{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-03-14","aktenzeichen":"V ZR 308/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 276 a.F. (Fb) Bei Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer nicht ohne weiteres verpflichtet, den Käufer über die Zahlung einer \"Innenprovision\" an einen von ihm beauftragten Mak- ler aufzuklären. BGB § 675, 164, 167 Muß der Verkäufer einer Immobilie damit rechnen, daß das von ihm beauftragte Vermittlungsunternehmen auch andere Makler als Untervermittler tätig werden läßt, so können auch diese bei Erstellung eines \"persönlichen Berechnungsbeispiels\" stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Käufer bevollmächtigt sein (Fortführung von Senat, BGHZ 140, 111).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 308/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n14. März 2003\nK a n i k,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: nein\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB § 276 a.F. (Fb)\n\nBei Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer nicht ohne weiteres verpflichtet, den\n\nKäufer über die Zahlung einer \"Innenprovision\" an einen von ihm beauftragten Mak-\n\nler aufzuklären.\n\nBGB § 675, 164, 167\n\nMuß der Verkäufer einer Immobilie damit rechnen, daß das von ihm beauftragte\n\nVermittlungsunternehmen auch andere Makler als Untervermittler tätig werden läßt,\n\nso können auch diese bei Erstellung eines \"persönlichen Berechnungsbeispiels\"\n\nstillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrags zwischen dem Verkäufer und\n\ndem Käufer bevollmächtigt sein (Fortführung von Senat, BGHZ 140, 111).\n\nBGH, Urt. v. 14. März 2003 - V ZR 308/02 - OLG Hamburg\n\n LG Hamburg\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 14. März 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Beklagten zu 4 gegen das Urteil des 8. Zi-\n\nvilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg\n\nvom 31. Juli 2002 wird zurückgewiesen.\n\nVon den Kosten des Revisionsverfahrens tragen 2/25 die Be-\n\nklagte zu 4 und die Beklagten zu 7 und zu 8 als Gesamt-\n\nschuldner sowie weitere 3/25 die Beklagte zu 4 und der Be-\n\nklagte zu 7 als Gesamtschuldner; die übrigen Kosten des Re-\n\nvisionsverfahrens trägt die Beklagte zu 4 alleine.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin nimmt die Beklagte zu 4 auf Schadensersatz und Rückab-\n\nwicklung eines Vertrages in Anspruch, mit dem sie eine Eigentumswohnung in\n\nN: zum Preis von 131.000 DM kaufte.\n\nMit dem Verkauf dieser und anderer Wohnungen aus derselben Anlage\n\nhatte die Beklagte zu 4 die C. I. GmbH & Co. S. KG beauf-\n\ntragt. Diese schloß wiederum einen Vertriebsvertrag mit der - noch nicht im\n\nHandelsregister eingetragenen - \"G. I. GmbH\". In denselben\n\nGeschäftsräumen wie diese residierte die G. M. -V. GmbH,\n\nbei der der Beklagte zu 2 als freier Mitarbeiter beschäftigt war.\n\nDer Beklagte zu 2 nahm Ende 1996 Kontakt zur Klägerin auf. Bei einem\n\nBeratungsgespräch in ihrer Wohnung machte die Klägerin in einem \"Finanz-,\n\nSteuer- und Zielplan\" u.a. Angaben zu ihren Einkommens- und Vermögensver-\n\nhältnissen. Daraufhin riet ihr der Beklagte zu 2 zum Kauf einer Eigentumswoh-\n\nnung als Alterssicherung. Nach einem weiteren Beratungsgespräch mit dem\n\nBeklagten zu 2 in den Räumen der G. I. GmbH i.G. erteilte\n\ndie Klägerin am 16. Dezember 1996 einem Mitarbeiter der C. I. \n\nGmbH & Co. S. KG eine notariell beglaubigte Vollmacht zum Kauf einer nicht\n\nnäher bezeichneten Eigentumswohnung zu einem Preis von höchstens\n\n180.000 DM. Am 11. April 1997 und am 14. April 1997 wurde unter dem Brief-\n\nkopf einer anderen Gesellschaft für die Klägerin jeweils eine \"Beispielrech-\n\nnung\" mit dem Vermerk erstellt \"Es beriet Sie Firma G. I. \n\nGmbH\". Nach beiden Berechnungen sollten sich die monatlichen Belastungen\n\nder Klägerin nach Steuern im Jahr 1997 auf 225,42 DM und im Jahr 1998 auf\n\n270,13 DM belaufen.