{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-02-07","aktenzeichen":"V ZR 285/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 285/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n7. Februar 2003\nK a n i k,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. Februar 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und\n\nDr. Schmidt-Räntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des\n\n5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 15. Juli\n\n2002 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum\n\nNachteil des Beklagten erkannt worden ist.\n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil der\n\n16. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 20. Oktober\n\n2000 wird auch insoweit zurückgewiesen.\n\nDie Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Klägerin.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 9. Dezember 1992 verkaufte die W. \n\nGmbH i.L. unter Beteiligung der - damals unter dem Namen Treuhandanstalt\n\nhandelnden - Klägerin ein 2.830 m² großes Grundstück in L. zum Preis\n\nvon 990.500 DM an den Beklagten. Unter § 9 des Vertrages verpflichtete sich\n\nder Beklagte, innerhalb von zwei bzw. vier Jahren nach Erteilung der Bauge-\n\nnehmigung in zwei Bauabschnitten ein Wohn- und Geschäftshaus zu errichten\n\nund hierfür 6.509.000 DM zu investieren; außerdem übernahm er die Ver-\n\npflichtung zur Schaffung von drei Arbeitsplätzen. Für den Fall der nicht fristge-\n\nrechten Durchführung des Vorhabens sollte der Verkäuferin ein Anspruch auf\n\nRückübertragung des Grundstücks und auf Zahlung einer Vertragsstrafe zu-\n\nstehen. Nach § 11 der Urkunde mußte der Beklagte bei einer Weiterveräuße-\n\nrung des Grundstücks alle von ihm übernommenen Verpflichtungen dem Er-\n\nwerber auferlegen. Zudem \n\nist \n\nin § 5 des Vertrages unter der\n\nÜberschrift \"Mehrerlösabführung\" bestimmt:\n\n(1) Veräußert der Käufer den Kaufgegenstand ganz oder teilweise\nbis einschließlich 31. Dezember 1994, so hat er den über dem\nKaufpreis liegenden Mehrerlös in Höhe von 80 % an den Ver-\nkäufer abzuführen. Bei einer Veräußerung nach dem\n31. Dezember 1994, aber bis einschließlich 31. Dezember 1996,\nsind 50 % des Mehrerlöses abzuführen. ...\n\n(2) Liegt der erzielte Kaufpreis unter dem Verkehrswert, sind 80 %\nbzw. 50 % des Betrages an den Verkäufer abzuführen, um den\nder zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehende Verkehrswert\nden Kaufpreis übersteigt. Kommt eine Einigung über den Ver-\nkehrswert zwischen den Parteien nicht zustande, ist dieser durch\neinen von ihnen gemeinsam zu benennenden öffentlich bestell-\nfestzustellen.\nten, vereidigten Sachverständigen verbindlich \nKommt auch über dessen Bestellung keine Einigung zustande,\nwird der Sachverständige auf Antrag einer der Vertragsparteien\nvom Präsidenten derjenigen Industrie- und Handelskammer be-\nstimmt, in deren örtlichem Zuständigkeitsbereich der Kaufge-\ngenstand belegen ist.\n\nDa er nicht in der Lage war, das Investitionsvorhaben durchzuführen,\n\nverkaufte der Beklagte das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 6. April\n\n1995 wiederum zum Preis von 990.500 DM weiter und ließ sich hierbei die Er-\n\nfüllung der Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtungen zusichern. Die Erwer-\n\nber haben das Anwesen inzwischen vereinbarungsgemäß bebaut.\n\nDie Klägerin ging davon aus, daß der Weiterverkauf des Grundstücks zu\n\neinem Preis unter dem Verkehrswert erfolgt war. Nachdem sie sich mit dem\n\nBeklagten nicht auf einen Sachverständigen einigen konnte, ermittelte der von\n\nder Industrie- und Handelskammer benannte Sachverständige einen Ver-\n\nkehrswert des Grundstücks zum 6. April 1995 von Höhe von 1,4 Mio. DM.