{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"II. Zivilsenat","decided":"2003-04-07","aktenzeichen":"II ZR 160/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 276 Abs. 1 Fb; HGB § 161 Abs. 1 Einem Gründungsgesellschafter gewährte Sondervorteile müssen im Emissi- onsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds auch dann offengelegt wer- den, wenn sie bereits vor dem Beitritt eines Anlegers erfolgt sind, aber im Zu- sammenhang mit dem Anlageprojekt stehen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n7. April 2003\nBoppel\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nII ZR 160/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB § 276 Abs. 1 Fb; HGB § 161 Abs. 1\n\nEinem Gründungsgesellschafter gewährte Sondervorteile müssen im Emissi-\n\nonsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds auch dann offengelegt wer-\n\nden, wenn sie bereits vor dem Beitritt eines Anlegers erfolgt sind, aber im Zu-\n\nsammenhang mit dem Anlageprojekt stehen.\n\nBGH, Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02 - OLG Schleswig\n\n LG Kiel\n\nDer II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. April 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht und die\n\nRichter Dr. Hesselberger, Kraemer, Münke und Dr. Graf\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 5. Zivilsenats\n\ndes Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig\n\nvom 25. April 2002 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger nimmt den Beklagten unter den Gesichtspunkten des Ver-\n\nschuldens bei Vertragsschluß und der Prospekthaftung auf Schadensersatz in\n\nAnspruch.\n\nDer Beklagte war Gründungskommanditist der am 4. Juni 1993 gegrün-\n\ndeten \n\nD. KG \n\n(im \n\nfolgenden: \n\nD.\n\nKG) mit einer Kommanditeinlage von 100.000,00 DM und zugleich alleinvertre-\n\ntungsberechtigter Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin,\n\nder D. Grundstücksgesellschaft mbH \n\n(im \n\nfolgenden: D. GmbH). Die\n\nKomplementärin D. GmbH sollte bis zum 31. Dezember 1993 berechtigt\n\nsein, ohne besondere Zustimmung der Kommanditisten weitere Kommanditi-\n\nsten mit Kommanditeinlagen bis insgesamt 1,5 Mio. DM aufzunehmen.\n\nGesellschaftszweck der D. KG war es, das Grundstück Do.\n\nStraße 144 in R. zu erwerben und zu vermarkten. Ursprünglich war Ei-\n\ngentümerin \n\ndieses Grundstücks \n\ndie A. GmbH. Von \n\ndieser \n\ner-\n\nwarb \n\nzunächst \n\ndie \n\nI.\n\nGmbH \n\n(im \n\nfolgenden: \n\nI. GmbH) das Grundstück \n\nzum Kaufpreis\n\nvon 3 Mio. DM; der Kaufvertrag war von dem zwischenzeitlich verstorbenen\n\nNotar Dr. M. beurkundet worden. Mit weiterem Kaufvertrag vom 20. Juli\n\n1993, ebenfalls beurkundet von Notar Dr. M., verkaufte die I. GmbH, bei\n\nwelcher der Beklagte ursprünglich ebenfalls Gesellschafter war, das Grund-\n\nstück sodann an die zwischenzeitlich gegründete D. KG für einen Kaufpreis\n\nvon 4 Mio. DM. Dieser Kaufvertrag sah \n\nin § 8 vor, daß die B. S.\n\nGmbH, K., an der der Beklagte und seine Ehefrau zu jeweils 25 % beteiligt\n\nwaren, für ihre Vermittlungstätigkeit eine Maklercourtage in Höhe von 5 % des\n\nKaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer erhalten sollte. Seinen Anteil an der I. GmbH\n\nveräußerte der Beklagte mit Vertrag vom 11. Juni 1993 und mit Zustimmung der\n\nGesellschafter der I. GmbH durch Beschluß vom 2. März 1993.\n\nDer Kläger erklärte am 10. Juli 1993 seinen Beitritt zur D. KG mit ei-\n\nner Kommanditeinlage von 100.000,00 DM, die er in der Folgezeit über den\n\nNotar Dr. M. durch auf ihn lautenden Scheck bezahlte. Zuvor hatte er\n\nvon Dr. M. eine schriftliche Projektbeschreibung erhalten, die von einem\n\nDr. Sch. erstellt worden war und deren Begleitschreiben (\"Betr.: Angebot zur\n\nBeteiligung \n\nals \n\nKommanditist \n\nan \n\nder \n\nD.\n\nKommanditgesellschaft\") \n\nim Briefkopf \n\nden Namen, \n\ndie Berufsbe-\n\nzeichnung und die Adresse des Beklagten enthielt.