\n\nAm 23. April 1997 gab der Bevollmächtigte der Klägerin das Angebot\n\nzum Abschluß eines Kaufvertrages ab, das von der Beklagten zu 4 am 5. Juni\n\n1997 angenommen wurde. Von dem zur Kaufpreiszahlung hinterlegten Betrag\n\nzahlte der beauftragte Notar 45.744 DM an die C. I. GmbH &\n\nCo. S. KG und 85.244,22 DM an die Beklagte zu 4 aus. Das Eigentum wurde\n\nin der Folgezeit auf die Klägerin umgeschrieben.\n\nDie Klägerin focht den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung über\n\nden Verkehrswert an. Nach ihren Behauptungen beläuft sich der Wert des\n\nWohnungseigentums auf allenfalls 65.000 DM. Sie hat außerdem behauptet,\n\nder Beklagte zu 2, der für die G. I. GmbH i.G. tätig geworden\n\nsei, habe sie falsch beraten. Durch den Erwerb der Wohnung sei ihr ein Scha-\n\nden in Höhe von 145.183,56 DM entstanden. Sie hat u.a. von der Beklagten\n\nzu 4 - teilweise als Gesamtschuldnerin mit weiteren Beklagten - die Zahlung\n\ndieses Betrages Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgabe der Eigentumswoh-\n\nnung und die Feststellung ihrer Ersatzpflicht für alle weiteren Schäden ver-\n\nlangt. Insoweit hat das Landgericht der Klage im wesentlichen stattgegeben.\n\nDas\n\nOberlandesgericht hat die von der Beklagten zu 4 geschuldete Zahlung unter\n\nBerücksichtigung einer Klageerweiterung auf 73.944,17 \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:6)(cid:7)(cid:2)(cid:8)(cid:10)(cid:9)(cid:11)(cid:5)(cid:2)(cid:12)(cid:14)(cid:13)(cid:16)(cid:15)(cid:6)(cid:8)(cid:4)(cid:9)(cid:17)(cid:9)(cid:19)(cid:18)(cid:20)(cid:5)\n\nFeststellung ihrer Ersatzpflicht bestätigt. Hiergegen richtet sich die - in dem\n\nBerufungsurteil zugelassene - Revision, mit der die Beklagte zu 4 das Ziel voll-\n\nständiger Klageabweisung weiterverfolgt. Die Klägerin beantragt die Zurück-\n\nweisung des Rechtsmittels. Die von den Beklagten zu 7 und zu 8 eingelegte\n\nRevision hat der Senat durch Beschluß als unzulässig verworfen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht meint, die Beklagte zu 4 sei der Klägerin wegen\n\nVerschuldens bei Vertragsschluß zu Schadensersatz verpflichtet. Die Falsch-\n\nberatung durch den Beklagten zu 2 sei der Beklagten zu 4 zuzurechnen; denn\n\ndie von ihr mit dem Vertrieb beauftragte C. I. GmbH & Co. S. \n\nKG habe sich der G. I. GmbH i.G. als Untervertreterin bedienen\n\ndürfen. Für diese sei wiederum der Beklagte zu 2 tätig geworden. Die Ver-\n\nkaufsmethoden der Vermittler müsse die Beklagte zu 4 gegen sich gelten las-\n\nsen, weil diese Aufgaben im Pflichtenkreis des Verkäufers übernommen hätten.\n\nDie Wohnung sei ersichtlich nur im Rahmen einer Finanzberatung zum gefor-\n\nderten Preis zu verkaufen gewesen, jedenfalls aber hätte die Beklagte zu 4\n\nüber die für den Kaufentschluß maßgeblichen Umstände vollständig und richtig\n\ninformieren müssen. Die Klägerin sei in mehrfacher Hinsicht falsch beraten\n\nworden. So seien die Belastungen tatsächlich höher als angesetzt und von der\n\nKlägerin auf Dauer nicht aufzubringen gewesen. Außerdem sei die Zahlung\n\neines Kaufpreisanteils von 45.744 DM als Innenprovision an die C. \n\nI. GmbH & Co. S. KG verschwiegen und die Klägerin auf diese Weise\n\nüber den wahren Wert des Objekts getäuscht worden. Danach mache die Klä-\n\ngerin neben der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung zu Recht auch Scha-\n\ndensersatzansprüche geltend.\n\nDies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.\n\nII.