{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"IX. Zivilsenat","decided":"2003-03-13","aktenzeichen":"IX ZR 199/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 133 C Zur Auslegung einer Garantie für \"erzielbare\", jedoch nicht \"erzielte\" Mieten als Mietgarantie oder Vermietungsgarantie.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIX ZR 199/00\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n13. März 2003\nPreuß\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGB § 133 C\n\nZur Auslegung einer Garantie für \"erzielbare\", jedoch nicht \"erzielte\" Mieten\n\nals Mietgarantie oder Vermietungsgarantie.\n\nBGH, Urteil vom 13. März 2003 - IX ZR 199/00 - OLG Nürnberg\n\n LG Regensburg\n\nDer IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 19. Dezember 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Kreft und die\n\nRichter Kirchhof, Dr. Fischer, Raebel und Dr. Bergmann\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Nürnberg vom 3. April 2000 aufgehoben.\n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Landge-\n\nrichts Regensburg - 1. Zivilkammer - vom 5. Juli 1999 wird mit der\n\nMaßgabe zurückgewiesen, daß die Klägerin an die Stelle ihrer im\n\nRubrum des Urteils als Kläger bezeichneten Gesellschafter tritt.\n\nDie Kosten der Rechtsmittelverfahren haben die Beklagten als\n\nGesamtschuldner zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Eheleute M. beteiligten sich am 31. Oktober 1996 infolge einer\n\nEmpfehlung ihres Steuerberaters gesellschaftsrechtlich an der Vermietung ei-\n\nnes sanierten Wohn- und Geschäftshauses in Zwickau/Sachsen. Hierzu über-\n\nnahmen sie jeweils 49 % der Gesamthandsanteile an der Eigentümer- und Be-\n\ntriebsgesellschaft (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) - der Klägerin - von der\n\nV. GmbH (fortan: V. ), bei welcher 2 % verblieben\n\n(vorher 55 %), und von der Beklagten zu 1 (vorher 45 %). Der wesentliche Er-\n\ntrag des Gesellschaftsgrundstücks wurde aus der noch von den Altgesell-\n\nschaftern am 18./23. Oktober 1996 vermieteten Ladeneinheit mit 738 m² Nutz-\n\nfläche gezogen.\n\nVon Mai bis November 1998 blieben die Mietzahlungen für die Laden-\n\neinheit aus, da die Mieterin, ein Einrichtungshaus in Rechtsform einer GmbH,\n\nam 31. März 1998 aus wichtigem Grund den Vertrag gekündigt hatte und an-\n\nscheinend in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten war. Die Klägerin verlangt\n\nvon den Beklagten gesamtschuldnerisch Leistungen aus den übernommenen\n\n\"Mietgarantien\".\n\nIn den genannten Urkunden garantierten die Beklagten der Klägerin je-\n\nweils getrennt und gleichlautend, daß aus der Vermietung des bezeichneten\n\nGesellschaftsgrundstücks \"in den nächsten 5 Jahren ab dem 01.01.1997 jähr-\n\nlich mindestens DM 335.000,00 Netto-kalt Miet- bzw. Pachtzins erzielbar sind\".\n\nWeiter hieß es in den Garantieurkunden ebenfalls gleichlautend: \"Daher aner-\n\nkannt der Garantiegeber gem. § 781 BGB den Differenzbetrag zwischen erziel-\n\nbarer und erzielten Miete zu zahlen, maximal jährlich DM 335.000,00\".\n\nDie Klägerin versteht die Garantien als vollständige Absicherung des\n\nVermieterrisikos und begehrt mit ihrer Teilklage für die sieben Monate von Mai\n\nbis November 1998 Garantieleistungen von zusammen 158.028 DM nebst Zin-\n\nsen, hiervon 140.000 DM Zug um Zug gegen das Angebot zur Abtretung der\n\noffenen Mietzinsforderung für die Ladeneinheit in Höhe der eingehenden Ga-\n\nrantiezahlungen.