{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-05-30","aktenzeichen":"V ZR 421/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"SachenRBerG § 121 a) Ein aufgrund des Verkaufsgesetzes vom 7. März 1990 geschlossener Kaufvertrag über ein volkseigenes Grundstück, zu dessen wesentlichen Bestandteilen zwei (oder mehr) Einfamilienhäuser zählten, ist kein wirksamer Kaufvertrag im Sinne von § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG. b) Ein solcher Kaufvertrag kann aber unter den Voraussetzungen des § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB mit dem Inhalt wirksam sein, daß der Erwerb des Gebäudeeigentums an dem vom Käufer genutzten Eigenheim erfolgen soll.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 421/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n30. Mai 2003\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nSachenRBerG § 121\n\na) Ein aufgrund des Verkaufsgesetzes vom 7. März 1990 geschlossener Kaufvertrag\n\nüber ein volkseigenes Grundstück, zu dessen wesentlichen Bestandteilen zwei\n\n(oder mehr) Einfamilienhäuser zählten, ist kein wirksamer Kaufvertrag im Sinne\n\nvon § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG.\n\nb) Ein solcher Kaufvertrag kann aber unter den Voraussetzungen des § 68 Abs. 2\n\nSatz 1 ZGB mit dem Inhalt wirksam sein, daß der Erwerb des Gebäudeeigentums\n\nan dem vom Käufer genutzten Eigenheim erfolgen soll.\n\nBGH, Urt. v. 30. Mai 2003 - V ZR 421/02 - OLG Brandenburg\n\n LG Frankfurt (Oder)\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 30. Mai 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des\n\n4. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom\n\n30. Oktober 2002 aufgehoben und das Urteil der 7. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 14. Dezember 2001 abge-\n\nändert.\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Parteien streiten um eine Anspruchsberechtigung der Beklagten\n\nnach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz hinsichtlich eines Seegrundstücks\n\nin G. .\n\nDas Anwesen wurde um 1895 mit einem Wohnhaus und einem weiteren\n\nGebäude, dem Sommerhaus, bebaut. Der inzwischen verstorbene und von ihr\n\nbeerbte Ehemann der Beklagten lebte seit 1942 in dem Wohnhaus, die Be-\n\nklagte selbst wohnt dort seit 1970. Die Nutzung erfolgte zuletzt auf Grund eines\n\nMietvertrages, der am 13. November 1962 zwischen dem Ehemann der Be-\n\nklagten und dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung R. geschlos-\n\nsen wurde. Das Sommerhaus wird seit 1945 zu Wohnzwecken genutzt und\n\nzumindest seit 1979 ununterbrochen von einer Mieterin bewohnt.\n\nIn der DDR unterlag das Grundstück zunächst staatlicher Verwaltung.\n\nEs wurde anschließend zum 1. Oktober 1983 in Volkseigentum überführt und\n\nder VEB Gebäudewirtschaft R. zum Rechtsträger bestellt. Am 9. Mai 1990\n\nschlossen die Beklagte und ihr Ehemann mit dem Rat der Gemeinde einen\n\nnotariellen Kaufvertrag über das gesamte \"mit einem Einfamilienhaus bebau-\n\nte ... Grundstück\" zu einem Preis von 52.262 M (DDR). Das Genehmigungs-\n\nverfahren wurde wegen angemeldeter Restitutionsansprüche ausgesetzt und\n\nder Vertrag deshalb nicht vollzogen. Mit Restitutionsbescheid vom 30. Juli\n\n1999 wurde das Eigentum an die Erbengemeinschaft nach einem früheren Ei-\n\ngentümer zurückübertragen. Nach Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft\n\nsind die Kläger seit 2001 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.\n\nIm vorliegenden Rechtsstreit erstreben sie die Feststellung, daß der Be-\n\nklagten hinsichtlich des Grundstücks keine Anspruchsberechtigung zusteht.