\n\n1. Die Revision wendet sich allerdings zu Recht gegen den Ansatz des\n\nBerufungsgerichts, soweit dieses eine Haftung der Beklagten zu 4 wegen der\n\nunterlassenen Aufklärung der Klägerin über eine in dem Kaufpreis \"versteckte\"\n\nInnenprovision begründen will. Mit dem Verschweigen solcher etwa an die\n\nC. I. GmbH & Co. S. KG geleisteter Zahlungen hat die Ver-\n\nkäuferin keine vorvertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin verletzt (so\n\nfür den Erwerb finanzierende Kreditinstitute auch BGH, Urt. v. 12. November\n\n2002, XI ZR 3/01, NJW 2003, 424, 425), weshalb ein Schadensersatzanspruch\n\nauf dieser Grundlage ausscheidet.\n\na) Als Innenprovision werden Vergütungen bezeichnet, die ein Anbieter\n\neinem selbständigen Unternehmer für die erfolgreiche Vermittlung eines Ver-\n\ntragsabschlusses mit einem Endkunden zahlt (vgl. Loritz, WM 2000, 1831,\n\n1832; Rohlfing, MDR 2002, 738, 739). Mit der Zahlung solcher Innenprovisio-\n\nnen gehen keine besonderen Umstände einher, die den Verkäufer einer Im-\n\nmobilie ohne weiteres verpflichten könnten, die Vergütungen an die von ihm\n\nbeauftragten Vermittler gegenüber dem Käufer offenzulegen.\n\naa) Der Bundesgerichtshof bejaht eine Offenbarungspflicht, wenn eine\n\nBank durch die Zahlung einer Innenprovision an einen Vermögensverwalter\n\ndie Interessen von dessen Auftraggeber gefährdet. Durch die Vereinbarung,\n\ndem Vermögensverwalter einen Teil der Provisionen und Depotgebühren zu\n\nvergüten, die sie künftig von Kunden erhalte, die er ihr zuführe, schaffe die\n\nBank nämlich für ihn einen Anreiz, sowohl bei der Auswahl der Bankverbin-\n\ndung als auch hinsichtlich der Anzahl und des Umfangs der Geschäfte nicht\n\nallein das Interesse der Kunden, sondern auch das eigene Interesse an mög-\n\nlichst umfangreichen Vergütungen der Bank zu berücksichtigen (BGHZ 146,\n\n235, 239). Eine vergleichbare Gefährdung der Interessen der Klägerin hat die\n\nBeklagte zu 4 nicht geschaffen, sondern lediglich einen Dritten mit der Ver-\n\nmittlung eines Kaufvertrages beauftragt. Wie noch auszuführen sein wird,\n\nhandelte der Beklagte zu 2, der zur Klägerin in unmittelbaren Kontakt trat, nur\n\nals Makler (vgl. Gallandi, WM 2000, 279, 282; Blankenstein, NZM 2002, 145,\n\n147) für die Beklagte zu 4. Hingegen bestand kein Vertragsverhältnis - etwa\n\nmit dem Gegenstand einer Anlageberatung - zwischen der Klägerin und der\n\nBeklagten zu 4 oder auch dem Beklagten zu 2, nach dem ähnlich einem Ver-\n\nmögensverwalter die Wahrnehmung der Interessen der Käuferin - zumal als\n\nHauptlei-stungspflicht - geschuldet wurde. Auch eine Doppeltätigkeit des\n\nMaklers für die Beklagte zu 4 und die Klägerin (vgl. § 654 BGB) ist nicht fest-\n\ngestellt. Es bedarf daher keiner Erörterung, ob und ggf. unter welchen Voraus-\n\nsetzungen in Fällen unerlaubter Doppeltätigkeit eine Aufklärungspflicht über\n\nInnenprovisionen - die im übrigen nur den Makler, nicht aber die Beklagte zu 4\n\ntreffen könnte - angenommen werden kann (so Gallandi, WM 2000, 279, 285;\n\na.A. Loritz, WM 2000, 1831, 1835).\n\nbb) Der vorliegende Fall gibt auch keinen Anlaß zur Prüfung, ob sich\n\nnach den Grundsätzen der Prospekthaftung eine Aufklärungspflicht über eine\n\nInnenprovision ergeben kann (vgl. dazu Gallandi, WM 2000, 279, 286; Blan-\n\nkenstein, NZM 2002, 145, 146; Rohlfing, MDR 2002, 738, 741 f). Da ein vom\n\nVerkäufer verwendeter Prospekt den Käufer beim Erwerb einer Eigentums-\n\nwohnung als Kapitalanlage wahrheitsgemäß und vollständig über die für seine\n\nEntscheidung \n\nrelevanten Umstände unterrichten muß \n\n(Senat, Urt. v.\n\n30. Oktober 1987, V ZR 144/86, NJW-RR 1988, 348, 350; Urt. v. 6. April 2001,\n\nV ZR 402/99, NJW 2001, 2021), kann sich auch bei solchen Geschäften die\n\nFrage stellen, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die der\n\nVeräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt, in einem\n\nProspekt als Innenprovisionen ausgewiesen sein müssen (offengelassen von\n\nBGHZ 145, 121, 129; bejaht von OLG Koblenz, ZfIR 2002, 284, 288). Einer\n\nEntscheidung darüber bedarf es hier indes nicht, weil die Beklagte zu 4 zur\n\nAkquisition keinen Prospekt verwendet hat, um der Klägerin die für ihre Anla-\n\ngeentscheidung erforderlichen Informationen zu liefern.