{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"Senat fuer Landwirtschaftssachen","decided":"2004-11-05","aktenzeichen":"LwZR 2/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nLwZR 2/04 \n\nURTEIL \n\nin der Landwirtschaftssache \n\nVerkündet am: \n5. November 2004 \nK a n i k, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat auf die mündli-\n\nche Verhandlung vom 5. November 2004 durch den Vizepräsidenten des Bun-\n\ndesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger und Dr. Lemke \n\nsowie die ehrenamtlichen Richter Andreae und Kees \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des Senats für Landwirtschaftssa-\n\nchen des Oberlandesgerichts Naumburg vom 8. Januar 2004 wird \n\nauf Kosten der Kläger zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nMit schriftlichem Vertrag vom 18. November/1. Dezember 1996 pachtete \n\ndie Beklagte für die Zeit vom 1. Oktober 1996 bis 30. September 2008 Acker- \n\nund Grünland zur Größe von 5,8198 ha, welches sie bereits vorher - zu einem \n\nniedrigeren Pachtzins - auf die Dauer von 6 Jahren gepachtet hatte. In dem \n\nVertragsformular ist als Verpächter die \"Erbengemeinschaft S. , G. \n\nS. , H. \" aufgeführt; \"für den Verpächter\" wurde das For-\n\nmular von K. A. S. , L. H. und G. -G. S. un-\n\nterschrieben. In § 9 des Vertrags heißt es u.a.: \n\n\"Beabsichtigt der Verpächter oder ein Familienmitglied 1. Grades \n(Ehepartner oder Kinder) seine Flächen selbst zu bewirtschaften, \n\nwird eine Kündigungsfrist von 12 Monaten vor dem beabsichtigten \nPachtende vereinbart\". \nDie Klausel wurde von der Beklagten auf Wunsch anderer Verpächter, \n\nmit denen sie gleichlautende Verträge abgeschlossen hatte, auch in diesen \n\nVertrag aufgenommen, ohne daß die Verpächter das zuvor gewünscht hatten. \n\nDie Kläger haben die Pachtflächen erworben; sie wurden als neue Ei-\n\ngentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 21. November \n\n2001 kündigten sie gegenüber der Beklagten das Pachtverhältnis unter Beru-\n\nfung auf die Klausel in § 9 mit der Begründung, daß sie die Flächen zur Bewirt-\n\nschaftung ihres landwirtschaftlichen Betriebs benötigten. Die Beklagte hält die \n\nKündigung für unwirksam. \n\nDas Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die auf Herausgabe der \n\nFlächen gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos \n\ngeblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfol-\n\ngen sie ihre Klage weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des \n\nRechtsmittels. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht meint, das Sonderkündigungsrecht in § 9 des \n\nPachtvertrags sei auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft S. und deren \n\nFamilienangehörige beschränkt. Die vereinbarte Pachtdauer von 12 Jahren \n\nbringe den Willen der Vertragsparteien zum Ausdruck, vorher grundsätzlich \n\nkeine einseitige Lösung von dem Vertrag zu gestatten. Dem liefe es zuwider, \n\nwenn jeder Erwerber der Flächen jederzeit das Pachtverhältnis einseitig been-\n\nden könnte. Die Beklagte müsse befürchten, daß zu einem nicht vorhersehba-\n\nren Zeitpunkt ein Konkurrent die Flächen kaufe und für die eigene Bewirtschaf-\n\ntung beanspruche. Die Beschränkung des Sonderkündigungsrechts auf einen \n\nbestimmten Personenkreis sei weitgehend hinfällig, wenn jeder Erwerber die \n\nAbsicht der Eigenbewirtschaftung geltend machen könne. Für die Beklagte \n\nbleibe das Risiko einer vorzeitigen Vertragsbeendigung nur dann überschau-\n\nbar, wenn das Sonderkündigungsrecht ausschließlich dem ursprünglichen Ver-\n\npächter zustehe; denn sie habe keine Möglichkeit, sich eine auch nur einiger-\n\nmaßen gesicherte Erkenntnis darüber zu verschaffen, ob die Flächen während \n\nder Laufzeit des Vertrags von einem Dritten erworben würden und dieser die \n\nVoraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht erfülle. Daß die Beklagte ein \n\nsolches unkalkulierbares Risiko habe übernehmen wollen, könnten die ur-\n\nsprünglichen Verpächter nicht angenommen haben. Durch den Abschluß lang-\n\nfristiger Pachtverträge erhalte der Pächter die notwendige Sicherheit, um die \n\nBewirtschaftung der Flächen und die Anschaffung der entsprechenden Be-\n\ntriebsmittel planen zu können; auch würden nur langfristige Pachtverträge als \n\nausreichende Beleihungsgrundlage bei der Vergabe von Krediten