{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-02-07","aktenzeichen":"V ZR 42/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB a.F. § 326 Abs. 1 Die Saldierung der Ansprüche und Leistungen aufgrund eines Schadensersatzver- langens gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. steht dem Anspruch des Verkäufers auf Rückübertragung eines Grundstücks nicht entgegen, wenn die Auflassung vor Ab- lauf der dem Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises gesetzten Nachfrist erklärt wur- de, die Eintragung des Käufers in das Grundbuch jedoch erst nach Fristablauf er- folgt ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 42/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n7. Februar 2003\nK a n i k,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB a.F. § 326 Abs. 1\n\nDie Saldierung der Ansprüche und Leistungen aufgrund eines Schadensersatzver-\n\nlangens gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. steht dem Anspruch des Verkäufers auf\n\nRückübertragung eines Grundstücks nicht entgegen, wenn die Auflassung vor Ab-\n\nlauf der dem Käufer zur Bezahlung des Kaufpreises gesetzten Nachfrist erklärt wur-\n\nde, die Eintragung des Käufers in das Grundbuch jedoch erst nach Fristablauf er-\n\nfolgt ist.\n\nBGH, Urt. v. 7. Februar 2003 - V ZR 42/02 - OLG Rostock\n\n LG Rostock\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. Februar 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und\n\nDr. Schmidt-Räntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil des\n\n7. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Rostock \n\nvom\n\n23. August 2001 im Kostenpunkt und im Umfang der An-\n\nnahme der Revision aufgehoben und das Urteil der\n\n9. Zivilkammer des Landgerichts Rostock vom 28. Juli 2000\n\nabgeändert.\n\nDie Klage wird abgewiesen, soweit die Kläger die Feststel-\n\nlung beantragen, der Kaufvertrag vom 22. September 1997\n\nüber das Grundstück Flur 2, Flurstück der Gemarkung\n\nK. sei nicht seit dem Ablauf des 22. Januar 1999\n\ngem. § 326 Abs. 1 BGB a.F. abzuwickeln.\n\nDer Rechtsstreit wird zur anderweitigen Verhandlung und\n\nEntscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen, soweit der\n\nBeklagte von den Klägern die Auflassung und die Heraus-\n\ngabe des Grundstücks verlangt.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Beklagte war Eigentümer eines mit einem Hotelgebäude bebauten\n\nGrundstücks in K. . Zum Verkauf des Grundstücks nahm er 1997\n\nVerhandlungen mit den Klägern auf. Die Kläger beabsichtigten, das vorhande-\n\nne Gebäude umzubauen und das Grundstück als Ferienappartementanlage\n\nweiter zu bebauen. Hierzu stellten sie am 14. August 1997 im Einverständnis\n\ndes Beklagten eine Bauvoranfrage.\n\nMit Notarvertrag vom 22. September 1997 kauften sie das Grundstück.\n\nZum Kaufpreis vereinbarten die Parteien dabei:\n\n\"§ 3\n\nDer vereinbarte Kaufpreis beträgt\n\nDM 1.150.000,00 (in Worten: Deutsche Mark einemillioneinhundertfünf-\nzigtausend)\n\nund wird wie folgt belegt:\n\nEin erster Teil des Kaufpreises in Höhe von DM 1.000.000,00 ist zahlfäl-\nlig binnen acht Wochen ab Vertragsbeurkundung auf das durch den be-\nurkundenden Notar noch einzurichtende Notaranderkonto. ...\n\nDer Restkaufpreis von DM 150.000,00 ist auf das Anderkonto des beur-\nkundenden Notars erst dann und nur unter der Voraussetzung einzu-\nzahlen, daß der vom Käufer beantragten Baugenehmigung eine GFZ\nvon mindestens 1,458 und eine GRZ von mindestens 0,432 zugrunde-\nliegt - auch wenn sie im konkreten Fall nicht vollständig ausgenutzt wor-\nden sein sollte. ...\n\nWerden die Sollzahlen von GFZ und/oder GRZ unterschritten, mindert\nsich der Kaufpreis um DM 150.000,00 auf DM 1.000.000,00. ...\n\nDie Vertragsparteien weisen den amtierenden Notar hiermit unwiderruf-\nlich an, die Umschrift beim Grundbuchamt auf den Namen des Käufers\nerst zu veranlassen, wenn der gesamte Kaufpreis auf dem Notarander-\nkonto hinterlegt bzw. belegt ist. ...