{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2004-02-05","aktenzeichen":"III ZR 331/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 331/02\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n5. Februar 2004\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 5. Februar 2004 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter\n\nStreck, Dörr, Galke und Dr. Herrmann\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 61\n\ndes Landgerichts Berlin vom 29. Juli 2002 im Kostenpunkt und in-\n\nsoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht zum Nachteil der\n\nBeklagten entschieden hat.\n\nDie Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung\n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszu-\n\nges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Beklagte zu 2 und ihr 1996 verstorbener Ehemann schlossen 1978\n\nmit dem seinerzeit örtlich zuständigen Kreisverband des Verbandes der Klein-\n\ngärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) einen Pachtvertrag über eine Par-\n\nzelle, die sich in der Anlage \"B. \" im früheren Ostteil Berlins befindet.\n\nDer Vertrag ist in seiner Überschrift als \"Kleingarten-Nutzungsvertrag\" be-\n\nzeichnet. Die Beklagte zu 1 ist (Mit-)Erbin des Ehemanns der Beklagten zu 2.\n\nDas Pachtgelände steht im Eigentum des klagenden Landes, das an-\n\nstelle des VKSK auf Verpächterseite in den Vertrag mit den Beklagten einge-\n\ntreten ist.\n\nDie Parzelle ist mit einem für Wohnzwecke geeigneten und genutzten\n\nHaus bebaut. Die Beklagten haben diesbezüglich Ansprüche nach dem Sa-\n\nchenrechtsbereinigungsgesetz erhoben, die der Kläger anerkannt hat. Bis En-\n\nde 2001 waren diese Ansprüche jedoch noch nicht erfüllt.\n\nDer Kläger verlangt von den Beklagten die Zahlung von sogenanntem\n\nWohnlaubenentgelt nach dem Bundeskleingartengesetz.\n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-\n\nklagten unter teilweiser Abweisung der Klage, soweit sie auf künftige Leistun-\n\ngen gerichtet war, zur Zahlung des geforderten Entgelts für die Jahre 1997 bis\n\n2001 verurteilt.\n\nMit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Be-\n\nklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe\n\nAuf die Revision ist das Berufungsurteil, soweit die Beklagten zur Zah-\n\nlung verurteilt wurden, aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und\n\nEntscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.\n\nI.\n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger einen Anspruch\n\nauf Zahlung von Wohnlaubenentgelt gemäß § 20a Nr. 8 BKleingG, da es sich\n\nbei der Anlage \"B. \" am 3. Oktober 1990 um eine Kleingartenanlage\n\ngehandelt habe, so daß das Bundeskleingartengesetz anzuwenden sei.\n\nDies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht getragen.\n\n1. \n\nZutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wo-\n\nnach die Anlage \"B. \" als Kleingartenanlage und die darin belegene\n\nParzelle der Beklagten als Kleingarten zu behandeln sind, wenn am 3. Oktober\n\n1990 in der Gesamtanlage die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war.\n\na) Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das Berufungsgericht\n\nder Bezeichnung des 1978 geschlossenen Pachtvertrages richtigerweise keine\n\nentscheidende Bedeutung beigemessen. Wie der Senat in seinen Urteilen vom\n\n24. Juli 2003 (III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538 f, für BGHZ vorgesehen), vom\n\n6. März 2003 (III ZR 170/02 - VIZ 2003, 298, für BGHZ 154, 132 vorgesehen)\n\nund vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782) bereits im\n\neinzelnen dargelegt hat, richtet sich die Anwendbarkeit des Bundeskleingar-\n\ntengesetzes unabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen das\n\nPachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war, nach der tat-\n\nsächlich ausgeübten Nutzung zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts\n\nder DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 3. Oktober 1990.\n\nb) In Fällen, in denen, wie hier, zu DDR-Zeiten der Pächter sein Nut-\n\nzungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grund-\n\nstücks, sondern von einem Hauptnutzer - also zumeist, wie im vorliegenden\n\nFall, von einem VKSK-Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der ge-\n\nsamten Anlage und nicht auf den der einzelnen Parzellen abzustellen (Senats-\n\nurteile vom 24. Juli 2003, aaO, S. 538, 539 und vom 16. Dezember 1999, aaO,\n\nS. 782 f). Dies gilt auch in den Fällen, in denen - wie hier - die pachtvertragli-\n\nchen Beziehungen infolge des Wegfalls des VKSK-Kreisverbandes nur (noch)\n\nunmittelbar zwischen dem Kläger als Grundstückseigentümer und den einzel-\n\nnen Nutzern der Parzellen bestehen. Die insoweit geäußerten Zweifel des Be-\n\nrufungsgerichts sind unbegründet. Der Senat hat hierzu bereits in seinem Urteil\n\nvom 24. Juli 2003 (aaO) eingehend Stellung genommen.