{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-10-31","aktenzeichen":"V ZR 423/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 675, 433 a) Ein zu dem Kauf hinzutretender Beratungsvertrag kann zustande kommen, wenn der Verkäufer der Rentierlichkeit zum Ankauf einer Immobilie bewegt (im Anschluß an Senat BGHZ 140, 111). den Käufer Zuhilfenahme Berechnung unter einer b) Anders als die bei Vertragsverhandlungen gesetzlich geschuldete Aufklärung, kann die vom Verkäufer vertraglich übernommene Beratung sich grundsätzlich auch dann nicht auf einen Teilaspekt beschränken, wenn der Käufer bei gebotener Wahrneh- mung seiner Interessen die Unvollständigkeit erkennen könnte. c) Hat die Beratung des Verkäufers den Erwerb und die Unterhaltung einer Immobilie zum Gegenstand, darf sich die Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht auf das Jahr der Anschaffung beschränken, wenn eine Veränderung der Mietein- nahmen oder der Unterhaltungskosten abzusehen ist. d) Werden die Unterhaltungskosten des Sondereigentums aus einem Mietpool der Wohnungseigentümer bestritten, der vom Verwalter des Gemeinschaftseigentums mit verwaltet wird, dürfen sie bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht unberücksichtigt bleiben; die Berücksichtigung kann in der Weise geschehen, daß zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum eine solche für das Sondereigentum hinzutritt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 423/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n31. Oktober 2003\nW i l m s,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nja\n\nBGHR: ja\n\nBGB §§ 675, 433\n\na) Ein zu dem Kauf hinzutretender Beratungsvertrag kann zustande kommen, wenn der\nVerkäufer \nder\nRentierlichkeit zum Ankauf einer Immobilie bewegt (im Anschluß an Senat BGHZ\n140, 111).\n\nden Käufer \n\nZuhilfenahme \n\nBerechnung \n\nunter \n\neiner \n\nb) Anders als die bei Vertragsverhandlungen gesetzlich geschuldete Aufklärung, kann\ndie vom Verkäufer vertraglich übernommene Beratung sich grundsätzlich auch dann\nnicht auf einen Teilaspekt beschränken, wenn der Käufer bei gebotener Wahrneh-\nmung seiner Interessen die Unvollständigkeit erkennen könnte.\n\nc) Hat die Beratung des Verkäufers den Erwerb und die Unterhaltung einer Immobilie\nzum Gegenstand, darf sich die Berechnung des Eigenaufwands des Käufers nicht\nauf das Jahr der Anschaffung beschränken, wenn eine Veränderung der Mietein-\nnahmen oder der Unterhaltungskosten abzusehen ist.\n\nd) Werden die Unterhaltungskosten des Sondereigentums aus einem Mietpool der\nWohnungseigentümer bestritten, der vom Verwalter des Gemeinschaftseigentums\nmit verwaltet wird, dürfen sie bei der Berechnung des Eigenaufwands des Käufers\nnicht unberücksichtigt bleiben; die Berücksichtigung kann in der Weise geschehen,\n\ndaß zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum eine solche für\ndas Sondereigentum hinzutritt.\n\nBGH, Urteil vom 31. Oktober 2003 - V ZR 423/02 - OLG Hamm\nLG Bielefeld\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 31. Oktober 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel, die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und die Richterin\n\nDr. Stresemann\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 26. