{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-01-17","aktenzeichen":"V ZR 137/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 570b a.F. (§ 577 n.F.) a) Den Vermieter trifft bei Eintritt des Vorkaufsfalls zugunsten des Mieters die miet- vertragliche Nebenpflicht, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihm den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Die- se Pflicht ist verletzt, wenn dem Mieter der Vertragsinhalt unrichtig oder unvoll- ständig zur Kenntnis gebracht wird. b) Im Fall einer solchen Pflichtverletzung spricht eine Vermutung für \"aufklärungs- richtiges\" Verhalten des Mieters.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 137/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n17. Januar 2003\nK a n i k,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB § 570b a.F. (§ 577 n.F.)\n\na) Den Vermieter trifft bei Eintritt des Vorkaufsfalls zugunsten des Mieters die miet-\nvertragliche Nebenpflicht, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten und\nihm den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen. Die-\nse Pflicht ist verletzt, wenn dem Mieter der Vertragsinhalt unrichtig oder unvoll-\nständig zur Kenntnis gebracht wird.\n\nb) Im Fall einer solchen Pflichtverletzung spricht eine Vermutung für \"aufklärungs-\n\nrichtiges\" Verhalten des Mieters.\n\nBGH, Urt. v. 17. Januar 2003 - V ZR 137/02 - Thüringer OLG\n\nLG Meiningen\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 17. Januar 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundes-\n\ngerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr.\n\nGaier und Dr. Schmidt-Räntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten und ihres Streithelfers wird\n\ndas Urteil des 8. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesge-\n\nrichts in Jena vom 9. April 2002 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs-\n\ngericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDurch einen von dem Streithelfer der Beklagten am 29. Februar\n\n1996 beurkundeten Vertrag kauften die Kläger von der beklagten Stadt\n\neine Eigentumswohnung, die sie bereits auf Grund eines Mietvertrages\n\nbewohnten. Zum vereinbarten Kaufpreis findet sich in Anlage 1 der Ur-\n\nkunde unter Nr. 4 folgende Regelung:\n\n\"4.1 Der Kaufpreis beträgt\n\na) für das Wohnungseigentum \n in Worten ...\nb) für das Teileigentum (KFZ-Stellplatz) \n4.000,00 DM\n in Worten ...\nc) für den Baukostenzuschuß Heizhaus \n6.404,00 DM\n\n38.857,00 DM\n\ninsgesamt somit\nin Worten ...\n\n49.261,00 DM\n\nDarüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeits-\nentschädigung, diese betragen bei Ablösung durch den Mieter\n\nDM 575/Qm, insgesamt also 30.688,00 DM.\n\nDer Gesamtkaufpreis beträgt somit \n79.949,00 DM\n...\n\n4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ...\"\n\nDer Vertrag wurde \"in Ansehung der gesetzlichen Vorkaufsrechte\"\n\nder Kläger geschlossen. Grund hierfür war der am 28. November 1995\n\nnotariell beurkundete Vertrag, mit dem die Beklagte an den Zeugen\n\nB. 123 Wohnungseigentumseinheiten - darunter auch die später an\n\ndie Kläger veräußerte Wohnung - verkauft hatte. Die Regelung des\n\nKaufpreises für diese Wohnung stimmt in beiden Kaufverträgen nur bis\n\nzur Angabe der Summe von 49.261,00 DM überein. Im Anschluß daran\n\nbestimmt der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und B. :\n\n\"4.1 ...\n\nDarüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeits-\nentschädigung, die auch durch Beibringung einer Freistellungserklä-\nrung für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung (...) für die\nDarlehen bei der DG-HYP erfolgen kann; diese betragen bei Ablö-\nsung durch den Mieter\n\nDM 575/Qm, insgesamt also 30.688,00 DM\n\nzahlbar auf das unter Ziff. 4.2 benannte Konto der Stadt\nB. L. ...\n\nDer Käufer hat der Verkäuferin entsprechendes Attestat der\nFinanzierungsgläubigerin bis zum 15. März 1996 beizubringen.\nDer Notar belehrt über das Zustimmungserfordernis der Gläu-\nbigerin. Hat der Käufer durch Zahlung der Ablösung auf das\nKonto der Stadt B. L. die Ablösung bewirkt, entfällt die\nVerpflichtung zur Beibringung des entsprechenden Attestat.