{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2003-10-23","aktenzeichen":"III ZR 41/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision nicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Woh- nung ist; auf \"wirtschaftliches Eigentum\" kommt es nicht an.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 41/03\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n23. Oktober 2003\nK i e f e r\nJustizangestellter\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\nWoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2\n\nDer als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person steht nach § 2 Abs. 2\n\nSatz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG ein Anspruch auf die Vermittlungsprovision\n\nnicht zu, wenn eine an ihr rechtlich oder wirtschaftlich beteiligte (natürliche\n\noder juristische) Person Eigentümerin (im Rechtssinne) der vermittelten Woh-\n\nnung ist; auf \"wirtschaftliches Eigentum\" kommt es nicht an.\n\nBGH, Urteil vom 23. Oktober 2003 - III ZR 41/03 - LG Wiesbaden\n\nAG Bad Schwalbach\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf der Grundlage der bis zum\n\n9. Oktober 2003 eingereichten Schriftsätze durch den Vorsitzenden Richter\n\nDr. Rinne und die Richter Dr. Wurm, Dr. Kapsa, Dörr und Galke\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Wiesbaden vom 22. Januar 2003 wird zurück-\n\ngewiesen.\n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie beklagte Immobilienmaklerin wies dem Kläger, der eine Mietwoh-\n\nnung für seine Tochter suchte, am 1. April 2001 die Gelegenheit zur Anmietung\n\neiner Wohnung in dem Haus R. -Straße 15 in B. Sch. nach. Die\n\nTochter des Klägers mietete die Wohnung mit Vertrag vom 2. April 2001. Der\n\nKläger zahlte an die Beklagte eine \"Maklergebühr\" in Höhe von 2.760,80 DM\n\n(einschließlich Umsatzsteuer).\n\nSpäter stellte sich heraus, daß S. T. , die geschäftsführende\n\nGesellschafterin der beklagten GmbH, zur Zeit des Nachweises Eigentümerin\n\nder nachgewiesenen Wohnung war. Sie hatte das Hausgrundstück zwar mit\n\nnotariellem Vertrag vom 15. Juli 1999 an J. S. verkauft. Die Umschrei-\n\nbung des Grundbuchs erfolgte aber - wie im Revisionsrechtszug unstreitig ge-\n\nworden ist - erst am 2. Juli 2002.\n\nDer Kläger fordert die Maklerprovision zurück. Er macht geltend, die\n\nProvision habe der Beklagten nicht zugestanden, weil ihre geschäftsführende\n\nGesellschafterin T. Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung gewesen\n\nsei.\n\nAmtsgericht und Berufungsgericht (Einzelrichter) haben der auf Zahlung\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:17)(cid:11)(cid:19)(cid:18)(cid:21)(cid:20)(cid:23)(cid:22)(cid:25)(cid:24)(cid:27)(cid:26)(cid:29)(cid:28)(cid:10)(cid:30) (cid:31)\"!$#%(cid:24)(cid:27)(cid:30)&(cid:26)(cid:29)(cid:24)(’(cid:17)(cid:26)(cid:29))*#,+.-/(cid:31)0(cid:26)(cid:10)(cid:31)1(cid:26)2(cid:24)43(cid:25)5,6(cid:17)’7(cid:26)\n\nvon 1.411,57 \n\n- bis auf einen\n\nTeil der Zinsforderung - stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht (Einzel-\n\nrichter) wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Revision verfolgt die\n\nBeklagte ihren Antrag, die Klage abzuweisen, weiter.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision ist unbegründet.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDie Beklagte müsse die Provision zurückerstatten, weil sie darauf nach\n\ndem eindeutigen Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG kei-\n\nnen Anspruch habe. Zum Zeitpunkt der Vermittlung des Mietvertrages sei ihre\n\nGeschäftsführerin Eigentümerin der Mietwohnung gewesen. Es sei unerheb-\n\nlich, daß die Geschäftsführerin der Beklagten damals nicht mehr das \"wirt-\n\nschaftliche Eigentum\" an dem Wohnhaus gehabt habe, weil es bereits an\n\nS. verkauft und übergeben gewesen sei.\n\nII.\n\nDas Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.\n\n1.\n\nDie durch den Einzelrichter wegen Grundsätzlichkeit zugelassene Revi-\n\nsion ist zulässig und führt nicht wegen Verstoßes gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2\n\nGG zur Aufhebung des Berufungsurteils. Anders als bei Beschlüssen im Be-\n\nschwerdeverfahren, in denen der Einzelrichter die Rechtsbeschwerde wegen\n\nGrundsätzlichkeit zugelassen hat (vgl. BGH, Beschluß vom 13. März 2003\n\n- IX ZB 134/02 - NJW 2003, 1254, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ), war\n\nhier der Einzelrichter im Berufungsverfahren der zur Entscheidung gesetzlich\n\nzuständige Richter; eine \"wesentliche(n) Änderung der Prozeßlage\" (§ 526\n\nAbs. 2 Nr. 1 ZPO) ist nicht eingetreten (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2003\n\n- VIII ZR 286/02 - WuM 2003, 501).\n\n2.