angesehen. \n\nDiese erkennbaren Interessen des Pächters sprächen ebenfalls für eine ein-\n\nschränkende Auslegung der Kündigungsklausel. Schließlich sei auch zu be-\n\nrücksichtigen, daß die Beklagte mit dem Abschluß des Pachtvertrags einer Er-\n\nhöhung des Pachtzinses zugestimmt habe. Es sei wenig wahrscheinlich, daß \n\nsie den erhöhten Pachtzins auch vereinbart hätte, wenn jeder Landwirt die Flä-\n\nchen während der Vertragslaufzeit habe erwerben und danach herausverlan-\n\ngen können. Alledem stünden die Vorschriften der §§ 581 Abs. 2, 566 BGB, \n\nwonach bei der Veräußerung der Pachtsache der neue Eigentümer in sämtli-\n\nche dem ursprünglichen Verpächter eingeräumten Rechte eintritt, nicht entge-\n\ngen. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaube den Vertragsparteien, die tat-\n\nbestandlichen Voraussetzungen eines von ihnen vereinbarten Kündigungs-\n\nrechts zu regeln und dieses Recht so zu beschränken, daß es nur zugunsten \n\ndes ursprünglichen Verpächters gelte. \n\nDas hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand. \n\nII. \n\nDie Revision ist zulässig. Dem steht nicht entgegen, daß ein Zulas-\n\nsungsgrund nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich ist und von dem Beru-\n\nfungsgericht auch nicht angeführt wird. Das Revisionsgericht ist an die Zulas-\n\nsung gebunden (§ 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO). \n\nIII. \n\nDas Rechtsmittel ist jedoch unbegründet. \n\n1. Ohne Rechtsfehler nimmt das Berufungsgericht an, daß das Sonder-\n\nkündigungsrecht nur für die Mitglieder der Erbengemeinschaft S. , deren \n\nEhepartner und Kinder gilt. Die dagegen erhobenen Rügen der Kläger bleiben \n\nohne Erfolg. \n\na) Handelt es sich bei der Kündigungsklausel um eine Allgemeine Ge-\n\nschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 BGB), wie es der \n\nProzeßbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Se-\n\nnat vertreten hat, ist die Auslegung des Berufungsgerichts für das Revisionsge-\n\nricht bindend (§§ 545, 560 ZPO). Denn es ist weder festgestellt noch ersicht-\n\nlich, daß der Anwendungsbereich der Klausel über den Bezirk des Berufungs-\n\ngerichts hinausgeht (vgl. BGHZ 7, 365, 368). In diesem Fall ist die Revision \n\nvon vornherein unbegründet. \n\nb) Ist die Klausel dagegen als Individualvereinbarung anzusehen, unter-\n\nliegt ihre Auslegung der rechtlichen Überprüfung durch den Senat. \n\nAllerdings ist die Auslegung und Würdigung in erster Linie Sache des \n\nTatrichters. Das Revisionsgericht kann sie aber darauf überprüfen, ob der Aus-\n\nlegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist und ob gesetzliche oder all-\n\ngemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Er-\n\nfahrungssätze verletzt sind (siehe nur BGH, Urt. v. 26. September 2003, V ZR \n\n70/03, NJW 2003, 3769 m.w.N.). Gemessen daran ist die Auslegung des Beru-\n\nfungsgerichts nicht zu beanstanden. \n\naa) Entgegen der Auffassung der Kläger setzt das Auslegungsergebnis \n\nnicht voraus, daß die Vertragsparteien an eine Veräußerung der Pachtflächen \n\ngedacht haben. Hätten sie diese Möglichkeit in ihre Überlegungen einbezogen, \n\nspräche das eher gegen die Auslegung des Berufungsgerichts, weil dann nahe \n\nläge, daß sie es bei der gesetzlichen Regelung des Eintritts des Erwerbers in \n\ndie Rechte und Pflichten des Veräußerers als Verpächter (§§ 593b, 566 Abs. 1 \n\nBGB) belassen wollten. \n\nbb) Den Klägern kann auch nicht darin gefolgt werden, dem Ausle-\n\ngungsergebnis stehe der Grundsatz entgegen, daß eine Vertragsurkunde die \n\nVermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der beurkundeten Vereinbarun-\n\ngen begründe (siehe nur BGH, Urt. v. 26. November 1997, VIII ZR 322/96, \n\nNJW-RR 1998, 1064, 1065 m.w.N.). Darum geht es hier nicht. Der Grundsatz \n\nstellt keine Auslegungsregel dar, sondern eine Beweiserleichterung für die \n\nAuslegungstatsachen (vgl. BGH, Urt. v. 5. Februar 1999, V ZR 353/97, NJW \n\n1999, 1702, 1703; Urt. v. 5. Juli 2002, V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165 m. \n\nAnm. Laumen BGHReport 2002, 861). Damit hat die Auslegung des Beru-\n\nfungsgerichts jedoch nichts zu tun, weil sie auf dem Urkundeninhalt selbst be-\n\nruht und außerhalb der Urkunde liegende Umstände nicht entgegenstehen. \n\ncc) Das Berufungsgericht hat auch nicht gegen die sogenannte Andeu-\n\ntungsformel