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Hamm vom 22. Oktober 2002 aufgeho-\n\nben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Beklagte zu 1 kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ihnen Renovie-\n\nrungsmaßnahmen vor und verkauft sie nach Aufteilung in Wohnungseigentum\n\nweiter. Mit notariellem Vertrag vom 25. November 1995 verkaufte sie dem Klä-\n\nger und dessen Ehefrau aus einer 1972/1973 errichteten Wohnanlage in\n\nD. eine 1995 durch Teilung entstandene Eigentumswohnung. Mit privat-\n\nschriftlichem Vertrag vom gleichen Tage traten die Käufer einer Mieteinnahme-\n\ngemeinschaft (Mietpool) bei, die von einer Schwesterfirma der Beklagten zu 1,\n\ndie zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums ist, verwaltet wird. Die\n\nVertragsabschlüsse wurden durch den \"Repräsentanten\" der Beklagten zu 1,\n\nSch. , der den Vertrieb übernommen hatte, herbeigeführt. Sch. \n\nerstellte am 24. und 25. November 1995 auf einem Formblatt \"Besuchsaufträ-\n\nge\", die die Finanzierung des Kaufs, die \"Einnahmen/Ausgaben\" und \"Informa-\n\ntionen zum Objekt\" zum Gegenstand hatten und von dem Kläger und seiner\n\nEhefrau unterschrieben wurden. Darin sind die Mieteinnahmen mit 546 DM, der\n\n\"Eigenaufwand vor Steuern\" mit 616 DM monatlich sowie die \"Mieteinnahme\n\npro qm\" mit 6,50 DM angegeben. Die von der Verwalterin für das Gemein-\n\nschaftseigentum erstellten Abrechnungen wiesen für das Jahr 1996 Reparatu-\n\nren in Höhe von ca. 153.000 DM, für das Jahr 1997 in Höhe von ca.\n\n253.000 DM und für das Jahr 1998 in Höhe von ca. 210.000 DM aus; die Repa-\n\nraturkosten für das Sondereigentum aller Wohnungseigentümer stiegen im\n\ngleichen Zeitraum von ca. 58.000 DM über ca. 158.000 DM auf ca.\n\n220.000 DM. Der Kläger und seine Ehefrau wurden in den Jahren 1997 und\n\n1998 zum Ausgleich von Unterdeckungen der Instandhaltungsrücklage und des\n\nMietpools (1998) herangezogen.\n\nDer Kläger hat, zugleich aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau, von\n\nder Beklagten zu 1 und deren persönlich haftendem Gesellschafter, dem Be-\n\nklagten zu 2, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums\n\ndie Zahlung von 64.631,71 DM sowie ferner die Freistellung von Kreditverbind-\n\nlichkeiten in Höhe von (ursprünglich) 161.710 DM verlangt. Weiter hat er die\n\nFeststellung beantragt, daß die Beklagten ihm weiteren, ab 1. Januar 2000\n\nentstehenden Schaden zu ersetzen haben. Die Klage ist in den Tatsachenin-\n\nstanzen ohne Erfolg geblieben.\n\nMit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine\n\nAnträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmit-\n\ntels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht meint, ein Beratungsvertrag sei zwischen den\n\nParteien nicht zustande gekommen. Den \"Besuchsaufträgen\" lasse sich nicht\n\nentnehmen, \"daß sie das Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen und diese\n\nwiderspiegelnde Berechnungsbeispiele über Kosten und insbesondere finanzi-\n\nelle Vorteile des Erwerbs darstellen\". Ein Schadensersatzanspruch wegen Ver-\n\nschuldens bei Vertragsschluß scheide schon deshalb aus, weil dem Kläger der\n\nNachweis der Pflichtverletzung nicht gelungen sei. Es sei nicht ersichtlich, daß\n\ndie Beklagte bei Vertragsabschluß von einer höheren Instandhaltungsrücklage\n\nhätte ausgehen müssen, als sie dem in den Musterberechnungen vom 24. und\n\n25. November 1995 ausgewiesenen Nettomietzins von 6,50 DM/qm zugrunde\n\nliege. Anhaltspunkte dafür, daß zu diesem Zeitpunkt mit erheblichen Reparatu-\n\nren