{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"IX. Zivilsenat","decided":"2003-01-09","aktenzeichen":"IX ZR 422/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BNotO § 14 Muß der Urkundsnotar erkennen, daß das Vorkaufsrecht eines Dritten, der mit Rücksicht auf dieses Recht zu der Verhandlung über die Veräußerung eines Grund- stücks hinzugezogen wurde, entgegen der Annahme sämtlicher Beteiligten nicht wirksam ist, hat er den vermeintlich Vorkaufsberechtigten über die Unwirksamkeit des Rechts zu belehren.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIX ZR 422/99\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n9. Januar 2003\nPreuß\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBNotO § 14\n\nMuß der Urkundsnotar erkennen, daß das Vorkaufsrecht eines Dritten, der mit\n\nRücksicht auf dieses Recht zu der Verhandlung über die Veräußerung eines Grund-\n\nstücks hinzugezogen wurde, entgegen der Annahme sämtlicher Beteiligten nicht\n\nwirksam ist, hat er den vermeintlich Vorkaufsberechtigten über die Unwirksamkeit\n\ndes Rechts zu belehren.\n\nBGH, Urteil vom 9. Januar 2003 - IX ZR 422/99 - \n\nOLG Oldenburg\n LG Osnabrück\n\nDer IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 19. Dezember 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Kreft und die\n\nRichter Dr. Ganter, Raebel, Kayser und \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:4)(cid:11)(cid:13)(cid:12)\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel des Klägers werden die Urteile des 13. Zi-\n\nvilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 5. November\n\n1999, ergänzt durch Beschluß vom 27. Dezember 1999, und der\n\n3. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 7. April 1998\n\naufgehoben.\n\nEs wird festgestellt, daß der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger\n\nden Schaden zu ersetzen, der diesem dadurch entstanden ist,\n\ndaß er im Vorfeld des Vertragsschlusses vom 21. Dezember 1993\n\n(UR.-Nr. 429/93) zwischen den Testamentsvollstreckern für den\n\nNachlaß von A. Z. und dem\n\nLandwirt H. nicht über die Unwirksamkeit des\n\nzu seinen Gunsten bestellten Vorkaufsrechts belehrt wurde.\n\nDer Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger schloß am 4. Februar 1992 mit zwei für eine Erbengemein-\n\nschaft handelnden Testamentsvollstreckern privatschriftlich einen Pachtvertrag\n\nüber landwirtschaftliche Grundstücke und eine Zusatzvereinbarung. Der Pacht-\n\nvertrag wurde auf die Dauer von zwölf Jahren geschlossen, sollte jedoch vor-\n\nzeitig enden, falls die Grundstücke veräußert wurden. Für diesen Fall wurde\n\ndem Kläger in der Zusatzvereinbarung ein dingliches Vorkaufsrecht einge-\n\nräumt. Bis zur Eintragung im Grundbuch - zu der es nicht gekommen ist - sollte\n\nes als schuldrechtliches behandelt werden.\n\nSchon nach kurzer Zeit wollten die Testamentsvollstrecker die\n\nGrundstücke veräußern. An einer Vorbesprechung am 7. Dezember 1993 im\n\nBüro des verklagten Notars nahm neben den späteren Kaufvertragsparteien\n\nauch der Vater des Klägers als dessen Vertreter teil. Dieser war von seiten der\n\nTestamentsvollstrecker im Hinblick auf das vermeintliche Vorkaufsrecht des\n\nKlägers eingeladen worden. Bei der Besprechung, die noch nicht zu einer Eini-\n\ngung führte, wurde auch über das Vorkaufsrecht gesprochen. Alle Beteiligten\n\ngingen von dessen wirksamem Bestehen aus.\n\nAm 21. Dezember 1993 beurkundete der Beklagte den Kaufvertrag. Zwei\n\nTage später zeigten die Testamentsvollstrecker dem Kläger den Vertragsab-\n\nschluß an. Dieser erklärte im Januar 1994, daß er das Vorkaufsrecht ausübe.\n\nDie Testamentsvollstrecker, die erst jetzt bemerkten, daß die Zusatzvereinba-\n\nrung vom 4. Februar 1992 formunwirksam war, wiesen dies zurück.\n\nDer Kläger begehrt mit seiner Klage die Feststellung, daß der Beklagte\n\nihm wegen Amtspflichtverletzung nach § 19 BNotO zum Schadensersatz ver-\n\npflichtet sei. Er hat vorgetragen, sowohl der Pachtvertrag als auch die Zusatz-\n\nvereinbarung seien dem Beklagten durch Schreiben der Testamentsvollstrek-\n\nker vom 24. November 1993 zur Prüfung übersandt worden und hätten bei der\n\nVorbesprechung am 7. Dezember 1993 vorgelegen. Der Beklagte hätte den\n\nVertreter des Klägers darauf hinweisen müssen, daß das Vorkaufsrecht wegen\n\nder fehlenden Beurkundung nicht wirksam vereinbart sei. Gegebenenfalls hät-\n\nten die Testamentsvollstrecker die wirksame Bestellung des Vorkaufsrechts\n\nunverzüglich nachgeholt und er hätte dieses nach dem Verkauf der Grundstük-\n\nke ausüben können. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage ab-\n\ngewiesen. Mit seiner Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDas Rechtsmittel führt zur Aufhebung der in den Vorinstanzen ergange-\n\nnen Urteile und zum Erfolg der Klage.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, der Beklagte habe gegenüber dem\n\nKläger keine Belehrungs- und Beratungspflicht verletzt. Entgegen der Ansicht\n\ndes Landgerichts sei der Kläger zwar als \"mittelbar Beteiligter\" anzusehen. In-\n\ndes sei der Beklagte nicht gehalten gewesen, von sich aus zu überprüfen, ob\n\ndas Vorkaufsrecht wirksam begründet worden sei. Dieses sei für die Beurkun-\n\ndung ohne Relevanz gewesen und von niemandem angezweifelt worden; auch\n\nhabe der Vertreter des Klägers bei der Vorbesprechung noch kein Kaufinteres-\n\nse erkennen lassen. Eine Belehrungspflicht wäre nur dann anzunehmen, wenn\n\nder Vertreter des Klägers den Beklagten direkt nach der Wirksamkeit des Vor-\n\nkaufsrechts befragt hätte. Die dahingehende Behauptung des Klägers sei je-\n\ndoch nicht bewiesen.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung in wesentli-\n\nchen Punkten nicht stand.\n\n1. Allerdings hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend an-\n\ngenommen, daß dem Beklagten Amtspflichten auch gegenüber dem Kläger\n\noblegen haben, weil dieser an dem Amtsgeschäft mittelbar beteiligt und in des-\n\nsen Schutzbereich einbezogen war.\n\na) Notarielle Belehrungs-, Hinweis- und Warnpflichten dienen auch dem\n\nSchutz mittelbar Beteiligter, wenn andernfalls der Zweck, um dessentwillen\n\ndiese Pflichten bestehen, nicht oder nur unvollkommen erfüllt würde (vgl. BGH,\n\nUrt. v. 28. September 1959 - III ZR 92/58, DNotZ 1960, 157; v. 26. Juni 1997\n\n- IX ZR 163/96, WM 1997, 1901, 1902).\n\nBei einem Beurkundungsgeschäft ist mittelbar Beteiligter, wer - ohne\n\ndaß von ihm abgegebene Erklärungen beurkundet werden sollen - im eigenen\n\nInteresse bei der Beurkundung anwesend ist, etwa weil er aus dem beurkun-\n\ndeten Rechtsgeschäft verpflichtet werden oder Rechte erwerben soll, oder sich\n\naus Anlaß der Beurkundung an den Notar gewandt und ihm eigene Belange\n\nanvertraut hat (BGHZ 58, 343, 353; BGH, Urt. v. 21. Januar 1988 - IX ZR\n\n252/86, WM 1988, 545, 547; v. 19. Dezember 1991 - IX ZR 8/91, WM 1992,\n\n527, 530).\n\nb) Der Kläger war an der Beurkundung des Kaufvertrages zwischen den\n\nTestamentvollstreckern und dem Käufer mittelbar beteiligt, weil seine rechtli-\n\nchen Interessen dadurch in mehrfacher Weise berührt wurden und er deshalb\n\n- vertreten durch seinen Vater - an der Vorbesprechung vom 7. Dezember 1993\n\nteilgenommen hat. Zum einen war er als Pächter des Kaufgegenstands betrof-\n\nfen, weil das Pachtverhältnis endete, falls der Kaufvertrag zustande kam. Zum\n\nanderen war der Kläger als (vermeintlich) Vorkaufsberechtigter an dem Inhalt\n\nder Kaufvertragsverhandlungen und deren Ergebnis interessiert, weil er sich\n\ndanach entscheiden mußte, ob er von dem \"Vorkaufsrecht\" Gebrauch machte.\n\nZudem waren - aus der Sicht des \"Vorkaufsberechtigten\" - die Rechte und\n\nPflichten des Käufers auch für ihn maßgeblich, falls er sich zur Ausübung sei-\n\nnes \"Rechts\" entschloß. Gerade im Hinblick auf seine (vermeintliche) Vor-\n\nkaufsberechtigung war der Kläger zu dem Gespräch am 7. Dezember 1993\n\nhinzugebeten worden. Das hat das Berufungsgericht beanstandungsfrei fest-\n\ngestellt.\n\nUmgekehrt waren - worauf es hier freilich nicht entscheidend ankommt -\n\nauch die rechtlichen Interessen der Kaufvertragsparteien durch das \"Vorkaufs-\n\nrecht\" berührt. Der Kaufinteressent hat sich möglicherweise von der Überle-\n\ngung leiten lassen, er müsse ein so hohes Angebot abgeben, daß der \"Vor-\n\nkaufsberechtigte\" von der Ausübung seines \"Rechts\" abgeschreckt werde. Je-\n\ndenfalls mußten sowohl die Verkäufer als auch der Kaufinteressent davon aus-\n\ngehen, daß der Kaufvertrag nicht in der von ihnen beabsichtigten Weise würde\n\ndurchgeführt werden können, wenn der Kläger von seinem \"Vorkaufsrecht\"\n\nGebrauch machte. Die Beteiligung des Klägers an dem Vorgespräch lag des-\n\nhalb auch im Interesse der Kaufvertragsparteien, weil sie so u.U. frühzeitig er-\n\nkennen konnten, ob der Kläger wohl sein \"Vorkaufsrecht\" ausübte.