\n\n4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ...\"\n\nDie Kläger zahlten den Betrag von 79.949 DM auf das vereinbarte\n\nKonto der Beklagten. In der Folgezeit stellte sich heraus, daß die Gläu-\n\nbigerbank, deren Belastungen die Beklagte aus dem Verkauf der Woh-\n\nnungen vorzeitig ablöste, keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangte,\n\nweil ihr eine solche nicht zustand.\n\nDie Kläger verlangen die Rückzahlung der 30.688 DM, die in der\n\nVertragsurkunde als Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung ausgewiesen\n\nsind. Sie sind der Ansicht, dieser Betrag sei nicht als Teil des Kaufprei-\n\nses zu leisten, sondern nur für den Fall geschuldet, daß die Vorfällig-\n\nkeitsentschädigung bei der Beklagten auch tatsächlich anfalle. Nach\n\nAbweisung der Klage durch das Landgericht, hat ihr das Oberlandesge-\n\nricht stattgegeben. Mit der - in dem Berufungsurteil zugelassenen - Re-\n\nvision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, erstreben die Be-\n\nklagte und ihr Streithelfer die Wiederherstellung des landgerichtlichen\n\nUrteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht bejaht einen Rückzahlungsanspruch der Kläger\n\nzunächst wegen Verschuldens bei Vertragsschluß. Die Beklagte habe es ver-\n\nsäumt, die Kläger über deren Vorkaufsrecht zu belehren. Hierfür sei die Über-\n\nsendung des zwischen ihr und B. geschlossenen Kaufvertrages erforder-\n\nlich gewesen. Aus diesem Vertrag hätten die Kläger die Möglichkeit ersehen\n\nkönnen, durch Einholung einer Freistellungserklärung der Gläubigerbank die\n\nZahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Zu einem Rückzah-\n\nlungsanspruch führe auch eine ergänzende Vertragsauslegung; denn die Par-\n\nteien hätten die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht vereinbart,\n\nwenn ihnen bewußt gewesen wäre, daß eine solche gegenüber der Gläubiger-\n\nbank nicht geschuldet sei. Überdies sei die Klage auch wegen Wegfalls der\n\nGeschäftsgrundlage begründet. Die Parteien hätten gemeinsam über den An-\n\nfall einer Vorfälligkeitsentschädigung geirrt. Nach dem Wegfall dieser Ge-\n\nschäftsgrundlage müsse eine Anpassung dahin erfolgen, daß von den Klägern\n\nnur der tatsächliche Kaufpreis zu zahlen sei und die Zahlung auf die Vorfällig-\n\nkeitsentschädigung zurückgefordert werden könne. Wegen der Pflichtverlet-\n\nzung, die in der fehlenden Belehrung über das Vorkaufsrecht liege, sei schließ-\n\nlich auch ein Anspruch aus positiver Forderungsverletzung des Mietvertrages\n\ngegeben.\n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts können die Kläger\n\nden geltend gemachten Rückzahlungsanspruch nicht auf eine ungerechtfertigte\n\nBereicherung der Beklagten (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) stützen.\n\na) An einem Rechtsgrund für die Zahlung des umstrittenen Geldbetrages\n\nfehlt es nicht schon deshalb, weil nach dem wirklichen Willen der Parteien, der\n\nAnteil in Höhe von 30.688 DM nur für den Fall geschuldet sein sollte, daß die\n\nBeklagte tatsächlich mit einer entsprechenden Forderung der Gläubigerbank\n\nbelastet wird. Einen solchen vom Inhalt der Vertragsurkunde abweichenden\n\nübereinstimmenden Willen der Parteien, dem Vorrang gegenüber dem Wortlaut\n\nder Urkunde zukommen würde (Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01,\n\nNJW 2002, 1038, 1039), hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dies läßt\n\nRechtsfehler nicht erkennen.\n\nb) Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag kann auch nicht\n\nmit dem Berufungsgericht - ergänzend - dahin ausgelegt werden, daß die Klä-\n\nger den auf die Vorfälligkeitsentschädigung entfallenden Zahlungsanteil nur im\n\nFall einer tatsächlichen Inanspruchnahme der Beklagten durch die Darlehens-\n\ngeberin schulden.