hätte gerechnet werden müssen, seien nicht ersichtlich; auch fehle näherer\n\nVortrag des Klägers, daß sich die Anlage, abweichend von der Behauptung der\n\nBeklagten, nicht in gutem Zustand befunden habe. Die Abrechnung für das\n\nJahr 1996 habe eine Überdeckung der Instandhaltungsrücklage für das Ge-\n\nmeinschaftseigentum von 20.487,72 DM ausgewiesen. Das Protokoll der Miet-\n\npoolversammlung vom 4. Juni 1997 stelle für das laufende Jahr eine Aus-\n\nschüttung an die Eigentümer in Aussicht, falls sich der Reparaturkostenanteil\n\nnicht erhöhe. Es sei deshalb möglich, daß, wie die Beklagte vortrage, die Ver-\n\nschlechterung der allgemeinen wirtschaftlichen Situation und die damit verbun-\n\ndene Schwierigkeit, die Wohnungen zu vermieten, zu einer Belastung des\n\nMietpools geführt hätten.\n\nDies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht das Zustandekommen ei-\n\nnes Beratungsvertrags zwischen den Parteien. Die an sich dem Tatrichter vor-\n\nbehaltene Würdigung ist fehlerhaft, weil sie die rechtlichen Voraussetzungen\n\nverkennt.\n\na) Nach der Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht an\n\nsich nicht übersieht, kann zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag\n\nzustande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsver-\n\nhandlungen dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat\n\nerteilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Ver-\n\nhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des\n\nErwerbs vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll\n\n(BGHZ 140, 111, 115; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, WM 2001, 1158 =\n\nNJW 2001, 1021; v. 14. März 2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686 = NJW\n\n2003, 1811). Die Überlegung des Berufungsgerichts, den \"Besuchsaufträgen\"\n\nvom 24. und 25. November 1995 lasse sich die Intensität der Verhandlungen\n\nnicht entnehmen, geht hieran vorbei. Der Senat hat nicht das Erfordernis auf-\n\ngestellt, den Verlauf der Verhandlungen zu protokollieren. Maßgeblich ist, daß\n\nsolche stattgefunden und mit einem Beratungsergebnis abgeschlossen haben.\n\nDieses schlägt sich beim Vertrieb von Immobilien anhand eines Anlagemodells,\n\ndas den Interessenten durch die Darstellung der Wirtschaftlichkeit des Erwerbs\n\nzum Vertragsschluß führen soll, vielfach in einem Schriftstück nieder, das als\n\n\"Berechnungsbeispiel\" (in den vom Senat entschiedenen Fällen), hier als \"Be-\n\nsuchsauftrag\" bezeichnet wird. Die Dokumentation des Besuchsergebnisses in\n\neinem Schriftstück ist indes nicht Voraussetzung für die Bejahung des Bera-\n\ntungsvertrags. Es genügt, daß sich ein Ergebnis des Vermittlungsgespräches\n\nfeststellen läßt, das den Anforderungen an eine Beratung genügt. Hiervon kann\n\nder Senat auf der Grundlage des abschließend geklärten Streitstoffs (BGHZ\n\n65, 107, 112; 121, 284, 289) ausgehen. Es ist zwischen den Parteien unstrei-\n\ntig, daß der Unterzeichnung der beiden \"Besuchsaufträge\" eingehende Ver-\n\ntragsverhandlungen vorausgegangen sind. Der von den Beklagten als Zeuge\n\nbenannte \"Repräsentant\" Sch. hat bekundet, daß die Gespräche sich\n\nüber mehrere Wochen hingezogen haben und daß die Beratung anhand der\n\nvon der Beklagten zu 1 vorgegebenen Richtlinien über die Rentierlichkeit des\n\nObjekts, dessen Verwaltung und Finanzierung, regelmäßig zwei bis drei Stun-\n\nden \n\nin Anspruch