{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-07-11","aktenzeichen":"V ZR 56/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"ErbbauVO § 2 Nr. 4 Die Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs zur Beschreibung der Voraus- setzungen, bei deren Eintritt der Heimfall des Rechts verlangt werden kann, ist wirk- sam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 56/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n11. Juli 2003\nKanik\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nErbbauVO § 2 Nr. 4\n\nDie Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs zur Beschreibung der Voraus-\n\nsetzungen, bei deren Eintritt der Heimfall des Rechts verlangt werden kann, ist wirk-\n\nsam.\n\nBGH, Urt. v. 11. Juli 2003 - V ZR 56/02 - OLG München\n\n LG Deggendorf\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 11. Juli 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 8. Zivilsenats des\n\nOberlandesgerichts München vom 13. Dezember 2001 aufgeho-\n\nben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger betrieben eine Brauerei. Sie schlossen am 26. März 1980 mit\n\nder Rechtsvorgängerin der Beklagten einen \"Betriebsüberlassungs- und Pacht-\n\nvertrag\", aufgrund dessen die Brauerei und die zugehörigen Gaststätten der\n\nRechtsvorgängerin der Beklagten bis zum 31. Dezember 1999 überlassen wur-\n\nden. Nicht einbezogen waren zwei in der Innenstadt von S. gelegene\n\nzum Betrieb von Gastwirtschaften genutzte Grundstücke. An diesen Grund-\n\nstücken bestellten die Kläger durch Notarvertrag vom selben Tag der Rechts-\n\nvorgängerin der Beklagten auf die Dauer von 50 Jahren jeweils ein Erbbau-\n\nrecht.\n\nIn dem Erbbaurechtsvertrag heißt es u.a.:\n\n\"8.\n\na) Der Grundstückseigentümer ist berechtigt die Übertragung des\nErbbaurechts an sich als Gesamtheit oder an einen von ihnen\nbezeichneten Dritten zu verlangen (Heimfallanspruch),\n\n...\n\n5. wenn der Betriebsüberlassungs- und Pachtvertrag vom\n26. März 1980 über die Brauerei J. P. D. aus Grün-\nden, die der Erbbauberechtigte zu vertreten hat, vorzeitig er-\nlischt.\n\nb) Der Grundstückseigentümer kann das vorbezeichnete Heimfall-\nrecht nach dem 31. Dezember 1999 oder nach Beendigung des\nvorstehend unter Ziff. 5. genannten Betriebsüberlassungs- und\nPachtvertrages vom 26. März 1980 auch dann geltend machen,\nwenn das Grundstück dadurch für ihn günstiger genutzt oder\nverwertet werden kann.\"\n\nZiff. 9 a des Erbbaurechtsvertrags regelt die Entschädigung des Erb-\n\nbauberechtigten für den Fall des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitab-\n\nlauf oder Heimfall, Ziff. 9 b begründet einen weitergehenden Anspruch des\n\nErbbauberechtigten für den Fall der Ausübung des Heimfallrechts gemäß\n\nZiff. 8 b des Vertrages.\n\nMit Schreiben vom 3. Januar 2000 verlangten die Kläger die Übertra-\n\ngung des Erbbaurechts auf sich. Sie behaupteten, die Mieter und Pächter der\n\nErbbaugrundstücke zahlten für die Nutzung der Gebäude jährlich 600.000 DM,\n\nwährend sie nur 73.400 DM Erbbauzins erhielten. Die Übertragung der Erbbau-\n\nrechte auf sie führe daher zu einer wirtschaftlich weitaus günstigeren Nutzung.