\n\nb) Die Beklagte zu 4 war auch nicht mit Rücksicht auf die \"allgemeine\"\n\nbei jedem Vertragsverhältnis begründete Aufklärungspflicht gehalten, die Klä-\n\ngerin über die Zahlung einer Innenprovision und deren Höhe zu informieren.\n\nZwar besteht selbst bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entge-\n\ngengesetzte Interessen verfolgen, die Pflicht, den anderen Teil über solche\n\nUmstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereiteln\n\nkönnen und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, so-\n\nfern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat,\n\nUrt. v. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM BGB § 123 Nr. 45; Urt. v. 2. März\n\n1979, V ZR 157/77, NJW 1979, 2243; Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW\n\n2001, 2021). Diese Voraussetzungen einer Aufklärungspflicht sind jedoch bei\n\nVereinbarung einer Innenprovision im gegebenen Fall des Verkaufs einer \"ge-\n\nbrauchten\" Immobilie als Kapitalanlage nicht erfüllt.\n\naa) Der vom Berufungsgericht angesprochene Umstand, daß bei dem\n\nKäufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit der als Renditeobjekt ge-\n\nkauften Wohnung entstehen kann, begründet selbst dann keine Offenba-\n\nrungspflicht, wenn die Höhe der Provision - was stets nur für den Einzelfall\n\nfestzustellen ist - tatsächlich zu einem Kaufpreis führt, der den objektiven Wert\n\nder Immobilie - erheblich - übersteigt. Der Käufer hat nämlich keinen Anspruch\n\nauf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen\n\nder Sittenwidrigkeit und des Wuchers bleibt es vielmehr den Vertragsparteien\n\nüberlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den Verkäufer\n\ngrundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den Wert des\n\nKaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt (Senat,\n\nUrt. v. 8. November 1991, V ZR 260/90, NJW 1992, 899, 900). Im Regelfall\n\nmuß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Ge-\n\nschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Ver-\n\ntragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen\n\nInteresse Klarheit verschafft hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99,\n\nNJW 2001, 2021; für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute auch BGH,\n\nUrt. v. 12. November 2002, aaO).\n\nbb) Dies bedeutet nicht, daß Auswirkungen insbesondere einer hohen\n\nInnenprovision auf die Rentabilität eines Immobilienerwerbs zu Anlagezwe-\n\ncken (vgl. hierzu Gallandi, WM 2000, 279, 281 f; ders., VuR 2002, 198, 199;\n\nRohlfing, MDR 2002, 738, 741) ohne jede rechtliche Folge bleiben. Sie können\n\nnamentlich dazu führen, daß Angaben, die von dem Verkäufer - oder einer\n\nPerson, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient -\n\nim Vorfeld des Vertragsschlusses zur Rendite gemacht wurden, sich als unzu-\n\ntreffend erweisen (vgl. Gallandi, WM 2000, 279, 282). In diesem Fall können\n\nSchadensersatzansprüche der Käufer aus culpa in contrahendo (vgl. Senat,\n\nUrt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302 m.w.N.) oder - worauf\n\nnoch näher einzugehen ist - Verletzung der Pflichten aus einem Beratungs-\n\nvertrag in Betracht kommen. Zudem kann eine hohe Innenprovision (mit-)ur-\n\nsächlich für ein besonders grobes Mißverhältnis zwischen Kaufpreis und Ver-\n\nkehrswert sein und damit für die Prüfung der Sittenwidrigkeit des Grundstücks-\n\nkaufs (dazu Senat, BGHZ 146, 298, 301 ff) Bedeutung erlangen. Für ein sol-\n\nches Äquivalenzmißverhältnis hat das Berufungsgericht allerdings im vorlie-\n\ngenden Fall keine Feststellungen getroffen.