{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2003-10-02","aktenzeichen":"III ZR 5/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 Der Wohnungsvermittler verliert den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 5/03\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n2. Oktober 2003\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\nWoVermittG § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2\n\nDer Wohnungsvermittler verliert den Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2\n\nSatz 1 Nr. 2 Alt. 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn nicht er selbst,\n\nsondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete.\n\nBGH, Urteil vom 2. Oktober 2003 - III ZR 5/03 - LG Karlsruhe\n\nAG Bretten\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 2. Oktober 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nStreck, Schlick, Dr. Kapsa und Galke\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Karlsruhe vom 4. Dezember 2002 wird zurück-\n\ngewiesen.\n\nDie Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie beklagte Immobilienmaklerin vermittelte den Klägern die Anmietung\n\neines Wohnhauses in B. von den Eheleuten S. . Dafür zahlten die\n\nKläger der Beklagten eine Provision in Höhe von 3.480 DM. Für die Beklagte\n\nwar deren Angestellte Sch. tätig.\n\nDie Eheleute S. waren wegen einer schweren Erkrankung des\n\nHerrn S. gehindert gewesen, sich um die Wohnung zu kümmern. Sie\n\nhatten Frau Sch. gebeten, die \"Angelegenheit mit der Vermietung\" zu über-\n\nnehmen. Deshalb sagte Frau Sch. den Klägern im Zusammenhang mit der\n\nVermietung und Übergabe der Wohnung im September 2000, sie sollten sich\n\nbei ihr, nicht bei den Vermietern S. , melden, wenn sie Probleme oder\n\nFragen hätten. Zugleich erhielten die Kläger von Frau Sch. die Nummer\n\nvon deren Telefon im Büro der Beklagten. In der Folgezeit machten die Kläger\n\nMängel geltend. Sie wandten sich an Frau Sch. , die sich der Sache an-\n\nnahm. Als Frau Sch. einmal verhindert war, erschien an ihrer Stelle Frau X.,\n\neine andere Mitarbeiterin der Beklagten.\n\nDie Kläger fordern die an die Beklagte gezahlte Provision zurück. Sie\n\nmachen geltend, die Beklagte sei Verwalter der von ihnen gemieteten Woh-\n\nnung gewesen. Die Beklagte müsse sich zurechnen lassen, daß ihre Ange-\n\nstellte Sch. die Verwaltung der vermittelten Wohnung übernommen habe.\n\nSie könne daher nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der\n\nWohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747; künftig\n\nWoVermittG) eine Provision nicht beanspruchen.\n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat\n\ndie Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.779,30 \n\n 3.480 DM) nebst Zinsen\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)\n\nzu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die\n\nBeklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision ist unbegründet.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt:\n\nDie Beklagte müsse den Klägern die Maklerprovision zurückerstatten,\n\nweil sie Verwalter der vermittelten Wohnung gewesen sei (§ 2 Abs. 2 Satz 1\n\nNr. 2 WoVermittG). Sie müsse dafür einstehen, daß ihre Mitarbeiterin Sch. ,\n\ndie mit dem Abschluß und der Ausführung des Maklervertrages befaßt gewe-\n\nsen sei, seinerzeit die von ihr an die Kläger vermittelte Wohnung für die Ei-\n\ngentümer S. verwaltet habe.\n\nII.\n\nDas Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung stand.\n\nDie Kläger können von der Beklagten gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1\n\nWoVermittG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB die Rückzahlung der\n\nVermittlungsprovision nebst Zinsen beanspruchen. Die Beklagte hat die von\n\nden Klägern geleistete Provision ohne rechtlichen Grund erlangt. Das folgt\n\naus § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungs-\n\nvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung nach § 2 Abs. 1\n\nWoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen\n\nwird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Die Voraussetzungen dieses\n\nProvisionsausschlusses sind im Streitfall gegeben.\n\n1.\n\nDie Beklagte war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sie ver-\n\nmittelte den Klägern den Abschluß eines Mietvertrages über das Wohnhaus\n\nB. Straße 40 in B. . Dabei bediente sie sich ihrer Angestell-\n\nten Sch. als Erfüllungsgehilfin (§ 278 Satz 1 BGB). Frau Sch. war nach\n\nder unangefochtenen Feststellung des Berufungsgerichts bei dem Abschluß\n\nund bei der Durchführung des Maklervertrages mit den Klägern für die Be-\n\nklagte tätig.\n\n2.\n\nDie Beklagte ist bezüglich der vermittelten Wohnung als Verwalter im\n\nSinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG anzusehen.\n\na) Zwar hatte die Beklagte nicht selbst - durch ihre Geschäftsführerin -\n\ndie Verwaltung der Wohnung inne. Verwalter der Wohnung war Frau Sch. .