\n\naa) Das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus, daß die \"einfache\"\n\nAuslegung des Inhalts der getroffenen Vereinbarungen zu dem Ergebnis führt,\n\ndaß der Beklagten der in der Vertragsurkunde ausgewiesene Gesamtbetrag\n\nvon 79.949 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zustand. Diese Einschätzung ist\n\nfrei von Rechtsfehlern. In der Urkunde ist die Summe, die unter Einschluß des\n\nauf die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlenden Anteils ermittelt wird, aus-\n\ndrücklich als \"Gesamtkaufpreis\" gekennzeichnet. Dieser Betrag war nach Ein-\n\ntritt der Fälligkeitsvoraussetzungen auf das Konto der Beklagten zu zahlen.\n\nDaß ein Zahlungsanteil der Vorfälligkeitsentschädigung zugewiesen ist, bleibt\n\nohne Bedeutung, weil es sich hierbei nur um eines von mehreren in der Urkun-\n\nde aufgeführten Einzelelementen handelt, aus denen sich neben den Anteilen\n\nfür das Wohnungseigentum, für das Teileigentum und für den Baukostenzu-\n\nschuß zum Heizhaus der Kaufpreis zusammensetzt. Hinweise dafür, daß die\n\nZahlungsverpflichtung der Kläger hinsichtlich des fraglichen Betrages von dem\n\ntatsächlichen Entstehen eines Anspruchs der Gläubigerbank auf Zahlung einer\n\nVorfälligkeitsentschädigung durch die Beklagte abhängig sein sollte, finden sich\n\nnicht. Das gilt auch bei Beachtung des Grundsatzes einer beiderseits interes-\n\nsengerechten Auslegung (vgl. Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 37/98, WM\n\n1999, 1715, 1716). Vielmehr waren die Belange der Kläger als Käufer gewahrt,\n\nweil für sie bereits bei Vertragsschluß kein Zweifel daran bestehen konnte, daß\n\nder als \"Gesamtkaufpreis\" ausgewiesene Betrag von 79.949 DM von ihnen als\n\nGegenleistung für den Eigentumserwerb aufzubringen war, während sich das\n\nInteresse der Beklagten auf die Erzielung eines möglichst hohen Kaufpreises\n\nbei uneingeschränkter Verfügungsfreiheit über die vereinnahmten Gelder rich-\n\ntete. Es verbleibt demnach dabei, daß es grundsätzlich dem Verkäufer über-\n\nlassen bleibt, in welcher Weise er mit dem von ihm vereinnahmten Kaufpreis,\n\nder Teil seines Vermögens geworden ist, verfährt; dies gilt selbst dann, wenn\n\ner entsprechende Absichten über die Verwendung der Gelder bei Vertrags-\n\nschluß offenbart.\n\nbb) Dagegen ist dem Berufungsgericht nicht zu folgen, soweit es ein an-\n\nderes Ergebnis im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung herleiten will.\n\nEine solche kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwid-\n\nrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (st. Rspr., vgl. etwa\n\nBGHZ 127, 138, 142 m.w.N.). Da das Berufungsgericht diese Voraussetzung\n\nnicht beachtet hat, ist der Senat an dessen rechtsfehlerhafte Auslegung nicht\n\ngebunden (st. Rspr., vgl. z.B. BGHZ 124, 39, 44 f; Senat, Urt. v. 14. Dezember\n\n1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181). Tatsächlich fehlt es an der für ei-\n\nne ergänzende Vertragsauslegung notwendigen Regelungslücke. Die Parteien\n\nbrauchten nämlich für den Fall einer nicht geschuldeten Vorfälligkeitsentschä-\n\ndigung keine Regelung zu treffen, weil der Beklagten nach dem Inhalt des Ver-\n\ntrages die gesamte Summe von 79.949 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zu-\n\nstand.\n\nc) Ein Bereicherungsanspruch steht den Klägern auch nicht wegen einer\n\nReduzierung des geschuldeten Kaufpreises nach den Regeln des Wegfalls der\n\nGeschäftsgrundlage zu. Zwar kommt diese Anspruchsgrundlage nach dem hier\n\nweiterhin anwendbaren Recht aus der Zeit vor dem 1. Januar 2002 (Art. 229\n\n§ 5 Satz 1 EGBGB) in Betracht (vgl. BGHZ 109, 139, 144), ihre Voraussetzun-\n\ngen sind im vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt. Die Parteien mögen die ge-\n\nmeinsame Erwartung geteilt haben, daß die Beklagte mit einer Vorfälligkeits-\n\nentschädigung belastet werde, auf dieser Vorstellung baut jedoch nicht - wie für\n\ndie Annahme einer Geschäftsgrundlage erforderlich (BGHZ 128, 230, 236; 135,\n\n333, 338) - der gemeinschaftliche Geschäftswille der Parteien auf. Die Kläger\n\nhaben nichts anderes getan, als die von der Beklagten offengelegte Kalkulati-\n\non, nach der ein bestimmter Teil des Kaufpreises zur Zahlung einer Vorfällig-\n\nkeitsentschädigung benötigt werden soll, zur Kenntnis zu nehmen. Die Motiva-\n\ntion der Beklagten, den Kaufpreis nach bestimmten Aufwendungen aus Anlaß\n\neiner vorzeitigen Darlehensablösung zu bemessen, war für den Geschäftswil-\n\nlen der Kläger, die sich auf die Zahlung des geforderten Geldbetrages einlas-\n\nsen wollten, ohne Bedeutung.