{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-11-22","aktenzeichen":"V ZR 96/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 96/02 \n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n22. November 2002\nK a n i k,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 22. November 2002 durch die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke,\n\nDr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Brandenbur-\n\ngischen Oberlandesgerichts vom 31. Januar 2002 wird auf Kosten\n\nder Klägerin mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Klage\n\ngegen den Beklagten zu 2 als unzulässig abgewiesen wird.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDas heute zum Stadtgebiet P. gehörende Grundstück H. -\n\nweg war früher Teil eines etwa 14 Morgen großen Wiesengrundstücks mit der\n\nFlurstücksbezeichnung 16/2 an der N. , das der Familie der Klägerin und ab\n\n1963 dieser selbst gehörte. Das Grundstück wurde nach deren nicht geneh-\n\nmigten Übersiedlung in den Westen zunächst unter staatliche Verwaltung ge-\n\nstellt und später enteignet. Am 12. März 1969 wurde es als „Eigentum des Vol-\n\nkes“ eingetragen und später in das etwa 5 Morgen große Flurstück 16/3 und\n\ndas streitbefangene etwa 9 Morgen große Flurstück 16/4 geteilt.\n\nDas Flurstück 16/4 wurde 1969 der Fa. K. KG zur Nutzung über-\n\nlassen, deren Betriebsgrundstück in dieser Zeit enteignet worden war. Die Fa.\n\nK. KG richtete auf dem Wiesengrundstück ihren Betrieb neu ein und\n\nerrichtete auch einige Betriebsgebäude. Die Fa. K. KG hatte auf Grund\n\nstaatlicher Vorgaben den VEB (K) P. als Kommanditisten aufnehmen\n\nmüssen und war so zu einem Betrieb mit staatlicher Beteiligung geworden.\n\n1972 wurde das Unternehmen in Volkseigentum überführt und als Betriebsteil\n\nin den VEB Stadtbau P. eingegliedert. Auch der VEB errichtete auf dem\n\nGrundstück Betriebsgebäude. Komplementärin der KG war bis 1972 die Mutter\n\ndes Beklagten zu 2. Sie hatte mit einer Vereinbarung vom 15. September 1969\n\nihre Gesellschafterstellung auf den Beklagten zu 2, damals auch Kommanditist\n\nder KG, übertragen. Die erforderliche Genehmigung der Stadt P. wurde\n\nnicht erteilt. Eine Eintragung der Veränderung in das Handelsregister unter-\n\nblieb.\n\nIm Frühjahr 1990 bemühte sich der Beklagte zu 2 auf der Grundlage des\n\nGesetzes über die Gründung und Tätigkeit privater Unternehmen vom 7. März\n\n1990 (GBl. I Nr. 17 S. 141) um die Rückführung des enteigneten Unterneh-\n\nmens. Er schloß am 11. Juni 1990 mit dem VEB Stadtbau P. eine Ver-\n\neinbarung über die Umwandlung des Betriebsteils, zu dem das Unternehmen\n\ngeworden war. Diese Vereinbarung bildete die Grundlage einer Feststellung\n\nder Umwandlung durch die Bezirksverwaltungsbehörde vom 25. Juli 1990. Ob\n\ndie Umwandlung auch notariell beurkundet worden ist, ist nicht festgestellt. Die\n\nFa. K. wurde am 5. November 1990 als einzelkaufmännisches Unter-\n\nnehmen in das Handelregister eingetragen.\n\nMit Schreiben vom 27. Juni und 8. August 1990 beantragte die Klägerin\n\ndie Rückübertragung u. a. von 14 Morgen Wiesenland, gelegen im Bereich Be-\n\nzirk R. , D. (N. ). Mit Bescheid vom 30. September 1998\n\nwurde der Klägerin das Eigentum an dem Flurstück 16/3 zurückübertragen.\n\nEine Rückübertragung des Flurstücks 16/4 lehnte das Amt hingegen mit Rück-\n\nsicht auf einen Verkauf dieses Flurstücks an den Beklagten zu 2 ab. Der dage-\n\ngen gerichtete Widerspruch blieb erfolglos. Eine gegen die Versagung der\n\nRückübertragung auch dieses Grundstücks gerichtete verwaltungsgerichtliche\n\nKlage ist anhängig und noch nicht beschieden.\n\nDer Beklagte zu 2 hatte dieses Grundstück durch Kaufvertrag vom\n24. Juli 1990 für 5 DM/m2, insgesamt 44.060 DM, vom Rat der Stadt P. ge-\n\nkauft. Dieser Kaufvertrag war wegen Bedenken des Liegenschaftsamts der Be-\n\nklagten zu 1 nicht vollzogen worden. Am 5. November 1990 schloss der Be-\n\nklagte zu 2 mit der Beklagten zu 1 einen Kaufvertrag, demzufolge er unter Be-\n\nzugnahme auf die erhobenen Bedenken das Grundstück zum gleichen Preis\n\nerneut kaufte. Dieser Kaufvertrag wurde vollzogen. Der Beklagte zu 2 ist als\n\nEigentümer dieses Grundstücks in das Grundbuch eingetragen worden.