{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-03-07","aktenzeichen":"V ZR 437/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 463 Satz 2 a.F. Soweit Arglist die Kenntnis offenbarungspflichtiger Umstände voraussetzt, kann sich der Tatrichter nicht mit der Feststellung begnügen, der Verkäufer habe sich der \"Kenntnis bewußt verschlossen\". Ausreichend ist demgegenüber, daß der Verkäufer die Umstände zwar nicht positiv kennt, ihr Vorhandensein aber für möglich hält und sie nicht offenbart, obwohl er weiß oder billigend in Kauf nimmt, daß die Umstände für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sind.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 437/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n7. März 2003\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB § 463 Satz 2 a.F.\n\nSoweit Arglist die Kenntnis offenbarungspflichtiger Umstände voraussetzt, kann sich\n\nder Tatrichter nicht mit der Feststellung begnügen, der Verkäufer habe sich der\n\n\"Kenntnis bewußt verschlossen\". Ausreichend ist demgegenüber, daß der Verkäufer\n\ndie Umstände zwar nicht positiv kennt, ihr Vorhandensein aber für möglich hält und\n\nsie nicht offenbart, obwohl er weiß oder billigend in Kauf nimmt, daß die Umstände\n\nfür die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sind.\n\nBGH, Urt. v. 7. März 2003 - V ZR 437/01 - OLG Frankfurt am Main\n\n LG Frankfurt am Main\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. März 2003 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier\n\nund Dr. Schmidt-Räntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 17. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 21. November\n\n2001 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil\n\ndes Beklagten erkannt worden ist.\n\nIn diesem Umfang wird die Sache zur anderweiten Verhandlung\n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 9. Mai 1996 kaufte der Kläger von dem Be-\n\nklagten für 290.000 DM eine Eigentumswohnung in dem Haus L. straße 62\n\nin F. . Der Vertrag enthält einen Gewährleistungsausschluß für Größe\n\nund Beschaffenheit von Grund und Gebäuden sowie die Versicherung des Be-\n\nklagten, daß ihm keine versteckten Mängel des Gebäudes bekannt seien und\n\ndaß er keine ihm bekannten Mängel verschwiegen habe. Die Wohnung wurde\n\nim Juni 1996 übergeben.\n\nBei dem Nachbarhaus, L. straße 60, das ebenfalls dem Beklagten\n\ngehört, waren 1992 Setzungen und Risse aufgetreten, die auf ein unter dem\n\nFundament befindliches Wurzelwerk zurückzuführen waren. Dieses hatte dem\n\nErdreich Wasser entzogen und Schrumpfungen des Bodens und damit Erdbe-\n\nwegungen verursacht, denen das Mauerwerk nicht standgehalten hatte.\n\nIm März 1996 stellte der seinerzeit von dem Beklagten beauftragte Bo-\n\ndengutachter Dr. St. auch im Keller des Hauses L. straße 62 Setzungen\n\nfest. Mit Schreiben vom 22. April 1996, von dem der Beklagte erst im Juni oder\n\nJuli 1996 Kenntnis genommen haben will, teilte Dr. St. diesem mit, daß\n\nauch der Boden unter dem Haus L. straße 62 mit vitalen Wurzeln durchzo-\n\ngen sei, die zu Setzungen und Rissen führen könnten.\n\nIm Jahre 1997 kam es zur Bildung von Rissen im Mauerwerk des Hau-\n\nses L. straße 62. Schadensursache war eine Verwurzelung des Abwasser-\n\nkanals. Die Kosten für die Beseitigung betrugen anteilig für den Kläger\n\n1.758,75 DM.\n\nMitte 1998 verlangte der Kläger Rückabwicklung des Kaufvertrages und\n\nErsatz weitergehender Schäden unter dem Gesichtspunkt des § 463 BGB a.F.\n\nSeiner auf Zahlung von zunächst 356.477,04 DM nebst Zinsen, Zug um Zug\n\ngegen Rückübertragung des Wohnungseigentums, gerichteten Klage hat das\n\nLandgericht in Höhe von 313.296,09 DM nebst Zinsen stattgegeben. Das Ober-\n\nlandesgericht hat den zu zahlenden Betrag auf 334.719,13 DM nebst Zinsen\n\nerhöht. Mit der Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag\n\nweiter. