{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-07-16","aktenzeichen":"XII ZR 65/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 550 n.F. Zur Einhaltung der Schriftform beim Abschluß eines langfristigen Mietvertrages durch einen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelnden Vertreter.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nURTEIL\n\nin Sachen\n\nVerkündet am:\n16. Juli 2003\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nXII ZR 65/02\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB § 550 n.F.\n\nZur Einhaltung der Schriftform beim Abschluß eines langfristigen Mietvertrages durch\n\neinen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelnden Vertreter.\n\nBGH, Urteil vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - OLG Rostock\nLG Schwerin\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter\n\nGerber, Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des\n\nOberlandesgerichts Rostock vom 25. Februar 2002 wird auf ihre\n\nKosten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft\n\nbürgerlichen Rechts (GbR). Einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter sind\n\ndie im Rubrum unter den Nr. 1 und 2 aufgeführten Gesellschafter Rechtsanwalt\n\nH. und B.. Durch schriftlichen Mietvertrag vermietete die Klägerin an die Be-\n\nklagte ein Geschäftshaus in Schwerin. In der Vertragsurkunde ist die Klägerin\n\nbezeichnet als \"Erwerbergemeinschaft Haus E\", vertreten durch die Herren B.\n\nund Rechtsanwalt H.. Für die Klägerin unterschrieb den Vertrag lediglich der\n\nGesellschafter H., ohne einen auf ein Vertretungsverhältnis hinweisenden Zu-\n\nsatz.\n\nDas Mietverhältnis wurde auf 10 Jahre fest abgeschlossen. Es sollte ab\n\nBezugsfertigkeit beginnen, voraussichtlich ab dem 20. September 1994. Als\n\nMiete wurden 2.400 DM monatlich vereinbart, zuzüglich Nebenkosten und Um-\n\nsatzsteuer.\n\nMit Schreiben vom 22. August 1997 räumte die mit der Vermietung be-\n\nauftragte Verwaltungsgesellschaft der Beklagten \"für vorerst sechs Monate\"\n\neine Reduzierung der monatlichen Nettomiete ab 1. September 1997 um\n\n400 DM auf 2.000 DM ein.\n\nMit Schreiben vom 28. Mai 1998 kündigte die Beklagte das Mietverhält-\n\nnis wegen rückläufiger Ertragslage zum 30. Juni 1998. Die Klägerin wider-\n\nsprach der Kündigung, bemühte sich jedoch, einen Nachmieter zu finden. Am\n\n30. Juni/15. Juli 1998 schloß sie mit dem Nachmieter einen mit dem 1. August\n\n1998 beginnenden und bis zum 30. September 2004 befristeten Mietvertrag ab.\n\nAls Nettomiete (zuzüglich MWSt und Nebenkosten) sollte dieser 2.000 DM mo-\n\nnatlich zahlen.\n\nDie Beklagte räumte das Mietobjekt zum 30. Juni 1998 und übergab es\n\nam 22. Juli 1998 im Beisein des Nachmieters an die Klägerin.\n\nDie Beklagte zahlte bis einschließlich Juli 1998 eine Nettomiete von\n\n2.000 DM zuzüglich Nebenkostenpauschale und Umsatzsteuer. Für die Monate\n\nAugust bis Dezember 1998 zahlte sie jeweils 400 DM (die Differenz zwischen\n\nder ursprünglich vereinbarten Nettomiete und der reduzierten und mit dem\n\nNachmieter vereinbarten Nettomiete).\n\nMit der Klage hat die Klägerin in erster Instanz für die Monate Januar\n\n1999 bis Juli 2000 die Differenzmiete von je 400 DM geltend gemacht, insge-\n\nsamt 7.600 DM. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, daß die Beklagte\n\nverpflichtet sei, ihr die Mietausfälle bis September 2004 zu ersetzen.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat Berufung\n\neingelegt und in der Berufungsinstanz ihre Zahlungsklage um 53.258,41 DM\n\n(zuzüglich Zinsen) erweitert mit der Begründung, der Nachmieter habe für No-\n\nvember 1998 die Nettomiete von 2.000 DM nicht gezahlt, ab Januar 1999 habe\n\ner die vereinbarten Beträge nur unregelmäßig und unvollständig gezahlt, so daß\n\nbis einschließlich September 2001 ein Rückstand von 53.258,41 DM entstan-\n\nden sei.\n\nDas Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und\n\ndie Beklagte auf die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage hin verurteilt, an\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:9)(cid:7)(cid:10)(cid:7)\n\ndie Klägerin 1.022,58 \n\n DM) zuzüglich Zinsen zu zahlen. Das ist die\n\noffenstehende Nettomiete für November 1998. Im übrigen hat es die erweiterte\n\nKlage abgewiesen.