{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2003-01-17","aktenzeichen":"V ZR 127/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 127/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n17. Januar 2003\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 17. Januar 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und\n\nDr. Schmidt-Räntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivilsenats des\n\nThüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 5. März 2002 aufgeho-\n\nben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der Kosten\n\nder Streithilfe, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDurch einen von dem Streithelfer der Beklagten am 30. Januar 1996\n\nbeurkundeten Vertrag kauften die Kläger von der beklagten Stadt eine Eigen-\n\ntumswohnung, die sie bereits auf Grund eines Mietvertrages bewohnten. Zum\n\nvereinbarten Kaufpreis findet sich in Anlage 1 der Urkunde unter Nr. 4 folgen-\n\nde Regelung:\n\n\"4.1 Der Kaufpreis beträgt\n\na) für das Wohnungseigentum \n in Worten ...\nb) für das Teileigentum (KFZ-Stellplatz) \n in Worten ...\nc) für den Baukostenzuschuß Heizhaus 8.441,00 DM\n\n52.835,00 DM\n\n 4.000,00 DM\n\ninsgesamt somit\nin Worten ...\n\n65.276,00 DM\n\nDarüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfälligkeits-\nentschädigung, diese betragen bei Ablösung durch den Mieter\n\nDM 575/Qm, insgesamt also 40.446,00 DM.\n\nDer Gesamtkaufpreis beträgt somit \n...\n\n 105.722,00 DM\n\n4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ...\"\n\nDer Vertrag wurde \"in Ansehung der gesetzlichen Vorkaufsrechte\" der\n\nKläger geschlossen. Grund hierfür war der am 28. November 1995 notariell\n\nbeurkundete Vertrag, mit dem die Beklagte an den Zeugen B. 123 Woh-\n\nnungseigentumseinheiten - darunter auch die später an die Kläger veräußerte\n\nWohnung - verkauft hatte. Die Regelung des Kaufpreises für diese Wohnung\n\nstimmt in beiden Kaufverträgen nur bis zur Angabe der Summe von\n\n65.276,00 DM überein. Im Anschluß daran bestimmt der Kaufvertrag zwischen\n\nder Beklagten und B. :\n\n\"4.1 ...\n\nDarüber hinaus sind vom Käufer zu übernehmen die Vorfällig-\nkeitsentschädigung, die auch durch Beibringung einer Freistel-\nlungserklärung für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung\n(...) für die Darlehen bei der D. erfolgen kann; diese betra-\ngen bei Ablösung durch den Mieter\n\nDM 575/Qm, insgesamt also 40.446,00 DM\n\nzahlbar auf das unter Ziff. 4.2 benannte Konto der Stadt B. L. ...\n\nDer Käufer hat der Verkäuferin entsprechendes Attestat der Finan-\nzierungsgläubigerin bis zum 15. März 1996 beizubringen. Der Notar\nbelehrt über das Zustimmungserfordernis der Gläubigerin. Hat der\nKäufer durch Zahlung der Ablösung auf das Konto der Stadt B. \nL. die Ablösung bewirkt, entfällt die Verpflichtung zur Beibrin-\ngung des entsprechenden Attestat.\n\n4.2 Die Kaufpreiszahlung erfolgt auf das Konto bei der ...\"\n\nDie Kläger zahlten den Betrag von 105.722 DM auf das vereinbarte\n\nKonto der Beklagten. In der Folgezeit stellte sich heraus, daß die Gläubiger-\n\nbank, deren Belastungen die Beklagte aus dem Verkauf der Wohnungen vor-\n\nzeitig ablöste, keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangte, weil ihr eine solche\n\nnicht zustand.