WertV Rdn. 152; Sprengnetter, Grundstücks-\n\nbewertung, Stand August 2002, S. 9/5/5/1). \n\n11 \n\n(2) Konkrete Anhaltspunkte für eine Bodenverunreinigung ergeben sich \n\nhier aus der auf einem Altlastenverdacht beruhenden Eintragung der beschlag-\n\nnahmten Grundstücke in das Altstandortkataster des zuständigen Landkreises. \n\nDem steht, anders als das Beschwerdegericht meint, nicht entgegen, dass die \n\nGrundstücke dort nur als Fläche geführt werden, auf der möglicherweise mit um-\n\nweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist. Die frühere Nutzung des \n\nGrundstücks kann nämlich bereits einen ernstzunehmenden Altlastenverdacht \n\nbegründen. Bei bestimmten Nutzungen, darunter die hier in Frage kommende \n\nHerstellung von Kunststoffen, ist einem Grundstück der Altlastenverdacht gewis-\n\nsermaßen auf die „Stirn geschrieben“ (Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, \n\n6. Aufl., § 5 WertV Rdn. 152 u. 155). Auch Kfz-Reparaturwerkstätten, die sich \n\nebenfalls auf den beschlagnahmten Grundstücken befunden haben sollen, gelten \n\ninsoweit als Risikonutzungen (Joeris/J.Simon in: Simon/Kleiner/Joeris/Simon, \n\nSchätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. Aufl., Rdn. 3.78). \n\n12 \n\nbb) Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts entspricht es nicht \n\nsachgerechter Verkehrswertermittlung, dass das Amtsgericht den Altlastenver-\n\ndacht durch einen pauschalen Abschlag vom Bodenwert berücksichtigt hat. \n\n13 \n\nDa dem Altlastenverdacht in keiner Weise nachgegangen worden ist, es \n\nalso an jeglichen Befundtatsachen hinsichtlich der tatsächlichen Bodenbeschaf-\n\nfenheit der zu bewertenden Grundstücke fehlt, kann es sich hierbei nur um einen \n\nAbschlag handeln, der dem - im Hinblick auf die mögliche Bodenbelastung be-\n\nstehenden - Erwerbsrisiko Rechnung tragen soll. Ein solcher, rein spekulativer \n\n„Risikoabschlag“ widerspricht aber dem für die Verkehrswertermittlung geltenden \n\nGebot, das Vorhandensein oder die Abwesenheit wertbeeinflussender Eigen-\n\nschaften des zu begutachtenden Gegenstands zuverlässig festzustellen (vgl. \n\nKleiber, WiVerw 1990, 200, 201 f. sowie Zimmermann \n\nin Lambert-\n\nLang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, 2. Aufl., Teil 17 Rdn. 72 f.); \n\ner kommt daher allenfalls in Betracht, wenn weitere Erkenntnisse über die Be-\n\nschaffenheit des Gegenstands nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand erlangt \n\nwerden können. \n\n14 \n\nHinzukommt, dass die Höhe des Abschlags in dem der Verkehrswertfest-\n\nsetzung zugrunde liegenden Gutachten nicht begründet worden ist, so dass auch \n\nnicht nachvollzogen werden kann, vor welchem Hintergrund sich der Sachver-\n\nständige - der im übrigen Bodenuntersuchungen durch Fachfirmen empfohlen \n\nhatte - für einen Abschlag von fünf Prozent des Bodenwerts entschieden hat. \n\n15 \n\ncc) Auf weitere Ermittlungen zu der Bodenbeschaffenheit durfte auch nicht \n\nim Hinblick darauf verzichtet werden, dass Bodengutachten zeitaufwendig und \n\nteuer sind. \n\n16 \n\n(1) Die Zwangsversteigerung stellt einen schwerwiegenden Eingriff in das \n\nverfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Schuldners dar. Der Eingriff ist \n\ndurch das Interesse des Gläubigers an der Befriedigung seiner Forderung zwar \n\ngerechtfertigt, erfordert aber - weil der Schutzbereich von Art. 14 Abs. 1 GG be-\n\nrührt ist - eine Verfahrensgestaltung, die den Belangen des Schuldners ausrei-\n\nchend Rechnung trägt (vgl. BVerfGE 46, 325, 333 ff.; 49, 220, 225; BGH, Beschl. \n\nv. 5. November 2004, IXa ZB 27/04, WM 2005, 136, 138). Hierzu zählen insbe-\n\nsondere Vorkehrungen, die eine - auch im Interesse der Gläubiger liegende - \n\nangemessene Verwertung des beschlagnahmten Grundstücks fördern und seiner \n\nVerschleuderung entgegenwirken (so zutreffend Budde, Rpfleger 1991, 189, 190; \n\nvgl. auch Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 66 Anm. 6.2.c). \n\n17 \n\nDa eine richtige und vollständige Wertfestsetzung maßgeblich dazu bei-\n\nträgt, dass die Versteigerung zu einem angemessenen Verwertungserlös führt, \n\nmüssen die dafür notwendigen - gemäß § 109 Abs. 1 ZVG zu Lasten des Ver-\n\nsteigerungserlöses gehenden - Kosten aufgebracht werden, wenn sie nicht un-\n\nverhältnismäßig sind (vgl. Storz, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, \n\n9. Aufl., Anm. C 2.1.2, S. 384). Kosten für Spezialgutachten sind jedenfalls dann \n\naufzuwenden, wenn sie in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkun-\n\ngen stehen, die das Ergebnis des Gutachtens - auch angesichts der Aussage-\n\nkraft vorhandener Unterlagen - auf den festzusetzenden Verkehrswert des \n\nGrundstücks haben kann. Dabei werden Kosten umso eher als angemessen an-\n\nzusehen sein, je stärker der Verkehrswert des Grundstücks von der Eigenschaft \n\nbeeinflusst wird, deren Ermittlung das Gutachten zu dienen bestimmt ist. In dem-\n\nselben Maß wächst nämlich die Gefahr einer Verschleuderung des Grundstücks. \n\nDer Verdacht, dass ein Grundstück stark wertmindernde Eigenschaften besitzt, \n\nführt in aller Regel dazu, dass Bietinteressenten, sofern sie überhaupt noch an \n\neinem Erwerb interessiert sind, nur geringe Gebote abgeben; diese werden umso \n\ngeringer sein, je größer das mit dem Verdacht verbundene Risiko ist (vgl. Dorn, \n\nRpfleger 1988, 298, 301). Das begründet bei Grundstücken, bei denen der Ver-\n\ndacht unbegründet, aber nicht ausgeräumt worden ist, die Gefahr, dass sie weit \n\nunter ihrem tatsächlichen Verkehrswert versteigert, mithin verschleudert werden. \n\n18 \n\n(2) Nach diesen Grundsätzen sind die Kosten für ein orientierendes Bo-\n\ndenprobegutachten, die nach den Angaben des Sachverständigen 10.000 bis \n\n15.000 € betragen, im vorliegenden Fall nicht unverhältnismäßig. Der Sachver-\n\nständige hat den Wert der zu versteigernden Grundstücke - ohne Berücksichti-\n\ngung des Altlastenverdachts - auf über 1,8 Mio. € geschätzt. Dem steht das Risi-\n\nko gegenüber, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks wegen der Kontami-\n\nnierung des Bodens gegen Null geht. Von einem solchen Risiko ist auszugehen, \n\nweil die Kosten für die Sanierung eines belasteten Grundstücks den - ohne Alt-\n\nlasten gegebenen - Verkehrswert ohne weiteres übersteigen können (vgl. Diete-\n\nrich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2004, \n\n§ 194 Rdn. 106; Freise in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand Dezember 2005, \n\n§ 5 WertV Rdn. 77) und Anhaltspunkte, die hier zu der Annahme berechtigen, \n\ndass etwa erforderliche Sanierungskosten hinter dem Verkehrswert des Grund-\n\nstücks zurückbleiben werden, nicht ersichtlich sind. \n\n19 \n\nDass der zuständige Landkreis derzeit keinen Anlass sieht, dem Altlasten-\n\nverdacht nachzugehen, mindert das angenommene Risiko nicht. Zum einen \n\nmuss ein Erwerber damit rechnen, dass sich der Erkenntnisstand über das Vor-\n\nliegen schädlicher Bodenbelastungen ändert und er dann als Eigentümer zu Sa-\n\nnierungsmaßnahmen herangezogen wird (vgl. § 4 Abs. 3 BBodSchG). Zum an-\n\nderen ist zu berücksichtigen, dass die - als Bauerwartungsland eingestuften - \n\nGrundstücke nur bebaut werden können, nachdem etwaige Bodenverunreinigun-\n\ngen beseitigt worden sind. Das ergibt sich aus der Auskunft des zuständigen \n\nLandkreises vom 7. Juni 2005, wonach die Erteilung einer Baugenehmigung da-\n\nvon abhängt, dass der bestehende