\n\nDie Klägerin strebt die Feststellung an, daß der Grundstückskaufvertrag\n\nvom 5. November 1990 nichtig ist. Sie trägt dazu vor, daß der Verkehrswert\ndes Grundstücks zwischen 50 und 90 DM/m2 gelegen habe und der Kaufver-\n\ntrag der Beklagten deshalb ein wucherähnliches Geschäft darstelle. Außerdem\n\nhabe die Beklagte zu 1 das Grundstück nicht verkaufen können, da es nicht ihr\n\nEigentum gewesen sei. Zumindest habe sie eine kommunalaufsichtliche Ge-\n\nnehmigung gebraucht, die nicht erteilt worden sei. Die Beklagten hätten sie um\n\nihr Grundstück bringen wollen. Die Beklagten verweisen demgegenüber darauf,\n\ndaß der Verkauf des Grundstücks der Rückübertragung des seiner Familie un-\n\nrechtmäßig entzogenen Unternehmens an den Beklagten zu 2 gedient habe\n\nund nach dem Gesetz über besondere Investitionen auch zulässig gewesen\n\nsei.\n\nDie Klage war in den Vorinstanzen erfolglos. Mit der Revision verfolgt\n\ndie Klägerin ihr negatives Feststellungsbegehren weiter. Die Beklagten bean-\n\ntragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält die Klage gegenüber beiden Beklagten für\n\nzulässig. Sie sei allerdings nicht begründet, weil der Vertrag nicht nichtig sei.\n\nDie erforderliche Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung sei er-\n\nteilt worden. Eine Genehmigung nach § 49 der Kommunalverfassung sei ent-\n\nbehrlich geworden, weil die Beklagte zu 1 auf Grund von § 8 des Vermögens-\n\nzuordnungsgesetzes (VZOG) gehandelt habe. Eine Nichtigkeit wegen Wuchers\n\nscheide aus, da keines der dafür erforderlichen besonderen Merkmale des\n\n§ 138 Abs. 2 BGB erfüllt sei. Der Vertrag sei auch nicht als wucherähnliches\n\nGeschäft unwirksam. Dazu sei neben einem auffälligen Mißverhältnis von Lei-\n\nstung und Gegenleistung noch ein Umstand erforderlich, der auf eine verwerfli-\n\nche Gesinnung schließen lasse. Ein grobes Missverhältnis begründe dabei\n\neine Vermutung für eine solche verwerfliche Gesinnung. Hier könne zwar ein\ngrobes Mißverhältnis zwischen dem Kaufpreis (5 DM/m2) und dem Verkehrs-\nwert (nach den Angaben der Klägerin: 50 bis 90 DM/m2) unterstellt werden. Die\n\nVermutung der verwerflichen Gesinnung sei hier aber widerlegt. Der Kaufver-\n\ntrag habe nicht dazu gedient, der Klägerin das Grundstück zu entziehen. Viel-\n\nmehr habe damit die Rückgabe des dem Beklagten zu 2 enteigneten Unter-\n\nnehmens unterstützt und dessen Bestand abgesichert werden sollen. Dabei sei\n\nzu berücksichtigen, daß dem Unternehmen der Familie des Beklagten zu 2 das\n\nBetriebsgrundstück entzogen worden sei und das Unternehmen das Grund-\n\nstück erst nutzbar gemacht und bebaut habe.\n\nII.\n\nDie hiergegen gerichteten Einwände der Revision bleiben im Ergebnis\n\nohne Erfolg.\n\n1. Die Klage ist allerdings entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts\n\nnur gegen die Beklagte zu 1 zulässig. Gegen den Beklagten zu 2 ist sie dage-\n\ngen unzulässig.\n\na) Bedenken gegen die Zulässigkeit des Rechtswegs zu den ordentli-\n\nchen Gerichten bestehen nicht. Hierfür bedarf es keines Rückgriffs auf die\n\nRechtsprechung des Senats zur Abgrenzung des ordentlichen vom Verwal-\n\ntungsrechtsweg in Sachverhalten, die zugleich Tatbestände des Vermögens-\n\ngesetzes und des allgemeinen Zivilrechts erfüllen (dazu: Senatsbeschl. vom\n\n21. Juni 2000, V ZB 32/99, NJW 2001, 683). Gegenstand der Klage ist nämlich\n\nnicht der Kaufvertrag des Beklagten zu 2 mit dem Rat der Stadt P. vom\n\n24. Juli 1990, sondern der Kaufvertrag der beiden Beklagten vom 5. November\n\n1990, der nach dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen wurde und da-\n\nmit nicht (mehr) Gegenstand des Vermögensgesetzes ist. Daran ändert es\n\nnichts, daß dieser Kaufvertrag die Unternehmensrückgabe an den Beklagten\n\nzu 2 vom 25. Juli 1990 ergänzen sollte. Maßstab für die Beurteilung der Wirk-\n\nsamkeit oder Unwirksamkeit dieses Kaufvertrags bleibt das Bürgerliche Ge-\n\nsetzbuch.