\n\nDie Kläger verlangen die Rückzahlung der 40.446 DM, die in der Ver-\n\ntragsurkunde als Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung ausgewiesen sind. Sie\n\nsind der Ansicht, dieser Betrag sei nicht als Teil des Kaufpreises zu leisten,\n\nsondern nur für den Fall geschuldet, daß die Vorfälligkeitsentschädigung bei\n\nder Beklagten auch tatsächlich anfalle. Ihre Klage ist in beiden Tatsachenin-\n\nstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Senat wegen der objektiven In-\n\nnendivergenz des Berufungsurteils zum Berufungsurteil in V ZR 137/02 zuge-\n\nlassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte und ihr Streithelfer be-\n\nantragen, verfolgen die Kläger ihr Ziel der Klagestattgabe weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint einen Rückzahlungsanspruch, weil die\n\nKläger nicht nachgewiesen hätten, daß die im Kaufvertrag mit der Beklagten\n\naufgeführte Vorfälligkeitsentschädigung nur bei tatsächlichem Anfall geschul-\n\ndet sei. Der Wortlaut der Vertragsurkunde spreche eindeutig für die Vereinba-\n\nrung eines Gesamtkaufpreises unter Einschluß des Betrages für die Vorfällig-\n\nkeitsentschädigung. Für eine Auslegung, die zu einem anderen Ergebnis füh-\n\nre, sei danach kein Raum. Zwar hätten die Kläger behauptet, bei\n\nVertragsschluß sei davon ausgegangen worden, daß eine Vorfälligkeitsent-\n\nschädigung nur dann zu zahlen sei, wenn sie auch tatsächlich anfalle. Der\n\nhierfür allein benannte Zeuge B. habe diese Behauptung aber nicht bestä-\n\ntigt.\n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die\n\nBeklagte nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1\n\nBGB) zu einer Rückzahlung an die Kläger verpflichtet ist.\n\na) An einem Rechtsgrund für die Zahlung des umstrittenen Geldbetra-\n\nges fehlt es nicht schon deshalb, weil nach dem wirklichen Willen der Parteien,\n\nder Anteil in Höhe von 40.446 DM nur für den Fall geschuldet sein sollte, daß\n\ndie Beklagte tatsächlich mit einer entsprechenden Forderung der Gläubiger-\n\nbank belastet wird. Einen solchen vom Inhalt der Vertragsurkunde abweichen-\n\nden übereinstimmenden Willen der Parteien, dem Vorrang gegenüber dem\n\nWortlaut der Urkunde zukommen würde (Senat, Urt. v. 7. Dezember 2001,\n\nV ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039), hat das Berufungsgericht nicht festge-\n\nstellt. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen; auch die Revision wendet sich\n\nlediglich dagegen, daß das Berufungsgericht die Aussage des - von den Klä-\n\ngern selbst benannten - Zeugen B. als glaubhaft angesehen hat. Selbst\n\nein Erfolg dieser Rüge könnte jedoch nichts an dem Ergebnis ändern, daß die\n\ninsoweit beweisbelasteten Kläger (vgl. BGH, Urt. v. 11. September 2000,\n\nII ZR 34/99, NJW 2001, 144, 145; Urt. v. 13. November 2000, II ZR 115/99,\n\nNJW-RR 2001, 421) den Nachweis für einem vom Wortlaut der Vereinba-\n\nrungen abweichenden Willen beider Vertragsparteien nicht erbracht haben.\n\nb) Entgegen der Ansicht der Revision läßt sich der zwischen den Par-\n\nteien geschlossene Kaufvertrag auch nicht dahin auslegen, daß die Kläger\n\nden auf die Vorfälligkeitsentschädigung entfallenden Zahlungsanteil nur im\n\nFall einer tatsächlichen Inanspruchnahme der Beklagten durch die Darlehens-\n\ngeberin schulden.\n\naa) Zwar kann nicht mit dem Berufungsgericht schon die Auslegungs-\n\nbedürftigkeit des Kaufvertrages verneint werden; denn bei der Annahme eines\n\neindeutig vereinbarten Kaufpreises wird außer acht gelassen, daß ein Teil der\n\nZahlungen ausdrücklich zur \"Ablösung\" der \"zu übernehmen(den) ... Vorfällig-\n\nkeitsentschädigung\" zu leisten ist. Da das Berufungsgericht den maßgeblichen\n\nAuslegungsstoff nicht vollständig berücksichtigt hat, ist der Senat an dessen\n\nVerständnis nicht gebunden. Das Ergebnis der hiernach dem Senat ermög-\n\nlichten Auslegung (st. Rspr., vgl. z.B. BGHZ 124, 39, 44 f; Senat, Urt. v.