\n\nDie Beklagten meinen, sie brauchten nur für das Vermietungsrisiko ein-\n\nzustehen, nicht aber für die Einbringlichkeit vereinbarter Mieten. Hilfsweise ha-\n\nben sie mit Gegenforderungen von 11.827,50 DM und 23.544,52 DM aus ab-\n\ngetretenem Recht der V. als Geschäftsführerin der Klägerin und Verwalterin\n\ndes Gesellschaftsgrundstücks aufgerechnet.\n\nDas Landgericht hat - nach Vernehmung der beteiligten Rechtsberater\n\nund der Maklerin - die Garantieverpflichtungen der Beklagten vom 31. Oktober\n\n1996 zugunsten der Kläger ausgelegt und die Beklagten unter Abzug von tat-\n\nsächlich unstreitigem, am 16. Dezember 1998 abgetretenem und hilfsweise\n\ngegen die Klageforderung aufgerechnetem Verwalterhonorar der V. von\n\n11.827,50 DM gesamtschuldnerisch verurteilt. Das Oberlandesgericht hat nach\n\nerneuter Vernehmung der beteiligten Rechtsberater die Garantien zugunsten\n\nder Beklagten ausgelegt und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer Revi-\n\nsion erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Wiederherstellung der landge-\n\nrichtlichen Entscheidung. Dabei ist das Aktivrubrum infolge nunmehr anerkann-\n\nter Rechts- und Parteifähigkeit der BGB-Gesellschaft (BGHZ 146, 341 ff) von\n\nden ursprünglich klagenden Gesellschaftern auf die Gesellschaft zu berichti-\n\ngen (BGH, Urt. v. 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99, Umdruck S. 5 f, z.V.b.).\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat bei seiner Vertragsauslegung im Anschluß an\n\ndas Oberlandesgericht Hamburg (ZMR 1987, 92) begrifflich zwischen einer\n\nMietgarantie (für eingehende Erträge und gegen Mietausfälle) und einer Ver-\n\nmietungsgarantie (für die Vermietung des Objekts zu einem bestimmten Miet-\n\nzins) unterschieden. Trotz der Überschrift \"Mietgarantie\" hat es aus dem\n\nWortlaut, nach welchem die Beklagten für die \"Erzielbarkeit\" eines bestimmten\n\njährlichen Mietertrages einstehen wollten, geschlossen, daß der tatsächliche\n\nEingang geschuldeter Mieten nicht zu dem garantierten Erfolg gehöre. Eine\n\nsolche Garantie sei hier schon deshalb nicht anzunehmen, weil den Garanten\n\nauf den tatsächlichen Mieteingang kein Einfluß eingeräumt worden sei. Der\n\nBeklagte zu 2 habe bei den Vertragsverhandlungen am 31. Oktober 1996 nach\n\neigenem Vortrag der Kläger auch nur davon gesprochen, daß für die Kläger\n\nkein \"Vermietungsrisiko\" bestehe. Zu diesem Zeitpunkt sei das Objekt noch\n\nnicht voll vermietet gewesen. Das Mieteingangsrisiko nach ordnungsmäßiger\n\nVermietung sei zudem durch Kaufpreisermäßigung von 4,925 Mio. DM auf\n\n4,75 Mio. DM aufgefangen worden, nachdem der Geschäftsführer der Laden-\n\nmieterin dem Mietvertrag nicht habe beitreten wollen. Der noch am 22. Oktober\n\n1996 erwogene Abschluß eines Generalmietvertrages mit den Mietgaranten\n\nändere an dem Auslegungsergebnis nichts; der Generalmietvertrag sei durch\n\ndie Vermietung der Ladenräume am Folgetag hinfällig geworden .