\n\nb) Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zutreffend auch ein Feststel-\n\nlungsinteresse der Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1 angenommen. Die-\n\nses Feststellungsinteresse folgt allerdings entgegen der Ansicht des Beru-\n\nfungsgerichts nicht daraus, daß die Feststellung der Nichtigkeit des Kaufver-\n\ntrags der Beklagten \"möglicherweise Auswirkungen auf ihre Rechtsposition im\n\nvermögensrechtlichen Verfahren hat\". Denn diese Feststellung kann und muß\n\nin dem Rechtsstreit der Klägerin vor dem Verwaltungsgericht Potsdam getrof-\n\nfen werden. Die Klägerin kann aber in diesem Rechtsstreit vor dem Verwal-\n\ntungsgericht Potsdam ihr Rechtsschutzziel nicht vollständig verwirklichen.\n\nWürde das Verwaltungsgericht der Klägerin folgen und den Kaufvertrag der\n\nbeiden Beklagten als nichtig ansehen, könnte es der Klägerin das Grundstück\n\ndennoch nicht zurückübertragen oder dem Amt zur Regelung offener Vermö-\n\ngensfragen die Rückübertragung aufgeben. Dem stünde die vollzogene Auflas-\n\nsung an den Beklagten zu 2 entgegen. Das Verwaltungsgericht könnte dem\n\nAmt zur Regelung offener Vermögensfragen allenfalls die Neubescheidung\n\naufgeben, die dieses erst nach Rückübertragung des Grundstücks auf die Be-\n\nklagte zu 1 vornehmen könnte. Um ihr Rechtsschutzziel vollständig zu verwirk-\n\nlichen, muß die Klägerin erreichen, daß die Beklagte zu 1 den ihr bei Nichtig-\n\nkeit des Kaufvertrags der beiden Beklagten zustehenden Rückübertragungsan-\n\nspruch auch gegen den Beklagten zu 2 geltend macht. Nur so kann das\n\nGrundstück der Restitution wieder zugänglich gemacht werden (BVerwG, Urt.\n\nv. 28. August 1997, 7 C 63.96, KPS § 3 VermG 2b/97, S. 5, 6). Das möchte die\n\nKlägerin auch mit ihrem im Berufungsrechtszug zusätzlich gestellten Antrag\n\nerreichen, nämlich festzustellen, daß der Beklagten zu 1 gegen den Beklagten\n\nzu 2 ein Rückübertragungsanspruch zusteht. Gemeint ist nach dem Vortrag der\n\nKlägerin die Feststellung, daß die Beklagte zu 1 auf Grund des aus § 3 Abs. 3\n\ndes Vermögensgesetzes abgeleiteten gesetzlichen Schuldverhältnisses ihr\n\ngegenüber verpflichtet ist, den sich aus einer Nichtigkeit des Kaufvertrags er-\n\ngebenden Rückübertragungsanspruch gegen den Beklagten zu 2 geltend zu\n\nmachen. An sich hätte die Klägerin dazu eine Leistungsklage gegen die Be-\n\nklagte zu 1 erheben müssen. Da es sich bei dieser aber um eine öffentlich-\n\nrechtliche Gebietskörperschaft handelt, ist die Annahme gerechtfertigt, daß\n\ndiese als solche auch einem Feststellungsausspruch folgen wird.\n\nc) Ein Interesse der Klägerin an einer solchen Feststellung gegenüber\n\ndem Beklagten zu 2 besteht demgegenüber nicht. Die Feststellung der Nichtig-\n\nkeit gegenüber dem Beklagten zu 2 kann die Rechtsposition der Klägerin nicht\n\nfördern. Im Verwaltungsrechtsstreit wird der Beklagte zu 2 zwar beigeladen\n\nwerden. Partei dieses Rechtsstreits ist ungeachtet dieser Möglichkeit nur der\n\nOberbürgermeister der Stadt P. als untere Verwaltungsbehörde. Ein An-\n\nspruch auf Rückübertragung kann nur gegenüber der Beklagten zu 1 bestehen\n\nund nicht auch gegenüber dem Beklagten zu 2. Ein Urteil im vorliegenden\n\nRechtsstreit würde Rechtskraft auch nur im Verhältnis der Klägerin zu jedem\n\neinzelnen der beiden Beklagten entfalten können. Die Rückführung des Grund-\n\nstücks könnte aber nur gefördert werden, wenn das Urteil Rechtskraft auch im\n\nVerhältnis der Beklagten untereinander entfalten würde. Das ist indessen nicht\n\nder Fall.\n\nEin Feststellungsinteresse läßt sich gegenüber dem Beklagten zu 2\n\nauch nicht unter dem Gesichtspunkt der Feststellung eines sog. Drittrechtsver-\n\nhältnisses bejahen. Ein Interesse an der Feststellung der Wirksamkeit oder\n\nUnwirksamkeit eines Rechtsverhältnisses des Beklagten zu einem Dritten wird\n\nin der Rechtsprechung nur angenommen, wenn die Feststellung für das\n\nRechtsverhältnis des Klägers zum Beklagten bedeutsam ist (BGHZ 83, 122,\n\n125; BGH, Urt. v. 16. Juni 1993, VIII ZR 222/92, NJW 1993, 2539, 2540). Ein\n\nsolches Rechtsverhältnis besteht zwischen der Klägerin und dem Beklagten\n\nzu 2 indessen nicht.