\n\n2. Das angefochtene Urteil kann auch insoweit keinen Bestand haben,\n\nals es die Klageforderung auf Grund eines Schadensersatzanspruchs zu-\n\nspricht.\n\na) Allerdings bejaht das Berufungsgericht im Ansatz zu Recht die Mög-\n\nlichkeit eines Schadensersatzanspruchs der Kläger, der auf Rückzahlung der\n\n30.688 DM gerichtet ist. Ihre rechtliche Grundlage findet diese Forderung in\n\neiner positiven Vertragsverletzung des Mietvertrages, der zwischen den Partei-\n\nen vor dem Verkauf des Wohnungseigentums bestand (vgl. Staudin-\n\nger/Sonnenschein, BGB [1997], § 570b Rdn. 43; Schmidt-Futterer/Blank, Miet-\n\nrecht, 7. Aufl., § 570b BGB Rdn. 40; auch RGZ 170, 208, 213).\n\naa) Die Voraussetzungen eines Mietervorkaufsrechts der Kläger nach\n\n§ 570b BGB a.F. waren unstreitig gegeben. Mithin traf die Beklagte als Ver-\n\nmieterin nach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bei Eintritt des Vorkaufsfalls die\n\nvertragliche Nebenpflicht, die Kläger über ihr Vorkaufsrecht zu unterrichten und\n\nihnen den Inhalt des mit dem Zeugen B. geschlossenen Kaufvertrages\n\nmitzuteilen. Zur Erfüllung ihrer Mitteilungspflicht mußte die Beklagte den Klä-\n\ngern den richtigen und vollständigen Inhalt des Vertrages zur Kenntnis bringen\n\n(vgl. Senat, Urt. v. 29. Oktober 1993, V ZR 136/92, NJW 1994, 315; BGH,\n\nUrt. v. 23. Mai 1973, VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365; auch Heintz, Vorkaufs-\n\nrecht des Mieters, 1998, Rdn. 393). Erforderlich war insbesondere eine er-\n\nschöpfende Information der Kläger über die mit dem Drittkäufer vereinbarte\n\nGegenleistung (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3).\n\nbb) Insoweit ist die Beklagte ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht\n\nnachgekommen. Im Hinblick auf ihr Vorkaufsrecht erhielten die Kläger lediglich\n\neinen Entwurf des später mit ihnen abgeschlossenen Kaufvertrages durch den\n\nStreithelfer zugesandt, der als Notar hierzu ersichtlich von der Beklagten be-\n\nauftragt worden war. Ohne Erfolg rügt die Revision die dahingehenden Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts als rechtsfehlerhaft. Zwar hat der Streithelfer\n\nzunächst vorgetragen, den Klägern sei der Vertrag vom 28. November 1995\n\nübersandt worden. Er hat dann aber bei seiner nachfolgenden persönlichen\n\nAnhörung vor dem Berufungsgericht erklärt, er habe die Kläger über ihr Vor-\n\nkaufsrecht mit der Übersendung des Entwurfs des später mit ihnen geschlos-\n\nsenen Vertrages belehrt. Diese deutliche Äußerung des Streithelfers selbst\n\ndurfte das Berufungsgericht - auch ohne weitere Nachfrage - im Sinne einer\n\nRichtigstellung der früheren Behauptung auffassen.\n\nDer den Klägern hiernach zur Kenntnis gebrachte Vertragsentwurf wich\n\nin einem maßgeblichen Punkt von dem Kaufvertrag ab, der zuvor zwischen der\n\nBeklagten und dem Drittkäufer, dem Zeugen B. , zustande gekommen\n\nwar. Nach der Regelung des Kaufpreises in diesem Vertrag mußte der Dritt-\n\nkäufer zwar auch die Vorfälligkeitsentschädigung \"übernehmen\". Zur Erfüllung\n\ndieser Verpflichtung war der Drittkäufer jedoch nicht zur Zahlung der später mit\n\nden Klägern vereinbarten 30.688 DM verpflichtet. Dieser Betrag wird ausdrück-\n\nlich für eine \"Ablösung durch den Mieter\" genannt, sollte also - unter Außer-\n\nachtlassung der Unwirksamkeit von Verträgen zu Lasten Dritter (vgl. BGHZ 61,\n\n359, 361; 78, 369, 375) - nur die Mieter bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts\n\ntreffen. Die \"Übernahme\" der Vorfälligkeitsentschädigung konnte den Drittkäu-\n\nfer mithin nur zur Zahlung des Betrages an die Beklagte verpflichteten, den\n\ndiese tatsächlich zur Erfüllung einer entsprechenden Forderung der Gläubiger-\n\nbank benötigte. Zudem war dem Drittkäufer die Möglichkeit eingeräumt wor-\n\nden, sich durch \"Beibringung einer Freistellungserklärung\" einer Zahlungsver-\n\npflichtung wegen der Vorfälligkeitsentschädigung