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält die Klage - ohne die Norm allerdings aus-\n\ndrücklich zu nennen - unter dem Gesichtspunkt des § 463 Satz 1 BGB a.F. für\n\nbegründet. Es meint, der Beklagte habe \"arglistig ... zugesichert, daß ihm keine\n\nversteckten Mängel des Gebäudes bekannt seien und daß er keine ihm be-\n\nkannten Mängel ... verschwiegen habe\". Diese Zusicherung sei falsch, da sich\n\nder Beklagte jedenfalls so behandeln lassen müsse, als sei ihm bekannt gewe-\n\nsen, \"daß sich wegen der Durchwurzelung des Untergrundes des Hausanwe-\n\nsens L. straße Nr. 62 eine erhöhte Gefahr von Setzungen des Bodens und\n\ndamit eine Gefahr von Entstehen von Schäden an Gebäudebestandteilen ...\n\ndes Gemeinschaftseigentums bekannt gewesen seien\" (gemeint ist wohl: daß\n\neine solche Gefahr bestanden habe).\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.\n\n1. Die Annahme, der Beklagte hafte wegen Fehlens einer zugesicherten\n\nEigenschaft, § 463 Satz 1 BGB a.F., ist verfehlt. Die Versicherung in dem nota-\n\nriellen Vertrag, keine versteckten Mängel zu kennen und keine bekannten\n\nMängel zu verschweigen, stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft der Kauf-\n\nsache dar (Senat, Urt. v. 9. November 1990, V ZR 194/89, NJW 1991, 1181,\n\n1182; Urt. v. 22. November 1991, V ZR 215/90, NJW-RR 1992, 333; Urt. v.\n\n3. März 1995, V ZR 43/94, NJW 1995, 1549). Sie bedeutet nicht die Gewähr-\n\nübernahme für das Fehlen von Mängeln, sondern enthält eine Aussage zum\n\nKenntnisstand und zur Redlichkeit des Verkäufers.\n\n2. Soweit das Berufungsgericht von einer \"arglistigen Zusicherung\" aus-\n\ngeht und dadurch und durch Bezugnahme auf Ausführungen des Landgerichts\n\nzum arglistigen Verschweigen eines Mangels zum Ausdruck bringt, daß es\n\nauch die Voraussetzungen einer Haftung nach § 463 Satz 2 BGB a.F. für ge-\n\ngeben erachtet, ist ihm nach den bisher getroffenen Feststellungen ebenfalls\n\nnicht zu folgen.\n\na) Die Haftung nach dieser Vorschrift setzt voraus, daß der Beklagte\n\neinen zum Zeitpunkt des Kaufs vorhandenen Fehler der Kaufsache arglistig\n\nverschwiegen hat. Als Fehler sieht das Berufungsgericht \"die konkrete Gefahr\n\ndes Eintritts erheblicher Schäden\" an dem Haus an, zu dem die gekaufte Ei-\n\ngentumswohnung gehört. Das ist im Ansatz nicht zu beanstanden. Daß eine\n\nsolche konkrete Gefahr bestand, hat das Berufungsgericht aber - wie die Revi-\n\nsion zu Recht rügt - nicht fehlerfrei festgestellt. Soweit es pauschal auf die\n\nAussage des Zeugen Dr. St. und ein Gutachten des Sachverständigen\n\nDr. H. (im Urteil: Dr. L. ) verweist, ist dem nicht zu entnehmen, worin es die\n\nkonkrete Gefahr sieht. Ohnehin liegt ein Sachverständigengutachten Dr. H. \n\nnicht vor. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens, die zunächst vom\n\nLandgericht angeordnet worden war, ist nämlich nicht durchgeführt worden.\n\nDer Sachverständige hat in einem vorbereitenden Schreiben lediglich eine\n\nknappe Bemerkung zum Zustand des Gebäudes gemacht, die indes keine kon-\n\nkreten Angaben zur Gefahrensituation zum Zeitpunkt des Kaufvertrages ent-\n\nhalten. Die Aussage des Zeugen Dr. St. läßt ebenfalls nicht erkennen, daß\n\nim Mai 1996 die konkrete Gefahr eines erheblichen Schadenseintritts bestand.\n\nDer Zeuge hat lediglich über Austrocknungserscheinungen berichtet, die auf\n\ndas Vorhandensein vitaler Wurzeln zurückzuführen seien und die - wie er auch\n\nin seinem Schreiben vom 22. April 1996 zum Ausdruck gebracht hat - zu Set-\n\nzungen und Rißbildungen führen können. Von einer konkreten Gefahr des Ein-\n\ntritts erheblicher Schäden ist nicht die Rede.