nimmt. Die hier \n\nim Vordergrund stehende \"Einnah-\n\nmen/Ausgaben\"-Rechnung ermittelt anhand der Finanzierungszinsen, der\n\nDarlehenstilgung, der Verwaltungskosten und der Mieteinnahmen einen \"Ei-\n\ngenaufwand vor Steuern\", der im Falle des Klägers mit monatlich 616 DM ab-\n\nschließt. Der ermittelte Aufwand dient dem Interessenten als Entscheidungs-\n\ngrundlage für den Kaufabschluß. Daß in der Rentierlichkeitsrechnung der Be-\n\nklagten zu 1 die steuerliche Ersparnis nicht den Mittelpunkt bildet (der \"Be-\n\nsuchsauftrag\" begnügt sich mit der Angabe der jährlichen Abschreibung), steht\n\nder Annahme eines Beratungsvertrags, anders als das Berufungsgericht im\n\nAnschluß an einen weiteren Senat des Oberlandesgerichts meint, nicht entge-\n\ngen. Das Zustandekommen eines solchen Vertrags ist nicht an einen be-\n\nstimmten Beratungsgegenstand gebunden, maßgeblich ist der sachliche Zu-\n\nsammenhang mit dem angestrebten Geschäft.\n\nb) Die Voraussetzungen der Kundgabe des Willens des Vertriebsbeauf-\n\ntragten, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und durchzuführen\n\n(Senat aaO), sind erfüllt. Der Beratende, Sch. , trat als \"Repräsentant\"\n\nder Beklagten zu 1 auf, seine Vergütung (Innenprovision von 9 v.H.) wurde,\n\nwenn auch im wirtschaftlichen Ergebnis von den Käufern getragen, so doch\n\nvon der Beklagten zu 1 geschuldet. Die Bezeichnung Sch. als Beauf-\n\ntragter in den Beratungsbögen bezog sich auf die Beklagte zu 1, in deren\n\nDienst (Auftrag) er den Vertrieb durchführte und Interessenten beibrachte. Die\n\nVollmacht zur Beratung ergibt sich, worauf der Senat hingewiesen hat, in sol-\n\nchen Fällen (stillschweigend) aus der Vertriebsstruktur und wird durch den\n\nUmstand bestätigt, daß Sch. die den Interessenten vorgeführten Berech-\n\nnungsmodelle von der Beklagten zu 1 an die Hand gegeben worden waren.\n\n2. Ob die Erwägungen des Berufungsgerichts, die sich zeitlich auf das\n\nerste Wirtschaftsjahr nach der Aufteilung in Wohnungseigentum konzentrieren\n\nund davon ausgehen, daß sich der Kläger über die in den Besuchsaufträgen\n\nnicht genannten Fragen selbst hätte Aufschluß verschaffen können, den Anfor-\n\nderungen an die gesetzliche Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Vertrags-\n\nverhandlungen (Senat, Urt. v. 22. Februar 1991, V ZR 299/89 und v. 5. März\n\n1993, V ZR 140/91, BGHR BGB vor § 1/Verschulden bei Vertragsschluß, Auf-\n\nklärungspflicht 44 und 69) genügen, kann dahinstehen. Eine Grundlage für die\n\nAnnahme einer Erfüllung der aus dem Beratungsvertrag fließenden Pflichten\n\nstellen sie jedenfalls nicht dar.\n\na) Das Geschäftsmodell der Beklagten zu 1 beschränkt sich nicht auf\n\neinen einmaligen Leistungsaustausch, den Kauf des Wohnungseigentums, es\n\nbezieht vielmehr die künftige wirtschaftliche Nutzung des Objektes ein. Die Be-\n\nklagte bietet \"Eigentumsberatung\" zum Zweck der \"Vorsorge durch Eigentum\"\n\nan, über ihren Repräsentanten weiterhin \"zusätzliche Alterssicherung, Zusatz-\n\neinnahme durch Mieten, Absicherung im Todesfall, Vermögensbildung und Si-\n\ncherung durch Eigentum, Wertsteigerung, die allen bekannt ist\". Rechtliches\n\nMittel der Vorsorge ist die Übernahme der Eigentümerbefugnisse durch die\n\nSchwesterfirma der Beklagten zu 1 als Verwalterin sowohl des Gemeinschafts-\n\neigentums als auch des Sondereigentums. Nach dem Mietpoolvertrag tritt der\n\nErwerber sämtliche