zu entziehen: Legte der Dritt-\n\nkäufer innerhalb vereinbarter Frist ein \"Attestat der Finanzierungsgläubigerin\"\n\nvor, mit dem diese die Beklagte von Forderungen wegen der vorzeitigen Kre-\n\nditablösung befreite, so brauchte er über 49.261 DM hinaus keine Kaufpreis-\n\nzahlungen mehr an die Beklagte zu erbringen. Weder diese Alternative noch\n\neine - gemäß § 508 BGB a.F. anteilige - Zahlungsverpflichtung in Höhe des\n\ntatsächlich für eine Vorfälligkeitsentschädigung benötigten Betrages findet sich\n\nin dem Vertragsentwurf, der den Klägern zu ihrer Information gemäß §§ 570b\n\nAbs. 2, 510 BGB a.F. zugesandt wurde. Damit wurden die Kläger über den In-\n\nhalt des mit dem Drittkäufer geschlossenen Kaufvertrages unvollständig unter-\n\nrichtet; denn sie konnten die Übersendung des Vertragsentwurfes im Hinblick\n\nauf ihr Vorkaufsrecht nur dahin verstehen, daß beide Verträge inhaltlich über-\n\neinstimmen sollten. Nachdem die Beklagte auf diese Weise ihre Mitteilungs-\n\npflicht aus § 510 Abs. 1 BGB a.F. verletzte, bedarf es keiner Entscheidung dar-\n\nüber, ob sie daneben auch noch ihre mietvertragliche Pflicht zur Unterrichtung\n\nüber das Vorkaufsrecht (§ 570b Abs. 2 BGB a.F.) mißachtete, als sie den Klä-\n\ngern mit der Zusendung des Entwurfs den Abschluß eines eigenen Kaufvertra-\n\nges nahelegte, während nach § 505 Abs. 1 BGB a.F. zur Ausübung des Vor-\n\nkaufsrechts eine - formlose (BGHZ 144, 357, 360) - Erklärung gegenüber der\n\nBeklagten genügt hätte.\n\ncc) Das Verschulden ihres Streithelfers, der nicht auf eine vollständige\n\nInformation der Vorkaufsberechtigten achtete, muß sich die Beklagte nach\n\n§ 278 BGB zurechnen lassen. Er war mit der Erfüllung der Verpflichtungen der\n\nBeklagten aus §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. betraut und wurde deshalb als ihr\n\nErfüllungsgehilfe tätig (vgl. Senat, BGHZ 62, 119, 121).\n\nb) Die geschilderte Pflichtverletzung kann zu einem Schaden der Kläger\n\nin Gestalt des um 30.688 DM erhöhten Kaufpreises geführt haben.\n\naa) Wegen der ungenügenden Unterrichtung durch die Beklagte haben\n\nsich die Kläger auf einen gesonderten Vertragsschluß zu eigenen Konditionen\n\neingelassen. Sie wurden mithin gehindert, von dem ihnen als Vorkaufsberech-\n\ntigten zustehenden Gestaltungsrecht (vgl. Senat, BGHZ 67, 395, 398) Ge-\n\nbrauch zu machen und durch eine Erklärung nach § 505 BGB a.F. einen Kauf-\n\nvertrag mit der Beklagten mit dem Inhalt des Vertrages mit dem Drittkäufer zu-\n\nstande zu bringen. Wäre ein Kaufvertrag zwischen den Parteien zu den Bedin-\n\ngungen des Vertrages mit dem Drittkäufer B. begründet worden, so wä-\n\nre die Verpflichtung der Kläger zur anteiligen Übernahme der Vorfälligkeitsent-\n\nschädigung ins Leere gegangen und hätte für sie keinen weiteren finanziellen\n\nAufwand zur Folge gehabt. Über die 49.261 DM hinaus hätten sie nämlich nur\n\ndann Zahlungen an die Beklagte geschuldet, wenn diese gegenüber ihrer Dar-\n\nlehensgeberin tatsächlich zur Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung ver-\n\npflichtet gewesen wäre. An einer solchen Verpflichtung der Beklagten fehlte es\n\naber unstreitig. Zudem hätte für die Kläger bei den Konditionen des Vertrages\n\nmit dem Drittkäufer die Möglichkeit bestanden, durch Vorlage einer Freistel-\n\nlungserklärung der Gläubigerbank die Kaufpreiszahlung auf 49.261 DM zu be-\n\ngrenzen. Da es der Beklagten bei Abschluß des Vertrages mit dem Drittkäufer\n\nallein darum ging, vor einer Inanspruchnahme wegen der vorzeitigen Kreditab-\n\nlösung gesichert zu sein, reichte hierfür die vorliegende Erklärung der Gläubi-\n\ngerbank aus, daß für die Rückzahlung des betreffenden Darlehens ein Vorfäl-\n\nligkeitsentgelt nicht berechnet werde.