\n\n14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181) weicht jedoch nicht\n\nvon dem des Berufungsgerichts ab.\n\nbb) In der Urkunde ist die Summe, die unter Einschluß des auf die Vor-\n\nfälligkeitsentschädigung zu zahlenden Anteils ermittelt wird, ausdrücklich als\n\n\"Gesamtkaufpreis\" gekennzeichnet. Dieser Betrag war nach Eintritt der Fällig-\n\nkeitsvoraussetzungen auf das Konto der Beklagten zu zahlen. Daß ein Zah-\n\nlungsanteil der Vorfälligkeitsentschädigung zugewiesen ist, bleibt ohne Be-\n\ndeutung, weil es sich hierbei nur um eines von mehreren in der Urkunde auf-\n\ngeführten Einzelelementen handelt, aus denen sich neben den Anteilen für\n\ndas Wohnungseigentum, für das Teileigentum und für den Baukostenzuschuß\n\nzum Heizhaus der Kaufpreis zusammensetzt. Hinweise dafür, daß die Zah-\n\nlungsverpflichtung der Kläger hinsichtlich des fraglichen Betrages von dem\n\ntatsächlichen Entstehen eines Anspruchs der Gläubigerbank auf Zahlung einer\n\nVorfälligkeitsentschädigung durch die Beklagte abhängig sein sollte, finden\n\nsich nicht. Das gilt auch bei Beachtung des Grundsatzes einer beiderseits inte-\n\nressengerechten Auslegung (vgl. Senat, Urt. v. 16. April 1999, V ZR 37/98,\n\nWM 1999, 1715, 1716). Vielmehr waren die Belange der Kläger als Käufer\n\ngewahrt, weil für sie bereits bei Vertragsschluß kein Zweifel daran bestehen\n\nkonnte - und nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch tatsächlich\n\nnicht bestand -, daß der als \"Gesamtkaufpreis\" ausgewiesene Betrag von\n\n105.722 DM von ihnen als Gegenleistung für den Eigentumserwerb aufzubrin-\n\ngen war, während sich das Interesse der Beklagten auf die Erzielung eines\n\nmöglichst hohen Kaufpreises bei uneingeschränkter Verfügungsfreiheit über\n\ndie vereinnahmten Gelder richtete. Es verbleibt demnach dabei, daß es grund-\n\nsätzlich dem Verkäufer überlassen bleibt, in welcher Weise er mit dem von ihm\n\nvereinnahmten Kaufpreis, der Teil seines Vermögens geworden ist, verfährt;\n\ndies gilt selbst dann, wenn er entsprechende Absichten über die Verwendung\n\nder Gelder bei Vertragsschluß offenbart.\n\nc) Hiernach scheidet eine ergänzende Vertragsauslegung ebenfalls aus.\n\nSie kommt nur dann in Betracht, wenn ein Vertrag wegen einer planwidrigen\n\nUnvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (st. Rspr., vgl. etwa BGHZ\n\n127, 138, 142 m.w.N.). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Stand der Beklag-\n\nten die gesamte Summe von 105.722 DM uneingeschränkt als Kaufpreis zu, so\n\nbrauchten die Parteien für den Fall einer nicht geschuldeten Vorfälligkeitsent-\n\nschädigung keine Regelung zu treffen.\n\nd) Ein Bereicherungsanspruch steht den Klägern auch nicht wegen ei-\n\nner Reduzierung des geschuldeten Kaufpreises nach den Regeln des Weg-\n\nfalls der Geschäftsgrundlage zu. Zwar kommt diese Anspruchsgrundlage nach\n\ndem hier weiterhin anwendbaren Recht aus der Zeit vor dem 1. Januar 2002\n\n(Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) in Betracht (vgl. BGHZ 109, 139, 144), ihre Vor-\n\naussetzungen sind im vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt. Die Parteien mö-\n\ngen die gemeinsame Erwartung geteilt haben, daß die Beklagte mit einer Vor-\n\nfälligkeitsentschädigung belastet werde, auf dieser Vorstellung baut jedoch\n\nnicht - wie für die Annahme einer Geschäftsgrundlage erforderlich (BGHZ 128,\n\n230, 236; 135, 333, 338) - der gemeinschaftliche Geschäftswille der Parteien\n\nauf. Die Kläger haben nichts anderes getan, als die von der Beklagten offen-\n\ngelegte Kalkulation, nach der ein bestimmter Teil des Kaufpreises zur Zahlung\n\neiner Vorfälligkeitsentschädigung benötigt werden soll, zur Kenntnis zu neh-\n\nmen. Die Motivation der Beklagten, den Kaufpreis nach bestimmten Aufwen-\n\ndungen aus Anlaß einer vorzeitigen Darlehensablösung zu bemessen, war für\n\nden Geschäftswillen der Kläger, die sich auf die Zahlung des geforderten\n\nGeldbetrages einlassen wollten, ohne Bedeutung.