\n\nWeitere, für die Kläger günstige Auslegungstatsachen sind nach Ansicht\n\ndes Berufungsgerichts durch die Aussagen der in beiden Tatsacheninstanzen\n\nvernommenen Zeugen F. und M. nicht bewiesen. Insbesonde-\n\nre sei von den Zeugen (Rechtsberater beider Seiten) bei Überarbeitung der\n\nGarantievereinbarung aus dem notariellen Entwurf die Möglichkeit einer Mie-\n\nterinsolvenz nicht konkret bedacht worden.\n\nII.\n\nDas hält den Angriffen der Revision nicht stand. Das Berufungsurteil\n\nberuht auf einseitiger und unvollständiger Würdigung der für die Auslegung der\n\nstreitigen Garantien maßgebenden Umstände. Der unstreitige Sachverhalt und\n\ndie getroffenen Feststellungen ermöglichen dem Senat jedoch, unter Aufhe-\n\nbung des Berufungsurteils aufgrund einer nachgeholten Gesamtwürdigung al-\n\nler Auslegungsgesichtspunkte in der Sache selbst zu entscheiden.\n\n1. Die Auslegung einer Mietgarantie als Individualvereinbarung kann im\n\nRevisionsverfahren nur beschränkt nachgeprüft werden (vgl. BGH, Urt. v.\n\n20. Mai 1976 - III ZR 156/74, WM 1976, 977 m.w.N. - zur Mietgarantie; allge-\n\nmein z.B. BGH, Urt. v. 3. April 2000 - II ZR 194/98, NJW 2000, 2099 m.w.N.; st.\n\nRspr.). Rechtsfrage ist, ob der Tatrichter gesetzliche Auslegungsregeln, aner-\n\nkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat\n\n(vgl. BGHZ 135, 269, 273; BGH, Urt. v. 5. Juli 1990 - IX ZR 10/90, WM 1990,\n\n1549, 1551; v. 29. März 2000 - VIII ZR 257/98, NJW 2000, 2508, 2509; st.\n\nRspr.). Diese rechtliche Nachprüfung der Auslegung bedarf revisionsrechtlich\n\nkeiner Rüge (BGH, Urt. v. 8. Dezember 1989 - V ZR 53/88, WM 1990, 423,\n\n424; v. 10. Juli 1998 - V ZR 360/96, WM 1998, 1883, 1886; zur Nichtbeachtung\n\ndes für eine Willenserklärung wesentlichen Auslegungsstoffs auch BGH, Urt. v.\n\n14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45, 46 unter 2).\n\nNach den anerkannten Auslegungsgrundsätzen hat der Tatrichter bei\n\nseiner Willenserforschung insbesondere den mit der Absprache verfolgten\n\nZweck (BGHZ 109, 19, 22) und die Interessenlage der Parteien zu berücksich-\n\ntigen, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewech-\n\nselten Erklärungen erhellen können (vgl. BGH, Urt. v. 18. Februar 1993\n\n- IX ZR 108/92, aaO; v. 16. Oktober 1997 - IX ZR 164/96, WM 1997, 2305,\n\n2306). Dazu gehört unter Umständen auch die Entstehungsgeschichte einer\n\nvertraglichen Vereinbarung, jedenfalls soweit Entwürfe existieren oder Vorbe-\n\nsprechungen geführt worden sind (BGHZ 63, 359, 362; BGH, Urt. v.\n\n12. Februar 1981 - IVa ZR 103/80, NJW 1981, 2295 - Festpreisgarantie im\n\nBlickwinkel eines Verkaufsprospekts; v. 23. Februar 1987 - II ZR 183/86, NJW\n\n1987, 2437, 2438).\n\nDem sind die Auslegungserwägungen, die das Berufungsgericht nach\n\ndem Vertragsinhalt, dem Geschäftszusammenhang, dem Verhandlungsverlauf\n\nund der beiderseitigen Interessenlage für die Auslegung der Garantievereinba-\n\nrungen angestellt hat, nicht gerecht geworden. Eine Gesamtwürdigung aller\n\nerheblichen Umstände ergibt vielmehr, daß die Beklagten der Klägerin den\n\nMietertrag in jeder Hinsicht garantiert haben, wie zutreffend bereits das Land-\n\ngericht angenommen hat.