\n\nDas Berufungsgericht geht davon aus, daß die von der Beklagten er-\n\nklärte Kündigung das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Dezember 1998 be-\n\nendet hat.\n\nMit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsan-\n\nspruch weiter für die Ausfälle in der Zeit vom 1. Januar 1999 bis zum 30. Sep-\n\ntember 2001 und ihren Feststellungsantrag für die Zeit vom 1. Oktober 2001 bis\n\nzum 30. September 2004.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Beklagte war in dem Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten.\n\nGleichwohl war über die Revision der Klägerin nicht durch Versäumnisurteil,\n\nsondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sie\n\nsich auf der Grundlage des vom Oberlandesgericht festgestellten Sachverhalts\n\nals unbegründet erweist (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR\n\n239/91 - FamRZ 1993, 788 )\n\n1. In der Revisionsinstanz ist lediglich darüber zu entscheiden, ob der\n\nKlägerin Ansprüche für die Zeit ab 1. Januar 1999 zustehen. Das Berufungsge-\n\nricht führt aus, das sei nicht der Fall, weil das Mietverhältnis der Parteien durch\n\ndie von der Beklagten erklärte Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet\n\nworden sei. Die Kündigungserklärung der Beklagten sei als ordentliche Kündi-\n\ngung auszulegen, weil die Beklagte klar und unmißverständlich zum Ausdruck\n\ngebracht habe, daß sie wegen ihrer ungünstigen wirtschaftlichen Lage den\n\nVertrag unter allen Umständen zum nächstmöglichen Termin beenden wolle.\n\nObwohl in dem schriftlichen Mietvertrag eine feste Mietzeit bis zum Jahre 2004\n\nvorgesehen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, den Vertrag\n\nschon vorher unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich zu\n\nkündigen, weil der schriftliche Mietvertrag nicht der erforderlichen Schriftform\n\ndes § 566 Abs. 1 BGB a.F. genügt habe. In dem schriftlichen Mietvertrag sei\n\nausgeführt, daß die vermietende GbR durch die Herren B. und Rechtsanwalt H.\n\nvertreten werde. Unterschrieben sei der Vertrag aber lediglich von Rechtsan-\n\nwalt H., und zwar ohne jeden Zusatz über seine Vertretungsbefugnis. Das rei-\n\nche zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform nicht aus. Daran ändere es\n\nnichts, daß Rechtsanwalt H. Einzelvertretungsmacht für die Gesellschaft gehabt\n\nhabe.\n\nGegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revi-\n\nsion ohne Erfolg.\n\n2. Die Annahme des Berufungsgerichts, die von der Beklagten ausge-\n\nsprochene Kündigung sei als ordentliche Kündigung zu verstehen, beruht auf\n\neiner Auslegung einer Willenserklärung und ist deshalb in der Revisionsinstanz\n\nnur beschränkt nachprüfbar, und zwar darauf, ob das Berufungsgericht bei der\n\nAuslegung gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Erfahrungssät-\n\nze oder Verfahrensvorschriften verstoßen hat (st. Rechtspr., vgl. BGH, Urteil\n\nvom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 - NJW 1992, 1967, 1968 m.w.N.). Solche\n\nrevisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler sind nicht ersichtlich und werden\n\nvon der Revision zu Recht auch nicht geltend gemacht. Es entspricht im Ge-\n\ngenteil ständiger Rechtsprechung, daß sogar eine ausdrücklich als fristlose\n\nKündigung bezeichnete Erklärung hilfsweise in eine ordentliche Kündigung um-\n\nzudeuten ist, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Ver-\n\ntragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll\n\n(vgl. Senatsurteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 - NJW 2003, 1143, 1144\n\n= NZM 203, 235, 236; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-,\n\nPacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 909, 910 m.N.). Daß der Kündigungser-\n\nklärung der Beklagten die Absicht, das Mietverhältnis möglichst schnell zu be-\n\nenden, zu entnehmen war, hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht\n\nzu beanstandender Weise festgestellt.\n\n3. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru-\n\nfungsgerichts, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch\n\ndie von der Beklagten mit Schreiben vom 28. Mai 1998 erklärte (ordentliche)\n\nKündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden.\n\nZwar enthält der Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde\n\nauf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese Vereinbarung\n\nwirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren ausge-\n\nschlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist\n\naber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die Schriftform nicht ein-\n\ngehalten worden ist (§ 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F.). Das hat zur Folge, daß\n\nder Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach Ablauf eines\n\nJahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a\n\nBGB a.F.) ordentlich gekündigt werden konnte.\n\nFür die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertrags-\n\nparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertrags-\n\npartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das\n\nVertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck\n\nkommen (BGHZ 125, 175, 178 ff.; Senatsurteile vom 11. September 2002\n\n- XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 ff. m.w.N. und Anm. Eckert, EWiR\n\n2002, 951 und vom 15. Januar 2003 aaO; so schon RGZ 81, 286, 289). Der\n\nSenat hat bisher offengelassen, ob ein bloßer Hinweis auf eine Stellvertretung\n\nausreichend ist oder ob weitere Kennzeichnungen des Vertreterverhältnisses\n\nerforderlich sind (Senatsurteile vom 11. September 2002 und vom 15. Januar\n\n2003 aaO). In der Literatur wird z.T. gefordert, dem Schutzzweck des § 550\n\nBGB n.F. (= § 566 BGB a.F.) entsprechend müsse ein potentieller Erwerber des\n\nMietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, „in welcher\n\nFunktion“ der Vertreter gehandelt habe (Kraemer, NZM 2002, 465, 471). Ob\n\ndieser Meinung zu folgen ist und ob dementsprechend jedenfalls dann, wenn\n\nsich die Vertretungsbefugnis des für eine Vertragspartei Auftretenden nicht aus\n\nöffentlichen Registern ergibt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2001\n\n- LwZR 4/01 - NZM 2002, 163, 164), der Vertragsurkunde zu entnehmen sein\n\nmuß, woraus der als Vertreter Handelnde seine Vertretungsbefugnis herleitet,\n\nkann auch im vorliegenden Fall offen bleiben. Auch wenn man dieser Meinung\n\nnicht folgt, genügt die Vertragsurkunde den Anforderungen an die Schriftform\n\nnicht.\n\nFür die vermietende GbR hat allein Rechtsanwalt H. unterschrieben. Der\n\nUnterschrift ist kein die Vertretung erläuternder Zusatz beigefügt. Im Kopf der\n\nUrkunde heißt es, die Gesellschaft werde vertreten durch die Herren B. und\n\nRechtsanwalt H.. Die Annahme des Berufungsgerichts, aus dieser Formulie-\n\nrung ergebe sich nicht, daß jeder der beiden Genannten alleinvertretungsbe-\n\nrechtigt sei, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Formulierung\n\nspricht eher für eine Gesamtvertretungsberechtigung, zumindest läßt sie diese\n\nDeutung gleichrangig zu. Das Berufungsgericht nimmt deshalb zu Recht an,\n\ndaß bei der Prüfung, ob die Schriftform eingehalten ist, von einer Gesamtver-\n\ntretungsbefugnis ausgegangen werden muß. Die Unterschrift des Rechtsan-\n\nwalts H. wäre deshalb nur ausreichend, wenn er zugleich als Vertreter des B.\n\nunterschrieben hätte. Einen Hinweis darauf enthält die Vertragsurkunde nicht.\n\nNach dem Text der Vertragsurkunde ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß\n\nvorgesehen war, auch B. solle für die Gesellschaft unterschreiben und seine\n\nUnterschrift fehle noch (so jeweils für einen ähnlich gelagerten Fall BGHZ 125\n\naaO; Senatsurteil vom 15. Januar 2003 aaO S. 1044). Der Urkunde ist deshalb\n\nnicht zu entnehmen, daß sie alle erforderlichen Unterschriften enthält.\n\nHahne\n\nGerber\n\nSprick\n\nRiBGH Fuchs ist urlaubsbedingt\nverhindert zu unterschreiben.\n\nVézina\n\nHahne","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-16/xii-zr-65-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":2}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-16/xii-zr-65-02","retrieved":"2026-07-10 14:30:26.508593+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-07-16/xii-zr-65-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"XII. 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