\n\nMit der Klage haben sie von der Beklagten die Übertragung der Erbbau-\n\nrechte an den Grundstücken und die Bewilligung ihrer Eintragung als Erbbau-\n\nberechtigte verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung\n\nder Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision verfolgen sie ihre An-\n\nsprüche weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kläger auf Übertra-\n\ngung der Erbbaurechte. Es meint, die für den Heimfall in Ziff. 8 b des Erbbau-\n\nrechtsvertrages vereinbarte Regelung sei unwirksam. Die Klausel entbehre der\n\nnotwendigen Bestimmtheit. Es sei unklar, was unter einer \"günstigeren\" Nut-\n\nzung der Grundstücke zu verstehen sei. Der Klausel sei nicht zu entnehmen,\n\nob diese Voraussetzung in der Vergangenheit, der Gegenwart oder der Zukunft\n\nvorliegen müsse. Auch könne die bloße Behauptung derartiger Umstände nicht\n\nhinreichen, den Anspruch zu begründen. Zudem laufe es dem Ziel der Bestel-\n\nlung der Erbbaurechte zuwider, daß eine Steigerung der Einnahmen aus der\n\nVermietung und Verpachtung der Gebäude aufgrund Investitionen des Erbbau-\n\nberechtigten den Übertragungsanspruch auslösen könne. § 4 ErbbauVO zeige,\n\ndaß die Rechtsstellung des Erbbauberechtigten beständig sein solle und er\n\nnicht immer aufs Neue der Behauptung der Möglichkeit einer günstigeren Nut-\n\nzung seitens des Eigentümers ausgesetzt werden dürfe.\n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\nDas in Ziff. 8 b des Vertrages vom 26. März 1980 vereinbarte Heimfall-\n\nrecht ist wirksam. Führt die Übertragung der Erbbaurechte auf die Kläger zu\n\neiner wirtschaftlich günstigeren Nutzung der Grundstücke für die Kläger, kön-\n\nnen sie von der Beklagten die Übertragung der Rechte verlangen.\n\nDie in dem Vertrag vom 26. März 1980 zum Heimfall des Rechts verein-\n\nbarten Regelungen sind Bestandteil des dinglichen von der Eintragungsbewilli-\n\ngung gedeckten Inhalts der an den Grundstücken bestellten Rechte. Ihre Aus-\n\nlegung unterliegt der uneingeschränkten Nachprüfung durch den Senat (Senat,\n\nBGHZ 59, 205, 208 f; Urt. v. 24. Februar 1984, V ZR 187/82, WM 1984, 668).\n\nBei der Auslegung ist auf den Wortlaut der die Einigung und die Eintragungs-\n\nbewilligung enthaltenden Urkunde und den Sinn abzustellen, wie er sich aus\n\nunbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt (Senatsurt. v. 28. Fe-\n\nbruar 1984, V ZR 185/83, WM 1984, 1514, 1515). Dem wird das Berufungsur-\n\nteil nicht gerecht.\n\n1. Nach § 2 Nr. 4 ErbbauVO kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart\n\nwerden, daß der Eigentümer bei Eintritt \"bestimmter Voraussetzungen\" die\n\nÜbertragung des Rechts auf sich oder an einen Dritten verlangen kann. Damit\n\nkann grundsätzlich jedes Ereignis als den Heimfallanspruch auslösend verein-\n\nbart werden (Staudinger/Rapp, BGB [2002], § 2 ErbbauVO Rdn. 21; Ingenstau/\n\nHustedt, Kommentar zum Erbbaurecht, 8. Aufl., § 2 Rdn. 44; von Oefele/\n\nWinkler, Handbuch des Erbbaurechts, 3. Aufl., Rdn. 4.78 f). Der Bestimmt-\n\nheitsgrundsatz des Grundbuchrechts, nach welchem das Grundstück, der Be-\n\nrechtigte und der Inhalt des an einem Grundstück eingetragenen Rechts fest-\n\nstehen müssen (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchtrecht, 12. Aufl., Rdn. 18),\n\nsteht der Verwendung eines unbestimmten Rechtsbegriffs zur Umschreibung\n\nder Voraussetzungen des Heimfalls nicht entgegen. Andernfalls würde das\n\nRechtsinstitut des Heimfalls entwertet. Die Verwendung unbestimmter Rechts-\n\nbegriffe als Voraussetzung des Heimfalls ist daher in Rechtsprechung und Lite-\n\nratur anerkannt (vgl. Senatsurt. v. 28. Februar 1984, V ZR 135/83, WM 1984,\n\n1514, 1516, Nutzung des Erbbaugrundstücks in \"aus gesundheitlichen oder\n\nsittlichen Gründen zu beanstandender Weise\"; LG Oldenburg, Rpfleger 1979,\n\n383, 384, Heimfall, sofern \"die Fortsetzung des Erbbaurechtsverhältnisses aus\n\neinem in der Person des Erbbauberechtigten liegenden Grund eine unbillige\n\nHärte bedeuten würde\"; LG Düsseldorf, MittRhNotK 1989, 218, 219, Heimfall,\n\nsofern ein \"wichtiger Grund gegeben ist, der in der Person des Erbbauberech-\n\ntigten liegt, der die Fortsetzung des Erbbaurechts für den Grundstückseigen-\n\ntümer unzumutbar macht\"; ferner Bamberger/Roth/Maaß, BGB, § 2 ErbbauVO\n\nRdn. 16; RGRK/Räfle, BGB, 12. Aufl., § 2 ErbbauVO Rdn. 24; \n\nIngen-\n\nstau/Hustedt, aaO, § 2 Rdn. 44 f., von Oefele/Winkler, aaO, Rdn. 4.79; zwei-\n\nfelnd MünchKomm-BGB/von Oefele, 3. Aufl., § 2 ErbbauVO Rdn. 27). Dem\n\nentspricht die in dem Vertrag vom 26. März 1980 vereinbarte Klausel.\n\na) Aus unbefangener Sicht kommt als \"günstigere\" Nutzung im Sinne der\n\nvereinbarten Klausel allein eine wirtschaftlich günstigere Nutzung in Betracht.\n\nDas wird dadurch bestätigt, daß die Kläger als Mehrheit von Eigentümern die\n\nErbbaurechte bestellt haben. Die Klausel muß mithin einem einheitlichen Inter-\n\nesse der Kläger Rechnung zu tragen. Damit ist ein anderes Verständnis einer\n\n\"günstigeren\" Nutzung als eine im wirtschaftlichen Sinne günstigere Nutzung\n\nkaum zu vereinbaren.\n\nDaß nur eine in diesem Sinne günstigere Nutzung den Heimfallanspruch\n\nbegründet, folgt schließlich aus dem Zusammenhang mit dem im Erbbau-\n\nrechtsvertrag in Bezug genommenen \"Betriebsüberlassungs- und Pachtver-\n\ntrag\". Ein solcher Vertrag wird nicht aus ideellen Gründen geschlossen. Der zur\n\nÜberlassung und Verpachtung der Brauerei und der zu dieser gehörigen Gast-\n\nwirtschaften geschlossene Vertrag war bis zum 31. Dezember 1999 befristet.\n\nDie Vereinbarung eines Heimfallanspruchs bei Beendigung dieses Vertrages\n\ndiente offensichtlich dem Ziel, die wirtschaftliche Verbindung zwischen dem\n\nBrauereiunternehmen und den auf den Erbbaugrundstücken betriebenen Gast-\n\nstätten nach einer Beendigung des \"Betriebsüberlassungs- und Pachtvertra-\n\nges\" erhalten zu können.\n\nb) Dieser Zusammenhang hat von vornherein den Inhalt der Erbbau-\n\nrechte mitbestimmt. Bei der Frage, ob zur Erzielung einer höheren Rendite in\n\ndie Grundstücke investiert werden sollte, hatten die Beklagte und ihre Rechts-\n\nvorgängerin daher die Dauer der sicheren Erwartung des Bestehens der Erb-\n\nbaurechte in Rechnung zu stellen, soweit der in Ziff. 9 des Erbbaurechtsver-\n\ntrags vereinbarte Ausgleich nicht zu einer vollständigen Entschädigung für den\n\nVerlust des Eigentums an den Gebäuden führt. Für die Auslegung des verein-\n\nbarten Heimfallrechts läßt sich hieraus jedoch nichts herleiten.