{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-07-02","aktenzeichen":"XII ZR 34/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 571 a.F., 398, 399 Halbs. 1 Der isolierten Abtretung von Mietzinsansprüchen ohne gleichzeitige Übernahme der Pflichten aus einem Mietvertrag steht weder der Schutzzweck des § 571 BGB a.F., noch die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entge- gen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 34/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nVerkündet am:\n2. Juli 2003\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB §§ 571 a.F., 398, 399 Halbs. 1\n\nDer isolierten Abtretung von Mietzinsansprüchen ohne gleichzeitige Übernahme der\n\nPflichten aus einem Mietvertrag steht weder der Schutzzweck des § 571 BGB a.F.,\n\nnoch die enge Verknüpfung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag entge-\n\ngen.\n\nBGH, Urteil vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02 - OLG Rostock\nLG Schwerin\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 2. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Gerber,\n\nSprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des\n\nOberlandesgerichts Rostock vom 14. Januar 2002 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin verlangt aus abgetretenem Recht restlichen Mietzins.\n\nAm 1. Juli 1997 schloss die \"M. Limited\"\n\n(im \n\nfolgenden: M. ltd.) mit der H. \n\n gesellschaft mbH M. \n\n(im folgenden: H. GmbH) einen notariellen Kaufvertrag über das zu deren Gun-\n\nsten an dem Grundstück F. 5 in ... M. bestellte Erbbaurecht. Mit\n\nVertrag vom gleichen Tag vermietete die M. ltd. an die Beklagte Gewerberäume\n\nauf dem Grundstück zum Betrieb eines Eiscafés.\n\nIm Vorgriff auf ihre erwartete Eintragung im Erbbaugrundbuch verkaufte\n\ndie M. ltd. an die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 16. Januar 1998 einen\n\nMiterbbaurechtsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an den der Beklag-\n\nten vermieteten Räumen. Gemäß § 7 des Vertrages sollten die Rechte aus dem\n\nMietvertrag mit der Beklagten am Tag der Besitzübergabe, dem 1. Februar\n\n1998, auf die Klägerin übergehen.\n\nDie Kaufverträge über das Erbbaurecht wurden nicht vollzogen, weil die\n\nEigentümerin des Grundstücks ihre Zustimmung schon zu dem Vertrag zwi-\n\nschen der H. GmbH und der M. ltd. versagte.\n\nDie Beklagte hat an die Klägerin von Juni bis September 1998 wegen\n\nbehaupteter Mängel eine geminderte Miete bezahlt. Weitere Mietzahlungen an\n\ndie Klägerin hat sie nicht erbracht.\n\nDas Landgericht hat der auf rückständigen Mietzins gerichteten Klage\n\nteilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesge-\n\nricht die Klage abgewiesen; die Anschlußberufung der Klägerin hat es zurück-\n\ngewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klagantrag\n\nweiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und\n\nzur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht verneint die Aktivlegitimation der Klägerin und\n\nführt hierzu im wesentlichen aus: Die Klägerin sei nicht gemäß § 571 BGB a.F.\n\n(§ 566 BGB n.F.) in den Mietvertrag zwischen der M. ltd. und der Beklagten\n\neingetreten, weil sie mangels Eintragung im Grundbuch nicht Erbbauberechtigte\n\ngeworden sei. Die Beklagte habe auch einem Eintritt der Klägerin in den Miet-\n\nvertrag nicht dadurch konkludent zugestimmt, daß sie in der Zeit von Juni bis\n\nSeptember 1998 einen Teil der Miete an die Klägerin bezahlt habe. Denn die\n\nBeklagte habe unstreitig bereits im Oktober 1998 die Zahlungen mit der Be-\n\ngründung eingestellt, die Klägerin sei nicht wirksam in die Rechte und Pflichten\n\nder M. ltd. aus dem Mietvertrag eingetreten.