\n\na) Das Berufungsgericht stützt seine Auslegung maßgebend auf die\n\nfehlende rechtliche Kontroll- und Einflußmöglichkeit der Garanten auf die Miet-\n\nvertragsabschlüsse, den Mieteingang und die Durchsetzung der Mietforderun-\n\ngen. Das ist für die Auslegungsfrage, ob eine Vermietungsgarantie oder eine\n\nMietgarantie (im Sinn einer Mieteingangsgarantie) übernommen worden ist,\n\nnach zutreffender Ansicht der Revision ohne Belang. Denn bei Inanspruch-\n\nnahme der Garantie muß der Mietausfall nachgewiesen werden. Ansprüche\n\ngegen die Mieter sind zudem an den leistenden Garanten abzutreten, weil\n\nsonst die auch für eine Mietgarantie typische Schadensersatzpflicht (BGH, Urt.\n\nv. 9. Dezember 1993 - III ZR 94/92, BGHR BGB vor § 765 Garantievertrag 1)\n\nentgegen dem schadensersatzrechtlichen Bereicherungsverbot übererfüllt wür-\n\nde. Dazu hätte es keiner besonderen Abrede bedurft. Der Umstand, daß eine\n\nsolche Vereinbarung in der Garantieurkunde fehlt, ist daher für ihre Auslegung\n\nals bloße Vermietungsgarantie ebenfalls unerheblich.\n\nb) Größeren Einfluß auf den Garantieumfang konnte unter Umständen\n\nhaben, inwieweit dem Miet- oder Vermietungsgaranten eine eigene Bonitäts-\n\nprüfung der Mietinteressenten vor Vertragsabschluß möglich ist. Wird ihm in-\n\nsoweit jeder Einblick verwehrt, kann darin ein Anhaltspunkt für eine Vermie-\n\ntungsgarantie und hier möglicherweise sogar für eine Beschränkung auf die\n\nErstvermietung liegen. Von einem solchen Sachverhalt ist aber das Berufungs-\n\ngericht mit Recht nicht ausgegangen. Denn nach dem unstreitigen Parteivor-\n\ntrag war der Beklagte zu 2 bei Abschluß der Garantievereinbarungen sowohl\n\nGeschäftsführer der V. , welcher die Geschäftsführung der Vermieterin und\n\ndie Verwaltung des Mietobjekts oblag, als auch Geschäftsführer der Beklagten\n\nzu 1. Er hatte danach faktisch den maßgeblichen Einfluß auf die Vermietung,\n\nworauf die Revision zu Recht hinweist.\n\nDie ertragreiche Ladeneinheit war überdies noch vor dem Eintritt der\n\nEheleute M. in die BGB-Gesellschaft durch die Altgesellschafter, die V. \n\nund die Beklagte zu 1, vermietet worden. Die maßgebende Bonitätsprüfung,\n\ndie der Garantievereinbarung vorausging, hatte daher in den Händen der Ga-\n\nranten und der geschäftsführenden V. gelegen. Hiernach spricht, anders als\n\ndas Berufungsgericht angenommen hat, nichts gegen eine Mietgarantie im\n\nSinne einer Mieteingangsgarantie der Beklagten.\n\nc) Die Annahme einer bloßen Vermietungsgarantie leitet das Berufungs-\n\ngericht auch daraus her, daß die Rechtsberater der Parteien bei Abfassung der\n\nGarantieurkunden nach Aussage des Zeugen F. die Frage einer\n\nMieterinsolvenz nicht konkret bedacht haben. War indes eine Haftung für das\n\ngesamte Mietertragsrisiko der Klägerin (Totalhaftung) innerhalb bestimmter\n\nzeitlicher und betragsmäßiger Grenzen gewollt, die insbesondere auch eingriff,\n\nwenn ein Mieter nicht zahlte, so bestand objektiv für die Rechtsberater kein\n\nAnlaß, über bestimmte Garantiefälle - wie Vermietungsleerstände, Mietminde-\n\nrungen, Vertragsuntreue von Mietern oder Mieterinsolvenzen - noch zusätzli-\n\nche Erwägungen anzustellen.