\n\nbb) Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien ist die Pflichtverlet-\n\nzung der Beklagten für einen Schaden der Kläger in Höhe der streitgegen-\n\nständlichen 30.688 DM ursächlich geworden. Es ist davon auszugehen, daß\n\ndie Kläger bei Mitteilung des vollständigen Vertragsinhalts von ihrem Vorkaufs-\n\nrecht Gebrauch gemacht hätten. Die Mitteilungspflicht des Vorkaufsverpflich-\n\nteten aus § 510 BGB a.F. stellt eine vertragliche Aufklärungspflicht dar, die da-\n\nzu bestimmt ist, den Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über be-\n\nstimmte Geschäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu er-\n\nmöglichen. Bei Verletzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für \"aufklä-\n\nrungsrichtiges\" Verhalten (BGHZ 111, 75, 81; 124, 151, 160; Senat, Urt. v.\n\n26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303). Demnach ist es Sa-\n\nche der Beklagten darzulegen und zu beweisen, daß der Kaufvertrag zwischen\n\nihr und den Klägern mit dem vorliegenden (nachteiligen) Inhalt auch bei Mittei-\n\nlung des vollständigen (vorteilhaften) Inhalts des Vertrages mit dem Drittkäufer\n\nzustande gekommen wäre. Allein aus den Umständen ergibt sich ein solcher\n\nEntschluß der Kläger noch nicht. Selbst wenn die Kläger annehmen mußten,\n\ndie Gläubigerbank werde eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen können,\n\nstellte sich für sie ein Vertragsschluß zu den Konditionen des Drittkaufes als\n\ngünstiger dar. Insbesondere brauchten sie nicht zu befürchten, von der Be-\n\nklagten auf Zahlung des vollen Betrages einer Vorfälligkeitsentschädigung in\n\nAnspruch genommen zu werden. Da der Vertrag zwischen der Beklagten und\n\ndem Drittkäufer den Verkauf von 123 Eigentumseinheiten zum Gegenstand\n\nhatte, konnte die Kläger bei Erwerb nur einer dieser Wohnungen nach § 508\n\nBGB a.F. auch nur eine - nach dem Verhältnis der Kaufpreise ermittelte (vgl.\n\nMünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 508 Rdn. 3) - anteilige Verpflich-\n\ntung zur Zahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung treffen.\n\nc) Das Berufungsgericht hat jedoch aus dem Blick verloren, daß ein\n\nSchadensersatzanspruch der Kläger nur dann besteht, wenn der zwischen der\n\nBeklagten und dem Drittkäufer B. am 28. November 1995 geschlossene\n\nKaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Da auch bei § 570b BGB a.F.\n\nder Vorkaufsfall erst bei Wirksamkeit des Vertrages mit dem Dritten gegeben\n\nist (Heintz, aaO, Rdn. 308), hätte für die Beklagte im Fall der Unwirksamkeit\n\ndes Kaufvertrages mit B. schon keine Mitteilungspflicht nach §§ 570b\n\nAbs. 2, 510 BGB a.F. bestanden. Hierbei kommt im gegebenen Fall namentlich\n\nder Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) als Unwirksamkeits-\n\ngrund in Betracht.\n\naa) Auch eine Vorschrift des Landesrechts kann ein Verbotsgesetz im\n\nSinne von § 134 BGB darstellen (vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 134\n\nRdn. 5). Die Beklagte könnte mit dem Verkauf der Wohnung an B. zu ei-\n\nnem - wie sie selbst behauptet - Preis deutlich unter dem Verkehrswert gegen\n\nihre Verpflichtung aus § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 der Thüringer Gemeinde-\n\nund Landkreisordnung (Thüringer Kommunalordnung - ThürKO -) in der hier\n\nmaßgebenden Fassung vom 16. August 1993 (GVBl. 1993, 501) verstoßen\n\nhaben, Vermögensgegenstände der Gemeinde in der Regel nur zum vollen\n\nWert zu veräußern und Gemeindevermögen nicht zu verschenken. Ob diese\n\nRegelungen ein Verbotsgesetz enthalten, beantwortet sich - weil die Thüringer\n\nKommunalordnung nur im Bezirk des Thüringer Oberlandesgerichts gilt - ge-\n\nmäß § 545 Abs. 1 ZPO nicht nach revisiblem Recht, (vgl. BGH, Urt. v. 4. April\n\n1966, VIII ZR 102/64, LM § 354 HGB Nr. 5 zu § 71 Abs. 2 Satz 2 der Hessi-\n\nschen Gemeindeordnung vom 25. Februar 1952; Urt. v. 15. April 1998, VIII ZR\n\n129/97, NJW 1998, 3058, 3059 zu § 56 Abs. 2 der Brandenburgischen Land-\n\nkreisordnung). Auch der Umstand, daß Gesetze anderer Bundesländer ver-\n\ngleichbare Vorschriften enthalten (vgl. z. B. § 109 Abs. 1 Satz 2 der Hessi-\n\nschen Gemeindeordnung in der ab 1. April 1993 geltenden Fassung, GVBl.