\n\n2. Das Berufungsgericht hält die Klage gegen die Beklagte zu 1 im Er-\n\ngebnis zu Recht für unbegründet. Der Kaufvertrag der beiden Beklagten vom\n\n5. November 1990 ist unter keinem der in Betracht kommenden Gesichtspunkte\n\nunwirksam. Deshalb kann die Klägerin von der Beklagten zu 1 auch nicht ver-\n\nlangen, daß sie den Beklagten zu 2 auf Rückauflassung des Grundstücks in\n\nAnspruch nimmt.\n\na) Der Vertrag ist nicht nach § 134 BGB nichtig. Das wäre zwar der Fall,\n\nwenn der Kaufvertrag einer oder mehrerer Genehmigungen bedürfte und diese\n\nnicht vorlägen und mit ihrer Erteilung auch nicht zu rechnen ist. Entgegen der\n\nAnnahme der Revision sind diese Voraussetzungen nicht gegeben.\n\naa) Der Kaufvertrag der Beklagten unterlag nach § 2 der Grundstücks-\n\nverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1997 (GBl. 1978 I Nr. 5 S. 73) in der\n\nFassung der Anlage II Kapitel III Sachgebiet B Abschnitt II Nr. 1 des Eini-\n\ngungsvertrags der Grundstücksverkehrsgenehmigung. Diese Grundstücksver-\n\nkehrsgenehmigung ist am 24. April 1991 erteilt worden. Der Revision ist einzu-\n\nräumen, dass diese Genehmigung nicht mit dem Fehlen von Anmeldungen hat\n\nbegründet werden können. Die Klägerin hatte mit Schreiben vom 27. Juni und\n\n8. August 1990 ihre Ansprüche u. a. wegen des streitbefangenen Grundstücks\n\nangemeldet. Diese Anmeldung brauchte nach § 4 Abs. 1 Satz 1 der Anmelde-\n\nverordnung vom 11. Juli 1990 (GBl. I Nr. 44 S. 718) in der Fassung der Anla-\n\nge II Kapitel III Sachgebiet B Abschnitt I Nr. 2 des Einigungsvertrags auch kei-\n\nne genaue Bezeichnung anzugeben. Nach § 6 Abs. 2 der Anmeldeverordnung\n\nin der vorzitierten Fassung hätte die Grundstücksverkehrsgenehmigung des-\n\nhalb nicht ohne weiteres erteilt werden dürfen.\n\nDieser Fehler stellt die Wirksamkeit des Kaufvertrags der beiden Be-\n\nklagten vom 5. November 1990 aber nicht in Frage. Diese hängt nur von der\n\nErteilung der Genehmigung als solcher, nicht von der Rechtmäßigkeit dieser\n\nGenehmigung ab. Etwas anderes würde nach § 44 Abs. 1 des hier in Erman-\n\ngelung eines eigenen Verwaltungsverfahrensgesetzes des Landes Branden-\n\nburg anwendbaren Verwaltungsverfahrensgesetzes des Bundes nur gelten,\n\nwenn die Grundstücksverkehrsgenehmigung an einem besonders schwerwie-\n\ngenden Fehler leiden würde und dies offensichtlich wäre. Ein besonders\n\nschwerwiegender Fehler ist nicht schon dann anzunehmen, wenn das Recht\n\nnicht richtig angewendet wird oder wenn entscheidungserhebliche Tatsachen\n\nübersehen werden. Besonders schwerwiegend sind nur Rechtsfehler, die des-\n\nhalb mit der Rechtsordnung unter keinen Umständen vereinbar sein können,\n\nweil sie tragenden Verfassungsprinzipien oder den sich der Rechtsordnung\n\nimmanenten Wertvorstellungen widersprechen (BVerwG, Urt. v. 22. Februar\n\n1985, 8 C 107/83, NJW 1985, 2658, 2659; Kopp/Ramsauer, Verwaltungsver-\n\nfahrensgesetz, 7. Auflage 2000, § 44 Rdnr. 8 m. w. N.). Dafür ist hier nichts\n\nvorgetragen oder sonst ersichtlich. Der Fehler, der bei der Erteilung der\n\nGrundstücksverkehrsgenehmigung unterlaufen ist, ist den besonderen Schwie-\n\nrigkeiten geschuldet, in denen sich die Kommunen im Beitrittsgebiet bis weit in\n\ndas Jahr 1991 befunden hatten. Ihnen war durch die Anmeldeverordnung vom\n\n11. Juni 1990 die Aufgabe übertragen worden, Anmeldungen vermögensrecht-\n\nlicher Ansprüche entgegenzunehmen, ohne daß Vorschriften darüber, was\n\nweiter mit diesen Anmeldungen geschehen und welche materiellrechtlichen\n\nAnsprüche bestehen sollten, erlassen waren. Dies folgten erst mit dem Vermö-\n\ngensgesetz, das als Teil des Einigungsvertrags mit dem Wirksamwerden des\n\nBeitritts am 3. Oktober 1990 in Kraft trat. Dieser Geschehensablauf führte da-\n\nzu, daß sich mehrere Hunderttausend Anmeldungen, die zudem - wie die An-\n\nmeldungen der Klägerin - allgemein gehalten sein durften, in den Kommunen\n\nhäuften und nicht sinnvoll zugeordnet werden konnten. Bei dieser Ausgangsla-\n\nge, die sich auch nicht zeitnah ändern ließ, waren Fehler bei der Ermittlung des\n\nAnmeldebestands nicht zu vermeiden. Ihr Auftreten im Einzelfall läßt jedenfalls\n\nkeinen Widerspruch zu tragenden Zweck- und Wertvorstellungen der Rechts-\n\nordnung erkennen. Hinzu kommt, daß der von den Beklagten abgeschlossene\n\nVertrag auf das Gesetz über besondere Investitionen Bezug nahm, inhaltlich\n\nden Anforderungen dieses Gesetzes entsprach und insbesondere auch die\n\ndanach erforderliche sog. Rückfallklausel enthielt. Für den Vertrag wäre daher\n\neine Investitionsbescheinigung und im Ergebnis eine Grundstücksverkehrsge-\n\nnehmigung zu erteilen gewesen.