\n\n2. Gleichwohl bleibt die Revision ohne Erfolg; denn die Beklagte zu 4 ist\n\nder Klägerin wegen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungs-\n\npflicht zum Schadensersatz verpflichtet. Die Beratung ist selbständige Haupt-\n\npflicht des Verkäufers aus einem Beratungsvertrag, wenn der Verkäufer im\n\nRahmen eingehender Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers\n\neinen ausdrücklichen Rat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115 m.w.N.). Dabei\n\nsteht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Ver-\n\nkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbei-\n\nspiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förde-\n\nrung der Vermittlung des Geschäfts dienen soll (Senat, BGHZ 140, 111, 115).\n\nDiese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.\n\na) Der Klägerin wurden als Ergebnis eingehender Verhandlungen und\n\nals Instrument zur Vermittlung des Vertragsschlusses die \"Beispielrechnun-\n\ngen\" vom 11. und 14. April 1997 übergeben. Daß die Klägerin auf Grund der\n\nBemühungen des Beklagten zu 2 bereits zuvor eine Vollmacht zum Kauf einer\n\nEigentumswohnung erteilt hatte, steht dem mit dem Berechnungsbeispiel ver-\n\nfolgten Ziel, die Vermittlung des Immobilienkaufs zu fördern, nicht entgegen.\n\nTrotz der erfolgten Bevollmächtigung war die Vermittlung noch nicht erfolg-\n\nreich abgeschlossen. Damit der Kaufvertrag zustande kam, mußte die Klägerin\n\nvielmehr noch bei der Finanzierung des Erwerbs mitwirken. Das ergibt sich\n\ninsbesondere aus dem notariellen Vertragsangebot vom 23. April 1997, das\n\nausdrücklich erst nach Sicherstellung der Käuferfinanzierung an die Verkäufe-\n\nrin weitergeleitet werden sollte.\n\nb) Der Beklagte zu 2 konnte einen solchen Beratungsvertrag zustande\n\nbringen. Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe\n\nder Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom Verkäufer dem Makler\n\nüberlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum\n\nAbschluß des Beratervertrags aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Hat\n\nder Käufer seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt, sind für die Annahme einer\n\nstillschweigenden Bevollmächtigung keine zu strengen Anforderungen zu\n\nstellen. Es reicht aus, daß die individuelle Beratung des Kaufinteressenten ei-\n\nne wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufs-\n\nbemühungen war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001,\n\nV ZR 402/99, NJW 2001, 2021). All dies war hier der Fall.\n\naa) Entgegen der Ansicht der Revision erteilte die Klägerin der G. \n\nI. GmbH i.G. oder auch dem Beklagten zu 2 persönlich keinen\n\nAuftrag zur Beratung im Rahmen einer umfassenden Neuordnung ihrer Ver-\n\nmögensverhältnisse. Für eine solche Beauftragung hat das Berufungsgerichts\n\nnichts festgestellt. Sie ergibt sich auch nicht etwa aus den Umständen. So er-\n\nfolgte die Kündigung verschiedener Versicherungsverhältnisse erst, nachdem\n\nder Beklagte zu 2 der Klägerin nach einer Analyse ihrer Einkommens- und\n\nVermögensverhältnisse zum Kauf einer Eigentumswohnung als Alterssiche-\n\nrung geraten hatte. Es handelte sich mithin um eine Reaktion auf die Bemü-\n\nhungen des Beklagten zu 2 zur Vermittlung eines Immobilienkaufs, nicht je-\n\ndoch um das Ergebnis einer davon losgelösten Beratung der Klägerin. Auch\n\ndie Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 4.700 DM läßt nicht ohne wei-\n\nteres den Schluß auf eine Beauftragung durch die Klägerin zu; diese Zahlung\n\nkann vielmehr auf Grund einer mit der Verkäuferin vereinbarten Abwälzung der\n\nProvisionszahlung auf die Käuferin erfolgt sein (vgl. dazu BGH, Urt. v. 24. Mai\n\n1967, VIII ZR 40/65, MDR 1967, 836, 837).\n\nbb) Die Beratung der Klägerin anhand der \"Beispielrechnungen\" vom\n\n11. und 14. April 1997 war zudem wesentlich für den erfolgreichen Abschluß\n\nder Verkaufsbemühungen.