verstoßen, wonach bei der Auslegung formbedürftiger Rechtsge-\n\nschäfte außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände zwar berücksichtigt \n\nwerden dürfen, das Auslegungsergebnis aber in der formgerechten Urkunde \n\neinen wenn auch nur unvollkommenen oder andeutungsweisen Ausdruck ge-\n\nfunden haben muß (BGH, Urt. v. 12. Juli 1996, V ZR 202/95, NJW 1996, 2792, \n\n2793). Das trifft hier zu, denn es muß sich nicht aus dem Wortlaut der Klausel \n\nvon selbst erschließen. \n\nc) Die Kläger irren schließlich, wenn sie meinen, das Auslegungsergeb-\n\nnis habe zur Folge, daß die nach § 14 des Vertrags erforderliche Schriftform \n\nnicht gewahrt sei. Die Auslegung führt nämlich zu keiner zusätzlichen Verein-\n\nbarung und auch keiner Vertragsänderung, die der Schriftform bedürfen. \n\n2. Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, daß die Angabe der \"Erben-\n\ngemeinschaft S. \" als Verpächter in dem Vertragsformular nicht ausreiche, \n\ndas Schriftformerfordernis des § 585a BGB zu erfüllen. \n\na) Ein Landpachtvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle we-\n\nsentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Pachtgegenstand, der \n\nPachtzins sowie die Dauer und die Parteien des Pachtverhältnisses aus der \n\nUrkunde ergeben. Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeich-\n\nnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis unter anderem \n\ndient, nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Verpächters aus \n\nder Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn auf ei-\n\nner Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für einen Grundstücks-\n\nerwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 585a BGB vorgeschriebene \n\nSchriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Bedeutung, erken-\n\nnen zu können, wer als Verpächter den Pachtvertrag abgeschlossen hat. Inso-\n\nweit gilt nichts anderes als für das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. \n\nbei einem Mietvertrag (siehe dazu BGH, Urt. v. 11. September 2002, XII ZR \n\n187/00, NJW 2002, 3389, 3391 m.w.N.). Denn der Hauptzweck des Form-\n\nzwangs ist mit dem des § 566 BGB a.F. identisch; dem Grundstückserwerber \n\nsoll es ermöglicht werden, sich über den Inhalt der auf ihn übergehenden lang-\n\nfristigen Bindungen durch Vertragseinsicht zuverlässig zu unterrichten (Stau-\n\ndinger/Pikalo/v. Jeinsen, BGB [1996], § 585a Rdn. 3). \n\nb) Diesen Anforderungen genügt das Vertragsformular. Zwar ist darin als \n\nVerpächter lediglich die Erbengemeinschaft S. aufgeführt. Diese war nicht \n\nVertragspartei, weil der Pachtvertrag mit den einzelnen Erben zustande ge-\n\nkommen ist (vgl. BGH, Urt. v. 11. September 2002, aaO, 3390). Aus der Ver-\n\ntragsurkunde war aber für einen Erwerber der Pachtflächen erkennbar, wer auf \n\nder Seite des Verpächters Vertragspartei geworden ist, weil die Anschrift der \n\nErben in der Urkunde angegeben ist und sie den Vertrag mit ihren Vor- und \n\nZunamen unterschrieben haben. Damit bestand für einen Erwerber die Mög-\n\nlichkeit, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln. Das reicht für die \n\nErfüllung des Schriftformerfordernisses des § 585a BGB aus. \n\nIV. \n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. \n\nWenzel Krüger Lemke","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-11-05/lwzr-2-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 585a","ref_norm":"585a","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 581","ref_norm":"581","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 593b","ref_norm":"593b","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 560","ref_norm":"560","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-11-05/lwzr-2-04","retrieved":"2026-07-10 16:05:32.901845+00:00"},"card":{"id":"bgh/2004-11-05/lwzr-2-04","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"Senat fuer Landwirtschaftssachen","date":"2004-11-05","dockets":["LwZR 2/04"],"decision_type":"Urteil","ecli":null,"ids":{"ecli":null},"cite_as":"BGH, Urteil vom 05.11.2004 – LwZR 2/04","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-11-05/lwzr-2-04","headnotes":[],"leitsatz_status":"not_captured","tenor":{"text":"Die Revision gegen das Urteil des Senats für Landwirtschaftssa-\n\nchen des Oberlandesgerichts Naumburg vom 8. 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