\n\nDie Beklagte nimmt ein solches Recht für sich in Anspruch und hat behauptet,\n\nihr Ehemann habe den Kauf bereits mit Schreiben vom 8. September 1988 an\n\nden VEB Gebäudewirtschaft R. angebahnt. Außerdem seien von ihnen\n\nin erheblichem Umfang werterhöhende und substanzerhaltende Investitionen\n\nvorgenommen worden. Die Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen erfolgreich\n\ngewesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger be-\n\nantragen, verfolgt die Beklagte das Ziel der Klageabweisung weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision hat Erfolg.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Beklagten aus § 121\n\nAbs. 1 Satz 3 lit. a SachenRBerG, weil nicht unter Beweis gestellt sei, daß ihr\n\nKaufantrag vom 8. September 1988 überhaupt zugegangen sei. Er sei im übri-\n\ngen nicht nur auf den Erwerb des Hauses, sondern auch des Grundstücks ge-\n\nrichtet gewesen. Letzteres habe aber nach dem damals geltenden Recht der\n\nDDR scheitern müssen. Auch § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. c SachenRBerG könne\n\nkeinen Anspruch der Beklagten begründen. Schutzwürdig im Sinne dieser Vor-\n\nschrift sei ein Nutzer nur dann, wenn mit ihm ein wirksamer Kaufvertrag zu-\n\nstande gekommen sei. Bei dem mit der Beklagten am 9. Mai 1990 geschlosse-\n\nnen Kaufvertrag sei das jedoch nicht der Fall. Nach § 2 VerkaufsG sei nur der\n\nVerkauf volkseigener Ein- oder Zweifamilienhäuser möglich gewesen, nicht\n\naber der Verkauf eines Grundstücks mit - wie hier - zwei Wohnhäusern. Im üb-\n\nrigen seien die von der Beklagten behaupteten Investitionen auch nicht ausrei-\n\nchend. Insoweit sei eine qualitative Betrachtungsweise maßgebend, wie sie\n\nvon dem Bundesverwaltungsgericht zu § 4 Abs. 2 lit. c VermG entwickelt wor-\n\nden sei. Die Beklagte und ihr Ehemann hätten jedoch vorwiegend Maßnahmen\n\nzur Verbesserung ihres eigenen Wohnkomforts durchgeführt und nicht - wie\n\nnotwendig - unmittelbar zur Erhaltung des Gebäudes investiert. Schließlich\n\nscheitere eine Berechtigung der Beklagten aus § 121 Abs. 2 SachenRBerG\n\nebenfalls an der Nichtigkeit des Kaufvertrages. Der Vertrag vom 9. Mai 1990\n\nsei auch nicht in Bezug auf eine Teilfläche mit dem von der Beklagten be-\n\nwohnten Haus teilweise wirksam, weil bereits die Teilfläche nicht hinreichend\n\nbestimmt sei.\n\nDies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung in einem wesentlichen\n\nPunkt nicht stand.\n\nII.\n\nEntgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht der Beklagten - aus\n\neigenem Recht und als Rechtsnachfolgerin ihres Ehemannes - eine An-\n\nspruchsberechtigung jedenfalls nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG zu. Es bedarf\n\nmithin keiner Entscheidung darüber, ob auch die Voraussetzungen eines Be-\n\nreinigungsanspruchs nach § 121 Abs. 1 Satz 3 lit. a oder lit. c SachenRBerG\n\ngegeben sind. Beide Anspruchsgrundlagen schließen sich nicht aus, sondern\n\nkönnen nebeneinander geltend gemacht werden (vgl. Hammel, RVI [Stand:\n\nDezember 2002], § 121 SachenRBerG Rdn. 17).\n\n1. Die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 lit. a und lit. c SachenRBerG\n\nsind zwischen den Parteien nicht im Streit. Die Beklagte und ihr Ehemann\n\nnutzten das Wohnhaus bereits vor Ablauf des 18. Oktober 1989 als Mieter (vgl.\n\n§ 100 Abs. 3 ZGB), und diese Nutzung dauerte am 1. Oktober 1994 noch an.\n\nAuch die weitere Voraussetzung gemäß § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG ist\n\nerfüllt; denn über das bewohnte Eigenheim ist vor Ablauf des 14. Juni 1990 ein\n\nwirksamer Kaufvertrag zustande gekommen.