\n\nIn der Folgezeit ließ sich die im Beteiligungsangebot vorgesehene\n\nMischnutzung aus Wohnflächen, Gastronomie, Laden- und Parkflächen - nicht\n\nzuletzt nach Einholung einer \"Markt- und Standortanalyse\" - nicht mehr realisie-\n\nren. Auch die ersatzweise geplante Bebauung mit einem Großkino war nach\n\neinem negativen Bauvorbescheid der Hansestadt R. nicht durchführbar.\n\nAm 10. März 1997 beschlossen die Gesellschafter der D. KG die Liquidati-\n\non der Gesellschaft. Eine Rückzahlung der Kommanditeinlagen erfolgte bisher\n\nnicht.\n\nDer Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei ihm als Gründungskomman-\n\nditist schadensersatzpflichtig. Die dem Beteiligungsangebot beigefügte Projekt-\n\nbeschreibung sei in mehrfacher Hinsicht unvollständig gewesen. So habe der\n\nBeklagte nicht darauf hingewiesen, daß die baurechtliche Zulässigkeit des Pro-\n\njektes nicht gesichert gewesen sei. Auch habe er seine Beteiligungen an der\n\nI. GmbH und der B. S. GmbH verschwiegen. Hätte er, der Kläger, von\n\ndiesen Verflechtungen gewußt, wäre er der Gesellschaft nicht beigetreten. Zu-\n\ndem habe ihm der Beklagte telefonisch versichert, daß das Investment risikolos\n\nsei; denn im Falle eines Scheiterns des Projektes könne das Grundstück jeder-\n\nzeit gewinnbringend für 6 Mio. DM veräußert werden. In Wahrheit habe der im\n\nZuge der Liquidation erzielte Erlös bei etwa 2,5 Mio. DM gelegen. Da seine\n\nBeteiligung zwischenzeitlich wertlos sei und er auch keine steuerlichen Vorteile\n\nhabe geltend machen können, sei \n\nihm ein Schaden \n\nin Höhe von\n\n100.000,00 DM entstanden.\n\nLandgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der\n\n- zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist begründet und führt zur Zurückverweisung der Sache an\n\ndas Berufungsgericht.\n\nI. Soweit das Berufungsgericht gegenüber der geltend gemachten Inan-\n\nspruchnahme aus typisierter Prospekthaftung zutreffend angenommen hat, daß\n\nein solcher Anspruch binnen sechs Monaten nach Kenntnis von der Unrichtig-\n\nkeit des Prospekts, spätestens aber binnen drei Jahren nach Beitritt zur Gesell-\n\nschaft verjähre, und diese Voraussetzungen angesichts des am 10. Juli 1993\n\nerfolgten Beitritts zur Gesellschaft und einer Erhebung der Klage erst im März\n\n1999 gegeben seien, wird dies von der Revision nicht angegriffen.\n\nII. Mit Erfolg wendet sich die Revision aber dagegen, daß das Beru-\n\nfungsgericht auch einen Anspruch des Klägers nach den hergebrachten Grund-\n\nsätzen der Haftung für Verschulden bei Vertragsverhandlungen abgelehnt hat.\n\nDer Beklagte war nämlich nicht nur als Geschäftsführer der D. GmbH mit\n\nder Werbung weiterer Kommanditisten betraut, sondern als Gründungskom-\n\nmanditist der D. KG war er selbst Vertragspartner der neu eintretenden\n\nGesellschafter. Die aus der Anbahnung von Vertragsverhandlungen entstande-\n\nnen Pflichten trafen deshalb den Beklagten, der auch für unvollständige oder\n\nfehlerhafte Angaben haftet, soweit diese durch Beauftragte oder andere Perso-\n\nnen in seinem Verantwortungsbereich gemacht worden sind (vgl. Sen.Urt. v.\n\n14. Januar 1985 - II ZR 41/84, WM 1985, 533, 534; Sen.Urt. v. 10. Oktober\n\n1994 - II ZR 95/93, WM 1994, 2192). Hinzu kommt, daß der Beklagte sich die\n\nAngaben in der Projektbeschreibung mit seinem Anschreiben zu eigen gemacht\n\nhat.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die Angaben in der Projektbeschreibung für\n\n\"nicht im haftungsbegründenden Sinn unrichtig\" gehalten. Dies greift die Revisi-\n\non mit Recht an.