\n\n2. \n\nDie von den Beklagten genutzte Parzelle fällt auch nicht deshalb aus\n\ndem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes heraus, weil sie mit\n\neinem Gebäude, das Wohnzwecken dient, bebaut ist.\n\na) Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003 (III ZR 176/02 - ZOV\n\n2003, 167 f) entschieden hat, handelt es sich bei einer Parzelle, wie der von\n\nden Beklagten genutzten, nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne von § 1\n\nAbs. 2 Nr. 2 BKleingG, auf den die Bestimmungen dieses Gesetzes keine An-\n\nwendung finden.\n\nb) Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, daß Ansprüche aus\n\n§ 20a Nr. 8 BKleingG nicht deshalb ausgeschlossen sind, weil die von den Be-\n\nklagten genutzte Parzelle in den Anwendungsbereich des Sachenrechtsberei-\n\nnigungsgesetzes fällt. Der Senat hat bereits mehrfach entschieden, daß auch\n\nder Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem betreffenden Grund-\n\nstück bestehenden Rechtsverhältnisse berechtigte Ansprüche auf Bestellung\n\nvon Erbbaurechten oder auf Ankauf geltend macht (§ 3 Abs. 1 SachenRBerG),\n\nbis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das Wohnlaubenentgelt nach § 20a\n\nNr. 8 BKleingG in voller Höhe zu entrichten hat (Senatsurteile vom 13. Februar\n\n2003, aaO S. 168 und eingehend BGHZ 139, 235, 239 f), sofern die Voraus-\n\nsetzungen dieser Anspruchsgrundlage erfüllt sind.\n\n3. \n\nDas Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei dem\n\nAreal \"B. \" um eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1\n\nBKleingG handelt, im wesentlichen wie folgt begründet: Nach den Aufstellun-\n\ngen zur Abrechnung von Wettbewerbsergebnissen aus den Jahren 1983 und\n\n1984 ergebe sich pro Parzelle im Durchschnitt ein erheblicher, im Berufungs-\n\nurteil im einzelnen aufgeführter Bestand an Kern- und Steinobstbäumen, Bee-\n\nrensträuchern und Erdbeerbeeten. Diese kleingärtnerische Nutzung sei aus-\n\nweislich einer Festschrift der Anlage \"B. \" bis 1990 beibehalten\n\nworden. Unmaßgeblich sei hingegen, daß die in der Anlage vorhandenen Auf-\n\nbauten teilweise den Charakter von Einfamilienhäusern hätten, zum Dauer-\n\nwohnen genutzt würden und in der Grundfläche vielfach 24 m² überschritten.\n\nWie § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zeigten, spielten derartige bestandsge-\n\nschützte Nutzungen und Laubengrößen für die Qualifizierung einer Anlage als\n\nKleingartengelände keine Rolle.\n\nDamit \n\nlegt das Berufungsgericht seiner Einordnung des Areals\n\n\"B. \" als Kleingartenanlage nicht die rechtlich maßgebenden Kriterien\n\nzugrunde. Der Senat hat sich bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO\n\nS. 539 f) eingehend mit der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts ausein-\n\nander gesetzt. Danach gilt kurz gefaßt folgendes:\n\na) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Beitritt der DDR\n\nzur Bundesrepublik Deutschland rechtmäßig errichtete Gartenlauben, deren\n\nGrundflächen entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG 24 m² überschreiten, oder andere\n\nder kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen weiterhin unverän-\n\ndert genutzt werden. § 20a Nr. 8 BKleingG bestimmt, daß eine vor dem Wirk-\n\nsamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube\n\ndauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, fortbesteht, soweit nicht andere Vor-\n\nschriften der Wohnraumnutzung entgegenstehen.\n\nDiese der Sicherung des Bestandsschutzes dienenden Vorschriften zei-\n\ngen, daß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendung\n\ndes Bundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelne\n\nGebäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird oder sogar ein von § 5\n\nAbs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG erfaßtes Eigenheim darstellt, kann\n\ndas Kleingartenrecht weiterhin maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. Juli\n\n2003, aaO, S. 539 f, und vom 13. Februar 2003, aaO, S. 168, m.w.N).\n\nb) Dies bedeutet jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts\n\nnicht, daß für die rechtliche Einordnung einer Anlage die Beschaffenheit und\n\ndie Art der Nutzung der auf den Parzellen befindlichen Baulichkeiten belanglos\n\nsind und nur das Maß der gärtnerischen Nutzung von Bedeutung ist. Vielmehr\n\nsind bei der Beurteilung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art\n\nund Umfang ihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und bei der anzustellenden\n\nGesamtabwägung zu berücksichtigen (hierzu eingehend Senatsurteil vom\n\n24. Juli 2003, aaO, S. 540).