\n\n2. Das Berufungsgericht hat jedoch nicht beachtet, daß den Klägern ge-\n\ngenüber der Beklagten ein Schadensersatzanspruch zustehen kann, der auf\n\nZahlung der 40.446 DM gerichtet ist, die für die Vorfälligkeitsentschädigung\n\nausgewiesen wurden.\n\na) Ihre rechtliche Grundlage findet diese Forderung in einer positiven\n\nVertragsverletzung des Mietvertrages, der zwischen den Parteien vor dem\n\nVerkauf des Wohnungseigentums bestand (vgl. Staudinger/Sonnenschein,\n\nBGB [1997], § 570b Rdn. 43; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl.,\n\n§ 570b BGB Rdn. 40; auch RGZ 170, 208, 213).\n\naa) Die Voraussetzungen eines Mietervorkaufsrechts der Kläger nach\n\n§ 570b BGB a.F. waren unstreitig gegeben. Mithin traf die Beklagte als Ver-\n\nmieterin nach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bei Eintritt des Vorkaufsfalls die\n\nvertragliche Nebenpflicht, die Kläger über ihr Vorkaufsrecht zu unterrichten\n\nund ihnen den Inhalt des mit dem Zeugen B. geschlossenen Kaufvertra-\n\nges mitzuteilen. Zur Erfüllung ihrer Mitteilungspflicht mußte die Beklagte den\n\nKlägern den richtigen und vollständigen Inhalt des Vertrages zur Kenntnis\n\nbringen (vgl. Senat, Urt. v. 29. Oktober 1993, V ZR 136/92, NJW 1994, 315;\n\nBGH, Urt. v. 23. Mai 1973, VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365; auch Heintz, Vor-\n\nkaufsrecht des Mieters, 1998, Rdn. 393). Erforderlich war insbesondere eine\n\nerschöpfende Information der Kläger über die mit dem Drittkäufer vereinbarte\n\nGegenleistung (vgl. Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 510 Rdn. 3).\n\nbb) Insoweit ist die Beklagte ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht\n\nnachgekommen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erhielten die\n\nKläger wegen ihres Vorkaufsrechts lediglich einen Entwurf des später mit ih-\n\nnen abgeschlossenen Kaufvertrages durch den Streithelfer zugesandt, der als\n\nNotar hierzu ersichtlich von der Beklagten beauftragt worden war. Das ent-\n\nspricht der - vom Berufungsgericht angeführten - Aussage des Zeugen B. \n\nund läßt auch im übrigen Rechtsfehler nicht erkennen. Die Gegenrüge des\n\nStreithelfers, wonach die behauptete Übersendung von Fotokopien des Ver-\n\ntrages mit dem Drittkäufer übergangen worden sei, geht damit ins Leere.\n\nDer den Klägern hiernach zur Kenntnis gebrachte Vertragsentwurf wich\n\nin einem maßgeblichen Punkt von dem Kaufvertrag ab, der zuvor zwischen der\n\nBeklagten und dem Drittkäufer, dem Zeugen B. , zustande gekommen\n\nwar. Nach der Regelung des Kaufpreises in diesem Vertrag mußte der Dritt-\n\nkäufer zwar auch die Vorfälligkeitsentschädigung \"übernehmen\". Zur Erfüllung\n\ndieser Verpflichtung war der Drittkäufer jedoch nicht zur Zahlung der später mit\n\nden Klägern vereinbarten 40.446 DM verpflichtet. Dieser Betrag wird aus-\n\ndrücklich für eine \"Ablösung durch den Mieter\" genannt, sollte also - unter Au-\n\nßerachtlassung der Unwirksamkeit von Verträgen zu Lasten Dritter (vgl. BGHZ\n\n61, 359, 361; 78, 369, 375) nur die Mieter bei Ausübung ihres Vorkaufsrecht\n\ntreffen. Die \"Übernahme\" der Vorfälligkeitsentschädigung konnte den Dritt-\n\nkäufer mithin nur zur Zahlung des Betrages an die Beklagte verpflichten, den\n\ndiese tatsächlich zur Erfüllung einer entsprechenden Forderung der Gläubi-\n\ngerbank benötigte. Zudem war dem Drittkäufer die Möglichkeit eingeräumt\n\nworden, sich durch \"Beibringung einer Freistellungserklärung\" einer Zahlungs-\n\nverpflichtung wegen der Vorfälligkeitsentschädigung zu entziehen: Legte der\n\nDrittkäufer innerhalb vereinbarter Frist ein \"Attestat der Finanzierungsgläubi-\n\ngerin\" vor, mit dem diese die Beklagte von Forderungen wegen der vorzeitigen\n\nKreditablösung befreite, so brauchte er über 65.276 DM hinaus keine Kauf-\n\npreiszahlungen mehr an die Beklagte zu erbringen. Weder diese Alternative\n\nnoch eine - gemäß § 508 BGB a.F. anteilige - Zahlungsverpflichtung in Höhe\n\ndes tatsächlich für eine Vorfälligkeitsentschädigung benötigten Betrages findet\n\nsich in dem Vertragsentwurf, der den Klägern zu ihrer Information gemäß\n\n§§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. zugesandt wurde. Damit wurden die Kläger über\n\nden Inhalt des mit dem Drittkäufer geschlossenen Kaufvertrages unvollständig\n\nunterrichtet; denn sie konnten die Übersendung des Vertragsentwurfes im\n\nHinblick auf ihr Vorkaufsrecht nur dahin verstehen, daß beide Verträge inhalt-\n\nlich übereinstimmen sollten. Nachdem die Beklagte auf diese Weise ihre Mit-\n\nteilungspflicht aus § 510 Abs. 1 BGB a.F. verletzte, bedarf es keiner Entschei-\n\ndung darüber, ob sie daneben auch noch ihre mietvertragliche Pflicht zur Un-\n\nterrichtung über das Vorkaufsrecht (§ 570b Abs. 2 BGB a.F.) mißachtete, als\n\nsie den Klägern mit der Zusendung des Entwurfs den Abschluß eines eigenen\n\nKaufvertrages nahelegte, während nach § 505 Abs. 1 BGB a.F. zur Ausübung\n\ndes Vorkaufsrechts eine - formlose (BGHZ 144, 357, 360) - Erklärung gegen-\n\nüber der Beklagten genügt hätte.\n\ncc) Das Verschulden ihres Streithelfers, der nicht auf eine vollständige\n\nInformation der Vorkaufsberechtigten achtete, muß sich die Beklagte nach\n\n§ 278 BGB zurechnen lassen. Er war mit der Erfüllung der Verpflichtungen der\n\nBeklagten aus §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. betraut und wurde deshalb als\n\nihr Erfüllungsgehilfe tätig (vgl. Senat, BGHZ 62, 119, 121).\n\nb) Die geschilderte Pflichtverletzung kann zu einem Schaden der Kläger\n\nin Gestalt des um 40.446 DM erhöhten Kaufpreises geführt haben.\n\naa) Wegen der ungenügenden Unterrichtung durch die Beklagte haben\n\nsich die Kläger auf einen gesonderten Vertragsschluß zu eigenen Konditionen\n\neingelassen. Sie wurden mithin gehindert, von dem ihnen als Vorkaufsberech-\n\ntigten zustehenden Gestaltungsrecht (vgl. Senat, BGHZ 67, 395, 398)\n\nGebrauch zu machen und durch eine Erklärung nach § 505 BGB a.F. einen\n\nKaufvertrag mit der Beklagten mit dem Inhalt des Vertrages mit dem Drittkäufer\n\nzustande zu bringen. Wäre ein Kaufvertrag zwischen den Parteien zu den Be-\n\ndingungen des Vertrages mit dem Drittkäufer B. begründet worden, so\n\nwäre die Verpflichtung der Kläger zur anteiligen Übernahme der Vorfälligkeits-\n\nentschädigung ins Leere gegangen und hätte für sie keinen weiteren finan-\n\nziellen Aufwand zur Folge gehabt. Über die 65.276 DM hinaus hätten sie näm-\n\nlich nur dann Zahlungen an die Beklagte geschuldet, wenn diese gegenüber\n\nihrer Darlehensgeberin tatsächlich zur Leistung einer Vorfälligkeitsentschädi-\n\ngung verpflichtet gewesen wäre. An einer solchen Verpflichtung der Beklagten\n\nfehlte