\n\nDarauf deutet auch nicht die weitere Entwicklung hin. Die Schäden, die\n\n1997 eingetreten sind, hatten eine andere Ursache, von deren Vorhandensein\n\nim Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht ausgegangen werden kann, jeden-\n\nfalls die Parteien nicht ausgehen konnten. Rückschlüsse auf den vom Beru-\n\nfungsgericht angenommenen Fehler bei Vertragsschluß lassen sich daraus nur\n\nbedingt ziehen. Verwertbare Aussagen eines Sachverständigen liegen hierzu\n\nnicht vor. Zudem konnte das Berufungsgericht zu seiner Einschätzung nicht\n\ngelangen, ohne dem unter Beweis gestellten Vortrag des Beklagten nachzuge-\n\nhen, daß es sich bei den aufgetretenen Rissen um Setzungsrisse handele, die\n\nbei einem etwa 100 Jahre alten Haus - wie hier - normal seien und keine we-\n\nsentliche Beeinträchtigung darstellten.\n\nb) Unterstellt man das Vorhandensein einer konkreten Gefahr für den\n\nEintritt erheblicher Schäden, so ist auch die weitere Annahme des Berufungs-\n\ngerichts, der Beklagte habe diesen Fehler arglistig verschwiegen, nicht frei von\n\nRechtsfehlern. Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, daß der Verkäufer\n\nden Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder\n\ndoch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daß der Käufer den Fehler\n\nnicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem verein-\n\nbarten Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr. des Senats, vgl. nur Urt. v. 10. Juni\n\n1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990; Urt. v. 20. März 1987, V ZR 27/86, NJW\n\n1987, 2511; Urt. v. 7. Juli 1989, V ZR 21/88, NJW 1989, 42). Daß der Beklagte\n\nden Fehler gekannt oder ihn wenigstens für möglich gehalten hat, stellt das\n\nBerufungsgericht nicht fest. Soweit es davon ausgeht, daß diese Erkenntnis\n\naus dem Schreiben des Zeugen Dr. St. vom 22. April 1996 habe gewonnen\n\nwerden können, und soweit es meint, der Beklagte habe nicht schlüssig dar-\n\ngelegt und auch keinen ihm obliegenden Beweis dafür angeboten, daß ihm im\n\nZeitpunkt des Kaufs dieses Schreiben nicht bekannt gewesen sei, verkennt es\n\n- wie die Revision zu Recht rügt - die Darlegungs- und Beweislast. Die die Arg-\n\nlist des Verkäufers begründenden Umstände muß der Käufer beweisen, nicht\n\nmuß sie der Verkäufer ausräumen (Senat, BGHZ 117, 260, 263; Baumgärtel,\n\nHandbuch der Beweislast im Privatrecht, 2. Aufl., § 463 BGB a.F. Rdn. 5\n\nm.w.N.).\n\nSoweit die Revisionserwiderung meint, der Beklagte habe sich nach den\n\nGrundsätzen der Wissenszurechnung (§ 166 Abs. 1 BGB entspr.) eine etwaige\n\nKenntnis seines Architekten Kr. , den er mit umfassenden Vollmachten\n\nausgestattet habe, zurechnen zu lassen, ist ihr nicht zu folgen. Die Vorausset-\n\nzungen für eine Wissenszurechnung liegen nicht vor (vgl. Senat, BGHZ 117,\n\n104, 106 f.). Unabhängig davon, welche Vollmachten Kr. hatte, so war\n\ner jedenfalls nicht von dem Beklagten als Verhandlungsführer oder Verhand-\n\nlungsgehilfe in die Vertragsverhandlungen mit dem Kläger eingeschaltet wor-\n\nden. Insoweit war er lediglich im Innenverhältnis für den Beklagten beratend\n\ntätig, was eine (entspr.) Anwendung des § 166 Abs. 1 BGB ausschließt (Senat\n\naaO m.w.N.).\n\nDie weitere Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe sich\n\njedenfalls der Kenntnis bewußt verschlossen, hält ebenfalls einer rechtlichen\n\nPrüfung nicht stand.