\n\na) Allerdings kann der Kaufvertrag vom 9. Mai 1990, soweit er den Er-\n\nwerb des Eigentums an dem Grundstück zum Gegenstand hat, keine An-\n\nspruchsberechtigung der Beklagten begründen. § 121 Abs. 2 lit. b SachenR-\n\nBerG gilt zwar auch für Kaufverträge über Eigenheimgrundstücke (Senat,\n\nUrt. v. 9. Juni 1999, V ZR 404/97, WM 1999, 2034 f; Urt. v. 14. September\n\n2001, V ZR 410/00, WM 2002, 44, 45). Diese Eigenschaft kam dem hier ver-\n\nkauften Grundstück aber nicht zu; denn es war nicht nur mit dem von der Be-\n\nklagten und ihrem Ehemann bewohnten Einfamilienhaus, sondern in Gestalt\n\ndes Sommerhauses noch mit einem weiteren Einfamilienhaus bebaut, für das\n\nkein selbständiges Gebäudeeigentum entstanden war. Da das Sommerhaus\n\nmithin wesentlicher Bestandteil des Grundstücks war (§ 467 Abs. 2 ZGB), hätte\n\nsich das Eigentum der Beklagten und ihres Ehemanns nach dem Erwerb des\n\nzuvor volkseigenen Grundstücks gemäß § 295 Abs. 1 ZGB auch auf dieses\n\nGebäude erstreckt.\n\naa) Ein Kaufvertrag über ein volkseigenes Grundstück, zu dessen we-\n\nsentlichen Bestandteilen zwei (oder mehr) Einfamilienhäuser zählten, genügt\n\nnicht den Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG. Die Vor-\n\nschrift setzt einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Zu Recht geht das Beru-\n\nfungsgericht davon aus, daß das gesetzliche Erfordernis eines wirksamen\n\nKaufvertrages - soweit nicht bundesgesetzliche Heilungsvorschriften (Art. 231\n\n§ 7 Abs. 1, § 8; Art. 233 § 2 Abs. 2 EGBGB) eingreifen - grundsätzlich nach\n\ndem weiterhin anwendbaren Recht der DDR (Art. 232 § 1 EGBGB) zu prüfen ist\n\n(vgl. Senat, BGHZ 141, 184). Im vorliegenden Fall wurde der Kaufvertrag auf\n\nGrund des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März\n\n1990 (GBl. I S. 157, VerkaufsG) geschlossen. Dieses Gesetz bildet in erster\n\nLinie die rechtliche Grundlage für das durch § 121 Abs. 2 SachenRBerG ge-\n\nschützte Vertrauen (Senat, Urt. v. 22. Juni 2001, V ZR 202/00, WM 2001, 1911,\n\n1912; Urt. v. 17. Mai 2002, V ZR 193/01, WM 2002, 1947, 1948). Wurden die\n\nVorgaben dieses Gesetzes bei dem Vertragsschluß nicht beachtet, so fehlte es\n\nan der nach § 27 Satz 1 ZGB erforderlichen Berechtigung zur Veräußerung\n\ndes Volkseigentums (vgl. Senat, BGHZ 141, 364, 368), und der damit auf eine\n\nunmögliche Leistung gerichtete Vertrag war - jedenfalls nach der maßgeblichen\n\nseinerzeit in der DDR geübten Praxis (Senat, BGHZ 131, 209, 212) - nach § 68\n\nAbs. 1 Nr. 3 ZGB nichtig (vgl. OG, NJ 1985, 340, 341).\n\n(1) Hiernach war der Kaufvertrag mit der Beklagten und ihrem Ehemann\n\nunwirksam. Zwar konnten nach § 2 VerkaufsG neben Einfamilienhäusern auch\n\nZweifamilienhäuser verkauft werden, wobei § 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG\n\naußerdem noch den Erwerb des zugehörigen volkseigenen Grundstücks er-\n\nmöglichte. In § 1 Abs. 4 der Durchführungsverordnung zum Gesetz über den\n\nVerkauf volkseigener Gebäude vom 15. März 1990 (GBl. I S. 158, DVO z.\n\nVerkaufsG) wurde der Begriff des Zweifamilienhauses dahin präzisiert, daß es\n\nsich um ein Gebäude mit zwei selbständig abgegrenzten Wohnungen handeln\n\nmußte. Dagegen findet sich kein Hinweis für die Zulässigkeit des Verkaufs ei-\n\nnes volkseigenen Grundstücks, auf dem sich zwei Wohngebäude befinden; mit\n\ndieser baulichen Nutzung war vielmehr die Grenze der zulässigen Begründung\n\npersönlichen Eigentums überschritten. Die Auffassung der Revision, daß es\n\ndem Nutzer wegen des durch § 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG ermöglichten\n\nGrundstückserwerbs auch in diesem Fall nicht verwehrt sein könne, das ge-\n\nsamte Anwesen zu kaufen, läßt außer acht, daß für eine solche Privilegierung\n\nkein Anlaß bestand, weil die Möglichkeit des Erwerbs des Gebäudeeigentums\n\nunberührt blieb.