\n\nDie (mittelbare) Beteiligung des - von seinem Vater vertretenen - Klä-\n\ngers war für den Beklagten offensichtlich. Nach den Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts wurde bei der Vorbesprechung vom 7. Dezember 1993 auch\n\nüber das Vorkaufsrecht des Klägers gesprochen. An diesem Gespräch hat der\n\nVater des Klägers aktiv teilgenommen.\n\n2. Nicht gefolgt werden kann indes der Ansicht des Berufungsgerichts,\n\nder Beklagte habe sich um die Wirksamkeit des Vorkaufsrechts nicht kümmern\n\nund den Kläger nicht über dessen Unwirksamkeit belehren müssen.\n\na) Die Rüge der Revision, in den Vorinstanzen sei verkannt worden, daß\n\nder Beklagte dem Kläger gegenüber betreuungspflichtig gemäß § 24 Abs. 1\n\nBNotO gewesen sei, greift allerdings nicht durch. Eine während der Vorbespre-\n\nchung vom 7. Dezember 1993 erfolgte Beratung der Beteiligten war kein selb-\n\nständiges Betreuungsgeschäft im Sinne von § 24 BNotO. Es handelte sich\n\nvielmehr um eine unselbständige Betreuung im Rahmen der Beurkundung (zur\n\nAbgrenzung vgl. BGH, Urt. v. 14. Mai 1992 - IX ZR 262/91, WM 1992, 1533,\n\n1534; v. 5. November 1992 - IX ZR 260/91, WM 1993, 260, 261).\n\nb) Zwischen den Parteien steht außer Streit, daß der Beklagte durch\n\nsein Gesamtverhalten den Eindruck erweckt hat, das Vorkaufsrecht sei wirk-\n\nsam. Falls der Beklagte dadurch die Pflicht zur Vermeidung eines falschen An-\n\nscheins (vgl. hierzu BGHZ 134, 100, 107; BGH, Urt. v. 4. Juni 1992 - IX ZR\n\n58/91, WM 1992, 1497, 1500) verletzt haben sollte, wäre das für den einge-\n\ntretenen Schaden nicht kausal geworden. Denn an der Wirksamkeit des Vor-\n\nkaufsrechts haben die Beteiligten nach der Einschaltung des Beklagten so we-\n\nnig gezweifelt wie zuvor.\n\nc) Ob der Beklagte eine Rechtsbelehrungspflicht (§ 17 BeurkG), die in\n\nAusnahmefällen auch gegenüber bloß mittelbar Beteiligten zu erfüllen ist\n\n(BGH, Urt. v. 30. Juni 1981 - VI ZR 197/79, NJW 1981, 2705), verletzt hat, er-\n\nscheint zweifelhaft.\n\naa) Eine vom Notar gegebene Auskunft muß richtig sein. Der Beklagte\n\nhätte deshalb eine Rechtsbelehrungspflicht verletzt, wenn er auf entsprechen-\n\ndes Befragen seitens des Vaters des Klägers geantwortet hätte, das Vorkaufs-\n\nrecht sei wirksam. Die dahingehende Behauptung des Klägers hat das Beru-\n\nfungsgericht jedoch nicht für erwiesen erachtet, und dagegen wendet sich die\n\nRevision nicht.\n\nbb) Fraglich ist, ob eine Rechtsbelehrungspflicht dem Beklagten gebot,\n\nden Vertreter des Klägers auf Bedenken gegen die Wirksamkeit des Vorkaufs-\n\nrechts aufmerksam zu machen. Bei der Beurkundung eines Grundstückskauf-\n\nvertrages muß der Notar die Vertragsparteien zwar auf das Bestehen eines\n\nrechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechts hinweisen, wenn er davon Kenntnis er-\n\nlangt (Albrecht, in: Reithmann/Albrecht, Handbuch der notariellen Vertragsge-\n\nstaltung 8. Aufl. Rn. 615; Keidel/Winkler, BeurkG 14. Aufl. § 17 Rn. 85; vgl.\n\nferner zur Hinweispflicht bei gesetzlichen Vorkaufsrechten an Grundstücken\n\n§ 20 BeurkG, beim Vorkaufsrecht des Miterben BGH, Urt. v. 2. Juli 1968\n\n- VI ZR 168/66, BB 1968, 1016). Ob das rechtsgeschäftliche Vorkaufsrecht\n\nwirksam bestellt worden ist, muß er aber ohne besonderen Auftrag nicht prü-\n\nfen.\n\nAndererseits entfiel für diejenigen Bestimmungen des Kaufvertrages, die\n\ndas Bestehen des Pachtvertrages voraussetzten (insbesondere II § 3 Abs. 2,\n\n§ 4 Abs. 2), die Grundlage, wenn die das Vorkaufsrecht enthaltende Zusatz-\n\nvereinbarung nichtig war. Denn diese Nichtigkeit erfaßte auch den Pachtver-\n\ntrag (so bereits das von dem Beklagten vorgelegte Urteil des LG Schwerin vom\n\n6. März 1997 - 4 O 153/94).\n\nLetztlich muß der Senat die eingangs formulierte Frage nicht entschei-\n\nden.\n\nd) Der Beklagte war jedenfalls aufgrund der analog § 14 Abs. 1 Satz 2\n\nBNotO, § 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG bestehenden erweiterten (\"betreuenden\")\n\nBelehrungspflicht zu einem warnenden Hinweis verpflichtet. Diese Pflicht hat er\n\nschuldhaft verletzt.\n\naa) Der Notar als Träger der vorsorgenden Rechtspflege darf es nicht\n\nuntätig geschehen lassen, daß ein Beteiligter in die Gefahr eines folgenschwe-\n\nren Schadens gerät, der durch eine mit wenigen Worten zu gebende Belehrung\n\nzu vermeiden ist (BGH, Urt. v. 29. November 1953 - III ZR 270/52, DNotZ 1954,\n\n330, 331). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes er-\n\nwachsen demgemäß für den Notar Schutzpflichten, wenn er aufgrund besonde-\n\nrer Umstände des Falles - namentlich wegen der rechtlichen Anlage oder der\n\nArt der Durchführung des konkreten Geschäfts - Anlaß zu der Besorgnis haben\n\nmuß, einem Beteiligten entstehe ein Schaden, weil er sich wegen mangelnder\n\nKenntnis der Rechtslage oder von Sachumständen, welche das beurkundete\n\nRechtsgeschäft als für seine Vermögensinteressen bedeutsam erscheinen\n\nlassen, einer Gefährdung dieser Interessen nicht bewußt ist (BGHZ 58, 343,\n\n348; BGH, Urt. v. 29. September 1981 - VI ZR 2/80, WM 1981, 1309, 1310; v.\n\n10. November 1988 - IX ZR 31/88, WM 1988, 1853, 1854; v. 24. Juni 1993\n\n- IX ZR 216/92, NJW 1993, 2744, 2749 f).\n\nbb) Im vorliegenden Fall hatte der Beklagte Anlaß zu der Besorgnis, daß\n\ndem Kläger ein schwerer Schaden drohte, ohne daß er sich der Gefahr bewußt\n\nwar.\n\nEs ist als unstreitig davon auszugehen, daß der Beklagte die über das\n\nVorkaufsrecht getroffene Zusatzvereinbarung kannte und zugleich wußte, daß\n\nsie lediglich privatschriftlich getroffen worden war. Bereits auf Seite 6 der Kla-\n\ngeschrift hat der Kläger vorgetragen, dem Beklagten seien \"der Pachtvertrag\n\nund die Zusatzvereinbarung ... bekannt\" gewesen; auf Seite 8 hat er behauptet,\n\ndie Zusatzvereinbarung sei \"dem Beklagten als Notar vorgelegt worden\". Dazu\n\nhat der Beklagte (Seite 2 seines Schriftsatzes vom 12. Mai 1997) lediglich er-\n\nklärt, es sei nicht richtig, daß ihm zu Beginn der Besprechung die Vertragsun-\n\nterlagen, namentlich der Pachtvertrag und die Zusatzvereinbarung, übergeben\n\nworden seien; vielmehr habe es sich so verhalten, daß ihm \"ein Teil (!) der\n\nVertragsunterlagen wenige Tage vor dem Besprechungstermin per Telefax\n\nübermittelt worden\" sei. Um welche Unterlagen es sich handelte, hat der Be-\n\nklagte offengelassen. Daraufhin hat der Kläger in der Berufungsbegründung\n\n(auf Seite 4) seinen Vortrag unter Beweisantritt wie folgt präzisiert:\n\n\"Dem Beklagten war sowohl der Landpachtvertrag ... sowie die\nZusatzvereinbarung ... vom gleichen Tage bekannt. Sowohl der\nLandpachtvertrag als auch die Zusatzvereinbarung wurden dem\nBeklagten durch die Testamentsvollstrecker mit Schreiben vom\n24.11.1993 zur Prüfung übersandt.\"\n\nDaraufhin erfolgte von seiten des Beklagten keine Stellungnahme mehr. Somit\n\nist für die rechtliche Beurteilung zugrundezulegen, daß die Zusatzvereinbarung\n\ndem Beklagten rechtzeitig \"zur Prüfung\" übersandt wurde. Dann ist ferner da-\n\nvon auszugehen, daß er sie sich angesehen hat. Denn der Beklagte hat nicht\n\nbehauptet, den \"Prüfauftrag\" nicht ernst genommen zu haben. Hat er sich aber\n\ndie Zusatzvereinbarung angesehen, mußte er auf den ersten Blick erkennen,\n\ndaß sie privatschriftlich abgefaßt war. Da er nicht annehmen konnte, daß es\n\nneben der privatschriftlichen Zusatzvereinbarung noch eine weitere notariell\n\nbeurkundete gab, mußten ihn seine Erkenntnisse zwingend zu dem Schluß\n\nveranlassen, daß die Zusatzvereinbarung - und somit auch das Vorkaufsrecht\n\n(die Verpflichtung zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufrechts) - mangels\n\nEinhaltung der in § 313 Satz 1 BGB a.F. vorgeschriebenen Form unwirksam\n\nwar (vgl. BGH, Urt. v. 7. November 1990 - XII ZR 11/89, NJW-RR 1991, 205,\n\n206; Albrecht, in: Reithmann/Albrecht, aaO Rn. 612; Palandt/Heinrichs, BGB\n\n61. Aufl. § 313 Rn. 11 und 62. Aufl. § 311b Rn. 11).\n\nUnter diesen Umständen mußte sich dem Beklagten aufdrängen, daß\n\ndie Interessen des Klägers in schwerwiegender Weise gefährdet waren, ohne\n\ndaß dieser mit der Gefahr rechnete. Zwar hatte der Kläger vor der Beurkun-\n\ndung ein Vorkaufsrecht so wenig wie danach. Der Beklagte war nicht ver-\n\npflichtet, dem Kläger ein solches Recht zu verschaffen. Er mußte ihn nur vor\n\nunerkannten Gefahren für seine Vermögensinteressen warnen, falls diese Ge-\n\nfahren aus besonderen Umständen des notariellen Geschäfts erwuchsen. Die-\n\nse Voraussetzungen waren im Streitfall gegeben. Der Kläger hatte, solange der\n\nKaufvertrag mit dem Dritten noch nicht beurkundet war, Aussicht auf die wirk-\n\nsame Bestellung des Vorkaufsrechts. Dadurch hätte er die Rechtsstellung er-\n\nhalten, die er nach der irrtümlichen Annahme aller Beteiligten bisher schon in-\n\nnehatte. Die Verwirklichung dieser Aussicht hing nur davon ab, daß die Un-\n\nwirksamkeit der bisherigen Bestellung erkannt wurde. Gegebenenfalls hätten\n\ndie Testamentsvollstrecker umgehend das Vorkaufsrecht erneut - nunmehr\n\nformwirksam - bestellt. Denn der Kläger wäre ihnen als Vorkaufsberechtigter\n\nwillkommen gewesen; sie hätten sogar lieber an ihn verkauft als an den Dritten.