Altlastenverdacht entweder ausgeräumt oder \n\ndas Grundstück saniert wird. Wer das Grundstück in der Erwartung seiner künfti-\n\ngen Bebaubarkeit erwirbt, muss deshalb davon ausgehen, dass dies - sollte der \n\nAltlastenverdacht begründet sein - nur nach einer Bodensanierung, deren Kosten \n\nderzeit unkalkulierbar sind, möglich ist. \n\nIII. \n\n20 \n\nDer angefochtene Beschluss ist somit aufzuheben und die Sache zur er-\n\nneuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen (§ 577 \n\nAbs. 4 Satz 1 ZPO), damit dieses die in seinem Ermessen stehende Entschei-\n\ndung treffen kann, ob es die notwendigen Ermittlungen zur Bodenbeschaffenheit \n\nder beschlagnahmten Grundstücke selbst durchführt oder ob es die Sache an \n\ndas Amtsgericht zurückverweist und diesem die erforderliche Anordnung über-\n\nträgt (§ 572 Abs. 3 ZPO). \n\n21 \n\nFür das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Zur Ermitt-\n\nlung der Bodenbeschaffenheit bietet sich zunächst die Einholung eines orientie-\n\nrenden Bodengutachtens an, wie es der Sachverständige auf Seite 3 seiner ersten \n\nStellungnahme vom 12. November 2003 vorgeschlagen hat. Sollte sich anschlie-\n\nßend die Notwendigkeit weiterer Bodenuntersuchungen ergeben, wird unter Be-\n\nrücksichtigung der durch das erste Gutachten gewonnenen Erkenntnisse zu prü-\n\nfen sein, ob die Kosten einer weiteren Untersuchung noch verhältnismäßig sind, \n\nalso in einem angemessenen Verhältnis zu den Auswirkungen stehen, die das \n\nErgebnis des weiteren Gutachtens auf die Verkehrswertfestsetzung haben kann. \n\nIn diesem Fall ist die Aufklärung der Bodenbeschaffenheit fortzusetzen; andern-\n\nfalls ist der Verkehrswert der Grundstücke auf der Grundlage der durch das erste \n\nBodengutachten gewonnenen Erkenntnisse und unter Berücksichtigung der \n\nverbleibenden Ungewissheit über die Bodenbeschaffenheit zu schätzen. \n\nIV. \n\n22 \n\nEine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtskosten fallen weder \n\nfür die sofortige Beschwerde noch für die Rechtsbeschwerde an (vgl. Nr. 2240 \n\nbis 2243 KV-GKG). Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Rechts-\n\nbeschwerdeführers kommt nicht in Betracht, da sich die Beteiligten des Zwangs-\n\nversteigerungsverfahrens im Wertfestsetzungs-Beschwerdeverfahren nicht als \n\nParteien gegenüberstehen (vgl. Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 74a Anm. 9.6 u. Storz, \n\nPraxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 9. Aufl., Anm. C 2.4.3, S. 407 unter \n\nHinweis auf die Möglichkeit, sich wegen der Kosten gemäß § 10 Abs. 2 ZVG aus \n\ndem Grundstück zu befriedigen). \n\nKrüger Lemke Schmidt-Räntsch \n\n Stresemann Czub \n\nVorinstanzen: \n\nAG Winsen (Luhe), Entscheidung vom 08.12.2004 - 10 K 2/01 - \n\nLG Lüneburg, Entscheidung vom 08.08.2005 - 4 T 1/05 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-18/v-zb-142-05","cited_norms":[{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 74a","ref_norm":"74a","n":3},{"jurabk":"BBodSchG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 14","ref_norm":"14","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 572","ref_norm":"572","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 574","ref_norm":"574","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 577","ref_norm":"577","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 85a","ref_norm":"85a","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 109","ref_norm":"109","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-18/v-zb-142-05","retrieved":"2026-07-10 20:33:29.448416+00:00"},"card":{"id":"bgh/2006-05-18/v-zb-142-05","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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