\n\nDie Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein bewußtes Sich-\n\nverschließen der Kenntnis dann gleichgestellt, wenn es um rechtliche Bewer-\n\ntungen von Tatsachen geht. So erfordert die Kenntnis davon, nicht zum Besitz\n\nberechtigt zu sein (§ 990 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder etwas rechtsgrundlos emp-\n\nfangen zu haben (§ 819 Abs. 1 BGB), nicht nur ein Kennen der tatsächlichen\n\nUmstände, aus denen auf die Nichtberechtigung zu schließen ist, sondern\n\nauch die Kenntnis dieser Rechtsfolge selbst (für § 819 Abs. 1 BGB: BGHZ 118,\n\n383, 392 m.w.N.; für § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB: vgl. BGHZ 32, 76, 92). Die\n\nKenntnis der Tatsachen ist stets nötig und kann nicht durch wertende Überle-\n\ngungen ersetzt werden (vgl. auch Martinek, JZ 1996, 1099, 1100, 1102 f.;\n\nSchreiber, JuS 1977, 230, 231). Nur hinsichtlich des Schlusses von der Tatsa-\n\nchenkenntnis auf die Einschätzung der Rechtslage, den Mangel des rechtli-\n\nchen Grundes (§ 819 Abs. 1 BGB) oder die fehlende Besitzberechtigung (§ 990\n\nAbs. 1 Satz 2 BGB), genügt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtsho-\n\nfes ein Weniger. Im Wege einer wertenden Betrachtung, um einerseits die Be-\n\nweisschwierigkeiten des Gläubigers zu vermindern und andererseits nicht den\n\nSchuldner zu belohnen, der sich rechtsblind stellt, läßt die Rechtsprechung\n\neine objektivierte Sicht ausreichen. Würde sich ein redlich Denkender, dem die\n\nTatsachen bekannt sind, der zutreffenden rechtlichen Bewertung nicht ver-\n\nschließen, so darf auch im jeweiligen Fall angenommen werden, daß der\n\nSchuldner die Rechtsfolge kennt (Senat, BGHZ 26, 256, 260; Urt. v. 12. April\n\n1996, V ZR 310/94, NJW 1996, 2030, 2031; BGHZ 133, 246, 250 f.).\n\nUm eine solche rechtliche Bewertung, um einen Schluß von bekannten\n\nTatsachen auf eine bestimmte rechtliche Einordnung, geht es bei § 463 Satz 2\n\nBGB a.F. nicht. Entscheidend ist allein, ob der Beklagte die den Fehler be-\n\ngründenden Umstände kannte. Ob er sie zutreffend als Fehler im Sinne des\n\nGesetzes einordnete, ist ohne Belang. Er mußte nur wissen, daß die konkrete\n\nGefahr bestand, daß das Gebäude infolge der Durchwurzelung des Bodens\n\nerheblichen Schaden nehmen könnte. Diese Kenntnis muß festgestellt werden.\n\nSie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Die Annahme,\n\nder Beklagte habe sich dieser Kenntnis \"bewußt verschlossen\", ist daher ver-\n\nfehlt.\n\nUnabhängig von diesen Kategorien reicht es für einen bedingten Vorsatz\n\nallerdings - wie stets - aus, daß der Verkäufer die Umstände zwar nicht positiv\n\nkennt, ihr Vorhandensein aber für möglich hält und sie nicht offenbart, obwohl\n\ner weiß oder billigend in Kauf nimmt, daß die Umstände für die Entschließung\n\ndes anderen Teils von Bedeutung sind. Mit einem Sichverschließen vor der\n\nKenntnis dieser Umstände hat das indes nichts zu tun.\n\nIII.\n\nDa ein Anspruch aus § 463 Satz 1 BGB nicht in Betracht kommt, bleibt\n\nes Sache des Tatrichters zu prüfen, ob aus den gesamten Umständen des\n\nFalles auf ein arglistiges Verhalten des Beklagten geschlossen werden kann,\n\ndas zu einer Haftung nach § 463 Satz 2 BGB führt.\n\nTropf\n\nKrüger\n\nKlein\n\nGaier\n\nSchmidt-Räntsch","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-07/v-zr-437-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 819","ref_norm":"819","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 990","ref_norm":"990","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 166","ref_norm":"166","n":2}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-07/v-zr-437-01","retrieved":"2026-07-10 14:13:37.032612+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-03-07/v-zr-437-01","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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