\n\nFür den Kläger verschlechterte sich die Lage entscheidend, als der Kaufvertrag\n\nmit dem Dritten beurkundet wurde. Denn nunmehr konnte der Formmangel des\n\nVorkaufsrechts nicht mehr mit Wirkung gegenüber dem Käufer \"geheilt\" wer-\n\nden. Diese Gefahr erwuchs auch aus besonderen Umständen des Beurkun-\n\ndungsgeschäfts. Das Schicksal des beurkundeten Kaufvertrages hing vom Be-\n\nstehen des Vorkaufsrechts sowie gegebenenfalls davon ab, ob der Vorkaufsbe-\n\nrechtigte von seinem Recht Gebrauch machte. Wenn der Notar den Eindruck\n\nhätte gewinnen müssen, die Kaufvertragsparteien hielten das Vorkaufsrecht zu\n\nUnrecht für unwirksam, hätte sich seine Besorgnis, daß ihnen aus der Nichtbe-\n\nachtung des Vorkaufsrechts ein Schaden drohte, fraglos aus besonderen Um-\n\nständen des Geschäfts ergeben. Wenn umgekehrt das Vorkaufsrecht allseits\n\nfür wirksam gehalten wurde, obwohl es in Wahrheit unwirksam war, muß Ent-\n\nsprechendes für die Gefährdung des vermeintlich Vorkaufsberechtigten gelten.\n\nEs liegt nahe, daß dieser im Vertrauen darauf, er könne nach einem anderwei-\n\ntigen Verkauf durch Ausübung seines Rechts problemlos den Käufer verdrän-\n\ngen, davon absah, sich rechtzeitig vor dem Verkauf über sein Kaufinteresse\n\nschlüssig zu werden und dieses anzuzeigen, um es gar nicht erst zu dem Ver-\n\nkauf an den anderen Interessenten kommen zu lassen. Daß die verkauften\n\nGrundstücke nach dem Verkauf für den vermeintlich Vorkaufsberechtigten\n\nverloren waren, stellt einen besonderen Umstand des konkreten Geschäfts dar.\n\nDas Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang gemeint, da das\n\nVorkaufsrecht von keinem der Anwesenden angezweifelt worden sei, habe der\n\nBeklagte nicht darauf eingehen müssen. Das Gegenteil ist richtig. Da unver-\n\nkennbar alle davon ausgingen, das Vorkaufsrecht sei wirksam bestellt, mußte\n\ner diesem Irrtum entgegenwirken.\n\nEntgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist unerheblich, ob der\n\nVater des Klägers seinerzeit für seinen Sohn bereits ein Kaufinteresse bekun-\n\ndete oder nicht. Nach seinem damaligen Kenntnisstand konnte sich der Kläger\n\nmit seiner Entschließung noch Zeit lassen, und daß er - sein damaliges Desin-\n\nteresse unterstellt - seine Haltung bis zum Ende der Überlegungsfrist beibe-\n\nhalten werde, war ungewiß.\n\nDer Beklagte durfte von dem warnenden Hinweis auf die Formunwirk-\n\nsamkeit des Vorkaufsrechts nicht deshalb absehen, weil unsicher war, wie die\n\nBeteiligten darauf reagieren würden und ob der Hinweis insbesondere für den\n\nin erster Linie zu schützenden Kläger hilfreich sein würde. Es mag ungewöhn-\n\nlich sein, daß ein zunächst formunwirksam bestelltes Vorkaufsrecht zu einem\n\nZeitpunkt, in dem bereits Verkaufsverhandlungen mit einem Dritten schweben,\n\nformgerecht neu bestellt wird. Ausgeschlossen war es nicht.\n\nMit der Frage, ob der Beklagte durch eine Warnung seiner Verpflichtung\n\nzur notariellen Neutralität zuwidergehandelt hätte, hat sich das Berufungsge-\n\nricht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht befaßt. Diese Frage ist zu\n\nverneinen. Kann die Pflicht, einen Beteiligten vor nicht bedachten Gefahren zu\n\nwarnen, mit den Verpflichtungen zur Unabhängigkeit und Verschwiegenheit\n\nkollidieren, muß der Notar abwägen. Er muß sich um so mehr für die Warnung\n\nentscheiden, je größer die Gefahr und je geringer das Interesse der anderen\n\nBeteiligten ist, daß die Warnung unterbleibt (BGH, Urt. v. 14. Mai 1992 - IX ZR\n\n262/91, WM 1992, 1533, 1536). Im Streitfall war die Gefahr für den Kläger\n\nschwerwiegend. Demgegenüber war das Interesse der Kaufvertragsparteien,\n\ndaß die Unwirksamkeit des Vorkaufsrechts nicht zur Sprache kommen möge,\n\ngeringer. Zwar hat die Revisionserwiderung den Vortrag des Beklagten aufge-\n\ngriffen, insbesondere zwischen dem Kläger und dem Käufer habe ein Interes-\n\nsengegensatz bestanden. Das ist jedoch nicht erkennbar. Die Mitteilung, daß\n\ndas von dem Kläger in Anspruch genommene Vorkaufsrecht nicht bestehe, wä-\n\nre dem Käufer sogar zustatten gekommen, weil er - jedenfalls zunächst - nicht\n\nmehr hätte befürchten müssen, letztlich durch den Kläger verdrängt zu werden.