Ansprüche aus dem über seine Wohnung abgeschlosse-\n\nnen Mietvertrag an den Verwalter ab; diesem obliegt es, auch im eigenen Na-\n\nmen, Mietverträge abzuschließen und zu beenden und für und gegen jedes\n\nMitglied der Gemeinschaft Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Die an\n\nden Kauf anschließenden Dauerschuldverhältnisse mit dem umfassend beauf-\n\ntragten Verwalter, mithin die Lenkung der wirtschaftlichen Entwicklung des\n\nWohnungseigentums, sind Gegenstand des Vertriebskonzepts der Beklagten\n\nzu 1 und der von ihr geschuldeten Beratung. Der Hinweis auf die Ertragsrech-\n\nnung im ersten (vollen) Wirtschaftsjahr (Wohnungseigentümer- und Mietpool-\n\ngemeinschaft) greift zu kurz. Reichen die Renovierungsmaßnahmen der Be-\n\nklagten zu 1 hin, das Objekt kurzfristig rentierlich zu halten, stürzt es aber dann\n\nvoraussehbar in die Verlustzone ab, so genügt ein - tatsächlich zutreffender -\n\nHinweis auf die Verhältnisse bei Vertragsschluß nicht.\n\nb) Das Berufungsgericht geht davon aus, daß zum Zeitpunkt des Ver-\n\ntragsabschlusses keine Anhaltspunkte für das Bevorstehen erheblicher Repa-\n\nraturen (Reparaturstau) vorhanden gewesen seien. Dabei übersieht es aber,\n\ndaß die von dem Kläger vorgelegten - inhaltlich unstreitigen - Jahresabrech-\n\nnungen der Verwalterin für 1997 und 1998 deutlich hierauf hindeuten. Der Um-\n\nstand, daß der Kläger der allgemein gehaltenen, im Zusammenhang mit der\n\nInstandhaltungsrücklage verwendeten Wertung der Beklagten, der Voreigen-\n\ntümer habe das Objekt in \"gutem\" Zustand gehalten, mit Überlegungen zur Hö-\n\nhe der erforderlichen Instandhaltungsrücklage entgegengetreten ist, nicht aber\n\ndie Bewertung \"gut\" durch \"schlecht\" ersetzt hat, hinderte das Berufungsgericht\n\nnicht, die aus dem Zustand des Objekts gebotenen Schlüsse zu ziehen. Die\n\nAbrechnungen stehen zu der Behauptung der Beklagten, eine negative Ent-\n\nwicklung der Anlage sei auf die allgemeinen Verhältnisse des Wohnungs-\n\nmarktes zurückzuführen, in Widerspruch. Der Einnahmeausfall des Mietpools\n\nbeläuft sich für 1997 auf ca. 68.000 DM bei einem Sollmietergebnis von ca.\n\n2.236.000 DM; für 1998 betragen die Zahlen ca. 75.000 DM gegenüber ca.\n\n2.140.000 DM. Ihrem Gegenstand nach sind die Reparaturen der Jahre 1997\n\nund 1998 eher vorhersehbar als überraschend. Das Berufungsgericht durfte\n\ndies nicht außer acht lassen und ohne weiteres annehmen, daß der Beklagten\n\nzu 1, die sich vor der Aufteilung und dem Verkauf des Objekts mit dessen Zu-\n\nstand befaßt und auf dieser Grundlage für ausgewählte Renovierungsarbeiten\n\nentschieden hat, der Zustand des Objekts im übrigen verborgen geblieben ist.\n\nDen in den Abrechnungen aufgeführten Reparaturen des Gemeinschaftsei-\n\ngentums, nämlich \"Reparaturen an Dächern und Fassaden, Reparaturen an\n\nFenstern, Türen und Fluren, an den Aufzügen, Reparaturen der Installationen,\n\nHeizungs- und Druckerhöhungsanlage, Reparaturen an den elektrischen Anla-\n\ngen\" etc. wohnt kein Überraschungsmoment inne. Dies gilt in gleicher Weise\n\nbeim Sondereigentum für die Reparatur der sanitären Einrichtungen, der Wan-\n\nnenerneuerung, der Reparatur der Heizkörper, Wasser- und Abflußleitungen,\n\nder elektrischen Anlagen und Durchlauferhitzer, sowie für die Wohnungsreno-\n\nvierung und die Renovierung der Innentüren.