\n\nEin mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattetes,\n\nWohnzwecken dienendes Eigenheim nach dem DDR-Recht - mag der Stan-\n\ndard auch nicht dem in den alten Bundesländern für Ein- und Zweifamilienhäu-\n\nsern üblichen entsprechen - stellt in einer Kleingartenanlage einen Fremdkör-\n\nper dar. Das Übergangsrecht gewährt solchen Baulichkeiten unter Berücksich-\n\ntigung der Rechtswirklichkeit in der früheren DDR Bestandsschutz. Dement-\n\nsprechend steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime der\n\nBewertung eines Gesamtareals als Kleingartenanlage nicht notwendig entge-\n\ngen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegenden\n\nMaßstäbe völlig zurücktreten (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO). Beherr-\n\nschen die dem Charakter einer Kleingartenanlage widersprechenden Eigen-\n\nheime den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf den\n\nParzellen anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Ge-\n\nmüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt,\n\nbesteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr) (Se-\n\nnatsurteile vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240).\n\nc) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Ge-\n\nsamtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen\n\nBeurteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unter-\n\nliegt. Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungs-\n\nmaßstäbe zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, an-\n\nhand derer sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der\n\nAnlage vornehmen läßt. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli\n\n2003 (aaO) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, die\n\nmit zum Dauerwohnen geeigneten, der Sachenrechtsbereinigung unterliegen-\n\nden Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts bebaut sind, bei der Bewertung\n\nder Anlage nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. Dies\n\ngilt selbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstige\n\nFrüchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart ge-\n\nmischt verwendeten Flächen in so erheblicher Weise einer kleingärtnerischen\n\nNutzung, daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den Hintergrund\n\ntritt. Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind in gleicher\n\nWeise diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, auf denen ein mit allen Ver-\n\nsorgungseinrichtungen versehenes und auch im übrigen nach den Maßstäben\n\nder DDR die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllendes\n\nGebäude errichtet ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung in der Winterzeit\n\ngeeignet ist, weil es nicht geheizt werden kann (Senatsurteil vom 24. Juli 2003,\n\naaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - VIZ 2003, 445).\n\nGrundstücke, die in dieser Weise genutzt werden, widersprechen in fast eben-\n\nso gravierender Weise dem Leitbild der kleingärtnerischen Nutzung wie ein\n\nEigenheim, auch wenn sie nur den geringeren Bestandsschutz nach § 20a\n\nNr. 7 BKleingG genießen sollten.\n\nDer Senat hat in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 541) weiter\n\nausgeführt, daß eine Gesamtanlage jedenfalls dann nicht mehr als Kleingarten-\n\nanlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen mit\n\nEigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist.\n\nII.\n\nDas Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine abschließende Sachentschei-\n\ndung des Senats (§ 563 Abs. 3 ZPO) ist nicht möglich, da das Berufungsgericht\n\n- von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequenterweise - keine den vorstehen-\n\nden Maßstäben gerecht werdenden Feststellungen über die Bebauung und die\n\nsonstige Nutzung der in der Anlage \"B. \" befindlichen Parzellen am\n\n3. Oktober 1990 getroffen hat. Dies ist nachzuholen.\n\nFür die neue Verhandlung und Entscheidung des Berufungsgerichts wird\n\ninsbesondere das Vorbringen der Parteien über den Anteil von Dauerbewoh-\n\nnern und sogenannten Sommerbewohnern von Bedeutung sein.\n\nDie Beklagten haben, von dem Kläger bislang nicht im einzelnen be-\n\nstritten, vorgetragen, daß in der Anlage 25 v.H. der Parzellen von Dauerbe-\n\nwohnern und gut 60 v.H. von sogenannten Sommerbewohnern genutzt werden.\n\nSollten die Parzellen in diesem Maße mit Eigenheimen oder ihnen nahekom-\n\nmenden Gebäuden bebaut sein, scheidet, wie ausgeführt, die Qualifizierung\n\ndes Areals \"B. \" als Kleingartenanlage aus (vgl. oben Nr. I 3 c).\n\nSchlick\n\nStreck\n\n Dörr\n\n Galke\n\nHerrmann","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-05/iii-zr-331-02","cited_norms":[{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 20a","ref_norm":"20a","n":5},{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":2},{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-05/iii-zr-331-02","retrieved":"2026-07-10 15:15:14.644344+00:00"},"card":{"id":"bgh/2004-02-05/iii-zr-331-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"III. 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