\n\nMit seiner gegenteiligen Annahme hat sich das Berufungsgericht den\n\nBlick auf eine sachgerechte Würdigung der Zeugenaussagen verstellt. Beide\n\nZeugen haben, wie schon das Landgericht betont hat, die von ihnen abgefaß-\n\nten Garantieurkunden vom 31. Oktober 1996 übereinstimmend im Sinne einer\n\nTotalhaftung verstanden. Selbst wenn der Zeuge F. , der Steuerbe-\n\nrater der Beklagten, damit nur eine nachträgliche Beurteilung wiedergegeben\n\nhätte (so die Berufungsbegründung vom 17. September 1999 S. 8, GA 202),\n\nergibt sich aus diesem Verständnis, daß die Rechtsberater beider Seiten von\n\nihren Parteien jedenfalls nicht damit beauftragt waren, nur eine Vermietungsga-\n\nrantie zu formulieren, die das Risiko des Eingangs der vertraglich geschuldeten\n\nMieten allein bei der Klägerin beließ. Hätte der Zeuge F. einen sol-\n\nchen engeren Verhandlungs- und Gestaltungsauftrag der Beklagten gehabt, so\n\nwäre dies bei den Gesprächen über die Garantie deutlich geworden und er\n\nhätte keiner Fassung zustimmen können, welche die Beschränkung der Haf-\n\ntung nach seinem eigenen Verständnis nicht zum Ausdruck brachte. Nicht ein-\n\nmal die Beklagten haben behauptet, daß der Zeuge F. den Gehalt\n\nder Garantie ursprünglich als bloße Deckung des Vermietungsrisikos aufgefaßt\n\nund damit ein solches Verhandlungsziel seiner Auftraggeber als erreicht be-\n\ntrachtet habe, während die Erkenntnis seiner Verfehlung ihm erst später ge-\n\nkommen sei.\n\nd) Im Ergebnis zu Recht rügt die Revision, daß das Berufungsgericht\n\nden Grundsatz einer beiderseits \n\ninteressengerechten Vertragsauslegung\n\n(BGHZ 115, 1, 5; 131, 136, 138; 137, 69, 72; BGH, Urt. v. 24. Mai 2000\n\n- VIII ZR 329/98, NJW-RR 2000, 1581, 1582; v. 9. Juli 2001 - II ZR 228/99,\n\nNJW 2002, 747, 748; v. 13. Dezember 2001 - IX ZR 306/00, WM 2002, 377,\n\n379) verletzt habe.\n\nIn diesem Zusammenhang entscheidend ist die Doppelstellung des Be-\n\nklagten zu 2 als persönlicher Garant und (bei Garantieübernahme noch) Ge-\n\nschäftsführer der Mitgarantin auf der einen und Geschäftsführer der V. , die\n\nihrerseits geschäftsführende Gesellschafterin und Objektverwalterin der Ga-\n\nrantienehmerin war, auf der anderen Seite. Diese Doppelstellung konnte den\n\nBeklagten zu 2 bei Annahme einer bloßen Vermietungsgarantie in einen bei-\n\nderseits nicht hinnehmbaren Interessenkonflikt bringen, es sei denn, die Ga-\n\nrantien hätten hierfür besondere Vorkehrungen getroffen.\n\nDie Interessen der Vermieterin und Garantienehmerin hätten bei Rück-\n\nständen oder Kündigung und möglicher Zahlungseinstellung eines Mieters\n\nverlangt, das Mietverhältnis schnellstmöglich zu lösen und damit den Garan-\n\ntiefall der anstehenden Wiedervermietung herbeizuführen. Das Interesse der\n\nGaranten hätte bei einer bloßen Vermietungsgarantie geboten, den Altmieter\n\nmöglichst lange am Vertrag festzuhalten, um die anstehende Wiedervermie-\n\ntung als Garantiefall hinauszuschieben. Der in seinen Ansatzpunkten beiden\n\nParteien bekannte und für beide schädliche Interessenkonflikt des Beklagten\n\nzu 2 konnte, nachdem hierfür andere Vereinbarungen nicht getroffen worden\n\nwaren, nur dadurch vermieden werden, daß - beiderseits interessengerecht -\n\ndie Mietgarantien weit gezogen wurden und bereits Zahlungsstörungen auf\n\nseiten eines Mieters den Garantiefall auslösten. Vermieter und Mietgaranten\n\ntraf dann das gleiche Risiko.