\n\na) Unrichtig ist der Prospekt vor allem insofern, als er die baurechtliche\n\nZulässigkeit des Projektes als gesichert darstellt. Die Aussage in der Anlagebe-\n\nschreibung, nach der eine generelle Zustimmung zum Nutzungskonzept durch\n\ndas Bauordnungsamt und in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt als Er-\n\ngebnis einer engen und konstruktiven Zusammenarbeit bereits erteilt sei, stellt\n\nentgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht bloß die Behauptung ei-\n\nner allgemeinen Sympathie der Stadtverwaltung für die noch weiter durchzufüh-\n\nrenden Projektierungsarbeiten dar. Eine solche Beurteilung steht weder mit der\n\nWortwahl der Formulierung noch den daraus abgeleiteten Erwartungen eines\n\npotentiellen Anlegers in Einklang. Schon die Verwendung des Begriffes \"erteilt\"\n\nsuggeriert, daß die Stadtverwaltung hinsichtlich des Bauprojektes und des die-\n\nsem zugrundeliegenden Nutzungskonzepts bereits Erklärungen mit gewisser\n\nBindungswirkung abgegeben hat. Dies war, wie sich aus dem Schreiben der\n\nHansestadt R. vom 2. Juni 1993 ergibt, aber nicht der Fall. Gerade die\n\nDurchführbarkeit einer beabsichtigten Bebauung ist jedoch von grundlegender\n\nBedeutung für die Anlageentscheidung an einem Immobilienprojekt.\n\nb) Bedenken bestehen auch gegen die Beurteilung des Berufungsge-\n\nrichts, welches die im Anschreiben des Beklagten angeführte Möglichkeit eines\n\nWeiterverkaufs des Grundstücks ebenso wie den Hinweis \"Interessenten gibt es\n\nheute schon\" als \"nicht allzu aussagekräftig\" beurteilt hat. Dies kann jedoch of-\n\nfenbleiben, da die behauptete zusätzliche telefonische Information des Klägers\n\nentgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur eine persönliche und\n\nnicht weiter substantiierte Einschätzung darstellt. Da durch das Berufungsge-\n\nricht keine abschließenden Feststellungen zu dem behaupteten Telefonat ge-\n\ntroffen worden sind, ist zugunsten des Klägers für das Revisionsverfahren zu\n\nunterstellen, daß es so, wie von ihm dargestellt, stattgefunden hat. Die Angabe,\n\n\"das Investment\" sei \"risikolos, da der Wiederverkauf des Grundstücks zum\n\nPreis von 6 Mio. DM ohne weiteres möglich\" sei, enthält die klare Einschätzung\n\nund Aussage, daß das finanzielle Risiko auch für den Fall der Nichtdurchfüh-\n\nrung des Projekts abgesichert sei und damit die Gefahr eines Verlustes der\n\nEinlage minimiert werde. Eine solch deutliche Erklärung wird selbst einen erfah-\n\nrenen Investor wie den Kläger bei seiner Anlageentscheidung beeinflussen; sie\n\nwürde daher, bei deren Vorliegen und soweit sie tatsächlich unzutreffend war,\n\ngrundsätzlich eine Haftung des Beklagten begründen.\n\n2. Die in dem Anschreiben des Beklagten und der beigefügten Projekt-\n\nbeschreibung enthaltenen Angaben waren, worauf die Revision zutreffend hin-\n\nweist, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch in weiteren Punk-\n\nten fehlerhaft. Wie der Senat bereits mehrfach entschieden hat, muß dem Anle-\n\nger für seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungs-\n\nobjekt vermittelt werden, d.h. über alle Umstände, die für seine Entschließung\n\nvon wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über Tatsa-\n\nchen, die den Vertragszweck vereiteln können (BGHZ 79, 337, 344; Sen.Urt. v.\n\n10. Oktober 1994 - II ZR 95/93 aaO, S. 2193; Sen.Urt. v. 29. Mai 2000\n\n- II ZR 280/98, NJW 2000, 3346). Danach sind Angaben erforderlich über den\n\nGründungsgesellschaftern gewährte Sondervorteile (Sen.Urt. v. 10. Oktober\n\n1994 aaO, S. 2193) sowie wesentliche kapitalmäßige oder personelle Ver-\n\nflechtungen zwischen den Gesellschaftern und den an dem Projekt beteiligten\n\nUnternehmen (Sen.Urt. v. 10. Oktober 1994 aaO).\n\na) Nach diesen Grundsätzen war der Beklagte verpflichtet, beitretende\n\nGesellschafter darauf hinzuweisen, daß durch die Zwischenschaltung der\n\nI. GmbH, an der er zum damaligen Zeitpunkt noch beteiligt war, bei dieser ein\n\nGewinn von 1 Mio. DM innerhalb weniger Wochen anfiel. Die Auffassung des\n\nBerufungsgerichts, eine Informationsverpflichtung des Klägers habe deswegen\n\nnicht bestanden, weil zum Zeitpunkt der Anlageentscheidung des Klägers die\n\nAufwendungen zu Lasten der D. KG bereits getätigt gewesen seien, ist von\n\nRechtsirrtum beeinflußt. Die Gefahr für das Scheitern eines Anlageprojektes\n\nbereits in der Anfangsphase infolge derartiger vorgeschalteter Kosten besteht\n\nunabhängig davon, ob sie vor oder nach einem Beitritt des Anlegers entstanden\n\nsind. Entscheidend ist, daß mit der vorgezogenen Realisierung von Gewinnen\n\ndas Schicksal der Beteiligungsgesellschaft aus der Sicht der Gründungsgesell-\n\nschafter nicht mehr erheblich sein muß.