\n\n(1) Der Klägerin wurde durch diese Berechnungen der Eindruck vermit-\n\ntelt, daß es sich um ein für sie rentierliches Geschäft handelt. Die Belastungen\n\naus dem Immobilienkauf wurden als tragbar dargestellt und so für die Klägerin\n\nein Anreiz geschaffen, mit vermeintlich geringem Aufwand Wohnungseigentum\n\nzu erwerben. Im Anschluß an die Vorlage der \"Beispielrechnungen\" fand sich\n\ndie Klägerin daher auch bereit, die zur Finanzierung des Kaufs erforderlichen\n\nVereinbarungen mit Darlehensgebern abzuschließen und damit den Weg für\n\ndas Zustandekommen des Kaufvertrages freizumachen.\n\n(2) Mit der Beratung anhand der \"Beispielrechnungen\" wurde mithin ei-\n\nne Tätigkeit im Pflichtenkreis der Beklagten zu 4 als Verkäuferin wahrgenom-\n\nmen. Der Auffassung der Revision, Angaben zu den Belastungen aus dem\n\nImmobilienerwerb seien stets der Anbahnung der Finanzierungsverträge zuzu-\n\nordnen, ist nicht zu folgen. Anderes gilt namentlich dann, wenn Informationen\n\nüber angeblich geringe Finanzierungsbelastungen während der Verhandlun-\n\ngen über den Kaufvertrag als Erwerbsanreiz genutzt werden (vgl. Senat, Urt. v.\n\n24. November 1995, V ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Dem steht die von der\n\nRevision angeführte Entscheidung (BGH, Urt. v. 14. November 2000, XI ZR\n\n336/99, NJW 2001, 358, 359) nicht entgegen. Dort war es nicht der Verkäufer\n\neiner Immobilie, sondern eine Bausparkasse, die einen Vermittler beauftragt\n\nhatte, Kunden für Darlehens- und Bausparverträge zu gewinnen. Seine Tätig-\n\nkeit betraf mithin nur die Anbahnung solcher Verträge mit seiner Auftraggebe-\n\nrin, nicht aber den Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. Ein Auftrag,\n\nPflichten des Verkäufers wahrzunehmen, war dem Vermittler nicht erteilt.\n\ncc) Die Beklagte zu 4 muß sich schließlich auch das Verhalten des Be-\n\nklagten zu 2 zurechnen lassen.\n\n(1) Sie nahm offensichtlich keinen Kontakt mit der Klägerin auf, sondern\n\nließ den hinzugezogenen Maklern bei den Verhandlungen mit den Kaufinte-\n\nressenten freie Hand und betraute sie mit der Führung der wesentlichen Ver-\n\ntragsverhandlungen. Dies genügt, um auch den Beklagten zu 2 als ihren Er-\n\nfüllungsgehilfen anzusehen (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995, V ZR\n\n40/94, NJW 1996, 451, 452), der den bereits geschilderten Umständen nach\n\nzudem stillschweigend zum Abschluß des Beratungsvertrages mit der Klägerin\n\nbevollmächtigt war (vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116 f; Urt. v. 6. April 2001,\n\nV ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f).\n\n(2) Daß die Beklagte zu 4 unmittelbar einen anderen Makler, nämlich\n\ndie C. I. GmbH & Co. S. KG, beauftragt hatte, ist unerheb-\n\nlich. Sie mußte nämlich damit rechnen, daß diese Vermittlungsfirma nicht nur\n\neigene Mitarbeiter einsetzt, sondern auch andere Makler - wie hier die\n\nG. I. GmbH i.G. - als Untervermittler tätig werden läßt (vgl.\n\nBGH, Urt. v. 24. September 1996, XI ZR 318/95, NJW-RR 1997, 116). Daß\n\nsich diese Untervermittler wiederum Hilfspersonen bedienen, stand bei dem\n\nhier gewählten Vertriebsweg außer Frage und war demnach von dem zumin-\n\ndest stillschweigenden Einverständnis der Beklagten zu 4 gedeckt. In dieser\n\nFunktion handelte hier der Beklagte zu 2 - nach den rechtsfehlerfreien und von\n\nder Revision hingenommenen Feststellungen des Berufungsgerichts - für die\n\nG. I. GmbH i.G. Damit haftet die Beklagte zu 4 auch für sein\n\nVerhalten nach § 278 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 18. November 1982, VII ZR\n\n25/82, NJW 1983, 448, insoweit in BGHZ 85, 301 nicht abgedruckt; Urt. v.\n\n3. November 1982, IVa ZR 125/81, NJW 1983, 631, 632).\n\n3. Die Beratung der Klägerin war auf Grund der fehlerhaften \"Beispiel-\n\nrechnungen\" nicht ordnungsgemäß. Hierbei ist die Unrichtigkeit der in den Be-\n\nrechnungen enthaltenen Angaben verschuldet.