es aber unstreitig. Zudem hätte für die Kläger bei den Konditionen des\n\nVertrages mit dem Drittkäufer die Möglichkeit bestanden, durch Vorlage einer\n\nFreistellungserklärung der Gläubigerbank die Kaufpreiszahlung auf 65.276 DM\n\nzu begrenzen. Da es der Beklagten bei Abschluß des Vertrages mit dem Dritt-\n\nkäufer allein darum ging, vor einer Inanspruchnahme wegen der vorzeitigen\n\nKreditablösung gesichert zu sein, reichte hierfür die vorliegende Erklärung der\n\nGläubigerbank aus, daß für die Rückzahlung des betreffenden Darlehens eine\n\nVorfälligkeitsentgelt nicht berechnet werde.\n\nbb) Nach dem bisherigen Vorbringen der Parteien ist die Pflichtverlet-\n\nzung der Beklagten für einen Schaden der Kläger in Höhe der streitgegen-\n\nständlichen 40.446 DM ursächlich geworden. Es ist davon auszugehen, daß\n\ndie Kläger bei Mitteilung des vollständigen Vertragsinhalts von ihrem Vorkaufs-\n\nrecht Gebrauch gemacht hätten. Die Mitteilungspflicht des Vorkaufsverpflich-\n\nteten aus § 510 BGB a.F. stellt eine vertragliche Aufklärungspflicht dar, die\n\ndazu bestimmt ist, den Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über be-\n\nstimmte Geschäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu er-\n\nmöglichen. Bei Verletzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für \"aufklä-\n\nrungsrichtiges\" Verhalten (BGHZ 111, 75, 81; 124, 151, 160; Senat, Urt. v.\n\n26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303). Demnach ist es Sa-\n\nche der Beklagten darzulegen und zu beweisen, daß der Kaufvertrag zwischen\n\nihr und den Klägern mit dem vorliegenden (nachteiligen) Inhalt auch bei Mit-\n\nteilung des vollständigen (vorteilhaften) Inhalts des Vertrages mit dem Dritt-\n\nkäufer zustande gekommen wäre. Allein aus den Umständen ergibt sich ein\n\nsolcher Entschluß der Kläger noch nicht. Selbst wenn die Kläger annehmen\n\nmußten, die Gläubigerbank werde eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen\n\nkönnen, stellte sich für sie ein Vertragsschluß zu den Konditionen des Dritt-\n\nkaufes als günstiger dar. Insbesondere brauchten sie nicht zu befürchten, von\n\nder Beklagten auf Zahlung des vollen Betrages einer Vorfälligkeitsentschädi-\n\ngung in Anspruch genommen zu werden. Da der Vertrag zwischen der Be-\n\nklagten und dem Drittkäufer den Verkauf von 123 Eigentumseinheiten zum\n\nGegenstand hatte, konnte die Kläger bei Erwerb nur einer dieser Wohnungen\n\nnach § 508 BGB a.F. auch nur eine - nach dem Verhältnis der Kaufpreise er-\n\nmittelte (vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 508 Rdn. 3) - anteilige\n\nVerpflichtung zur Zahlung auf die Vorfälligkeitsentschädigung treffen.\n\n3. Das angefochtene Urteil hat danach keinen Bestand (§ 562 Abs. 1\n\nZPO). Es ist aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Von der im vorliegenden\n\nFall durch § 563 Abs. 4 ZPO eröffneten Möglichkeit, in der Sache selbst zu\n\nentscheiden, sieht der Senat ab.\n\na) Ein Schadensersatzanspruch der Kläger besteht nur dann, wenn der\n\nzwischen der Beklagten und dem Drittkäufer B. am 28. November 1995\n\ngeschlossene Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist. Da auch bei\n\n§ 570b BGB a.F. der Vorkaufsfall erst bei Wirksamkeit des Vertrages mit dem\n\nDritten gegeben ist (Heintz, aaO, Rdn. 308), hätte für die Beklagte im Fall der\n\nUnwirksamkeit des Kaufvertrages mit B. schon keine Mitteilungspflicht\n\nnach §§ 570b Abs. 2, 510 BGB a.F. bestanden.\n\nb) Vorliegend kommt eine Unwirksamkeit des Drittkaufes nach § 134\n\nBGB in Betracht.