\n\nbb) Der Kaufvertrag der Beklagten ist auch nicht deshalb unwirksam,\n\nweil dieser Kaufvertrag von der Kommunalaufsichtsbehörde nicht genehmigt\n\nwurde. Eine solche Genehmigung war nach § 49 Abs. 3 Buchstabe c des\n\n- nach Art. 9 des Einigungsvertrags als Landesrecht weitergeltenden - Geset-\n\nzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR\n\n(Kommunalverfassung) vom 17. Mai 1990 (GBl. I Nr. 28 S. 255) für Verträge\n\nerforderlich, durch die eine Gemeinde ein Grundstück verkaufte. Ob das streit-\n\nbefangene Grundstück dazu gehört (einschränkend in solchen Fällen: Senat,\n\nBGHZ 141, 184, 188; OLG Naumburg, OLG-NL 1994, 83), bedarf keiner Ent-\n\nscheidung. Für dieses Grundstück ist eine nach der genannten Vorschrift etwa\n\nbestehende Genehmigungspflicht jedenfalls mit dem Inkrafttreten des dem\n\nheutigen § 8 Abs. 1a Satz 1 VZOG entsprechenden früheren § 6 Abs. 1 Satz 2\n\nam 22. Juli 1992 (Art. 9 Nr. 6 Buchstabe a des Gesetzes v. 14. Juli 1992,\n\nBGBl. I 1257) entfallen. Nach § 8 Abs. 1a Satz 1 VZOG (und dem früheren § 6\n\nAbs. 1, 2 VZOG) brauchen Kommunen bei Verfügungen über Grundstücke, die\n\nals Eigentum des Volkes in der Rechtsträgerschaft des Rats der betreffenden\n\nStadt oder des VEB Gebäudewirtschaft der betreffenden Stadt eingetragen wa-\n\nren, die Vorschriften in Bezug auf die Verfügungen über ihr eigenes Vermögen\n\nnicht einzuhalten. Zu diesen Vorschriften gehört auch § 49 des Gesetzes vom\n\n17. Mai 1990. § 8 Abs. 1a Satz 1 VZOG gilt, weil die Überleitungsvorschrift in\n\nArt. 14 Abs. 4 des Gesetzes vom 14. Juli 1992 keine entsprechende Ein-\n\nschränkung enthält, nicht nur für künftige, sondern auch für Rechtsgeschäfte,\n\ndie vor diesem Zeitpunkt vorgenommen worden und deshalb mit Fortfall eines\n\netwa bestehenden Genehmigungserfordernisses wirksam geworden sind (vgl.\n\nSenatsurt. v. 15. Dezember 1995, V ZR 110/94, KPS § 145 BGB 1/95 S. 3; vgl.\n\nauch BGHZ 127, 368, 375; Frenz, DtZ 1993, 41, 42; ebenso für Freistellung\n\ndurch Runderlaß: Senatsurt. vom 3. November 2000, V ZR 306/99, VIZ 2001,\n\n108). Der Begriff der Verfügung in jener Vorschrift ist nicht im technisch-\n\nsachenrechtlichen Sinne zu verstehen. Er umfaßt vielmehr neben den eigentli-\n\nchen Verfügungen auch die schuldrechtlichen Grundgeschäfte (Schmidt-\n\nRäntsch/Hiestand in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehe-\n\nmaligen DDR § 8 VZOG Rdnr. 6). Der Anwendung des § 8 VZOG steht auch\n\nnicht entgegen, daß weder § 8 VZOG noch § 6 VZOG, aus dem § 8 VZOG her-\n\nvorgegangen ist, bei Abschluß des Kaufvertrags der Beklagten galten. Denn\n\nbeide Vorschriften sind auch auf Verfügungen anzuwenden, die wie der hier zu\n\nbeurteilende Vertrag vor Einführung der Verfügungsbefugnis als solcher ge-\n\nschlossen worden sind (Senatsurt. v. 15. Dezember 1995, V ZR 110/94, KPS\n\n§ 145 BGB 1/95).\n\nb) Der Vertrag ist nicht wegen Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig.\n\nDas dazu erforderliche auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Ge-\n\ngenleistung ist hier zu unterstellen, da das Berufungsgericht der Frage nach\n\ndem Verkehrswert des Grundstücks nicht nachgegangen ist, sondern den\n\nVortrag der Klägerin unterstellt hat. Das aber reicht, wie das Berufungsgericht\n\nzu Recht festgestellt hat, nicht aus. Nichtig ist ein Vertrag wegen Wuchers\n\nnach § 138 Abs. 2 BGB nur, wenn außerdem eine Zwangslage des anderen\n\nTeils oder seine Unerfahrenheit ausgenutzt worden ist. Die Beklagte zu 1 be-\n\nfand sich nicht in einer Zwangslage. Sie konnte vielmehr frei entscheiden, ob\n\nund zu welchem Preis sie dem Beklagten zu 2 das Grundstück verkaufte. Es\n\nwar eher der Beklagte zu 2, der sich in einer Zwangslage befand. Für die