{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2005-11-24","aktenzeichen":"V ZB 133/05","doktyp":"Beschluss","leitsatz":"ZwVwV § 20 Abs. 1 Sind mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte Gegenstand einer Zwangsverwaltung, fällt die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV für jedes der in Besitz genommenen Grundstücke oder Substrate der grundstücksgleichen Rechte gesondert an, wenn sie keine wirtschaftliche Einheit bilden (Fortführung von","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nV ZB 133/05 \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n24. November 2005 \n\nin der Zwangsverwaltervergütungssache \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nZwVwV § 20 Abs. 1 \n\nSind mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte Gegenstand einer \nZwangsverwaltung, fällt die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV für jedes \nder in Besitz genommenen Grundstücke oder Substrate der grundstücksgleichen \nRechte gesondert an, wenn sie keine wirtschaftliche Einheit bilden (Fortführung von \nBGH, Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, ZfIR 2005, 69). \n\nBGH, Beschl. v. 24. November 2005 - V ZB 133/05 - LG Kassel \n\n AG Kassel \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 24. November 2005 durch \n\nden Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter Dr. Klein, \n\nDr. Schmidt-Räntsch, Zoll und Dr. Roth \n\nbeschlossen: \n\nDie Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Kassel vom 16. August 2005 wird auf Kosten \n\ndes Gläubigers zurückgewiesen. \n\nGründe: \n\nI. \n\n1 \n\nAuf Antrag des Gläubigers ordnete das Amtsgericht Kassel am 29. No-\n\nvember 2004 in einem einheitlichen Beschluss die Zwangsverwaltung von 33 \n\nWohnungs- und Teileigentumsrechten der Gemeinschuldnerin in der Eigen-\n\ntumswohnungsanlage H. Straße in K. und zugleich die ge-\n\ntrennte Führung der Verfahren für jedes einzelne Wohnungs- und Teileigen-\n\ntumsrecht an. Der Zwangsverwalter nahm die von den Wohnungs- und Teilei-\n\ngentumsrechten erfassten Räumlichkeiten am 10. Januar 2005 in Besitz. Zu \n\ndiesem Zeitpunkt waren noch fünf dieser Einheiten vermietet. Am 13. Januar \n\n2005 wurden die Wohnungs- und Teileigentumsrechte sämtlich versteigert. Die \n\nZwangsverwaltung wurde am 17. Januar 2005 nach Antragsrücknahme durch \n\neinen wiederum einheitlichen Beschluss für alle betroffenen Wohnungs- und \n\nTeileigentumsrechte aufgehoben. \n\n2 \n\nDer Zwangsverwalter hat die Festsetzung der Mindestvergütung von \n\n719,33 € brutto für jedes der insgesamt 33 Wohnungs- und Teileigentumsrech-\n\nte, zusammen also 23.733,60 € brutto beantragt. Diesem Antrag hat das Amts-\n\ngericht zunächst nur in Höhe von 765,60 € und später, nach Aufhebung und \n\nZurückverweisung durch das Landgericht, in vollem Umfang entsprochen. Die \n\nBeschwerde des Gläubigers hat das Landgericht zurückgewiesen. Dagegen \n\nrichtet sich seine von dem Landgericht zugelassene Rechtsbeschwerde, mit \n\nwelcher er die Wiederherstellung der ursprünglichen Entscheidung des Amtsge-\n\nrichts erreichen möchte. \n\nII. \n\n3 \n\n4 \n\nDie gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach \n\n§ 575 ZPO auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht begründet. \n\n1. Das Beschwerdegericht ist der Ansicht, dem Verwalter stehe die Min-\n\ndestvergütung nach § 20 Abs. 1 der Zwangsverwalterverordnung vom 19. De-\n\nzember 2003 (BGBl. I S. 2804 - ZwVwV) nebst Auslagen und Umsatzsteuer \n\nnicht nur einmal, sondern für jedes der 33 zwangsverwalteten Wohnungs- und \n\nTeileigentumsrechte, also 