\n\ne) Das Berufungsgericht hat ferner angenommen, das Risiko eines\n\nAusfalls geschuldeter Mieten gehöre nicht unter die Deckung der Mietgarantie,\n\nweil es bereits durch Preisherabsetzung der von den Eheleuten M. über-\n\nnommenen Gesellschaftsanteile aufgefangen worden sei, wie die Aussage der\n\nZeugin N. , der Maklerin, vor dem Landgericht ergebe. Die Revision rügt\n\nmit Recht die mangelnde innere Logik dieser Annahme, die zugleich die Aus-\n\nsage der Zeugin vor dem Landgericht verfälscht. Die Zeugin hat dort ausge-\n\nsagt:\n\n\"Ich kann nicht konkret sagen, ob mit K 2 und K 3\" (den Garantie-\nerklärungen) \"auch die Bonität von Mietern abgesichert werden\nsollte. Ich gehe aber davon aus, daß dies im Widerspruch zur\nAnlage B 10 stünde, da hier ja der Kaufpreis ermäßigt wurde\".\n\nAuf Vorhalt, daß auch eine kombinierte Ermäßigung des Kauf-\npreises zusammen mit einer Mietausfallgarantie wegen Insolvenz\nabgesprochen sein könnte:\n\n\"Das wäre auch noch eine Möglichkeit, aber ich weiß es nicht.\"\n\nIn der von der Zeugin angesprochenen Anlage B 10, einem Schreiben\n\nvon G. M. an die Zeugin und den Steuerberater F. vom\n\n30. Oktober 1996, heißt es:\n\n\"Ich trage die nicht ganz kalkulierbaren Risiken bzgl. der AfA und\nkaufe ohne wenn und aber zu einem Preis von 4.750.000,- DM,\neinem Preis, der von den Sparkassen D. und Z. für\nrealistisch angesehen wird.\n\nMeine w e i t e r e n (Hervorhebung nicht im Original) Gründe\n\nfür dieses Angebot:\n\n1. die momentane Miete \n\nfür das Objekt beträgt \n\nca.\n\n280.000,- DM ...\n\n2. Herr D. hat nicht wie mehrfach versichert persönlich den\n\nMietvertrag unterschrieben (nur dessen GmbH).\"\n\nAus dem Inhalt dieses Schreibens und der Aussage der Zeugin N. \n\n , welche die Unsicherheit einer persönlichen Schlußfolgerung bekundet\n\nhat, ergibt sich zweifelsfrei, daß davon die Annahmen des Berufungsgerichts\n\nnicht getragen werden. Das verringerte Preisangebot hatte im wesentlichen\n\nandere Gründe und kann jedenfalls nicht dafür in Anspruch genommen werden,\n\ndaß es das Ertragsausfallwagnis der Eheleute M. als Gesellschafter der\n\nKlägerin abschließend auffangen sollte.\n\nf) Das Berufungsgericht hat schließlich die Bedeutung des Umstandes\n\nverkannt, daß noch am 22. Oktober 1996 bei den Ankaufsverhandlungen der\n\nAbschluß eines Generalmietvertrages zwischen der Grundstücksgesellschaft\n\nund der Beklagten zu 1 zur Diskussion stand, bei dem der Beklagte zu 2 nach\n\ndem Willen der Eheleute M. \"die persönliche Haftung für die Zahlung der\n\nMieten\" hätte übernehmen sollen (Anlage K 4). Das erkennbare Verhandlungs-\n\nziel der Eheleute M. war danach, in dem Mietertragsrisiko der geplanten\n\nGesellschaftsbeteiligung umfassend gesichert zu sein. Hintergrund dieses Be-\n\nstrebens war, daß die Eheleute M. , wie sich auch aus der schriftlichen Be-\n\nzugnahme auf die Sparkassen D. und Z. in dem Schreiben vom\n\n30. Oktober 1996 (Anlage B 10) ergab, den Preis für die angebotenen Gesell-\n\nschaftsanteile finanzieren mußten. Dem Senat erschließt sich nicht, daß hier,\n\nwie das Berufungsgericht meint, nur ein Vermietungsrisiko abgedeckt werden\n\nsollte. Denn das war am 22. Oktober 1996 für die Eheleute M. zwar die er-\n\nste, aber keineswegs die letzte Sorge. Kapitallasten konnten nur aus einge-\n\nhenden Mieterträgen bedient werden. Erst recht spricht nichts für die Möglich-\n\nkeit einer bloßen Deckung des Vermietungsrisikos bei Abschluß der streitigen\n\nGarantieverträge am 31. Oktober 1996. Das Berufungsgericht erwähnt zwar\n\nauch, daß inzwischen - am 23. Oktober 1996 - der Mietvertrag für die ertragrei-\n\nche Ladeneinheit unterzeichnet worden war. Es zieht aber nicht den gebotenen\n\nSchluß, daß das reine Vermietungsrisiko am 31. Oktober 1996 damit jedenfalls\n\ndeutlich niedriger war als noch am 22. Oktober 1996, so daß eine reine Ver-\n\nmietungsgarantie, mit der die Eheleute M. sich schon am 22. Oktober 1996\n\nnicht zufrieden geben wollten, für sie von noch geringerem Interesse war als\n\nzuvor.