\n\nSie hatte vor der Vermittlung die Verwaltung auf Bitten der Vermieter\n\nS. übernommen. Daß Frau Sch. aus uneigennützigen Motiven han-\n\ndelte und weder sie noch die Beklagte ein Entgelt von den Eheleuten S. \n\nerhielten, ist unerheblich (vgl. Baader/Gehle, WoVermittG 1993 § 2 Rn. 68).\n\nDie von Frau Sch. übernommenen Tätigkeiten erstreckten sich auch über\n\neinen längeren Zeitraum und hatten einen solchen Umfang, daß weder von\n\neiner maklertypischen Serviceleistung (vgl. Staudinger/Reuter, BGB <2003>\n\n§ 652 Rn. 159; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611; LG Hamburg NJW-RR\n\n2001, 876, 877) noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit (vgl.\n\nBaader/Gehle aaO Rn. 64) gesprochen werden kann. Nach den von der Revi-\n\nsion nicht im einzelnen angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist\n\nFrau Sch. über mehrere Monate hinweg ausdrücklich als ausschließliche\n\nAnsprechpartnerin auf Vermieterseite aufgetreten. Sie hat in dieser Zeit mit den\n\nKlägern über Instandsetzungsmaßnahmen korrespondiert und deren Mängel-\n\nrügen entgegengenommen und bearbeitet. Dazu hat sie Mängellisten weiter-\n\ngeleitet oder an Ort und Stelle aufgenommen; sie war für die Vermieter bei\n\nTerminen mit Handwerkern zugegen (vgl. Fallbeispiele bei Baader/Gehle aaO\n\nRn. 65).\n\nb) Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der Woh-\n\nnungsvermittlung, daß der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch nach\n\n§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann verliert,\n\nwenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltete\n\n(vgl. LG Flensburg ZMR 1994, 20 und AG Köln ZMR 1993, 22, jeweils zu § 2\n\nAbs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG).\n\nWie der Senat (Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003,\n\n1393, 1394 m.w.N.) bereits ausgeführt hat, bezweckt das Gesetz zur Regelung\n\nder Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerecht-\n\nfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus miß-\n\nbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie\n\nergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungs-\n\nvermittlung verbessert werden. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, daß\n\nWohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit\n\nnicht vorliegt. Einen solchen Fall hat der Gesetzgeber darin gesehen, daß ein\n\nMietverhältnis über dieselben Wohnräume lediglich fortgesetzt, verlängert oder\n\nerneuert wird, ferner darin, daß Mietverträge über Wohnräume, deren Eigen-\n\ntümer, Vermieter oder Verwalter der Wohnungsvermittler war, abgeschlossen\n\nwerden.\n\naa) Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden und\n\nder Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und\n\n-verwaltung wird aber nur dann zuverlässig erreicht, wenn - über die Fälle der\n\nrechtlichen und wirtschaftlichen Beteiligung (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2\n\nWoVermittG) hinaus - die Wohnungsverwaltung durch den Gehilfen des Woh-\n\nnungsvermittlers grundsätzlich genauso provisionsschädlich ist wie die Ver-\n\nwaltung durch den Wohnungsvermittler selbst. Sonst kann möglichen Versu-\n\nchen, den Provisionsausschluß nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG\n\nzu umgehen, nicht wirksam gesteuert werden.\n\nbb) Aus der Sicht des Wohnungssuchenden ist der Wohnungsvermittler\n\nbereits dann Verwalter der vermittelten Wohnung, wenn dessen Gehilfe die\n\nVerwaltung innehat; sie stehen für den Wohnungssuchenden auf einer Seite.\n\nIn diesem Sinne sprechen auch die - unstreitigen - Umstände des vorliegenden\n\nFalles dafür, der Beklagten die Verwaltungsausübung durch Frau Sch. zu-\n\nzuordnen. Frau Sch. war als Angestellte der Beklagten mit der Vermittlung\n\nder Wohnung an die Kläger betraut. Bei der Vermietung und Übergabe der\n\nWohnung an die Kläger teilte sie diesen mit, sie sollten sich bei Problemen\n\noder Fragen betreffend die Wohnung ausschließlich an sie wenden. Zu diesem\n\nZweck war sie für die Kläger ausschließlich im Büro der Beklagten erreichbar.\n\nAls sie einmal verhindert war, wurde sie von Frau X., einer anderen Mitarbeite-\n\nrin der Beklagten, vor Ort vertreten. Frau Sch. übte die Wohnungsverwal-\n\ntung praktisch in einem mit der wohnungsvermittelnden Tätigkeit für die Be-\n\nklagte aus.\n\nRinne\n\nStreck\n\nSchlick\n\nKapsa\n\nGalke","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-02/iii-zr-5-03","cited_norms":[{"jurabk":"WoVermRG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"WoVermRG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"WoVermRG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-02/iii-zr-5-03","retrieved":"2026-07-10 14:49:14.596707+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-10-02/iii-zr-5-03","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"III. 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