\n\nBei Zahlungsverzug des Käufers ist der Verkäufer berechtigt,\n\na) Verzugszinsen in Höhe von 5 % p.a. über dem jeweiligen Diskontsatz\nder Deutschen Bundesbank - mindestens jedoch 10 % p.a. - bis zur\nZahlung bzw. Hinterlegung zu verlangen und\n\nb) auf Kosten des Käufers von diesem Kaufvertrag zurückzutreten, falls\nder Käufer mit den Zahlungsverpflichtungen länger als vier Wochen in\nVerzug gerät. ...\"\n\n...\n\nDie Auflassung erfolgte in der Notarverhandlung. Die Kläger zahlten auf\n\nden Kaufpreis 1.000.000 DM. Der Besitz wurde ihnen überlassen. Für den Um-\n\nbau und die weitere Bebauung des Grundstücks wandten die Kläger nach ihrer\n\nBehauptung mehr als 11.000.000 DM auf. Die von den Klägern beantragte\n\nBaugenehmigung, der Umbau und die weitere Bebauung bleiben hinter den\n\nvereinbarten Kennzahlen zurück. Tatsächlich ist das Grundstück mit einer GRZ\n\nvon 0,6 bei einer GFZ von 1,6 bebaubar.\n\nAm 23. September 1998 beantragte der Urkundsnotar die Eintragung\n\nder Kläger als Eigentümer \n\nin das Grundbuch. Mit Schreiben vom\n\n28. September 1998 verlangte der Beklagte von den Klägern die Zahlung des\n\nRestbetrages von 150.000 DM auf den Kaufpreis. Mit Schreiben vom\n\n9. November 1998 mahnte er die Kläger zur Zahlung. Mit Schreiben vom\n\n6. Januar 1999 setzte er den Klägern Zahlungsfrist bis zum 22. Januar 1999\n\nund erklärte, nach Ablauf der Frist die Annahme abzulehnen und Schadenser-\n\nsatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Die Kläger zahlten nicht.\n\nAnträge des Beklagten, den Notar gemäß § 15 BNotO zur Rücknahme\n\ndes Eintragungsantrags anzuweisen, und durch einstweilige Verfügung den\n\nKlägern den Erwerb des Grundstücks zu verbieten, blieben erfolglos. Am\n\n11. Juni 1999 wurden die Kläger als Eigentümer in das Grundbuch eingetra-\n\ngen.\n\nSie haben beantragt \n\nfestzustellen, daß der Kaufvertrag vom\n\n22. September 1997 durch die Erklärung des Beklagten vom 6. Januar 1999\n\nnicht in ein Abwicklungsverhältnis umgestaltet worden sei und auch nicht auf-\n\ngrund Anfechtung durch den Beklagten nichtig sei. Der Beklagte hat widerkla-\n\ngend beantragt, die Kläger zur Berichtigung des Grundbuchs, hilfsweise zur\n\nAuflassung, und zur Herausgabe des Grundstücks zu verurteilen. Das Landge-\n\nricht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung\n\ndes Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision erstrebt der Beklagte\n\ndie Abweisung der Klage und die Verurteilung der Kläger nach den zur Wider-\n\nklage gestellten Anträgen. Der Senat hat die Revision nur insoweit angenom-\n\nmen, als sie gegen die Feststellung gerichtet ist, daß der Kaufvertrag nicht in\n\nein Abwicklungsverhältnis umgestaltet ist, und als der Beklagte die Verurtei-\n\nlung der Kläger zur Auflassung und Herausgabe des Grundstücks beantragt.\n\nII.\n\nDas Berufungsgericht verneint die Umgestaltung des Vertragsverhältnis-\n\nses in ein Abwicklungsverhältnis. Es meint, das Verlangen des Beklagten nach\n\nSchadensersatz gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. schließe einen Anspruch auf\n\nRückauflassung aus. Im übrigen stünden die den Kaufpreis um ein Mehrfaches\n\nübersteigenden Investitionen der Kläger zum Umbau und zur weiteren Bebau-\n\nung des Grundstücks einem Vorgehen des Beklagten nach § 326 Abs. 1 BGB\n\na.F. entgegen. Zur Durchsetzung eines Anspruchs auf den Restkaufpreis sei\n\ndem Beklagten die Erhebung einer Zahlungsklage zuzumuten.\n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nIII.\n\nDie von den Klägern erhobene Feststellungsklage ist nicht begründet,\n\nsoweit über sie noch zu entscheiden ist. Der Kaufvertrag ist durch die Erklä-\n\nrung des Beklagten vom 6. Januar 1997 mit Ablauf des 22. Januar 1997 gem.\n\n§ 326 Abs. 1 BGB a.F. in ein Abwicklungsverhältnis umgewandelt worden.\n\n1. Der für das Grundstück vereinbarte Kaufpreis betrug 1.150.000 DM.