\n\nDie Mietzinsforderungen seien von der M. ltd. auch nicht wirksam an die\n\nKlägerin abgetreten worden. Die Vereinbarung in § 6 des Kaufvertrages vom\n\n16. Januar 1998 zwischen der M. ltd. und der Klägerin, nach der Besitz, Nutzen\n\nund Lasten am Kaufgegenstand am 1. Februar 1998 auf die Klägerin überge-\n\nhen sollten, enthalte keine Abtretung von Rechten aus dem Mietvertrag. Sie\n\nregele nur das Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber hinsichtlich des\n\nübertragenen Erbbaurechtsanteils. § 7 des Kaufvertrages, nach dem die Rechte\n\naus dem Mietvertrag mit dem Übergabetag auf die Klägerin übergehen sollten,\n\nenthalte zwar eine \"gewollte Abtretung\", diese sei aber unwirksam, weil Rechte\n\naus einem Mietvertrag nur zusammen mit den hieraus bestehenden Pflichten\n\nübertragen werden könnten. Dies folge zum einen aus der engen Verknüpfung\n\nvon Rechten und Pflichten der Mietvertragsparteien. Zum anderen gebiete dies\n\nder Schutzzweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.), wonach nicht nur für\n\nden Erwerber der Mietsache, sondern insbesondere auch für den Mieter\n\nRechtsklarheit darüber bestehen müsse, wem gegenüber er Pflichten zu erbrin-\n\ngen habe und Rechte einfordern könne. Der Mieter solle bis zur Grundbuchein-\n\ntragung nicht mit Zweifeln und Unsicherheiten über die Person seines Vertrags-\n\npartners belastet werden.\n\n2. Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung in einem wesentlichen\n\nPunkt nicht stand.\n\na) Allerdings geht das Berufungsgericht zu Recht und von der Revision\n\nunbeanstandet davon aus, daß die Klägerin nicht nach § 11 Abs. 1 Satz 1\n\nErbbauVO i.V. mit § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.) in den Mietvertrag mit der\n\nBeklagten eingetreten ist, weil sie nicht Erbbauberechtigte geworden ist.\n\nb) Auch rügt die Revision ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe zu Un-\n\nrecht in der viermonatigen Zahlung eines Teils der Miete an die Klägerin keine\n\nkonkludente Zustimmung der Beklagten zu einem Eintritt der Klägerin in den\n\nMietvertrag gesehen. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist revisionsrecht-\n\nlich nicht zu beanstanden.\n\nc) Die Annahme des Berufungsgerichts, § 6 des Kaufvertrages vom\n\n16. Januar 1998 zwischen der Klägerin und der M. ltd. enthalte keine Abtretung\n\nvon Mietzinsansprüchen, ist ebenfalls revisionsrechtlich nicht zu beanstanden\n\nund wird von der Revision auch nicht angegriffen. Diese Bestimmung regelt le-\n\ndiglich im Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber, wem nach Über-\n\ngabe des Kaufgegenstandes die Nutzungen im Sinne von § 446 Abs. 1 Satz 2\n\nBGB zustehen (OLG Düsseldorf MDR 1994, 1009; OLG Düsseldorf DWW\n\n1993, 175; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und\n\nLeasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1398; Heile in: Bub/Treier Handbuch der Geschäfts-\n\nund Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 865; Staudinger/Emmerich BGB\n\n13. Aufl. § 571 Rdn. 57; a.A. Sternel Mietrecht 3. Aufl. I Rdn. 59).\n\n3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Übergang der\n\nMietzinsansprüche auf die Klägerin verneint. Die Klägerin ist aufgrund der Ver-\n\neinbarung in § 7 des mit der M. ltd. abgeschlossenen Kaufvertrages vom\n\n16. Januar 1998 Inhaberin der geltend gemachten Mietzinsforderungen gegen\n\ndie Beklagte geworden.\n\nDas Berufungsgericht hat in § 7 des Kaufvertrages, wonach mit der\n\nÜbergabe alle Rechte aus dem Mietvertrag auf die Klägerin übergehen, die\n\nVereinbarung einer Abtretung der Rechte der M. ltd. aus dem Mietvertrag an die\n\nKlägerin gesehen. Das ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Zu Unrecht\n\ngeht das Berufungsgericht aber davon aus, daß dieser Abtretungsvertrag un-\n\nwirksam ist, weil die Parteien des Abtretungsvertrages nicht gleichzeitig auch\n\neine Vereinbarung über den Übergang der Pflichten aus dem Mietvertrag auf\n\ndie Klägerin getroffen haben.\n\na) Forderungen sind grundsätzlich übertragbar (§ 398 BGB). Nur in Aus-\n\nnahmefällen ist die Übertragbarkeit ausgeschlossen. Eine solche Ausnahme\n\nenthält u.a. § 399 Halbs. 