\n\n1992 I, 534; § 90 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-\n\nWestfalen in der Fassung vom 14. Juli 1994, GV NRW 1994, 666; Art. 75\n\nAbs. 1 Satz 2, Abs. 3 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in der\n\nFassung vom 22. August 1998, GVBl. 1998, 796) macht § 67 Abs. 1 Satz 2 und\n\nAbs. 5 ThürKO 1993 nicht revisibel. Hierfür müßte die Übereinstimmung be-\n\nwußt und gewollt zum Zwecke der Vereinheitlichung herbeigeführt worden sein\n\n(BGHZ 118, 295, 298; BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Hingegen genügt die\n\nvorliegende nur tatsächliche Übereinstimmung selbst dann nicht, wenn aus der\n\nGesetzgebung eines anderen Landes Rechtssätze oder Rechtsgedanken\n\nübernommen wurden, wie dies in den neuen Bundesländern häufig geschehen\n\nist (BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Da es den Umständen nach zumindest\n\nnicht unwahrscheinlich ist, daß ohnehin weitere tatsächliche Feststellungen des\n\nBerufungsgerichts erforderlich sein werden, bleibt diesem aus Gründen der\n\nProzeßökonomie (vgl. Senat, BGHZ 36, 348, 356) die Auslegung von § 67\n\nAbs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 gemäß § 563 Abs. 4 ZPO überlassen.\n\nbb) Das Berufungsgericht wird demnach zunächst prüfen müssen, ob\n\n§ 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 ein Verbotsgesetz im Sinne des\n\n§ 134 BGB entnommen werden kann. Von der Rechtsprechung wurde dies be-\n\nreits für vergleichbare Regelungen in Art. 75 der Gemeindeordnung für den\n\nFreistaat Bayern grundsätzlich bejaht (BayObLGZ 1983, 85, 91; 1995, 225,\n\n226; 2001, 54, 56 f). Zudem hat es der Bundesgerichtshof für unentgeltliche\n\nZuwendungen aus staatlichem (nicht kommunalem) Vermögen als naheliegend\n\nerachtet, daß der allgemeine Grundsatz, wonach der Staat nichts \"verschen-\n\nken\" dürfe, als Verbotsgesetz anzusehen sei (BGHZ 47, 30, 39 f).\n\n(1) Fehlt - wie hier - eine ausdrückliche Regelung, so ist die Frage, ob\n\nder in einem Rechtsgeschäft liegende Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot\n\nnach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt, nach Sinn und\n\nZweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist, ob\n\ndas Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des Rechtsgeschäfts wendet,\n\nsondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen sei-\n\nnen wirtschaftlichen Erfolg (BGHZ 118, 142, 144). Letzteres und damit das\n\nVorliegen eines Verbotsgesetzes wird von der Rechtsprechung regelmäßig\n\nbejaht, wenn beide Vertragsparteien mit dem Vertragsschluß ein gesetzliches\n\nVerbot verletzen (BGHZ 78, 269, 271; 115, 123, 125; 143, 283, 287). Die Prü-\n\nfung des Berufungsgerichts hat sich daher auf die Frage zu erstrecken, ob hier\n\nein Verbot mißachtet ist, das sich nicht nur an die Gemeinde, sondern an beide\n\nVertragsteile richtet. Sollte das Verbot nur die Gemeinde treffen, so führt ein\n\nVerstoß nur dann zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB, wenn\n\ndem Verbot ein Zweck zugrunde liegt, der gleichwohl die Nichtigkeit des gan-\n\nzen Rechtsgeschäfts erfordert (BGHZ 78, 269, 271; 89, 369, 373; 143, 283,\n\n287).\n\n(2) Falls das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund ein Verbotsge-\n\nsetz bejaht, so sind dessen Voraussetzungen im einzelnen zu ermitteln. Bleibt\n\nder Kaufpreis nur geringfügig hinter dem Verkehrswert zurück, wird auch unter\n\nBerücksichtigung öffentlicher Interessen die Rechtsfolge einer Nichtigkeit\n\nschwerlich zu rechtfertigen sein. So hat auch der Bundesgerichtshof seine Er-\n\nwägungen zum Vorliegen eines Verbotsgesetzes bei unentgeltlichen Zuwen-\n\ndungen aus staatlichem Vermögen auf der Grundlage einer Veräußerung zu\n\neinem \"erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Preis\" angestellt (BGHZ\n\n47, 30, 39). Auf der anderen Seite kann jedenfalls eine Veräußerung unterhalb\n\ndes \"vollen Wertes\" (vgl. § 67 Abs. 1 Satz 2 ThürKO 1993) nicht voraussetzen,\n\ndaß ein besonders grobes Mißverhältnis - mithin ein Verkehrswert, der knapp\n\ndoppelt so hoch ist wie der Kaufpreis - vorliegt. Diesen Maßstab zieht die\n\nRechtsprechung heran, um bei Prüfung eines wucherähnlichen, nach § 138\n\nAbs. 1 BGB nichtigen Rechtsgeschäfts auf das subjektive Merkmal einer ver-\n\nwerflichen Gesinnung zu schließen (vgl. Senat, BGHZ 148, 298, 302 m.w.N.).