Er-\n\nhaltung des ihm gerade zurückgegebenen Unternehmens war der Erhalt des\n\nBetriebsgrundstücks von großer Bedeutung. Dies hat die Beklagte zu 1 nicht\n\nausgenutzt. Die Beklagte zu 1 mag - wie die meisten Kommunen des Beitritts-\n\ngebiets – noch kein Gespür für die Bewertung von Grundstücken im Beitritts-\n\ngebiet entwickelt gehabt haben und deshalb in dieser Hinsicht unerfahren ge-\n\nwesen sein. Das ging dem Beklagten zu 2 aber nicht anders, da er Bürger der\n\nDDR war und ihm ebenfalls diese Erfahrung fehlte. Anhaltspunkte dafür, daß\n\nder Beklagte zu 2 die Unerfahrenheit der Beklagten zu 1 ausgenutzt haben\n\nkönnte, bestehen nicht.\n\nc) Der Kaufvertrag ist auch nicht als wucherähnliches Rechtsgeschäft\n\nnach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam.\n\naa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann\n\nein Rechtsgeschäft, das den Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in\n\nallen Punkten erfüllt, auch dann gegen die guten Sitten verstoßen und damit\n\nnach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, wenn ein auffälliges Mißverhältnis zwi-\n\nschen Leistung und Gegenleistung besteht und weitere Umstände hinzutreten,\n\ninsbesondere der Begünstigte aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hat. Das\n\nist namentlich dann der Fall, wenn der begünstigte Vertragspartner die wirt-\n\nschaftlich schwächere Lage des anderen Teils bewußt zu seinem Vorteil aus-\n\nnutzt oder wenn er sich leichtfertig der Einsicht verschließt, daß sich der ande-\n\nre nur unter Zwang der Verhältnisse auf den ungünstigen Vertrag einläßt. Ist\n\ndas Mißverhältnis besonders grob, so ist allein deswegen der Schluß auf be-\n\nwußte oder grob fahrlässige Ausnutzung irgendeines den Vertragspartner in\n\nseiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes und damit auf ei-\n\nne verwerfliche Gesinnung zulässig. Von einem besonders groben Mißverhält-\n\nnis ist auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie\n\nder Wert der Gegenleistung des Begünstigten (vgl. nur Senat, BGHZ 146, 298,\n\n301, 302 m. w. N.; Senatsurt. v. 5. Oktober 2001, V ZR 237/00, WM 2002,\n\n600). Die tatsächliche Vermutung kann aber durch besondere Umstände er-\n\nschüttert sein und damit nicht den Rückschluß auf eine verwerfliche Gesinnung\n\neröffnen. Solche Umstände können sich namentlich aus sachgerechten, eine\n\nÜbervorteilung regelmäßig ausschließenden Bemühungen zur Ermittlung eines\n\nden Umständen nach angemessenen Leistungsverhältnisses ergeben, wie et-\n\nwa bei einem (fehlerhaften) Verkehrswertgutachten als Grundlage der Kauf-\n\npreisbemessung (Senatsurt. v. 19. Juli 2002, V ZR 240/01, z. Veröff. best.;\n\nBGHZ 146, 298, 305; Senatsurt. v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997,\n\n1155, 1156). Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht ausgegangen.\n\nEs hat unterstellt, daß der Verkehrswert des Grundstücks - wie von der Kläge-\nrin vorgetragen - zwischen 50 und 90 DM/m2 gelegen hat und damit weit über\n\ndem vereinbarten Kaufpreis lag. Auf dieser Grundlage hat es die Vermutung\n\nangewandt. Es ist indessen auf Grund der besonderen Umstände dieses Falles\n\nzu dem zutreffenden Ergebnis gelangt, daß die Vermutung widerlegt und Nich-\n\ntigkeit nicht anzunehmen ist.\n\nbb) Die Beklagten haben den zugrunde zu legenden Preis durch ein\n\nSachverständigengutachten ermitteln lassen und sich auf dieses Gutachten\n\nverlassen. Das würde nach ständiger Rechtsprechung des Senats gewöhnlich\n\nschon für sich genommen ausreichen, die Vermutung der Verwerflichkeit zu\n\nerschüttern. Hier liegt aber die Besonderheit vor, daß der Gutachter den Bo-\n\nden- und den Gebäudewert getrennt berechnet hat und die Beklagten nur den\n\nreinen Bodenwert zur Grundlage ihrer Kaufpreisbestimmung gemacht haben.\n\nDas Berufungsgericht hat deshalb die Einholung des Sachverständigengut-\n\nachtens hier nicht ausreichen lassen und geprüft, ob es auch für dieses an die\n\nBegutachtung anschließende Vorgehen der Beklagten einen sachlichen Grund\n\ngibt.