\n\nAus denselben Gründen war der Kläger auch hinsichtlich der an die\n\nB. S. GmbH entrichteten Maklercourtage darauf hinzuweisen, daß der\n\nBeklagte hierdurch Sondervorteile erhalten hatte. Die Ansicht des Berufungsge-\n\nrichts, der Kläger sei deswegen nicht schutzwürdig, weil ein Anspruch der\n\nB. S. GmbH auf Maklercourtage nicht gegeben gewesen sei, \n\nist zu-\n\ndem rechtsfehlerhaft (vgl. hierzu auch BGH, Urt. v. 6. Februar 2003\n\n- III ZR 287/02). Außerdem hängt die Gefahr eines Mißerfolges des Beteili-\n\ngungsprojektes von den tatsächlich getätigten Aufwendungen ab - unabhängig\n\ndavon, ob möglicherweise irgendwelche Rückforderungsansprüche bestehen,\n\nund soweit überhaupt ein Wille der Geschäftsführung zur Geltendmachung vor-\n\nhanden ist. Die Revision weist im übrigen mit Recht darauf hin, daß die Auffas-\n\nsung des Berufungsgerichts zu dem merkwürdigen und rechtlich falschen Er-\n\ngebnis führen würde, daß zwar über rechtmäßig vereinbarte Sondervorteile in-\n\nformiert werden müßte, nicht aber über unrechtmäßig erhaltene Zahlungen.\n\nb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich keine an-\n\ndere Betrachtungsweise aus dem Umstand, daß es sich bei der D. KG um\n\neinen kleinen Kreis von Investoren handelte, der sich überwiegend aus früheren\n\nProjekten kannte, und bei dem \"gewisse persönliche Verflechtungen keinesfalls\n\nverwunderlich erscheinen\" mußten. Vielmehr erlangt gerade für derartige Ge-\n\nsellschaften die Aufklärungsverpflichtung gegenüber solchen Anlageinteres-\n\nsenten besondere Bedeutung, welche nicht in persönlichen \"Verflechtungen\"\n\nmit Gründungsgesellschaftern und Initiatoren des Projektes stehen, um einer\n\nansonsten jederzeit möglichen Übervorteilung entgegenzuwirken. Die in diesem\n\nZusammenhang weiter geäußerte Ansicht des Berufungsgerichts, der Kläger\n\nhätte auch bei Kenntnis dieser Umstände zum Anlagezeitpunkt keine andere\n\nEntscheidung getroffen, entbehrt der notwendigen Tatsachenfeststellungen und\n\nerweist sich damit als reine Spekulation. - Auch aus der persönlichen Bekannt-\n\nschaft des Klägers mit dem verstorbenen Notar Dr. M. ergibt sich\n\nnichts dafür, daß - unabhängig von dessen Verschwiegenheitsverpflichtung -\n\nmögliche Kenntnisse des Notars dem Kläger zuzurechnen wären.\n\nIII. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand.\n\nDer Senat kann jedoch in der Sache nicht entscheiden, da bislang offen-\n\ngeblieben ist, ob dem Kläger überhaupt der behauptete Schaden entstanden\n\nist, was dann zu verneinen wäre, wenn er die Beteiligung nur als Treuhänder für\n\nden Notar Dr. M. gehalten hätte. Sofern allerdings durch den zwischen-\n\nzeitlichen Tod des Notars die Parteien in Beweisnot kommen sollten, wird Be-\n\nrücksichtigung finden müssen, daß der Beklagte als Geschäftsführer der D.\n\nGmbH eine Zeugenvernehmung des Dr. M. dadurch vereitelte, daß er\n\nihn nicht von der notariellen Schweigepflicht entband, obgleich er diese Erklä-\n\nrung in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer hätte abgeben können.\n\nRöhricht\n\nDr. Hesselberger ist wegen\nErkrankung an der Unter-\nschrift gehindert\n\nRöhricht\n\nKraemer\n\nMünke\n\nGraf","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-04-07/ii-zr-160-02","cited_norms":[],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-04-07/ii-zr-160-02","retrieved":"2026-07-10 14:15:42.667171+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-04-07/ii-zr-160-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"II. 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