\n\n (2) Handelt es sich bei den beiden Wohngebäuden um Einfamilienhäu-\n\nser, so läßt sich entgegen der Ansicht der Revision dem Gesetzeszweck nicht\n\nentnehmen, daß es keinen Unterschied machen könne, ob sich die zweite, vom\n\nKäufer nicht selbst genutzte Wohneinheit in dem selben oder in einem anderen\n\nGebäude befinde. Zwar trifft es zu, daß für den Erwerb eines Eigenheims mit\n\nzwei Wohnungen, teils zur Eigennutzung, teils zur Vermietung, Raum bleiben\n\nsollte (Senat, Urt. v. 17. Mai 2002, aaO). Daraus folgt aber nicht, daß auch\n\nzwei Einfamilienhäuser erworben werden konnten. Der Umstand, daß die\n\nzweite Wohnung in einem anderen Gebäude gelegen ist, war nämlich nicht\n\nohne Bedeutung. Dies zeigt der Blick auf § 26 SachenRBerG, der die Vor-\n\nschriften zur Regelgröße (500 m²) nachzeichnet, die in der DDR für die Bebau-\n\nung eines Grundstücks mit einem Eigenheim nach § 7 Satz 2 EighVO, § 2\n\nAbs. 1\n\nBereitstVO nicht überschritten werden sollte (vgl. Schmidt-Räntsch/Marx, in:\n\nCzub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG [Stand: November 2002], § 26\n\nRdn. 2; Wessels/Töpfer, in Eickmann, Sachenrechtsbereinigung [Stand: Sep-\n\ntember 2002] § 26 SachenRBerG Rdn. 1). Der Erwerber eines mit zwei Einfa-\n\nmilienhäusern bebauten Grundstücks wäre danach regelmäßig in den Genuß\n\neiner doppelt so großen Fläche wie der Erwerber eines Grundstücks mit einem\n\nZweifamilienhaus gekommen.\n\nbb) Bei dem Sommerhaus handelt es sich auch um ein Einfamilienhaus\n\nim Sinne des § 2 VerkaufsG. Entgegen der Ansicht der Revision ist hierfür kei-\n\nne direkte Anbindung an die Versorgungssysteme erforderlich. Nach § 1 Abs. 3\n\nDVO z. VerkaufsG ist vielmehr allein maßgeblich, daß es sich um ein Wohnge-\n\nbäude handelt, das für den Wohnbedarf einer Familie bestimmt ist. Auf Grund\n\nseiner Bauweise, seiner Ausstattung und seiner Erschließung erfüllt das Som-\n\nmerhaus die Anforderungen, die an ein Wohngebäude zu stellen sind (vgl. Se-\n\nnat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 504 zu § 5 Abs. 1 Nr. 3\n\nSatz 2 lit. e SachenRBerG). Die Feststellungen des Berufungsgerichts sind\n\ninsoweit frei von Rechtsfehlern. Mit dem Hinweis, das Sommerhaus sei wegen\n\nbaulicher Mängel nur teilweise nutzbar gewesen, zieht selbst die Revision die\n\nEignung zu Wohnzwecken nicht schlechthin in Zweifel. Es fehlt zudem nicht an\n\nder Bestimmung des Gebäudes zum Wohnbedarf einer (weiteren) Familie, wie\n\ndie nicht nur vorübergehende Nutzung durch eine andere Mieterin bei Zustan-\n\ndekommen des zu beurteilenden Kaufvertrages zeigt. Hingegen ist die ur-\n\nsprüngliche Konzeption des Sommerhauses als zusätzlicher, zeitweiser Auf-\n\nenthaltsort der in dem Wohnhaus lebenden Familie ohne Belang, weil sie nicht\n\nder zwischenzeitlichen Entwicklung der Wohnverhältnisse und den Interessen\n\nder Mieter des Sommerhauses Rechnung trägt. Hieraus folgt zugleich, daß das\n\nSommerhaus nicht etwa als Nebengebäude den Vorschriften für das von der\n\nBeklagten und ihrem Ehemann bewohnte Einfamilienhaus unterfällt. Nebenge-\n\nbäude nach § 5 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG können nur nicht zu Wohn-\n\nzwecken dienende Gebäude sein (vgl. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz,\n\naaO, § 5 Rdn. 154).\n\nb) Der mit der Beklagten und ihrem Ehemann geschlossene Kaufvertrag\n\nist jedoch nach § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB gerichtet auf den Erwerb des Gebäu-\n\ndeeigentums an dem Wohnhaus wirksam zustande gekommen. In dieser Hin-\n\nsicht sind mithin die Voraussetzungen des § 121 Abs. 2 lit. b SachenRBerG\n\nerfüllt.\n\naa) Das Berufungsgericht hat eine teilweise Wirksamkeit des Kaufver-\n\ntrages nur unter dem Gesichtspunkt geprüft, ob die Vereinbarungen - ent-\n\nsprechend der ursprünglichen Erwerbsabsichten der Beklagten und ihres Ehe-\n\nmanns - hinsichtlich einer 1.926 m² großen Teilfläche des Grundstücks Be-\n\nstand haben können, auf der sich zwar das Wohnhaus, nicht aber das Som-\n\nmerhaus befinden soll. Dies greift zu kurz. Zwar trifft es zu, daß ein Aufrechter-\n\nhalten des Vertrages in diesem Umfang schon an der hinreichenden Bestimmt-\n\nheit der Teilfläche scheitert, das Berufungsgericht hat jedoch nicht beachtet,\n\ndaß nach § 295 Abs. 2 ZGB in Verbindung mit § 2 VerkaufsG selbständiges\n\nGebäudeeigentum an dem Wohnhaus entstehen (vgl. Kommentar zum ZGB,\n\nherausgegeben vom Ministerium der Justiz, 1985, § 295 Anm. 2.1. zu § 1 Ver-\n\nkaufsG 1973) und damit auch Gegenstand des Kaufvertrages sein konnte. Das\n\nEigentum an dem Gebäude erwarb der Käufer nach Anlegung eines Gebäude-\n\ngrundbuchblatts und seiner Eintragung als Eigentümer (§ 4 Abs. 1 VerkaufsG),\n\nwährend ihm an dem zum Gebäude gehörenden volkseigenen Grundstück\n\ngrundsätzlich nur ein Nutzungsrecht verliehen wurde (§ 4 Abs. 2 Satz 1 Ver-\n\nkaufsG). Dabei konnte nach Vermessung und Ausweis in der Liegenschaftsdo-\n\nkumentation das Nutzungsrecht auf den Teil des vormals größeren Grund-\n\nstücks beschränkt werden, der der Regelgröße (500 m²) für Eigenheime nach\n\n§ 7 Satz 2 EighVO entsprach (vgl. Kommentar zum ZGB, aaO, § 287 Anm. 1.1\n\ni.V.m. § 295 Anm. 1). Der Hinzuerwerb des volkseigenen Grundstücks (vgl.\n\nSenat, Urt. v. 9. Juli 1999, aaO, 2034) beim Kauf des Gebäudeeigentums nach\n\n§ 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG war hierzu nur eine Alternative. Vor diesem Hin-\n\ntergrund begegnet es keinen Bedenken, in Anlehnung an die gesetzliche Re-\n\ngelung (§§ 2, 4 Abs. 2 Satz 2 VerkaufsG) einen Kaufvertrag, der - wie hier -\n\ndas Grundstück mit den darauf errichteten Gebäuden als wesentliche Be-\n\nstandteile (§ 467 Abs. 2 ZGB) zum Gegenstand hat, als ein wegen mehrerer\n\nFestlegungen teilbares Rechtsgeschäft im Sinne von § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB\n\nanzusehen (vgl. Posch, in: Zivilrecht, Lehrbuch, 1981, Teil 1, S. 215 § 356\n\nAnm. 1.1.). Ist der Kaufvertrag daher hinsichtlich des Grundstücks nichtig, so\n\nkann er noch immer hinsichtlich des Gebäudes wirksam sein, falls er auch oh-\n\nne den nichtigen Teil abgeschlossen worden wäre. Dem kann nicht entgegen-\n\ngehalten werden, bei Abschluß eines Grundstückskaufvertrages bleibe nach\n\ndem \"Hinausstreichen\" des unwirksamen Teils kein für sich allein sinnvoller\n\nVertragsinhalt übrig. § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB entspricht der Sache nach § 139\n\nBGB. Für die letztgenannte Vorschrift ist in der Rechtsprechung des Bundes-\n\ngerichtshofes anerkannt, daß es wegen des nur äußerlichen Unterschieds kei-\n\nne Bedeutung erlangt, ob der nichtige Teil ohne weiteren Eingriff in das Ver-\n\ntragswerk entfernt werden kann oder seine Beseitigung eine komplette Neufas-\n\nsung erfordert. Entscheidend ist allein, daß sich der nichtige Teil des Ver-\n\ntragsinhalts eindeutig von dem Teil abgrenzen läßt, der von der Nichtigkeit un-\n\nberührt geblieben ist. Ist diese Voraussetzung erfüllt, so findet die Norm auch\n\ndann Anwendung, wenn die Vertragsparteien an Stelle der unwirksamen Re-\n\ngelung, hätten sie die Nichtigkeit von Anfang an gekannt, eine andere auf das\n\nzulässige Maß beschränkte Vereinbarung getroffen hätten (BGHZ 107, 351,\n\n355 f; 146, 37, 47).