\n\na) Während diese monatliche Belastungen in Höhe von 225,42 DM für\n\n1997 und 270,13 DM für 1998 aufzeigen, muß die Klägerin für jeden Monat\n\ntatsächlich 629,45 DM zuzahlen. Entgegen der Ansicht der Revision sind hier\n\nzur Ermittlung der Belastung der Klägerin auch die Zahlungen zu berücksichti-\n\ngen, die von ihr für die Tilgung der Darlehen aufgebracht werden müssen.\n\nDiese Aufwendungen fanden nämlich - im Unterschied zu dem Sachverhalt,\n\nder dem Urteil des Senats vom 6. April 2001 (V ZR 402/99, NJW 2001, 2021,\n\n2022) zugrunde lag - für die \"Beispielrechnungen\" Berücksichtigung und waren\n\nPositionen, die in die Berechnung der monatlichen Belastungen in Höhe von\n\n225,42 DM bzw. 270,13 DM eingeflossen sind. Bei dem Vergleich mit den tat-\n\nsächlichen Belastungen der Klägerin können die Tilgungsleistungen danach\n\nnicht außer Betracht bleiben. Zutreffend hat das Berufungsgericht auch die\n\nZahlungen der Klägerin auf den Bausparvertrag berücksichtigt. Er ist Teil der\n\nFinanzierung des Wohnungserwerbs und wurde ersichtlich im Hinblick auf das\n\nvon der Bausparkasse gewährte Vorfinanzierungsdarlehen geschlossen. Hin-\n\ngegen bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob das Berufungsgericht - wie\n\ndie Revision beanstandet - zu Unrecht die Beiträge berücksichtigt hat, die die\n\nKlägerin auf die Risikolebensversicherung leisten muß. Selbst wenn die Prä-\n\nmien von monatlich 69,20 DM unberücksichtigt bleiben, ändert das nichts dar-\n\nan, daß ihre tatsächlichen Belastungen in einem eklatanten Mißverhältnis zu\n\ndem stehen, was die Klägerin nach den \"Beispielrechnungen\" erwarten durfte.\n\nb) Zutreffend sind die Vorinstanzen ferner davon ausgegangen, daß der\n\nBeklagte zu 2 im Hinblick auf die nicht ordnungsgemäße Beratung der Kläge-\n\nrin schuldhaft handelte. Grund für die Darstellung der unrealistisch geringen\n\nBelastungen der Klägerin war nämlich, daß - zumindest sorgfaltswidrig - auf\n\nder Einnahmenseite der \"Beispielrechnungen\" die Vorauszahlungen auf die\n\nMietnebenkosten in Höhe von 150 DM als Teil der der Klägerin verbleibenden\n\nNettomiete berücksichtigt und zudem die Kosten der - mit Hilfe seiner Auftrag-\n\ngeberin vermittelten - Finanzierung deutlich zu niedrig angesetzt wurden.\n\n4. Die fehlerhafte Beratung der Klägerin ist für das Zustandekommen\n\ndes für sie nachteiligen Kaufvertrages ursächlich geworden. Wie ausgeführt,\n\nwar es trotz der erteilten Vollmacht für das Zustandekommen des Kaufvertra-\n\nges noch erforderlich, daß sich die Klägerin bereit fand, auch bei der Finanzie-\n\nrung des Erwerbs mitzuwirken und entsprechende Verpflichtungen einzuge-\n\nhen. Das ist vollständig erst nach Aushändigung der \"Beispielrechnungen\" ge-\n\nschehen.\n\n5. Infolge der unrichtigen Beratung ist der Klägerin auch ein Schaden\n\nentstanden. Entgegen der Ansicht der Revision setzt das nicht voraus, daß\n\nFeststellungen zu dem Verkehrswert des Wohnungseigentums getroffen wer-\n\nden. Selbst bei - hier allerdings zweifelhafter - objektiver Werthaltigkeit von\n\nLeistung und Gegenleistung wäre die Klägerin geschädigt. Hierfür reicht es\n\naus, daß für die Klägerin in Anbetracht ihrer - nach dem \"Finanz-, Steuer- und\n\nZielplan\" ersichtlich - beschränkten finanziellen Möglichkeiten ein Immobilien-\n\nerwerb subjektiv nur dann sinnvoll war, wenn sich dadurch keine nachhaltige\n\nBeeinträchtigung der sonstigen Lebensführung ergab (vgl. Senat, Urt. v.\n\n26. September 1997, aaO, 304 f für einen Anspruch aus culpa in contrahen-\n\ndo). Diesem Umstand war bei der vertraglich geschuldeten Beratung der Klä-\n\ngerin Rechnung zu tragen. Tatsächlich sind aber für die Klägerin mit dem Er-\n\nwerb Belastungen verbunden, die offenkundig ein für sie sinnvolles Geschäft\n\nausschließen.