\n\naa) Auch eine Vorschrift des Landesrechts kann ein Verbotsgesetz im\n\nSinne von § 134 BGB darstellen (vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 134\n\nRdn. 5). Die Beklagte könnte mit dem Verkauf der Wohnung an B. zu ei-\n\nnem - wie sie selbst behauptet - Preis deutlich unter dem Verkehrswert gegen\n\nihre Verpflichtung aus § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 der Thüringer Gemeinde-\n\nund Landkreisordnung (Thüringer Kommunalordnung - ThürKO -) in der hier\n\nmaßgebenden Fassung vom 16. August 1993 (GVBl. 1993, 501) verstoßen\n\nhaben, Vermögensgegenstände der Gemeinde in der Regel nur zum vollen\n\nWert zu veräußern und Gemeindevermögen nicht zu verschenken. Ob diese\n\nRegelungen ein Verbotsgesetz enthalten, beantwortet sich - weil die Thüringer\n\nKommunalordnung nur im Bezirk des Thüringer Oberlandesgerichts gilt - ge-\n\nmäß § 545 Abs. 1 ZPO nicht nach revisiblem Recht, (vgl. BGH, Urt. v. 4. April\n\n1966, VIII ZR 102/64, LM § 354 HGB Nr. 5 zu § 71 Abs. 2 Satz 2 der Hessi-\n\nschen Gemeindeordnung vom 25. Februar 1952; Urt. v. 15. April 1998, VIII ZR\n\n129/97, NJW 1998, 3058, 3059 zu § 56 Abs. 2 der Brandenburgischen Land-\n\nkreisordnung). Auch der Umstand, daß Gesetze anderer Bundesländer ver-\n\ngleichbare Vorschriften enthalten (vgl. z. B. § 109 Abs. 1 Satz 2 der Hessi-\n\nschen Gemeindeordnung in der ab 1. April 1993 geltenden Fassung, GVBl.\n\n1992 I, 534; § 90 Abs. 1 Satz 2 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-\n\nWestfalen in der Fassung vom 14. Juli 1994, GV NRW 1994, 666; Art. 75\n\nAbs. 1 Satz 2, Abs. 3 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern in der\n\nFassung vom 22. August 1998, GVBl. 1998, 796) macht § 67 Abs. 1 Satz 2\n\nund Abs. 5 ThürKO 1993 nicht revisibel. Hierfür müßte die Übereinstimmung\n\nbewußt und gewollt zum Zwecke der Vereinheitlichung herbeigeführt worden\n\nsein (BGHZ 118, 295, 298; BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Hingegen genügt\n\ndie vorliegende nur tatsächliche Übereinstimmung selbst dann nicht, wenn aus\n\nder Gesetzgebung eines anderen Landes Rechtssätze oder Rechtsgedanken\n\nübernommen wurden, wie dies in den neuen Bundesländern häufig geschehen\n\nist (BGH, Urt. v. 15. April 1998, aaO). Da es den Umständen nach zumindest\n\nnicht unwahrscheinlich ist, daß ohnehin weitere tatsächliche Feststellungen\n\ndes Berufungsgerichts erforderlich sein werden, bleibt diesem aus Gründen\n\nder Prozeßökonomie (vgl. Senat, BGHZ 36, 348, 356) die Auslegung von § 67\n\nAbs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 gemäß § 563 Abs. 4 ZPO überlassen.\n\nbb) Das Berufungsgericht wird demnach zunächst prüfen müssen, ob\n\n§ 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993 ein Verbotsgesetz im Sinne des\n\n§ 134 BGB entnommen werden kann. Von der Rechtsprechung wurde dies be-\n\nreits für vergleichbare Regelungen in Art. 75 der Gemeindeordnung für den\n\nFreistaat Bayern grundsätzlich bejaht (BayObLGZ 1983, 85, 91; 1995, 225,\n\n226; 2001, 54, 56 f). Zudem hat es der Bundesgerichtshof für unentgeltliche\n\nZuwendungen aus staatlichem (nicht kommunalem) Vermögen als naheliegend\n\nerachtet, daß der allgemeine Grundsatz, wonach der Staat nichts \"verschen-\n\nken\" dürfe, als Verbotsgesetz anzusehen sei (BGHZ 47, 30, 39 f).