\n\ncc) Diesen sachlichen Grund, der die gegen die Beklagten streitende\n\nVermutung der Verwerflichkeit widerlegt, hat das Berufungsgericht mit Recht\n\ndarin gesehen, daß die Beklagten mit ihrem Kaufvertrag einen Restitutions-\n\nund einen Investitionszweck verfolgt haben.\n\n(1) Das Berufungsgericht führt zunächst aus, mit dem Verkauf des streit-\n\nbefangenen Grundstücks an den Beklagten zu 2 habe die Restitution dessen\n\nUnternehmens an den Beklagten zu 2 ergänzt und abgesichert werden sollen.\n\nDem Beklagten zu 2 sei bis dahin nur sein Unternehmen einschließlich der\n\nGebäude zurückübertragen worden; der Kaufvertrag habe ihm das Betriebs-\n\ngrundstück und damit die Grundlage dieser Restitution verschaffen sollen. Da-\n\ngegen wendet die Revision ein, der Beklagte zu 2 sei nicht restitutionsberech-\n\ntigt; dies sei seine Mutter. Die Restitution sei nicht wirksam geworden. Schließ-\n\nlich sei das Grundstück nie Betriebsvermögen des Unternehmens der Familie\n\ndes Beklagten zu 2 gewesen. Diese Einwände haben keinen Erfolg. Für die\n\nhier zu entscheidende Frage, ob die gegen die Beklagten streitende Verwerf-\n\nlichkeitsvermutung widerlegt ist, kommt es nicht auf die wirkliche Restitutions-\n\nlage, sondern darauf an, ob die Beklagten tatsächliche Anhaltspunkte für ihre\n\nAnnahme hatten, daß dem Beklagten zu 2 der Anspruch zusteht, den sie mit\n\ndem Kaufvertrag (vollständig) erfüllen wollten. Das aber ist der Fall.\n\nDer Revision ist zwar einzuräumen, daß Gläubiger einer Unternehmens-\n\nrestitution grundsätzlich der seinerzeit enteignete Unternehmensträger (vgl.\n\njetzt § 6 Abs. 1a Satz 1 und 2 des Vermögensgesetzes) ist und dies die seiner-\n\nzeit noch bestehende Fa. K. KG und nicht der Beklagte zu 2 persönlich\n\nwar. Die Beklagten durften aber davon ausgehen, daß die KG im Zuge der\n\nRestitution erlöschen und das Unternehmen als Restitutionsgegenstand dem\n\nBeklagten zu 2 zurückzuübertragen sein würde. Die Mutter des Beklagten zu 2\n\nhatte diesem ihren Anteil übertragen. Diese Übertragung war damals nur an\n\nder fehlenden Zustimmung des staatlichen Zwangskommanditisten gescheitert,\n\ndessen Anteil im Zuge der Restitution nicht würde bestehen bleiben können.\n\nDamit war der Beklagte zu 2 aus der Sicht der beiden Beklagten der Berech-\n\ntigte der Unternehmensrestitution.\n\nEs spricht einiges für die Annahme der Klägerin, die Restitution des Fa-\n\nmilienunternehmens an den Beklagte zu 2 auf Grund der §§ 17 ff. des Geset-\n\nzes über die Gründung und Tätigkeit privater Unternehmen und über Unter-\n\nnehmensbeteiligungen vom 7. März 1990 (GBl. I Nr. 17 S. 141) im Wege der\n\nUmwandlung sei nicht wirksam geworden. Die frühere Fa. K. KG ist\n\nnämlich nicht in einem nur aus ihrem Unternehmen bestehenden VEB aufge-\n\ngangen, sondern ein Betriebsteil des VEB Stadtbau P. geworden. Zur\n\nRückübertragung wäre daher eine Abspaltung dieses Betriebsteils notwendig\n\ngewesen, die aber seinerzeit rechtlich nicht vorgesehen war und deshalb auch\n\nnicht durch die Eintragung des Beklagten zu 2 in das Handelsregister nach\n\nArt. 231 § 7 Abs. 4 EGBGB geheilt worden sein dürfte. Das spricht aber nicht\n\netwa für, sondern gegen die verwerfliche Gesinnung der Beklagten. Bei der\n\nvon der Klägerin angenommenen Sachlage konnte das sachlich nicht zu bean-\n\nstandende Vereinbarungsziel der Restitution des Unternehmens nur durch eine\n\nrechtsgeschäftliche Übertragung der Vermögenswerte erreicht werden, die zu\n\ndiesem Unternehmensteil gehörten. Dazu war jedenfalls im Zeitpunkt des Ver-\n\ntragsschlusses, nachdem nämlich das Rechtsinstitut „Volkseigentum“ mit dem\n\nWirksamwerden des Beitritts ersatzlos entfallen war, die Übertragung des Ei-\n\ngentums an dem Grundstück erforderlich. Anders konnte dem Beklagte zu 2\n\nweder das zugedachte Eigentum an den von dem Familienunternehmen er-\n\nrichteten und den anderen übernommenen Gebäuden noch das Betriebsgrund-\n\nstück also solches verschafft werden.