33 Mal zu. Für den Ansatz der Mindestvergütung \n\nknüpfe § 20 Abs. 1 ZwVwV an die Inbesitznahme des Zwangsverwaltungsob-\n\njekts an. Der Verordnungsgeber sei dabei ersichtlich davon ausgegangen, dass \n\njedes einzelne zu verwaltende Grundstück oder grundstücksgleiche Recht Ge-\n\ngenstand eines gesonderten Zwangsverwaltungsverfahrens sei. Die Vergütung \n\nsei deshalb auch gesondert zu ermitteln. Daran ändere es nichts, wenn \n\nZwangsverwaltungsverfahren über mehrere Grundstücke verbunden würden. \n\nDenn auch in einem solchen Fall müssten die Erträgnisse gesondert verwaltet \n\nund abgerechnet werden. \n\n \n \n \n\n5 \n\n6 \n\n2. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. Die Vorin-\n\nstanzen haben die Mindestvergütung mit Recht nicht nur einmal, sondern für \n\njedes der 33 Wohnungs- und Teileigentumsrechte gesondert angesetzt und die \n\nVergütung des Verwalters zutreffend auf insgesamt 23.733,60 € festgesetzt. \n\na) § 20 Abs. 1 ZwVwV legt ausdrücklich nur fest, dass die Mindestvergü-\n\ntung des Verwalters nach erfolgter Inbesitznahme des Zwangsverwaltungsob-\n\njekts 600 € beträgt. Der Vorschrift lässt sich aber keine ausdrückliche Aussage \n\ndazu entnehmen, ob diese Mindestvergütung für jedes Grundstück oder grund-\n\nstücksgleiche Recht, das Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfahrens ist, \n\ngesondert oder in jedem Zwangsverwaltungsverfahren unabhängig von der \n\nZahl der betroffenen Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte nur einmal \n\nanfällt. Diese Frage wird, worauf die Beschwerde hinweist, teilweise im zweiten \n\nSinne beantwortet (Waldherr/Weber, ZfIR 2005, 184, 187). Diese Ansicht führte \n\naber dazu, dass die Höhe der Mindestvergütung des Verwalters nicht vom In-\n\nhalt seiner Aufgabe, sondern von der unter verfahrensökonomischen Gesichts-\n\npunkten zu treffenden Entscheidung des Vollstreckungsgerichts abhinge, die \n\nbeantragte Zwangsverwaltung in einem einheitlichen oder in mehreren getrenn-\n\nten Verfahren zu betreiben. Das wird den Maßstäben nicht gerecht, an denen \n\nder Verordnungsgeber die Bemessung der Verwaltervergütung ausgerichtet \n\nhat. Sie fällt nicht für die Tätigkeit in einem Verfahren, dessen Wert zu bestim-\n\nmen wäre, oder für einzelne Verfahrenshandlungen an. Sie hängt vielmehr im \n\nRegelfall des § 18 ZwVwV von dem Miet- oder Pachtertrag der verwalteten \n\nGrundstücke und nach § 19 ZwVwV von dem Aufwand ab, den der Verwalter \n\nmit ihrer Verwaltung hat. Sowohl der Ertrag als auch der Aufwand hängen in-\n\nhaltlich von der Zahl der Grundstücke ab, die der Verwalter zu verwalten hat. \n\nOb dies in einem einheitlichen Verfahren geschieht oder in getrennten, spielt für \n\ndie Höhe der Vergütung keine Rolle. Weshalb das bei einer Regelung anders \n\nsein soll, die für beide Berechnungsvarianten eine Untergrenze festlegt (Haar-\n\nmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl. § 20 ZwVwV Rdn. \n\n1), ist nicht erkennbar. Die Anforderungen, die § 3 ZwVwV an die Inbesitznah-\n\nme stellt, sprechen dagegen. Die Inbesitznahme muss danach für jedes der \n\nbetroffenen Grundstücke einzeln erfolgen und in einem jeweils gesonderten \n\nBericht dokumentiert werden. Dabei ist nach § 3 Abs. 2 ZwVwV jedes Grund-\n\nstück einzeln zu beschreiben; seine rechtlichen Verhältnisse sind darzustellen. \n\nHängt die Mindestvergütung aber davon ab, dass jedes einzelne Grundstück in \n\nder beschriebenen Weise in Besitz genommen wird, ist es sachgerecht, wenn \n\nsie für jedes Grundstück oder grundstücksgleiche Recht gesondert anfällt. \n\n7 \n\nb) Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn mehrere Grundstücke oder \n\ngrundstücksgleiche Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder ver-\n\npachtet sind, ohne auf die Einzelgrundstücke oder -rechte bezogene Miet- oder \n\nPachtanteile auszuweisen. Die so wirtschaftlich zusammengefassten Grundstü-\n\ncke bilden dann ein einheitliches Zwangsvollstreckungsobjekt, dessen \n\nGesamtertrag (oder -aufwand) für die Bemessung der Verwaltervergütung \n\nmaßgeblich ist. Das hat der Bundesgerichtshof für die Bemessung der \n\nVerwaltervergütung nach § 24 der Verordnung über die Geschäftsführung und \n\ndie Vergütung des Zwangsverwalters vom 16. Februar 1970 (BGBl. I S. 185, \n\nzuletzt geändert durch Gesetz vom 13. Dezember 2001, BGBl. I S. 3574) ent-\n\nschieden (Beschl. v. 5. November 2004, IXa ZB 33/03, ZfIR 2005, 69 f.). Für die \n\nBemessung der Vergütung nach §§ 18, 19 ZwVwV gilt nichts anderes, weil sie \n\nin diesem Punkt die frühere Regelung vereinfachend fortschreibt. Bilden \n\nmehrere Grundstücke wirtschaftlich eine Einheit, fällt auch die Mindestvergü-\n\ntung nur einmal an. \n\n8 \n\n9 \n\nc) Nach diesen Grundsätzen war die Mindestvergütung für jedes der 33 \n\nWohnungs- und Teileigentumsrechte, und nicht nur einmal anzusetzen. \n\naa) Dass das Vollstreckungsgericht das Zwangsverwaltungsverfahren \n\nauf Grund eines einheitlichen Antrags durch einen einheitlichen Beschluss an-\n\ngeordnet hat, ist nach den vorstehenden Ausführungen unerheblich. Hinzu \n\nkommt, dass es in demselben Beschluss gleichzeitig die Trennung der einzel-\n\nnen Verfahren angeordnet und bestimmt hat, dass für jedes einzelne Woh-\n\nnungs- und Teileigentum ein eigenständiges Verfahren zu führen ist, was auch \n\ngeschehen ist. Schon deshalb lag bei der für die Bemessung der Vergütung \n\nmaßgeblichen Inbesitznahme ein einheitliches Verfahren nicht vor. Dass die \n\nZwangsverwaltung später einheitlich aufgehoben wurde, ändert daran nichts. \n\n10 \n\nbb) Anhaltspunkte dafür, dass die Wohnungs- und Teileigentumsrechte \n\neinheitlich vermietet oder verpachtet waren oder auf andere Weise als einheitli-\n\nches Wirtschaftsgut behandelt worden sind, sind nicht ersichtlich. Sie waren im \n\nGegenteil nur teilweise vermietet und standen im Übrigen leer. Das einzige ver-\n\nbindende Element war der Umstand, dass sie sich alle in einer Eigentumswoh-\n\nnungsanlage befinden. Das ändert aber nichts daran, dass sie getrennt verwal-\n\ntet werden mussten und auch unterschiedliche Verwaltungstätigkeiten verlang-\n\nten. Bei den vermieteten Wohnungen musste etwa auf den Eingang der Mieten \n\ngeachtet werden, bei den anderen nicht. Die Verwaltung von nicht vermieteten \n\nWohnungen mag dem Verwalter wenig Aufwand bereiten, insbesondere dann, \n\nwenn eine Wohnungsverwaltung besteht. Der Verwalter muss aber gleichwohl \n\njedenfalls die zudem nicht notwendig gleichen Belastungen der einzelnen Woh-\n\nnungs- und Teileigentumsrechte gesondert erfassen und auch gesondert ab-\n\nrechnen. Er hat, anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall \n\n11 \n\n12 \n\nder gemeinschaftlichen Vermietung mehrerer Grundstücke, gerade keinen ein-\n\nheitlichen Miet- oder Pachtvertrag, den er überwachen könnte. \n\nd) Die Vergütung ist nicht zu kürzen. \n\naa) § 19 Abs. 2 ZwVwV kommt als Grundlage einer solchen Kürzung \n\nnicht in Betracht (a. M. Waldherr/Weber, ZfIR 2005, 184, 187). Die Vorschrift \n\nhat den Zweck, eine unangemessen niedrige Regelvergütung auszugleichen \n\nund eine Erhöhung der Vergütung zu ermöglichen \n\n(Haarmeyer/Wutz-\n\nke/Förster/Hintzen, aaO, § 