\n\nc) Kernstück der Beratung, die die Beklagte zu 1 dem Käufer erbringt, ist\n\ndie Ermittlung seines (monatlichen) Eigenaufwands. Sie soll ihn von der Mög-\n\nlichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu kön-\n\nnen. Eine solche Ermittlung verfehlt ihren Zweck, wenn sie angesichts eines\n\nbevorstehenden Anschwellens der Unterhaltungskosten ein punktuelles Bild\n\nder Verhältnisse bei Kaufabschluß liefert (oben zu b). Gegenständlich kann\n\nsich die Beratung, wenn, wie hier, durch die Schaffung des Mietpools dem\n\nKäufer rechtlich (bis zur Kündigung des Poolvertrags) und tatsächlich die Ver-\n\nwaltung des Eigentums in vollem Umfang abgenommen ist, nicht auf einen\n\nSektor, die Entwicklung des Gemeinschaftseigentums, beschränken. Mit der\n\nBerücksichtigung einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigen-\n\ntum (0,50 DM pro qm und Monat) hätte der Ausweis der Mieteinnahmen, selbst\n\nwenn die Rücklage korrekt angesetzt gewesen wäre, der von der Beklagten\n\nzu 1 übernommenen Beratung nur teilweise genügt. Dem Käufer, dem die Ent-\n\nscheidung über die Vermietung des erworbenen Sondereigentums und seine\n\nUnterhaltung abgenommen ist, kann es, wenn dies Teil der ihm gegenüber an-\n\ngewandten Verkaufsstrategie war, nicht stillschweigend überlassen werden,\n\ndas Risiko der Entwicklung des Sondereigentums unberaten auf sich zu neh-\n\nmen. Sache des beratenden Verkäufers ist es, dem sich abzeichnenden Ko-\n\nstenrisiko (auch) beim Sondereigentum Rechnung zu tragen. Dies kann durch\n\nAufnahme einer besonderen, seriös kalkulierten Instandhaltungsrücklage für\n\ndiesen Sektor geschehen. Auf keinen Fall darf der Verkäufer, wenn Einbrüche\n\nbevorstehen, schweigen. Bei Berücksichtigung der Mietpoolunterdeckung in\n\nden Folgejahren fällt die für den Eigenaufwand maßgebliche Mieteinnahme des\n\nKlägers von den angegebenen 6,50 DM bis zum Jahre 1998 auf 4 bis 4,50 DM\n\npro qm. Entsprechend erhöht sich der Eigenaufwand. Darüber hinaus trägt der\n\nKläger, was das Berufungsgericht im Ergebnis unberücksichtigt gelassen hat,\n\nunter Antritt von Sachverständigenbeweis vor, daß die Beratung, auch soweit\n\nsie stattgefunden hat, fehlerhaft war; bei sachgemäßer Beurteilung hätte - für\n\ndie 1972/1973 errichtete, gerade erst in Wohnungseigentum aufgeteilte Anla-\n\nge - eine Instandhaltungsrücklage von 1,82 DM angesetzt werden müssen.\n\nDies hätte bereits für die Jahresrechnung, die den \"Besuchsaufträgen\" zugrun-\n\nde lag, zu einer erheblichen Erhöhung des Eigenaufwands geführt.\n\n3. Zur Feststellung der danach (zu 2.) maßgeblichen Tatsachen ist die\n\nSache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Bei der abschließenden\n\nBeurteilung wird das Berufungsgericht weiterhin davon ausgehen können, daß\n\neine Pflicht zur Offenlegung der Innenprovision des \"Repräsentanten\" nicht\n\nbestand. Hierfür geht der Senat auch für den Fall des Beratungsvertrags aus\n\n(Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, aaO; vgl. auch BGH, Urt. v. 2. November\n\n2002, XI ZR 3/01, WM 2003, 61).\n\nWenzel \n\nTropf \n\nKlein\n\nLemke \n\nStresemann","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-31/v-zr-423-02","cited_norms":[],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-31/v-zr-423-02","retrieved":"2026-07-10 14:51:58.557786+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-10-31/v-zr-423-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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