\n\nc) Die unbefangene Sicht führt dazu, daß eine wirtschaftlich günstigere\n\nNutzung der Grundstücke für die Kläger dann vorliegt, wenn sie bei einer\n\nÜbertragung der Erbbaurechte auf sich für die restliche Dauer des Bestehens\n\nder Rechte eine höhere Rendite erwarten können, als sie sie aufgrund der Be-\n\nlastung der Grundstücke mit den der Beklagten bestellten Rechte erzielen. Bei\n\ndem nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vorzunehmenden Vergleich\n\nsind dabei zu Lasten der Kläger der Ausgleichsanspruch der Beklagten gemäß\n\nZiff. 9 b des Erbbaurechtsvertrags ebenso in die Berechnung einzubeziehen,\n\nwie die Nachteile, die sich für die Kläger daraus ergeben, daß sie nach der\n\nÜbertragung der Rechte die mit dem Eigentum an den Gebäuden verbundenen\n\nLasten zu tragen haben. Daß die Beklagte oder ihre Rechtsvorgängerin Inve-\n\nstitionen in die Gebäude vorgenommen haben und erst hierdurch die von den\n\nKlägern behauptete hohe Rendite erzielt werden kann, ist ohne Bedeutung. Die\n\nMöglichkeit einer günstigeren Verwertung ist z.B. dann gegeben, wenn die\n\nKläger bei einem Verkauf der Grundstücke nach Löschung der Erbbaurechte\n\ntrotz Erhöhung der Heimfallentschädigung gemäß Ziff. 9 b des Vertrages einen\n\nhöheren Gewinn erwaten können als mit fortbestehenden Rechten.\n\nd) Als Zeitpunkt, zu welchem die Möglichkeit einer \"günstigeren\" Nut-\n\nzung oder Verwertung vorliegen muß, kommt allein der Zeitpunkt der Geltend-\n\nmachung des Heimfallrechts in Betracht.\n\n2. Etwas anderes folgt auch nicht aus § 4 ErbbauVO. Die für die Aus-\n\nübung des Heimfallrechts bestimmte kurze Verjährungsfrist schafft insoweit\n\nSicherheit für den Erbbauberechtigten, als der Heimfallsanspruch innerhalb\n\nvon sechs Monaten seit Vorliegen der für den Heimfall vereinbarten Vorausset-\n\nzungen von dem Grundstückseigentümer geltend gemacht werden muß. Für\n\ndie Auslegung des in dem Vertrag vom 26. März 1980 vereinbarten Rechts er-\n\ngibt sich hieraus nichts.\n\nIII.\n\nZu einer abschließenden Entscheidung des Rechtsstreits ist der Senat\n\nnicht in der Lage. Hierzu bedarf es der Feststellung, ob die Übertragung des\n\nErbbaurechts in dem dargestellten Sinn für die Kläger günstiger ist. Das Vor-\n\nbringen der Beklagten hierzu gibt Anlaß zu dem Hinweis, daß der Verlagerung\n\nvon Miet- und Pachteinnahmen auf ein der Beklagten konzernverbundenes\n\nUnternehmen im Sinne des Erbbaurechtsvertrags keine Bedeutung zukommt\n\nund daß es zur Beachtlichkeit des Bestreitens der von den Klägern behaupte-\n\nten Miet- und Pachteinnahmen erforderlich ist, daß die Beklagte ihr Bestreiten\n\nsubstantiiert.\n\nWenzel Tropf Klein\n\n Lemke Schmidt-Räntsch","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-11/v-zr-56-02","cited_norms":[],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-11/v-zr-56-02","retrieved":"2026-07-10 14:32:54.712397+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-07-11/v-zr-56-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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