19 ZwVwV Rdn. 16). Sie dient hingegen nicht dazu, \n\ndie Vergütung zu kürzen. Das gilt insbesondere für die Vergütung nach § 20 \n\nZwVwV, die ausdrücklich als Mindestvergütung gedacht ist, was ihre Kürzung \n\nvon vornherein ausschließt. Deshalb kann diese Mindestvergütung auch nicht \n\nanalog § 18 Abs. 2 ZwVwV (um 5 %) gekürzt werden. \n\n13 \n\nbb) Die Beschwerde macht geltend, dass die Anwendung der Mindest-\n\nvergütung auf mehrere Zwangsverwaltungsobjekte dem Zweck der Mindestver-\n\ngütung zuwiderlaufen kann. Das mag dann der Fall sein, wenn mehrere \n\nZwangsvollstreckungsobjekte in einem einzigen Akt in Besitz genommen wer-\n\nden (können) und diese Inbesitznahme insgesamt einen Aufwand verursacht, \n\nder über den Aufwand von sechs bis acht Stunden, an dem sich der Verord-\n\nnungsgeber bei der Bemessung der Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 \n\nZwVwV orientiert hat (BR-Drucks. 842/03 S. 17), nicht oder nicht nennenswert \n\nhinausgeht. In einem solchen Fall könnte die Anwendung des § 20 Abs. 1 \n\nZwVwV auf jedes einzelne Zwangsverwaltungsobjekt nicht mehr dem Bedürfnis \n\nnach einer angemessenen Mindestvergütung entsprechen, sondern zu einer mit \n\ndem Aufwand nach § 19 ZwVwV nicht mehr zu rechtfertigenden überhöhten \n\nVergütung führen. § 20 Abs. 1 ZwVwV wäre dann möglicherweise seinem \n\nZweck entsprechend einschränkend auszulegen und in einem solchen Sonder-\n\nfall nur einmal anzuwenden. Die Frage bedarf hier keiner abschließenden Ent-\n\nscheidung. Denn ein solcher Sonderfall liegt hier nicht vor. Die Wohnungs- und \n\nTeileigentumsrechte befinden sich zwar sämtlich in derselben Eigentumswoh-\n\nnungsanlage. Der Verwalter konnte sie aber nicht in einem Akt in Besitz neh-\n\nmen. Um sie den Anforderungen des § 3 ZwVwV entsprechend in Besitz zu \n\nnehmen und hierüber nach § 3 Abs. 2 ZwVwV zu berichten, musste er jede ein-\n\nzelne Wohnung und jeden einzelnen Geschäftsraum öffnen, sich über deren \n\nZustand informieren und feststellen, welche öffentlichen Lasten auf ihnen ruh-\n\nten, welche Kosten der Verwaltung sie verursachen und welche Möglichkeiten \n\nder Vermietung sie bieten würden. Bei den vermieteten Objekten musste er \n\nKontakt mit dem Mieter aufnehmen. Die Ergebnisse seiner Prüfung waren für \n\ndie einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechte zwar sehr ähnlich. Das än-\n\ndert aber nichts daran, dass der Verwalter das gerade einzeln ermitteln musste \n\nund damit für jedes Einzelobjekt auch einen Aufwand hatte, den die Mindest-\n\nvergütung pauschaliert abgelten soll. Deshalb kommt eine Reduktion der Min-\n\ndestvergütung auch unter diesem Gesichtspunkt nicht in Betracht. \n\n14 \n\ne) Die Vergütung beträgt für jedes einzelne Objekt 719,20 €, zusammen \n\n23.733,60 €. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der Mindestvergütung von \n\n600 € nach § 21 Abs. 1 ZwVwV, der die gesetzlichen Möglichkeiten nach § 21 \n\nAbs. 2 Satz 2 ZwVwV unterschreitenden Auslagenpauschale und der nach § 17 \n\nAbs. 2 ZwVwV auf beides entfallenden Umsatzsteuer. \n\nIII. \n\n15 \n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Der Gegen-\n\nstandswert entspricht der Gesamtvergütung von 23.733,60 € abzüglich der hin-\n\ngenommen Vergütung von 765,60 €, mithin 22.968,30 €. \n\nKrüger Klein Schmidt-Räntsch \n\n Zoll Roth \n\nVorinstanzen: \n\nAG Kassel, Entscheidung vom 24.06.2005 - 640 L 145/04 - \n\nLG Kassel, Entscheidung vom 16.08.2005 - 3 T 577/05 -","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-24/v-zb-133-05","cited_norms":[{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":8},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":5},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":4},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":3},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 575","ref_norm":"575","n":1},{"jurabk":"ZwVwV","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-24/v-zb-133-05","retrieved":"2026-07-10 17:11:11.201540+00:00"},"card":{"id":"bgh/2005-11-24/v-zb-133-05","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. Zivilsenat","date":"2005-11-24","dockets":["V ZB 133/05"],"decision_type":"Beschluss","ecli":null,"ids":{"ecli":null},"cite_as":"BGH, Beschluss vom 24.11.2005 – V ZB 133/05","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-24/v-zb-133-05","headnotes":[{"kind":"leitsatz","author":"gericht","text":"ZwVwV § 20 Abs. 1 Sind mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte Gegenstand einer Zwangsverwaltung, fällt die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV für jedes der in Besitz genommenen Grundstücke oder Substrate der grundstücksgleichen Rechte gesondert an, wenn sie keine wirtschaftliche Einheit bilden (Fortführung von","basis":"source_field","source":null,"may_include_court_head":true}],"leitsatz_status":"from_court","tenor":{"text":"Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Kassel vom 16. August 2005 wird auf Kosten\n\ndes Gläubigers zurückgewiesen.","basis":"court_formula","source":null},"tenor_status":"held","cited_norms":[{"id":"ZwVwV/20","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"20","label":"§ 20 ZwVwV","mentions":8},{"id":"ZwVwV/19","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"19","label":"§ 19 ZwVwV","mentions":5},{"id":"ZwVwV/3","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"3","label":"§ 3 ZwVwV","mentions":4},{"id":"ZwVwV/18","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"18","label":"§ 18 ZwVwV","mentions":3},{"id":"ZwVwV/21","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"21","label":"§ 21 ZwVwV","mentions":2},{"id":"ZPO/97","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"97","label":"§ 97 ZPO","mentions":1},{"id":"ZPO/575","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"575","label":"§ 575 ZPO","mentions":1},{"id":"ZwVwV/17","law":"ZwVwV","abbreviation":"ZwVwV","ref":"17","label":"§ 17 ZwVwV","mentions":1}],"cited_norms_basis":"extracted_from_text","normenkette":null,"proceeding":{"entries":[{"position":1,"court":"AG Kassel","court_id":null,"court_as_stated":"AG Kassel","date":"2005-06-24","docket":"640 L 145/04","decision_type":null,"ecli":null,"id":null,"url":null,"is_this_decision":false,"is_held":false},{"position":2,"court":"LG Kassel","court_id":null,"court_as_stated":"LG Kassel","date":"2005-08-16","docket":"3 T 577/05","decision_type":null,"ecli":null,"id":null,"url":null,"is_this_decision":false,"is_held":false},{"position":3,"court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","date":"2005-11-24","docket":"V ZB 133/05","decision_type":"Beschluss","ecli":null,"id":"bgh/2005-11-24/v-zb-133-05","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-24/v-zb-133-05","is_this_decision":true,"is_held":true}],"has_records":true,"note":"As the courts' records state it (getProceeding). No outcome is given."},"fundstellen":[{"kind":"zeitschrift","cite":"ZfIR 2006, 342","basis":"cited_by_decisions","votes":5}],"provenance":{"source":null,"source_url":null,"retrieved_at":"2026-07-10T17:11:11.201540+00:00","text_quality":"native","attribution":null},"ai_summary":null,"ai_summary_available":false}}