\n\nDer Kläger kann von der Beklagten gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 WoVer-\n\nmittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der Provi-\n\nsion nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die von dem Kläger gelei-\n\nstete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt aus § 2 Abs. 2 Satz 1\n\nNr. 3 Satz 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch\n\nauf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1 WoVermittG nicht zu, wenn der\n\nMietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer an der\n\njuristischen Person, die sich als Wohnungsvermittler betätigt, rechtlich oder\n\nwirtschaftlich beteiligt ist. Die Voraussetzungen dieses Provisionsausschlusses\n\nsind im Streitfall gegeben.\n\na) Die Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie\n\nhat dem Kläger die Gelegenheit zum Abschluß eines Mietvertrages - abzu-\n\nschließen durch dessen Tochter - über die Wohnung R. -Straße 15 in B. \n\nSch. nachgewiesen.\n\nb) Die geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war zur Zeit\n\ndes Nachweises Eigentümerin der nachgewiesenen Wohnung. Es ist unstreitig,\n\ndaß Frau T. im April 2001, als die Beklagte die Wohnung durch Zeitungs-\n\nannonce angeboten hat, als Eigentümerin des betreffenden Hausgrundstücks\n\nim Grundbuch eingetragen gewesen ist; sie verlor das Eigentum an den Käufer\n\nS. erst mit der Umschreibung am 2. Juli 2002.\n\nDaß Frau T. bereits am 9. August 1999 das Haus an S. über-\n\ngeben und am 29. September 1999 den Kaufpreis erhalten hat, ist unerheblich.\n\n§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG stellt nach seinem klaren\n\nWortlaut allein auf das (rechtliche) Eigentum der (natürlichen oder juristischen)\n\nPerson ab, die an der als Wohnungsvermittler tätigen juristischen Person\n\nrechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist (\"Eigentümer\").\n\nEs entspricht auch der Zielrichtung des Gesetzes, den Provisions-\n\nausschluß nicht vom \"wirtschaftlichen Eigentum\", sondern von der rechtlichen\n\nEigentümerstellung des Wohnungsvermittlers oder der an ihm rechtlich oder\n\nwirtschaftlich beteiligten Personen bezüglich der vermittelten oder nachgewie-\n\nsenen Wohnung abhängig zu machen. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2\n\nWoVermittG wurde eingefügt, um Umgehungen des Provisionsausschlusses\n\nnach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG zu verhindern. Wohnungsvermittler\n\nsollten ein Entgelt für die Vermittlung von Mietwohnungen, deren Eigentümer\n\nsie sind, auch nicht durch Einschaltung juristischer Personen erlangen (vgl.\n\nStellungnahme des Bundesrates zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung\n\nüber Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des\n\nMietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 30; Rebmann DB 1972, 125, 126; Baader/\n\nGehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 91). In bezug auf die Eigentümerstellung des\n\nWohnungsvermittlers wird der Mieter vor Umgehungen des Provisionsaus-\n\nschlusses aber nur dann wirksam geschützt, wenn die - ohne Schwierigkeiten\n\naus dem Grundbuch ersichtliche - Rechtslage maßgebend ist. Denn die inter-\n\nnen Verhältnisse zwischen dem Wohnungseigentümer und einem Käufer sind,\n\nworauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, für ihn nicht durchschau-\n\nbar. Wenn es auf eine \"wirtschaftliche Berechtigung\" ankäme, müßte sie der\n\nMieter unter Umständen aufwendig ermitteln. Das wäre mit dem mieterschüt-\n\nzenden Zweck des Gesetzes (vgl. BT-Drucks. aaO S. 6 und 12) nicht zu ver-\n\neinbaren. Zwar ist dem Gesetz eine wirtschaftliche Betrachtung nicht fremd; es\n\nstellt aber ersichtlich nur zugunsten des Mieters darauf ab, ob eine \"rechtlich(e)\n\noder wirtschaftlich(e)\" Beteiligung des Wohnungsvermittlers an der juristischen\n\nPerson, die Eigentümerin der Wohnräume ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVer-\n\nmittG), - und umgekehrt (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG) - vorliegt. Ist der\n\nWohnungsvermittler eine juristische Person, kommt es für den Provisionsaus-\n\nschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 WoVermittG mithin nur darauf an,\n\nob die an ihr beteiligte (natürliche oder juristische) Person Eigentümerin (im\n\nRechtssinne) der vermittelten Wohnung ist.\n\nc) Als geschäftsführende Gesellschafterin der Beklagten war Frau T. \n\nunzweifelhaft an der Beklagten \"rechtlich oder wirtschaftlich\" beteiligt (vgl.\n\nBaader/Gehle Rn. 96; Landgericht Hamburg MDR 1985, 673). Die Beklagte\n\nmuß sich demnach die provisionsschädliche Eigentümerstellung von Frau\n\nT. gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Satz 2 Fall 1 WoVermittG zurechnen las-\n\nsen.\n\nRinne\n\nWurm\n\nKapsa\n\nDörr\n\nGalke","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-23/iii-zr-41-03","cited_norms":[{"jurabk":"WoVermRG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"GG","ref":"Art 101","ref_norm":"101","n":1},{"jurabk":"WoVermRG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 526","ref_norm":"526","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-23/iii-zr-41-03","retrieved":"2026-07-10 14:47:47.606760+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-10-23/iii-zr-41-03","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"III. 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