1 BGB. Danach kann eine Forderung nicht abgetreten\n\nwerden, wenn die Leistung an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger\n\nnicht ohne Veränderung ihres Inhalts erbracht werden kann. Eine solche In-\n\nhaltsänderung wird nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen ak-\n\nzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann angenommen, wenn ein Gläubi-\n\ngerwechsel zwar rechtlich vorstellbar, das Interesse des Schuldners an der\n\nBeibehaltung einer bestimmten Gläubigerperson aber besonders schutzwürdig\n\nist (BGHZ 96, 146, 149; MünchKomm-Roth 4. Aufl. § 399 BGB Rdn. 1, 8 ff.;\n\nStaudinger/Busche aaO § 399 BGB Rdn. 8, 11 ff.). Ein solches schutzwürdiges\n\nInteresse wird bei Ansprüchen angenommen, bei denen es für den Schuldner\n\nentscheidend darauf ankommt, wer die Leistung erbringt. So ist z.B. für den\n\nVermieter von besonderer Bedeutung, wem er den Gebrauch der Mietsache\n\nüberlassen muß (Staudinger aaO § 399 Rdn. 8); gleiches gilt für den Empfän-\n\nger einer bestimmten Dienstleistung für die Person des Dienstleistungsberech-\n\ntigten. Es genügt jedoch nicht allein der enge Zusammenhang, in dem Forde-\n\nrungen aus gegenseitigen Verträgen stehen. Dies gilt auch für komplexe\n\nRechtsverhältnisse, weil andernfalls die Bedeutung des § 398 BGB weitgehend\n\nausgehöhlt würde (MünchKomm aaO § 398 Rdn. 91). Die enge Verknüpfung\n\nvon Rechten und Pflichten in einem gewerblichen Mietvertrag rechtfertigt des-\n\nhalb kein Abtretungsverbot für die Rechte aus dem Mietvertrag, wenn nicht\n\ngleichzeitig auch die Pflichten übertragen werden. Das gebietet auch nicht der\n\nSchutzzweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.), der den Mieter vor einer\n\nvorzeitigen \"Austreibung\" durch Veräußerung des vermieteten Grundstücks\n\nbewahren soll (Staudinger aaO § 571 Rdn. 4).\n\nDie Zulassung der Abtretung ist auch sachgerecht. Der Mieter erleidet\n\ndurch sie keine besonderen Nachteile. Ihm verbleiben gemäß § 404 BGB sämt-\n\nliche Gegenrechte auch gegenüber dem neuen Gläubiger. Auch besteht für ihn\n\nbezüglich der Person des Vertragspartners keine Unklarheit. Denn der Vermie-\n\nter bleibt nach der Abtretung Vertragspartner\n\nb) Mit der Abtretung sämtlicher Rechte aus dem Mietvertrag an die Klä-\n\ngerin hat die M. ltd. daher auch die ihr zustehenden Mietzinsansprüche gegen\n\ndie Beklagte an die Klägerin abgetreten (vgl. BGHZ 95, 250, 255). Mietzinsan-\n\nsprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerb\n\nvon dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden (Wolf/Eckert/Ball\n\naaO; Heile in: Bub/Treier aaO). Auf die umstrittene Frage, ob Gestaltungsrech-\n\nte, wie das Recht zur Kündigung, übertragbar sind und von der Abtretung um-\n\nfaßt werden, kommt es hier nicht an (zum Streitstand: Senatsurteil vom 10. De-\n\nzember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897; Scholz ZMR 1988, 285,\n\n286; Mayer ZMR 1990, 121, 123). Eine Unwirksamkeit der Abtretung des Kün-\n\ndigungsrechts hätte jedenfalls keine Nichtigkeit des gesamten Abtretungsver-\n\ntrages nach § 139 BGB zur Folge. Denn es ist davon auszugehen, daß die\n\nVertragspartner die übrigen Rechte aus dem Mietvertrag auch ohne das Kündi-\n\ngungsrecht übertragen hätten.\n\n4. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat verwehrt. Das Beru-\n\nfungsgericht hat nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig keine Entscheidung\n\ndarüber getroffen, ob das von der Beklagten ausgeübte Recht zur Mietminde-\n\nrung und die Einrede des nichterfüllten Vertrages sowohl dem Grunde wie der\n\nHöhe nach durchgreifen. Da die Klägerin bestritten hat, daß die von der Be-\n\nklagten behaupteten Mängel vorliegen, ist die Sache an das Berufungsgericht\n\nzurückzuverweisen, damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.\n\nHahne\n\nGerber\n\nSprick\n\nFuchs\n\nVézina","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-02/xii-zr-34-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 399","ref_norm":"399","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 398","ref_norm":"398","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 404","ref_norm":"404","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 446","ref_norm":"446","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-02/xii-zr-34-02","retrieved":"2026-10-15 10:16:31.036547+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-07-02/xii-zr-34-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"XII. 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