\n\n(1) Fehlt - wie hier - eine ausdrückliche Regelung, so ist die Frage, ob\n\nder in einem Rechtsgeschäft liegende Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot\n\nnach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führt, nach Sinn und\n\nZweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist, ob\n\ndas Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluß des Rechtsgeschäfts wendet,\n\nsondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen sei-\n\nnen wirtschaftlichen Erfolg (BGHZ 118, 142, 144). Letzteres und damit das\n\nVorliegen eines Verbotsgesetzes wird von der Rechtsprechung regelmäßig\n\nbejaht, wenn beide Vertragsparteien mit dem Vertragsschluß ein gesetzliches\n\nVerbot verletzen (BGHZ 78, 269, 271; 115, 123, 125; 143, 283, 287). Die Prü-\n\nfung des Berufungsgerichts hat sich daher auf die Frage zu erstrecken, ob hier\n\nein Verbot mißachtet ist, das sich nicht nur an die Gemeinde, sondern an bei-\n\nde Vertragsteile richtet. Sollte das Verbot nur die Gemeinde treffen, so führt\n\nein Verstoß nur dann zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB,\n\nwenn dem Verbot ein Zweck zugrunde liegt, der gleichwohl die Nichtigkeit des\n\nganzen Rechtsgeschäfts erfordert (BGHZ 78, 269, 271; 89, 369, 373; 143,\n\n283, 287).\n\n(2) Falls das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund ein Verbotsge-\n\nsetz bejaht, so sind dessen Voraussetzungen im einzelnen zu ermitteln. Bleibt\n\nder Kaufpreis nur geringfügig hinter dem Verkehrswert zurück, wird auch unter\n\nBerücksichtigung öffentlicher Interessen die Rechtsfolge einer Nichtigkeit\n\nschwerlich zu rechtfertigen sein. So hat auch der Bundesgerichtshof seine Er-\n\nwägungen zum Vorliegen eines Verbotsgesetzes bei unentgeltlichen Zuwen-\n\ndungen aus staatlichem Vermögen auf der Grundlage einer Veräußerung zu\n\neinem \"erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Preis\" angestellt (BGHZ\n\n47, 30, 39). Auf der anderen Seite kann jedenfalls eine Veräußerung unterhalb\n\ndes \"vollen Wertes\" (vgl. § 67 Abs. 1 Satz 2 ThürKO 1993) nicht voraussetzen,\n\ndaß ein besonders grobes Mißverhältnis - mithin ein Verkehrswert, der knapp\n\ndoppelt so hoch ist wie der Kaufpreis - vorliegt. Diesen Maßstab zieht die\n\nRechtsprechung heran, um bei Prüfung eines wucherähnlichen, nach § 138\n\nAbs. 1 BGB nichtigen Rechtsgeschäfts auf das subjektive Merkmal einer ver-\n\nwerflichen Gesinnung zu schließen (vgl. Senat, BGHZ 148, 298, 302 m.w.N.).\n\nEr taugt nicht, wenn es gilt, das Verschleudern von Vermögen der öffentlichen\n\nHand zu verhindern, weil hier ein persönlich vorwerfbares Verhalten des Be-\n\ngünstigten keine Bedeutung erlangt.\n\n(3) Gelangt das Berufungsgericht zu der Annahme eines inhaltlich nä-\n\nher bestimmten Verbotsgesetzes, so wird es dessen Verletzung im konkreten\n\nFall zu prüfen haben. Hierbei wird es sich mit den Auswirkungen der auf-\n\nsichtsbehördlichen Genehmigung \n\n(§ 67 Abs. 3 ThürKO 1993) vom\n\n7. Dezember 1995 auseinandersetzen und ggf. - unter Beachtung des Beweis-\n\nangebotes der Beklagten auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu\n\ndem von ihr behaupteten Verkehrswert in Höhe von 1.500 DM/m² - Feststel-\n\nlungen zum Verkehrswert des Wohnungseigentums zum Zeitpunkt des Ver-\n\ntragsschlusses mit B. treffen müssen.\n\nWenzel\n\nKrüger\n\nKlein\n\nGaier\n\nSchmidt-Räntsch","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-17/v-zr-127-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":5},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 354","ref_norm":"354","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-17/v-zr-127-02","retrieved":"2026-07-10 13:56:39.002147+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-01-17/v-zr-127-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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