\n\nAuf der Grundlage dieser Wertermittlung hat die Klägerin von dem Be-\n\nklagten Zahlung von 204.750 DM als hälftigen Differenzbetrag zwischen Ver-\n\nkehrswert und Kaufpreis sowie Erstattung der Gutachterkosten in Höhe von\n\n3.060,15 DM verlangt. Nach Abweisung der Klage durch das Landgericht hat\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:14)(cid:5)(cid:16)(cid:15)(cid:18)(cid:17)(cid:20)(cid:19)(cid:22)(cid:21)(cid:24)(cid:23)(cid:26)(cid:25)(cid:27)(cid:23)(cid:28)(cid:23)(cid:30)(cid:29)\n\nihr das Oberlandesgericht in Höhe von 104.687,01 \n\ne-\n\ngeben. Mit seiner - in dem Berufungsurteil zugelassenen - Revision, deren Zu-\n\nrückweisung die Klägerin beantragt, erstrebt der Beklagte die Wiederherstel-\n\nlung des landgerichtlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision hat Erfolg.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält - soweit für das Revisionsverfahren noch von\n\nInteresse - den Beklagten für verpflichtet, den hälftigen Differenzbetrag zwi-\n\nschen Kaufpreis und Verkehrswert an die Klägerin zu zahlen. Zwar handele es\n\nsich bei der hierfür maßgeblichen Vereinbarung unter § 5 Abs. 2 des Kaufver-\n\ntrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die nach § 9 Abs. 1 AGBG zu\n\nüberprüfen seien. Dies führe aber nicht zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel,\n\nweil sich eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten nicht feststellen\n\nlasse. Es gehe vielmehr darum, einen Teil der Gegenleistung abzuschöpfen,\n\nden der Beklagte aus der Weiterveräußerung erzielt habe. Dabei trete der\n\nVeräußerungsgewinn zwar nicht offen zu Tage, es liege aber bei einem Ver-\n\nkauf unter Verkehrswert die Annahme nahe, daß sich der Beklagte über die\n\nvertraglich ausgewiesene Gegenleistung weitere Leistungen habe verspre-\n\nchen lassen. Außerdem solle durch die Klausel eine Weiterveräußerung we-\n\ngen der mit ihr verbundenen Gefahr einer Verzögerung und der geschwächten\n\nDurchsetzbarkeit des Investitionsvorhabens erschwert werden. Der Verkehrs-\n\nwert des Anwesens zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs ergebe sich in Höhe\n\nvon 1,4 Mio. DM sowohl aus dem von der Klägerin eingeholten Gutachten als\n\nauch aus den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen.\n\nDies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Klägerin kein\n\nAnspruch auf Zahlung des hälftigen Differenzbetrages zwischen dem Ver-\n\nkehrswert des Grundstücks und dem Kaufpreis bei dessen Weiterveräußerung\n\nzu. Die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs, der sich allein aus § 5\n\nAbs. 2 des Kaufvertrages vom 9. Dezember 1992 ergeben kann, sind im vor-\n\nliegenden Fall nicht erfüllt. Zwar geht das Berufungsgericht ohne weiteres da-\n\nvon aus, daß eine Zahlungsverpflichtung immer schon dann besteht, wenn der\n\nbei der Weiterveräußerung erzielte Kaufpreis hinter dem Verkehrswert des\n\nGrundstücks zurückbleibt. Das trifft jedoch nicht zu. Vielmehr ist die betreffen-\n\nde Vertragsklausel dahin zu verstehen, daß sie einen zwischen dem Erster-\n\nwerb und der Weiterveräußerung gestiegenen Verkehrswert des Grundstücks\n\nvoraussetzt. Das Berufungsgericht läßt ersichtlich außer acht, daß auch bei\n\neiner ihrem Wortlaut nach eindeutigen Willenserklärung eine Auslegung not-\n\nwendig ist, wenn sich aus den Umständen ergibt, daß der Erklärende mit sei-\n\nnen Worten einen anderen Sinn verbunden hat, als es dem allgemeinen\n\nSprachgebrauch entspricht (BGHZ 86, 41, 46). Da weitere Feststellungen nicht\n\nzu erwarten sind, kann der Senat die unterlassene Auslegung nachholen\n\n(BGHZ 65, 107, 112; 124, 39, 45; Senat, Urt. v. 18. Februar 2000, V ZR\n\n334/98, NJW-RR 2000, 894, 895). Sie führt zu dem dargestellten Ergebnis un-\n\nabhängig davon, ob die Vertragsklausel Allgemeine Geschäftsbedingungen\n\noder Individualvereinbarungen zum Inhalt hat. Deshalb bedarf es auch keiner\n\nEntscheidung über die Wirksamkeit der Klausel für den Fall der Anwendbarkeit\n\ndes AGB-Gesetzes.\n\n1. Handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, so sind diese\n\ngemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen,\n\nwie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der\n\nInteressen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl.\n\nBGHZ 102, 384, 389 f; BGH, Urt. v. 9. Mai 2001, VIII ZR 208/00, NJW 2001,\n\n2165, 2166). Der Senat hat für eine in den entscheidenden Punkten vergleich-\n\nbare \"Spekulationsklausel\" (vgl. Wächter/Kaiser/Krause, WM 1992, 293, 299)\n\nbereits entschieden, daß nach ihr nur der bei der Weiterveräußerung nicht\n\nausgeschöpfte Mehrwert auszugleichen ist, der in einer nach dem Ersterwerb\n\neingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks \n\nliegt \n\n(Senat, Urt. v.\n\n8. November 2002, V ZR 78/02, Umdruck S. 7 ff, zur Veröffentlichung vorge-\n\nsehen). Im vorliegenden Fall gilt nichts anderes.\n\na) Auch hier verlangen der Gesamtzusammenhang der Vertragsklauseln\n\nund der mit der Vereinbarung unter § 5 Abs. 2 verfolgte Zweck eine restriktive\n\nAuslegung der Klausel. Der Kaufpreis wurde unter § 4 des Vertrages endgültig\n\nfestgelegt; seine nachträgliche Überprüfung (Nachbewertung) soll durch die\n\nVereinbarungen unter § 5 schon nach der Überschrift (\"Mehrerlösabführung\")\n\nnicht ermöglicht werden. Die Vertragsbedingungen zeigen demnach eine\n\nStruktur, die für den typischen Vertragspartner in § 5 nur eine Regelung er-\n\nwarten läßt, mit der nach dem Erwerb eingetretene Vorteile abgeschöpft wer-\n\nden sollen. Damit ist nicht allein ein tatsächlich erzielter Mehrerlös angespro-\n\nchen, für den unter § 5 Abs. 1 eine Regelung getroffen ist. Möglich ist vielmehr\n\nauch, daß für den Ersterwerber bei dem Weiterverkauf ein Wertzuwachs zwar\n\nrealisierbar ist, aber gleichwohl nicht oder nicht voll ausschöpft wird. Einen sol-\n\nchen Fall will § 5 Abs. 2 ersichtlich regeln, um zu verhindern, daß die in § 5\n\nAbs. 1 geregelte Verpflichtung zur Mehrerlösabführung durch einen manipulativ\n\nniedrigen Kaufpreis umgangen werden kann. Demnach setzen beide Klauseln\n\nvoraus, daß nach dem Ersterwerb eine - nicht auf Aufwendungen des Erwer-\n\nbers zurückzuführende (vgl. § 5 Abs. 3 des Vertrages) - Steigerung des Ver-\n\nkehrswerts eingetreten ist.\n\nb) Im vorliegenden Fall hat sich der Verkehrswert des Grundstücks nach\n\ndessen Verkauf an den Beklagten nicht erhöht. Selbst die Klägerin hat einen\n\nsolchen Wertzuwachs nicht behauptet, sondern im Gegenteil vorgetragen,\n\nnach den Bodenrichtwerten hätte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im De-\n\nzember 1992 statt der vereinbarten 350 DM/m² für die Kaufpreisbemessung\n\n600 DM/m² zugrunde gelegt werden müssen. Dagegen errechnen sich aus dem\n\nVerkehrswert, den die Klägerin für den Zeitpunkt der Weiterveräußerung mit\n\n1,4 Mio. DM behauptet, nur etwa 495 DM/m². Nach dem Vortrag der Klägerin\n\nist also von einer sogar rückläufigen Entwicklung des Verkehrswertes in der\n\nZeit nach dem Verkauf an den Beklagten auszugehen.\n\nc) Im Unterschied zu dem Sachverhalt, der dem zitierten Urteil des Se-\n\nnats vom 8. November 2002 zugrunde lag, mußte der Beklagte allerdings die\n\nVerkäuferin für den Fall des Bestehens eines Anspruchs nach § 16 Abs. 1 In-\n\nVorG uneingeschränkt von allen Forderungen freistellen, die über den gelei-\n\nsteten Kaufpreis hinausgingen (§ 8 Abs. 7 des Kaufvertrages). Gleichwohl\n\nbrauchte der typische Erwerber auch hier nicht zu befürchten, daß es im Fall\n\neiner Weiterveräußerung des Grundstücks zu einer nachträglichen Überprü-\n\nfung des fest vereinbarten Kaufpreises nach Maßgabe des damaligen Ver-\n\nkehrswertes kommen werde. In der fraglichen Vertragsklausel wird nämlich\n\ndarauf hingewiesen, daß das Grundstück \"zum Verkehrswert\" veräußert sei.\n\nSelbst wenn dieser Hinweis nach dem Verständnis der Vertragsparteien die\n\nEinbeziehung der übernommenen Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtung in\n\ndie Gegenleistung des Käufers voraussetzte, konnte der typische Erwerber\n\ndavon ausgehen, daß er vor Nachforderungen gesichert war, wenn er zu den-\n\nselben Konditionen weiterverkaufte, zu denen er selbst erworben hatte. Dann\n\nentsprach die Gegenleistung des Zweiterwerbers ebenfalls dem vertraglich\n\nvorausgesetzten Verkehrswert, weshalb eine Freistellungsverpflichtung gegen-\n\nüber der Verkäuferin nicht erwartet werden mußte. Hierauf kann sich der Be-\n\nklagte berufen. Er verkaufte das Grundstück zu den Bedingungen des eigenen\n\nErwerbs weiter; er vereinbarte nicht nur den Kaufpreis in gleicher Höhe, son-\n\ndern verpflichtete die Erwerber auch zur Erfüllung der von ihm geschuldeten\n\nInvestitionen und Schaffung von Arbeitsplätzen.