\n\nEr taugt nicht, wenn es gilt, das Verschleudern von Vermögen der öffentlichen\n\nHand zu verhindern, weil hier ein persönlich vorwerfbares Verhalten des Be-\n\ngünstigten keine Bedeutung erlangt.\n\n(3) Gelangt das Berufungsgericht zu der Annahme eines inhaltlich näher\n\nbestimmten Verbotsgesetzes, so wird es dessen Verletzung im konkreten Fall\n\nzu prüfen haben. Hierbei wird es sich mit den Auswirkungen der aufsichtsbe-\n\nhördlichen Genehmigung (§ 67 Abs. 3 ThürKO 1993) vom 7. Dezember 1995\n\nauseinandersetzen und ggf. - unter Beachtung des Beweisangebotes der Be-\n\nklagten auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dem von ihr be-\n\nhaupteten Verkehrswert in Höhe von 1.500 DM/m² - Feststellungen zum Ver-\n\nkehrswert des Wohnungseigentums zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit\n\nB. treffen müssen.\n\ncc) Keine Bedeutung für die Entscheidung des vorliegenden Rechts-\n\nstreits kann dagegen ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Beklagten ge-\n\ngen den Drittkäufer B. erlangen. Selbst wenn ein solcher Anspruch auf\n\nRückgängigmachung des Kaufvertrages zwischen ihr und B. gerichtet\n\nwerden könnte (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1962, VIII ZR 120/60, NJW 1962,\n\n1196, 1198), beseitigt allein sein Bestehen den Vorkaufsfall noch nicht. So be-\n\ngründet etwa ein anfechtbarer, aber noch nicht angefochtener Kaufvertrag ein\n\nVorkaufsrecht (RG, SeuffArch 78, Nr. 14; MünchKomm-BGB/Westermann,\n\naaO, § 504 Rdn. 15; Heintz, aaO, Rdn. 323). Mithin kann auch hier erst die\n\nAufhebung des Kaufvertrages, auf die die Beklagte im Falle einer Schadenser-\n\nsatzforderung einen Anspruch hätte (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 1962, aaO),\n\nentscheidend sein. Nach dem - hier erfolgten - Eintritt des Vorkaufsfalls kann\n\naber eine Aufhebung des Drittkaufvertrages die Position des Vorkaufsberech-\n\ntigten nicht mehr beeinträchtigen (RGZ 106, 320, 323 f.; 118, 5, 8). \n\ndd) Welche Auswirkungen der Wegfall der Geschäftsgrundlage des Ver-\n\ntrages mit dem Drittkäufer für das Vorkaufsrecht hat (vgl. dazu BGH, Urt. v.\n\n25. September 1986, II ZR 272/85, NJW 1987, 890, 893), bedarf für den vorlie-\n\ngenden Fall keiner Entscheidung. Die Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages\n\nmit B. ist nämlich durch das Fehlen der Verpflichtung der Beklagten zur\n\nZahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht entfallen. Die Revision verweist\n\nnicht auf tatsächliches Vorbringen, wonach dem Geschäftswillen der Parteien\n\ndes Drittkaufes die Erwartung zugrunde lag, B. werde auf eine Vorfällig-\n\nkeitsentschädigung auch tatsächlich Zahlungen erbringen müssen. Der Um-\n\nstand, daß B. sich zur Übernahme der entsprechenden Belastungen ver-\n\npflichtete, legt im Gegenteil nahe, daß es der Beklagten erkennbar nur darum\n\nging, nicht Forderungen wegen der vorzeitigen Darlehensrückführung ausge-\n\nsetzt zu sein, während für sie nicht von Bedeutung war, welche Leistungen des\n\nDrittkäufers hierfür notwendig werden sollten.\n\n3. Das Berufungsurteil ist hiernach aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und\n\ndie Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen\n\n(§ 563 Abs. 1 ZPO). Da vorliegend der Streithelfer ebenfalls Revision eingelegt\n\nhat, zählen auch seine Kosten zu den Kosten des Revisionsverfahrens, hin-\n\nsichtlich derer dem Berufungsgericht die Entscheidung überlassen ist. Das Be-\n\nrufungsgericht erhält durch die Zurückverweisung Gelegenheit, die Auslegung\n\ndes Landesrechts im Hinblick auf § 134 BGB nachzuholen und die ggf. erfor-\n\nderlichen Feststellungen zu treffen.\n\nWenzel Krüger Klein\n\n Gaier Schmidt-Räntsch","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-17/v-zr-137-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":6},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 354","ref_norm":"354","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-17/v-zr-137-02","retrieved":"2026-07-10 13:57:52.827034+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-01-17/v-zr-137-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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