\n\nInteressen der Verkäuferseite waren kaum berührt. Dort hätte man sich nun-\n\nmehr ohne Rücksicht auf ein Vorkaufsrecht für einen beliebigen Kaufinteres-\n\nsenten entscheiden können.\n\ncc) Der Beklagte ist seiner Warnpflicht nicht nachgekommen. Er hat\n\n- worauf die Revision mit Recht hinweist - im Gegenteil durch sein Gesamtver-\n\nhalten den Eindruck erweckt, das Vorkaufsrecht sei wirksam.\n\ndd) Der Beklagte hat keine Umstände dargelegt, bei deren Vorliegen die\n\nAmtspflichtverletzung als nicht schuldhaft begangen anzusehen wäre (zur\n\nDarlegungs- und Beweislast vgl. BGHZ 145, 265, 275).\n\nIII.\n\nDas Berufungsurteil ist auch nicht aus anderen Gründen richtig (§ 563\n\nZPO a.F.).\n\n1. Der Kläger hat mit Wahrscheinlichkeit einen Schaden erlitten. Der\n\nEinwand des Beklagten, ein Schaden des Klägers sei unter keinen Umständen\n\ndenkbar, etwaige Ansprüche seien in Ziffer II § 3 des Kaufvertrages abgedeckt,\n\ngreift nicht durch. Jene Bestimmung verhält sich lediglich über den Ersatz von\n\nAufwendungen, die der Kläger auf die Pachtgrundstücke getätigt hat. Dieser\n\nerhebt darüber hinaus Anspruch auf Ersatz der verlorenen landwirtschaftlichen\n\nFlächen.\n\n2. Es fehlt auch nicht an der Kausalität zwischen Pflichtverletzung und\n\nSchaden. Die Testamentsvollstrecker hätten, falls der Beklagte am 7. Dezem-\n\nber 1993 auf die Unwirksamkeit des Vorkaufsrechts aufmerksam gemacht hät-\n\nte, dieses umgehend formwirksam bestellt. Der Beklagte hat zwar gemeint, der\n\nKäufer hätte den Testamentsvollstreckern die formwirksame Nachholung der\n\nVorkaufsrechtsbestellung vor Abschluß des Kaufvertrages untersagen können;\n\neine Rechtsgrundlage ist dafür jedoch nicht ersichtlich.\n\n3. Ebensowenig steht die Subsidiarität der Notarhaftung (§ 19 Abs. 1\n\nSatz 2 Halbs. 1 BNotO) dem Erfolg der Klage entgegen.\n\na) Entgegen der Ansicht der Revision folgt dies allerdings nicht aus § 19\n\nAbs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BNotO. Denn der Beklagte hat keine Pflicht im Zusam-\n\nmenhang mit einem Betreuungsgeschäft nach den §§ 23, 24 BNotO verletzt\n\n(siehe oben II 2 a).\n\nb) Der Kläger hat jedoch keine anderweitige Ersatzmöglichkeit und hat\n\neine solche auch früher nicht besessen.\n\naa) Schadensansprüche gegen die Testamentsvollstrecker standen ihm\n\nnicht zu.\n\n(1) Allerdings wurde die von dem Kläger entworfene Zusatzvereinbarung\n\nvon einem der Testamentsvollstrecker überarbeitet. Dabei hätte auffallen müs-\n\nsen, daß eine privatschriftliche Vereinbarung nicht genügte. Das Versehen auf\n\nSeiten des Testamentsvollstreckers begründet aber keine Schadensersatzan-\n\nsprüche des Klägers aus Verschulden bei Vertragsschluß. In der Regel gehö-\n\nren bei Grundstücksgeschäften die Beachtung der gesetzlichen Beurkun-\n\ndungsform (§ 313 Satz 1 BGB a.F.) und die bei Nichtbeachtung daraus folgen-\n\nde Nichtigkeit (§ 125 BGB) zum Risikobereich beider Vertragsteile (BGHZ 116,\n\n251, 257). Eine Verpflichtung zum Ersatz des Vertrauensschadens könnte indi-\n\nrekt einen Zwang zur Erfüllung des Grundstücksgeschäfts ausüben und läuft\n\nschon deshalb dem Zweck des § 313 Satz 1 BGB a.F. zuwider (BGHZ 116,\n\n251, 258). Die Wirksamkeit des Vertrages sicherzustellen, ist zuvörderst ein\n\nGebot des eigenen Interesses, aber keine Rechtspflicht gegenüber dem ande-\n\nren Teil. Allerdings hat die ältere Rechtsprechung vereinzelt bei verschuldetem\n\nFormfehler einer Vertragspartei dem anderen Teil wegen vorvertraglicher\n\nPflichtverletzung einen Schadensersatzanspruch zugebilligt (vgl. BGH, Urt. v.\n\n29. Januar 1965 - V ZR 53/64, NJW 1965, 812, 814; v. 19. April 1967 - VIII ZR\n\n8/65, WM 1967, 798, 799). Dabei lagen aber besondere Umstände vor, auf-\n\ngrund deren eine Partei der anderen Betreuung oder zumindest Aufklärung\n\nschuldete (vgl. auch OLG Hamm NJW-RR 1994, 243, 245; OLG Frankfurt\n\nNJW-RR 1997, 170, 172; Palandt/Heinrichs, § 276 BGB Rn. 77). Dem Urteil\n\nvom 29. Januar 1965 lag zugrunde, daß ein gemeinnütziges Wohnungsbau-\n\nunternehmen Eheleute, die sich als Bewerber für ein Kaufeigenheim vertrau-\n\nensvoll an es gewandt hatten, zum Abschluß einer nach §§ 313, 125 BGB\n\nnichtigen Vereinbarung veranlaßte, indem es ihnen ein von ihm selbst entwor-\n\nfenes Schriftstück zur Unterzeichnung vorlegte, von dem die Eheleute glaub-\n\nten, damit sei alles Erforderliche geschehen und sie würden, soweit sie die ih-\n\nrerseits geschuldeten Leistungen erbrachten, ordnungsgemäß als Eigentümer\n\nim Grundbuch eingetragen. Im Falle des Urteils vom 19. April 1967 hatte der\n\neine Teil dem anderen den bevorstehenden Vertragsschluß als gesichert hin-\n\ngestellt. Damit ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar.\n\n(2) An dem Vorstehenden ändert auch nichts der Umstand, daß der Te-\n\nstamentsvollstrecker, der die Zusatzvereinbarung überarbeitet hat, Rechtsan-\n\nwalt ist. Er ist in dieser Eigenschaft nicht für den Kläger, sondern ausschließ-\n\nlich im eigenen Interesse oder im Interesse des von ihm repräsentierten Nach-\n\nlasses tätig geworden (vgl. BGH, Urt. v. 17. Mai 1990 - IX ZR 86/89, WM 1990,\n\n1554, 1556).\n\nbb) Der in den Vorinstanzen geäußerten Meinung des Beklagten, der\n\nKläger hätte sein Vorkaufsrecht gegenüber den Verkäufern durchsetzen kön-\n\nnen, weil diese nach Treu und Glauben daran gehindert gewesen seien, sich\n\nauf die Formunwirksamkeit der Zusatzvereinbarung zu berufen, ist nicht zu fol-\n\ngen.\n\nGesetzliche Formvorschriften dürfen im Interesse der Rechtssicherheit\n\nnicht aus bloßen Billigkeitserwägungen außer acht gelassen werden. Ausnah-\n\nmen sind nur zulässig, wenn es nach den gesamten Umständen mit Treu und\n\nGlauben unvereinbar wäre, das Rechtsgeschäft am Formmangel scheitern zu\n\nlassen. Das Ergebnis muß für die betroffene Partei nicht bloß hart, sondern\n\nschlechthin untragbar sein (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 138, 339,\n\n348). Ob ein schlechthin untragbares Ergebnis vorliegen kann, wenn dem Be-\n\ntroffenen wegen des Formmangels ein Schadensersatzanspruch gegen einen\n\nNotar zusteht, erscheint zweifelhaft. Insofern besteht ein Spannungsverhältnis\n\nzwischen der Rechtssicherheit, die ein Außerachtlassen des Formmangels nur\n\nals ultima ratio gestattet, und der Subsidiarität der Notarhaftung, wonach der\n\nNotar für einen Schaden nur einstehen muß, wenn dem Geschädigten keine\n\nzumutbare andere Ersatzmöglichkeit zusteht. Letztlich braucht der Senat zu\n\ndieser Frage nicht abschließend Stellung zu nehmen. Denn der vorliegende\n\nFall ist in keine der von der Rechtsprechung als Ausnahmen anerkannten Fall-\n\ngruppen einzuordnen. Weder haben die Testamentsvollstrecker den Kläger\n\narglistig von der Wahrung der Form abgehalten noch fällt ihnen eine andere\n\nschwerwiegende Treuepflichtverletzung zur Last. In diesem Zusammenhang\n\ndarf nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Testamentsvollstrecker sich zu-\n\nnächst selbst nicht über den Formzwang im klaren waren und sich durch das\n\nBeharren auf dem Formerfordernis nur vor den Folgen eines Doppelverkaufs\n\nschützen wollten. Schließlich kann auch nicht davon ausgegangen werden,\n\ndaß bei Unwirksamkeit des Vorkaufsrechts die Existenz des Klägers gefährdet\n\nist.\n\ncc) Endlich hat der Kläger es auch nicht schuldhaft versäumt, sein Vor-\n\nkaufsrecht gegenüber dem Käufer durchzusetzen. Er hat in einem gegen die-\n\nsen geführten Vorprozeß vor dem Amts- und Landgericht Schwerin versucht,\n\ndem Gesichtspunkt von Treu und Glauben Geltung zu verschaffen. Das Land-\n\ngericht hat in seinem Schlußurteil vom 6. März 1997 die Berufung des Käufers\n\nauf die Formnichtigkeit als nicht rechtsmißbräuchlich bezeichnet.\n\nIV.\n\nDas angefochtene Urteil ist somit aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.).\n\nDer Senat kann, weil die Sache keiner weiteren Aufklärung bedarf, selbst ent-\n\nscheiden (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.F.).\n\nDer Feststellungsantrag ist insgesamt begründet. Zwar hat der Kläger in\n\nder Revisionsinstanz den Antrag aus der Berufungsinstanz aufrechterhalten\n\nfestzustellen,\n\ndaß der Beklagte verpflichtet ist, Schadensersatz aus der fehler-\n\nhaften Beratung im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag ... zu lei-\n\nsten, insbesondere aus der fehlerhaften Auskunft des Beklagten\n\nüber das Bestehen und die Ausübung eines dem Kläger ... zuste-\n\nhenden Vorkaufsrechts.