\n\n2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht den Garantieanspruch der\n\nKläger sogar von seinem Standpunkt aus ohne nähere Begründung vollen\n\nUmfangs verneint. Denn den Betrag von 18.028 DM hatten die Kläger aus den\n\nGarantien für die Monate August bis November 1998 - bis Juli 1998 waren die\n\nBeklagten insoweit eingetreten - wegen Staffelmiete (Ermäßigung von monat-\n\nlich 4.000 DM in den ersten drei Jahren) bei der Ladeneinheit und Vermie-\n\ntungsleerstand bei einer Wohnung (957 DM Plansoll-Miete, ab Oktober 1998\n\nvermietet für nur 900 DM) selbst dann zu fordern, wenn man mit dem Beru-\n\nfungsgericht die Garantien nur auf die vertraglich erzielten Mieten, nicht auf\n\nden Eingang der geschuldeten Mieten bezieht.\n\n3. Der Klageanspruch ist nur in Höhe von 11.827,50 DM durch Aufrech-\n\nnung erloschen (§§ 389, 422 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch insoweit ist das landge-\n\nrichtliche Urteil nicht zu beanstanden.\n\na) Die weiter an die Beklagte zu 1 abgetretene und gegen die Klägerin\n\naufgerechnete Forderung von 23.544,52 DM für den Verwaltungsaufwand der\n\nV. anläßlich einer Neuvermietung der Geschäftsräume (Ladeneinheit) ab Mai\n\n1998 (Anlage B 4) hat das Landgericht gemäß § 242 BGB aberkannt, weil im\n\nHinblick auf den garantierten Erfolg dieser Aufwand nach den Regeln der Ge-\n\nschäftsführung ohne Auftrag von den Beklagten zu tragen sei. Die Beklagten\n\nhaben diese Gegenforderung mit der Berufung weiterverfolgt und vorgetragen,\n\ndaß eine Fremdgeschäftsführung ausscheide, wenn die Garantie, wie von den\n\nBeklagten behauptet, das Insolvenzausfallrisiko der vereinbarten Mieten nicht\n\nabdecke. Das Berufungsgericht hat sich mit dieser Gegenforderung\n\n- folgerichtig - nicht befaßt.\n\nb) Die Parteien waren sich darüber einig, daß der V. als Geschäftsfüh-\n\nrerin der Gesellschaft und Verwalterin des Grundstücks für den Neuvermie-\n\ntungsaufwand gegen die BGB-Gesellschaft ein Aufwendungsersatzanspruch\n\nnach den §§ 675, 670 BGB zustehe. Streitig war die ersatzfähige Höhe dieses\n\nAufwandes und die Frage, inwieweit durch Abtretung der Forderung an die Be-\n\nklagte zu 1 dieselbe erloschen sei. Die Kläger meinen, der in Rede stehende\n\nwerbliche Aufwand schmälere den garantierten Mietertrag, löse also in gleicher\n\nHöhe Garantieansprüche aus. Selbst wenn das nicht so sei, führe die BGB-\n\nGesellschaft hier ein \"auch-fremdes Geschäft\". Letzteres trifft zu. Danach be-\n\nsteht ein Aufwendungsersatzanspruch der Klägerin gegen die Beklagten nach\n\nden §§ 677, 683, 670 BGB (vgl. zur Eigen- und Fremdgeschäftsführung zuletzt\n\nBGHZ 140, 102, 109 und BGH, Urt. v. 23. September 1999 - III ZR 322/98,\n\nNJW 2000, 72, 73).