\n\nDieser Preis minderte sich bei Eintritt der im Vertrag vom 22. September 1997\n\nvereinbarten Bedingung um 150.000 DM. Insoweit streiten die Parteien um die\n\nAuslegung des Vertrags. Der Beklagte meint, die Herabsetzung werde nur\n\nwirksam, wenn das Grundstück nicht in dem vereinbarten Maß baulich genutzt\n\nwerden könne. Demgegenüber machen die Kläger geltend, die Herabsetzung\n\nkomme auch zum Zuge, wenn das Grundstück aufgrund ihrer Entschließung\n\nnicht in dem vereinbarten Umfang genutzt werde.\n\nDie von dem Beklagten vertretene Auslegung des Vertrages trifft zu. Zur\n\nHerabsetzung des Kaufpreises ist es nicht gekommen. Da das Berufungsge-\n\nricht die Auslegung des Vertrages unterlassen hat, kann sie der Senat selbst\n\nvornehmen, weil Feststellungen nicht zu treffen sind und weiteres Vorbringen\n\nder Parteien zu dieser Frage nicht zu erwarten ist (vgl. Senat, BGHZ 122, 308,\n\n316, Urt. v. 24. Juni 1988, V ZR 49/87, NJW 1988, 2878, 2879, u. v.\n\n27. Dezember 1991, V ZR 55/90, NJW 1992, 183). Das Bestreben des Be-\n\nklagten in den Vertragsverhandlungen war darauf gerichtet, für das Grundstück\n\n1.150.000 DM zu erzielen, während die Kläger nur 1.000.000 DM bezahlen\n\nwollten. Der Beklagte setzte sich dahin durch, daß der \"vereinbarte Kaufpreis\n\n... 1.150.000 DM\" betrug. Das Einverständnis des Beklagten zur Herabsetzung\n\ndieses Preises konnten die Kläger nicht dahin verstehen, daß sie es in der\n\nHand haben sollten, die für die Herabsetzung vereinbarten Voraussetzungen\n\nherbeizuführen. Die Kläger hatten wegen ihres Bauvorhabens schon vor\n\nAbschluß des Kaufvertrags eine Voranfrage gestellt. Damit stand der Umfang\n\nihres Vorhabens grundsätzlich fest. Für die Vereinbarung einer Herabsetzung\n\ndes vereinbarten Kaufpreises im Hinblick auf den Umfang der Bebauung des\n\nGrundstücks war aus der Sicht des Beklagten damit nur Raum, wenn die Klä-\n\nger das Grundstück mit einer GRZ von 0,432 bei einer GFZ von 1,458 baulich\n\nnutzen wollten, hierfür aber keine Baugenehmigung erhielten. Schöpften ihre\n\nVoranfrage und ihr Baugesuch diese Ziffern dagegen gar nicht aus, bestand für\n\neine Minderung kein Anlaß. Dies hat in der Abrede seinen Ausdruck gefunden,\n\ndaß die Minderung nicht wirksam werden solle, wenn die Genehmigung durch\n\ndie Kläger \"im konkreten Fall nicht vollständig ausgenutzt werden sollte\". Sie\n\nwürde sonst leer laufen.\n\nDas Vorbringen der Kläger in den Schriftsätzen vom 25. Februar 1999\n\nund vom 12. Februar 2001, auf das die Revisionserwiderung verweist, führt zu\n\nkeinem anderen Ergebnis. Die Kläger gehen nicht von dem Kaufvertrag vom\n\n22. September 1997 aus, sondern von einem anderen Sachverhalt. Die Partei-\n\nen haben den Kaufpreis für das Grundstück nicht auf 1.000.000 DM vereinbart\n\nund daneben die Vereinbarung getroffen, den Kaufpreis bei Eintritt bestimmter\n\nUmstände um 150.000 DM zu erhöhen. Daß den Klägern die bauliche Nutzung\n\ndes Grundstücks frei stand und sie nicht verpflichtet waren, das Grundstück in\n\nweiterem Maße als geschehen baulich in Anspruch zu nehmen, ist für die Be-\n\nstimmung des für das Grundstück vereinbarten Kaufpreises ohne Bedeutung.\n\n2. Mit der Zahlung des Restkaufpreises von 150.000 DM kamen die Klä-\n\nger durch die Mahnung des Beklagten in Verzug. Der Betrag von 150.000 DM\n\nist gemessen an dem für das Grundstück vereinbarten Kaufpreis erheblich. Der\n\nBeklagte war nicht gehindert, zur Erfüllung seines Anspruchs den Klägern\n\nNachfrist gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. zu setzen, und anzudrohen, die An-\n\nnahme der Leistung der Kläger nach Fristablauf abzulehnen und Schadenser-\n\nsatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Daß die Kläger bis zum 6. Januar\n\n1999 Aufwendungen zur Bebauung des Grundstücks gemacht hatten, die den\n\nKaufpreis um ein Mehrfaches übersteigen, beschränkte die Rechte des Be-\n\nklagten nicht. Der