\n\nbb) So liegen die Dinge hier. Auch im Fall der Unwirksamkeit des Kauf-\n\nvertrages über das volkseigene Grundstück mit zwei Wohngebäuden, hätte\n\neinem - davon klar abgrenzbaren - Verkauf des von ihnen bewohnten volksei-\n\ngenen Einfamilienhauses (§ 1 Abs. 3 DVO z. VerkaufsG) an die Beklagte und\n\nihren Ehemann nach § 2 VerkaufsG in Verbindung mit § 4 DVO z. VerkaufsG\n\nnichts im Wege gestanden. Vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen ist\n\n- wie bei § 139 BGB - auch für § 68 Abs. 2 Satz 1 ZGB der mutmaßliche Willen\n\nder Vertragsparteien (vgl. OG, NJ 1977, 567, 568) entscheidend. Entgegen der\n\nAnsicht der Revisionserwiderung ist es mithin ohne Belang, daß der tatsächli-\n\nche Wille der Beklagten und ihres Ehemanns nahezu zehn Jahre später aus-\n\nweislich des geltend gemachten Bereinigungsanspruchs auf den Erwerb des\n\ngesamten Grundstücks gerichtet war. Da der Sachverhalt geklärt ist und weite-\n\nre Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat - nicht anders als in\n\nFällen ergänzender Vertragsauslegung (vgl. Senat, Urt. v. 12. Februar 1997,\n\nV ZR 250/96, NJW 1998, 1219, 1220) - selbst darüber befinden, daß nach dem\n\nmutmaßlichen Willen der Vertragsparteien ein auf das Gebäudeeigentum be-\n\nschränkter Kaufvertrag abgeschlossen worden wäre, hätten sie um eine Nich-\n\ntigkeit des Kaufvertrages über das Grundstück gewußt. Entscheidend hierfür\n\nist, daß es der Beklagten und ihrem Ehemann zum Zeitpunkt des Vertrags-\n\nschlusses ersichtlich darum ging, durch den Erwerb von Eigentum ihren\n\nVerbleib in dem Haus sicherzustellen, das sie bereits seit Jahrzehnten be-\n\nwohnten. War der Hinzuerwerb des Grundstücks nicht möglich, so war es im\n\nHinblick auf dieses Ziel nur vernünftig und damit im Zweifel ihrem mutmaßli-\n\nchen Willen entsprechend (vgl. BGH, Urt. v. 13. März 1986, III ZR 114/84, NJW\n\n1986, 2576, 2577), wenn sie sich mit dem Erwerb das Gebäudeeigentums zu-\n\nfriedengaben. Dies stimmt mit dem mutmaßlichen Willen auf Seiten des Ver-\n\nkäufers überein. Nach § 4 DVO z. VerkaufsG war die künftige persönliche Nut-\n\nzung des Gebäudes durch den Käufer Voraussetzung des Verkaufs. Dies der\n\nBeklagten und ihrem Ehemann durch die Verschaffung von ggf. auch nur Ge-\n\nbäudeeigentum zu ermöglichen, entsprach danach auch dem Verkäuferinteres-\n\nse.\n\nc) Die Anspruchsberechtigung der Beklagten scheitert auch nicht an an-\n\nderen Gründen, die der Wirksamkeit des Kaufvertrages entgegenstehen. Zu\n\nRecht hat das Berufungsgericht das Fehlen der staatlichen Genehmigung nach\n\n§ 2 GVVO/77 nicht als Hindernis für eine Anspruchsberechtigung angesehen,\n\nobwohl eine solche hier nicht bereits nach § 5 Abs. 4 DVO z. VerkaufsG als\n\nerteilt galt. Da die Vorschrift andernfalls leerlaufen würde, ist ein Kaufvertrag\n\nnicht unwirksam im Sinne des § 121 SachenRBerG, wenn seine Durchführung\n\nnur an der Restitutionsbelastung und der deshalb ausgebliebenen Genehmi-\n\ngung scheiterte (vgl. Senat, BGHZ 141, 185, 191). Daß die Genehmigung aus\n\nanderen Gründen versagt worden ist oder zu versagen gewesen wäre, ist den\n\nrechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu entnehmen.