\n\nDer durch das Wort \"insbesondere\" eingeleitete Satzteil bezieht sich auf\n\ndie Behauptung des Klägers, der Beklagte habe auf gezielte Anfrage eine un-\n\nrichtige Auskunft erteilt. Diese Behauptung, die nach Ansicht des Berufungsge-\n\nrichts durch die Beweisaufnahme nicht erhärtet werden konnte, hat der Kläger\n\nin der Revisionsbegründung nicht mehr aufgegriffen. Die Anpassung des An-\n\ntrags ist offensichtlich aus Versehen unterblieben. Deswegen war die Klage\n\naber nicht teilweise abzuweisen. Der Senat legt den Antrag in der Weise aus,\n\ndaß der mit dem Wort \"insbesondere\" eingeleitete Teil lediglich eine der dem\n\nBeklagten zur Last gelegten Pflichtverletzungen umschreiben und hervorheben\n\nsollte. Dadurch, daß diese entfiel, wurde der Erfolg der Klage nicht geschmä-\n\nlert.\n\nKreft\n\nGanter\n\nRaebel\n\nKayser\n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:4)(cid:11)(cid:13)(cid:12)","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-09/ix-zr-422-99","cited_norms":[{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":3},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 24","ref_norm":"24","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":2},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 276","ref_norm":"276","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":1},{"jurabk":"BNotO","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-09/ix-zr-422-99","retrieved":"2026-07-10 13:57:19.641889+00:00"},"card":{"id":"bgh/2003-01-09/ix-zr-422-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"IX. Zivilsenat","date":"2003-01-09","dockets":["IX ZR 422/99"],"decision_type":"Urteil","ecli":null,"ids":{"ecli":null},"cite_as":"BGH, Urteil vom 09.01.2003 – IX ZR 422/99","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-09/ix-zr-422-99","headnotes":[{"kind":"leitsatz","author":"gericht","text":"BNotO § 14 Muß der Urkundsnotar erkennen, daß das Vorkaufsrecht eines Dritten, der mit Rücksicht auf dieses Recht zu der Verhandlung über die Veräußerung eines Grund- stücks hinzugezogen wurde, entgegen der Annahme sämtlicher Beteiligten nicht wirksam ist, hat er den vermeintlich Vorkaufsberechtigten über die Unwirksamkeit des Rechts zu belehren.","basis":"source_field","source":null,"may_include_court_head":true}],"leitsatz_status":"from_court","tenor":{"text":"Auf die Rechtsmittel des Klägers werden die Urteile des 13. Zi-\n\nvilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 5. November\n\n1999, ergänzt durch Beschluß vom 27. Dezember 1999, und der\n\n3. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 7. April 1998\n\naufgehoben.\n\nEs wird festgestellt, daß der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger\n\nden Schaden zu ersetzen, der diesem dadurch entstanden ist,\n\ndaß er im Vorfeld des Vertragsschlusses vom 21. Dezember 1993\n\n(UR.-Nr. 429/93) zwischen den Testamentsvollstreckern für den\n\nNachlaß von A. Z. und dem\n\nLandwirt H. nicht über die Unwirksamkeit des\n\nzu seinen Gunsten bestellten Vorkaufsrechts belehrt wurde.\n\nDer Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.","basis":"court_formula","source":null},"tenor_status":"held","cited_norms":[{"id":"BNotO/19","law":"BNotO","abbreviation":"BNotO","ref":"19","label":"§ 19 BNotO","mentions":3},{"id":"BNotO/24","law":"BNotO","abbreviation":"BNotO","ref":"24","label":"§ 24 BNotO","mentions":3},{"id":"BGB/125","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"125","label":"§ 125 BGB","mentions":2},{"id":"BeurkG/17","law":"BeurkG","abbreviation":"BeurkG","ref":"17","label":"§ 17 BeurkG","mentions":2},{"id":"BGB/276","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"276","label":"§ 276 BGB","mentions":1},{"id":"BGB/313","law":"BGB","abbreviation":"BGB","ref":"313","label":"§ 313 BGB","mentions":1},{"id":"BNotO/23","law":"BNotO","abbreviation":"BNotO","ref":"23","label":"§ 23 BNotO","mentions":1},{"id":"BeurkG/20","law":"BeurkG","abbreviation":"BeurkG","ref":"20","label":"§ 20 BeurkG","mentions":1},{"id":"BNotO/14","law":"BNotO","abbreviation":"BNotO","ref":"14","label":"§ 14 BNotO","mentions":1}],"cited_norms_basis":"extracted_from_text","normenkette":null,"proceeding":{"entries":[],"has_records":false,"note":"No Verfahrensgang record names this decision. That says nothing about whether earlier or later decisions exist."},"fundstellen":[],"provenance":{"source":null,"source_url":null,"retrieved_at":"2026-07-10T13:57:19.641889+00:00","text_quality":"native","attribution":null},"ai_summary":null,"ai_summary_available":false}}