\n\nc) Ein zugleich objektiv fremdes Geschäft im Interesse der Beklagten hat\n\ndie Klägerin bei ihren Neuvermietungsbemühungen nicht nur im Falle einer\n\nMietzahlungsgarantie, wie vom Landgericht zugrunde gelegt, sondern sogar\n\nbei einer Vermietungsgarantie, wie in der Auslegung des Berufungsgerichts,\n\ngeführt. Denn ergab sich infolge der außerordentlichen Kündigung der Ge-\n\nschäftsraummieterin vom 31. März 1998 oder infolge der Einstellung ihrer Miet-\n\nzahlungen eine Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses, drohte sich un-\n\nmittelbar das mit der Garantie übernommene Vermietungsrisiko zu verwirkli-\n\nchen. Der Verwaltungsaufwand zur Werbung eines möglichst gleichwertigen\n\nAnschlußmieters diente dann objektiv dem Interesse der Beklagten an der Her-\n\nbeiführung des von ihnen mit garantierten Vermietungserfolges.\n\nKreft\n\nKirchhof\n\nFischer\n\nRaebel\n\nBergmann","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-13/ix-zr-199-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 670","ref_norm":"670","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 389","ref_norm":"389","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 422","ref_norm":"422","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 675","ref_norm":"675","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 677","ref_norm":"677","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 683","ref_norm":"683","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 781","ref_norm":"781","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-13/ix-zr-199-00","retrieved":"2026-07-10 14:12:55.233001+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-03-13/ix-zr-199-00","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"IX. 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Juli 1999 wird mit der\n\nMaßgabe zurückgewiesen, daß die Klägerin an die Stelle ihrer im\n\nRubrum des Urteils als Kläger bezeichneten Gesellschafter tritt.\n\nDie Kosten der Rechtsmittelverfahren haben die Beklagten als\n\nGesamtschuldner zu tragen.","basis":"court_formula","source":null},"tenor_status":"held","cited_norms":[{"id":"BGB/670","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"670","label":"§ 670 BGB","mentions":2},{"id":"BGB/242","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"242","label":"§ 242 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/389","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"389","label":"§ 389 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/422","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"422","label":"§ 422 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/675","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"675","label":"§ 675 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/677","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"677","label":"§ 677 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/683","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"683","label":"§ 683 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/781","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"781","label":"§ 781 BGB","mentions":1}],"cited_norms_basis":"extracted_from_text","normenkette":null,"proceeding":{"entries":[],"has_records":false,"note":"No Verfahrensgang record names this decision. 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