\n\nDas gilt insbesondere für die Einhaltung der Regeln zur Bemessung des Kauf-\n\npreises nach § 6 DVO z. VerkaufsG. Zwar diente das Genehmigungserforder-\n\nnis auch der Kontrolle der Preisvereinbarungen (Senat, Urt. v. 27. November\n\n1998, V ZR 68/98, VIZ 1999, 289, 290), für das Wohnhaus, das allein Ge-\n\ngenstand eines wirksamen Kaufvertrages ist, lag jedoch eine preisrechtliche\n\nBestätigung vor. Diese war ausweislich der Vertragsurkunde auf Grund der\n\n- auch das Wohnhaus betreffenden - Wertermittlung eines Sachverständigen\n\nerteilt worden. Die insoweit von dem Berufungsgericht geäußerten Bedenken\n\nergeben sich allein daraus, daß der Gebäudewert des Sommerhauses bei der\n\nKaufpreisbemessung keine Berücksichtigung fand, erfassen also die Genehmi-\n\ngung des Kaufpreises für das Wohnhaus nicht. Es ist deshalb davon auszuge-\n\nhen, daß der vereinbarte Kaufpreis den gesetzlichen Preisvorschriften ent-\n\nsprach (vgl. Senat, Urt. v. 27. November 1998, aaO) und somit einer Genehmi-\n\ngung nicht entgegenstehen konnte.\n\n2. Das angefochtene Urteil hat danach keinen Bestand (§ 562 Abs. 1\n\nZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu er-\n\nwarten sind, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3\n\nZPO). Dies führt zur Abweisung der negativen Feststellungsklage; denn der\n\nBeklagten steht hinsichtlich des umstrittenen Grundstücks eine Anspruchsbe-\n\nrechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu. Mehr als dieser für\n\ndie Beklagten bestehende Bereinigungsanspruch ist mit dem vorliegenden Ur-\n\nteil nicht festgestellt. Nur dies kann - neben einer bestimmten Form der Berei-\n\nnigung - Gegenstand der Feststellungsklage nach § 108 SachenRBerG sein,\n\nüber die vorliegend zu entscheiden war (vgl. Senat, Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR\n\n239/00, NJW 2001, 3053, 3054; Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO,\n\n§ 108 Rdn. 5 ff). Eine Festlegung der Grundstücksfläche, die von der Berechti-\n\ngung der Beklagten im Fall der Erbbaurechtsbestellung oder des Ankaufs er-\n\nfaßt wird (vgl. § 26 SachenRBerG), ist nicht erfolgt (Senat, Urt. v. 6. April 2001,\n\naaO, 505). Die quantitativen Eckwerte des Bereinigungsanspruchs können von\n\ndem Notar im Verfahren nach §§ 87 ff, 97 SachenRBerG einer Klärung zuge-\n\nführt werden (Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 108 Rdn. 8).\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Nach Übernahme\n\ndes Rechtsstreits (§ 265 Abs. 2 Satz 2 ZPO) ergeht das Urteil nicht nur hin-\n\nsichtlich der Hauptsache, sondern auch wegen der gesamten Kosten gegen die\n\nin den Prozeß eingetretenen Kläger (vgl. Stein/Jonas/Schumann, ZPO,\n\n21. Aufl., § 265 Rdn. 56; MünchKomm-ZPO/Lüke, 2. Aufl., § 265 Rdn. 101).\n\nWenzel\n\n Tropf\n\n Krüger\n\nKlein\n\nGaier","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-05-30/v-zr-421-02","cited_norms":[{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 121","ref_norm":"121","n":11},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 232 § 1","ref_norm":"232-1","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 233 § 2","ref_norm":"233-2","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 265","ref_norm":"265","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-05-30/v-zr-421-02","retrieved":"2026-07-10 14:21:28.340484+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-05-30/v-zr-421-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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