Ausschluß des Rücktrittsrechts gem. § 454 BGB a.F. ist im\n\nKaufvertrag zwischen den Parteien abbedungen. Daher kann dahingestellt\n\nbleiben, ob der Ausschluß des Rücktrittsrechts nach dieser Vorschrift die An-\n\nsprüche des Verkäufers auf Rückgewähr der Kaufsache im Falle des Verlan-\n\ngens von Schadensersatz wegen Nichterfüllung beschränkt \n\n(vgl. Pa-\n\nlandt/Putzo, BGB, 61. Aufl., § 454 Rdn. 3; Staudinger/Honsell, BGB [1995],\n\n§ 454 Rdn. 1 einerseits; Erman/Grunewald, BGB, 10. Aufl. § 454 Rdn. 4;\n\nMünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 454 Rdn. 8; Soergel/Huber, BGB,\n\n12. Aufl. § 454 Rdn. 8 ff andererseits). Mit der Bebauung des Grundstücks oh-\n\nne vollständige Bezahlung des Kaufpreises gingen die Kläger das Risiko ein,\n\nbei einem Scheitern des Vertrags keinen Nutzen aus ihren Baumaßnahmen\n\nziehen zu können. Für eine Beschränkung dieses Risikos gibt es keine\n\nGrundlage im Vertrag zwischen den Parteien. Der von dem Berufungsgericht\n\naufgestellte Rechtssatz, der Verkäufer eines Grundstücks sei nach aufwendi-\n\nger Bebauung des Grundstücks durch den Käufer zur Durchsetzung seines\n\nKaufpreisanspruches auf den Weg der Zahlungsklage zu verweisen, besteht\n\nnicht.\n\nIV.\n\nDie Widerklage ist begründet. Die Kläger schulden dem Beklagten gem.\n\n§ 326 Abs. 1 BGB a.F. die Rückauflassung des Grundstücks und dessen Her-\n\nausgabe.\n\n1. Das Verlangen von Schadensersatz gemäß § 326 BGB a.F. schließt\n\nallerdings grundsätzlich Ansprüche auf Rückgewähr von Leistungen aus, die\n\nzur Erfüllung der Leistungspflichten aus dem Schuldverhältnis bereits erbracht\n\nworden sind (Senat, BGHZ 87, 156, 159; 126, 131, 136). Anders verhält es sich\n\njedoch bei Leistungen, die erst nach der Umwandlung des Vertragsverhältnis-\n\nses in ein Abwicklungsverhältnis bewirkt worden sind. So liegt der Fall hier.\n\nMit dem Ablauf der von dem Beklagten für die Zahlung des restlichen\n\nKaufpreises gesetzten Frist am 22. Januar 1999 sind die Erfüllungsansprüche\n\naus dem Kaufvertrag vom 22. September 1997 erloschen (vgl. BGH, Urt. v.\n\n11. Mai 1988, VIII ZR 138/87, WM 1988, 1171, 1172, Senat, Urt. v. 28. Oktober\n\n1988, V ZR 94/97, NJW-RR 1989, 201, 202; Beschl. v. 6. Oktober 1994, V ZR\n\n92/94, WM 1994, 2287, 2288; Urt. v. 25. Juni 1999, V ZR 190/98, WM 1999,\n\n1726, 1728; RGZ 345, 347 f; Erman/Battes, BGB, 10. Aufl., § 326 Rdn.36;\n\nSoergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl., § 326 Rdn. 48; Staudinger/Otto, BGB\n\n[2001], § 326 Rdn. 149, 154). Zu diesem Zeitpunkt waren zwar schon die Auf-\n\nlassung erklärt und der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuch-\n\namt gestellt. Der geschuldete Erfolg, der Eigentumsübergang, ist aber erst\n\nspäter mit der Eintragung eingetreten. In einem solchen Fall bewirkt der Erwerb\n\ndes Eigentums nicht mehr die Erfüllung einer Forderung gegen den Verkäufer\n\naus dem Kaufvertrag, sondern führt zu einem Schaden, der nach § 249 BGB\n\ndurch Rückübertragung zu regulieren ist.\n\nV.\n\nZu einer abschließenden Entscheidung des Rechtsstreits ist der Senat\n\nnicht in der Lage. Nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung hat der Be-\n\nklagte nämlich den Klägern den Betrag zu erstatten, um den die Baumaßnah-\n\nmen zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt haben. Der Kläger kann\n\ndaher die Auflassung und die Herausgabe des Grundstücks nur Zug um Zug\n\ngegen einen entsprechenden Ausgleich verlangen. Die Höhe der Wertsteige-\n\nrung ist festzustellen.\n\nWenzel\n\nKrüger\n\nKlein\n\nGaier Schmidt-Räntsch","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-07/v-zr-42-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-07/v-zr-42-02","retrieved":"2026-07-10 14:05:02.840992+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-02-07/v-zr-42-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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