\n\nd) Die Investitions- und Arbeitsplatzverpflichtungen, die der Beklagte\n\nhier - wiederum im Unterschied zu dem durch das Urteil des Senats vom\n\n8. November 2002 entschiedenen Fall - übernommen hat, führen ebenfalls zu\n\nkeinem anderen Ergebnis. Zur Durchsetzung der Investitions- und Arbeits-\n\nplatzziele vermag die Verpflichtung, im Falle einer Weiterveräußerung einen\n\nTeil der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem damaligen Verkehrswert\n\nabzuführen, nichts beizutragen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts\n\nkann die Klägerin im Regelfall nicht daran interessiert sein, durch eine Nach-\n\nforderung auf den Kaufpreis eine Weiterveräußerung zu erschweren. Das\n\nGrundstück gelangt auf diesem Weg nämlich in die Hände eines Erwerbers,\n\nder im Unterschied zum Erstkäufer über die finanziellen Mittel oder auch über\n\ndie Risikobereitschaft verfügt, das Investitionsvorhaben - zu dessen Durchfüh-\n\nrung er sich jedenfalls gegenüber dem Verkäufer verpflichten mußte - zu reali-\n\nsieren.\n\n2. Liegt keine formularvertragliche Vereinbarung, sondern eine Individu-\n\nalabrede vor, so hat die Auslegung im Unterschied zu den vorstehenden Ü-\n\nberlegungen die besonderen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (vgl.\n\nBGHZ 77, 116, 118; 79, 117, 118 f). Auch dies führt jedoch zu demselben Er-\n\ngebnis, wonach die Klägerin nur einen Ausgleich des - bei der Weiterveräuße-\n\nrung nicht ausgeschöpften - Wertzuwachses verlangen kann, der in der Zeit\n\nnach dem Erwerb des Grundstücks durch den Beklagten entstanden ist. Es gibt\n\nweder Hinweise auf einen hiervon abweichenden übereinstimmenden Willen\n\nder Vertragsparteien, noch auf Verständnismöglichkeiten des Beklagten, die\n\nvon denen eines typischen Erwerbers abweichen. Insbesondere ist nichts für\n\nbesondere Begleitumstände oder für eine Interessenlage ersichtlich, die nicht\n\nmit der stets wiederkehrenden Situation - wie sie für die Auslegung Allgemeiner\n\nGeschäftsbedingungen maßgeblich ist (vgl. BGHZ 60, 377, 380; BGH Urt. v.\n\n10. Dezember 1998, I ZR 162/96, NJW 1999, 1711, 1714) - übereinstimmt.\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.\n\nWenzel Krüger Klein\n\n Gaier Schmidt-Räntsch","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-07/v-zr-285-02","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-07/v-zr-285-02","retrieved":"2026-07-10 14:02:32.674341+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-02-07/v-zr-285-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. Zivilsenat","date":"2003-02-07","dockets":["V ZR 285/02"],"decision_type":"Urteil","ecli":null,"ids":{"ecli":null},"cite_as":"BGH, Urteil vom 07.02.2003 – V ZR 285/02","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-02-07/v-zr-285-02","headnotes":[],"leitsatz_status":"not_captured","tenor":{"text":"Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des\n\n5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Koblenz vom 15. Juli\n\n2002 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum\n\nNachteil des Beklagten erkannt worden ist.\n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil der\n\n16. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 20. Oktober\n\n2000 wird auch insoweit zurückgewiesen.\n\nDie Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt die Klägerin.","basis":"court_formula","source":null},"tenor_status":"held","cited_norms":[{"id":"ZPO/97","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"97","label":"§ 97 ZPO","mentions":1},{"id":"ZPO/91","law":"ZPO","abbreviation":"ZPO","ref":"91","label":"§ 91 ZPO","mentions":1}],"cited_norms_basis":"extracted_from_text","normenkette":null,"proceeding":{"entries":[],"has_records":false,"note":"No Verfahrensgang record names this decision. That says nothing about whether earlier or later decisions exist."},"fundstellen":[],"provenance":{"source":null,"source_url":null,"retrieved_at":"2026-07-10T14:02:32.674341+00:00","text_quality":"native","attribution":null},"ai_summary":null,"ai_summary_available":false}}