\n\n6. Der hiernach begründete Schadensersatzanspruch der Klägerin we-\n\ngen Verletzung einer besonderen vertraglichen Beratungspflicht wird durch\n\neine Anfechtung des mit der Beklagten zu 4 geschlossenen Kaufvertrages\n\nnicht berührt (vgl. Senat, Urt. v. 11. Mai 1979, V ZR 75/78, NJW 1979, 1983;\n\nBGH, Urt. v. 18. September 2001, X ZR 107/00, NJW-RR 2002, 308, 309 f je-\n\nweils für das Verhältnis zwischen Anfechtung und culpa in contrahendo). Im\n\nWege des Schadensersatzes kann die Klägerin verlangen, so gestellt zu wer-\n\nden, als hätte sie von dem Vertragsschluß abgesehen (vgl. Senat, BGHZ 140,\n\n111, 117). Auf dieser Grundlage hat das Berufungsgericht den durch das\n\nerstinstanzliche Urteil zugesprochenen Betrag zu Recht bestätigt. Zu berück-\n\nsichtigen waren hierbei auch die von der Klägerin auf die Risikolebensversi-\n\ncherung gezahlten Prämien. Ungeachtet der Frage, ob diese Versicherung Teil\n\ndes vorgeschlagenen Finanzierungskonzepts und damit in die Beispielsbe-\n\nrechnung aufzunehmen war, wurde sie doch - wie schon der zeitliche Zusam-\n\nmenhang belegt - nur wegen des Immobilienerwerbs abgeschlossen. Hätte die\n\nKlägerin von dem Kaufvertrag abgesehen, wäre sie mithin auch mit den Versi-\n\ncherungsprämien nicht belastet gewesen. Nicht zu beanstanden ist ferner, daß\n\ndas Berufungsgericht noch weitere 1.078,25 \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:8)(cid:22)(cid:21)(cid:16)(cid:8)(cid:24)(cid:23)(cid:25)(cid:0)(cid:19)(cid:26)\n\n(cid:13)(cid:14)(cid:27)(cid:29)(cid:28)(cid:24)(cid:30)(cid:6)(cid:27)(cid:31)(cid:13)(cid:14)(cid:5)(cid:2)(cid:8)! (cid:4)(cid:15)(cid:10)(cid:5)\"(cid:12)#(cid:28)(cid:24)(cid:0)\"(cid:8)(cid:6)(cid:8)$(cid:13)\n\nhat. Entgegen der Ansicht der Revision ist hierbei das Vorbringen der Beklag-\n\nten zu 4 über ein - wenn auch kurzes - Telefonat mit ihrem Geschäftsführer\n\nnicht übergangen worden.\n\n7. Der Umfang des von der Beklagten zu 4 geschuldeten Schadenser-\n\nsatzes wird durch ein mitwirkendes Verschulden der Klägerin (§ 254 Abs. 1\n\nBGB) nicht geschmälert. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, daß die\n\nKlägerin aus den Kreditunterlagen, die sie vor Abgabe des Vertragsangebotes\n\nunterzeichnete, hätte ersehen können, daß die Finanzierungsbelastungen ü-\n\nber den entsprechenden Ansätzen in den \"Beispielrechnungen\" lagen. Die Be-\n\nklagte zu 4 kann dies der Klägerin jedoch nicht entgegenhalten. Ist ein Scha-\n\ndensersatzanspruch wegen unrichtiger Beratung gegeben, so ist dem Schädi-\n\nger in aller Regel der Einwand verwehrt, der Geschädigte habe sich auf die\n\nRichtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen. Alles andere widerspräche\n\ndem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der in § 254 BGB ledig-\n\nlich eine besondere Ausprägung erhalten hat \n\n(vgl. Senat, Urt. v.\n\n26. September 1997, aaO, 305 m.w.N.). Das Vertrauen desjenigen, der sich\n\nwie die Klägerin von einem anderen beraten läßt, der für sich Sachkunde in\n\nAnspruch nimmt, verdient besonderen Schutz. Nur unter besonderen Umstän-\n\nden, für die vorliegend ein Hinweis fehlt, ist für den (angeblich) Sachkundigen\n\nder Einwand des Mitverschuldens eröffnet (vgl. BGH, Urt. v. 25. November\n\n1981, IVa ZR 286/80, NJW 1982, 1095, 1096).\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 2 und 4 ZPO.\n\nWenzel Tropf Krüger\n\n Lemke Gaier","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-14/v-zr-308-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 167","ref_norm":"167","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 654","ref_norm":"654","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-14/v-zr-308-02","retrieved":"2026-07-10 14:12:53.450943+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-03-14/v-zr-308-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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