\n\nKeinen Erfolg hat die Revision schließlich mit dem Argument, das\n\nGrundstück habe nie zum Betriebsvermögen des enteigneten Familienunter-\n\nnehmens des Beklagten zu 2 gehört. Ein Unternehmen ist nach § 6 Abs. 1 des\n\nVermögensgesetzes auch in seiner damals geltenden Fassung der Anlage II\n\nKapitel III Sachgebiet B Abschnitt I Nr. 5 des Einigungsvertrags nicht in dem\n\nZustand zurückzugeben, den es bei Enteignung hatte, sondern in dem Zu-\n\nstand, den es im Zeitpunkt der Restitution hat. Verbesserungen und Ver-\n\nschlechterungen sind in Geld auszugleichen. Bei Abschluß des Kaufvertrags\n\ngehörte das Grundstück zum Betriebsvermögen der aus dem VEB Stadtbau\n\nP. hervorgegangenen GmbH, wobei offen bleiben kann, ob dies mit § 11\n\nAbs. 2 des Treuhandgesetzes, mit § 2 der Fünften Durchführungsverordnung\n\nzum Treuhandgesetz oder mit einer Umwandlung des VEB als Kommunalbe-\n\ntrieb nach Art. 22 des Einigungsvertrags i. V. m. § 58 des damaligen Umwand-\n\nlungsgesetzes zu begründen ist. Das Grundstück war dem Betriebsteil zuge-\n\nordnet, der restituiert werden sollte. Das berechtigte die Beklagten zu der An-\n\nnahme, daß der Beklagte zu 2 im Rahmen der Restitution auch die Übertra-\n\ngung des Betriebsgrundstücks würde verlangen können und bei der Berech-\n\nnung der Verbesserungen und Verschlechterungen im Rahmen der Restitution\n\nauch würde berücksichtigt werden müssen, daß das Unternehmen früher ein\n\nBetriebsgrundstück hatte, das ihm entzogen und durch den bloßen Besitz an\n\ndem streitbefangenen Grundstück „ersetzt“ worden ist.\n\n(2) Dagegen wendet die Revision ohne Erfolg ein, eine Restitution sei-\n\nnes Unternehmens an den Beklagten zu 2 im vermögensrechtlichen Verfahren\n\nhätte anders als die rechtsgeschäftliche Übertragung des Grundstücks an den\n\nBeklagten zu 2 eine Rückübertragung des Grundstücks an sie selbst nicht ver-\n\nhindert.\n\nRichtig ist allerdings, daß eine Rückübertragung durch eine Entschei-\n\ndung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen nicht die Sperrwirkung\n\neiner rechtsgeschäftlichen Veräußerung hat. Fraglich ist aber schon, ob ein\n\nRückübertragungsanspruch der Klägerin nicht an § 5 Buchstabe d des Vermö-\n\ngensgesetzes scheitern würde. Diese Frage ist nach dem Vortrag der Klägerin\n\nbislang nur aus der Sicht des VEB Stadtbau P. als Gesamtun-\n\nternehmen geprüft und durch das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen\n\nverneint worden. Hier geht es aber um die Rückgabe des auf dem Grundstück\n\ntätigen Betriebsteils des Gesamt-VEB als eigenes Unternehmen. Ob das Amt\n\nzur Regelung offener Vermögensfragen aus dieser Perspektive die Anwend-\n\nbarkeit von § 5 Buchstabe d des Vermögensgesetzes genauso beantworten\n\nwürde, ist offen, bedarf indessen keiner Vertiefung.\n\nDie Beklagten haben ihren Kaufvertrag inhaltlich an den Anforderungen\n\ndes Gesetzes über besondere Investitionen ausgerichtet. Dieses Gesetz er-\n\nlaubte ihnen den Verkauf des Grundstücks trotz bestehender Restitutionsan-\n\nsprüche, allerdings deshalb, weil ein Vorgehen nach diesem Gesetz gemäß\n\ndessen § 3 den Verfügungsberechtigten - hier also die Beklagte zu 1 - gesetz-\n\nlich dazu verpflichtete, dem Restitutionsgläubiger den Verkehrswert des\n\nGrundstücks zu zahlen, wenn er bei Veräußerung Restitution verlangen konn-\n\nte. Diese Vorschrift kommt hier nicht unmittelbar zum Tragen, weil eine Investi-\n\ntionsbescheinigung nach diesem Gesetz nicht erteilt worden ist und auch nicht\n\ndurch die Investitionsbescheinigung des Oberbürgermeisters der Stadt Pots-\n\ndam nach der GVB-AV ersetzt wurde. Diese war zwar unter ähnlichen Voraus-\n\nsetzungen zu erteilen wie die Bescheinigung nach dem Gesetz über besondere\n\nInvestitionen. Sie hatte aber einen anderen Zweck und war auch für Verfügun-\n\ngen möglich, die nicht unter das Gesetz über besondere Investitionen fielen.\n\nNach § 4 GVB-AV ersetzt auch nicht die Bescheinigung nach der GVB-AV die\n\nBescheinigung nach dem Gesetz über besondere Investitionen, sondern um-\n\ngekehrt die Bescheinigung nach dem Gesetz die Bescheinigung nach der\n\nGBV-AV.\n\nDie Beklagten haben aber nach diesem Gesetz vorgehen und die Kläge-\n\nrin so stellen wollen, wie sie nach dem Gesetz über besondere Investitionen\n\nstehen sollte. Diese Absicht haben sie durch die Bezugnahme auf die §§ 1 und\n\n2 des Gesetzes über besondere Investitionen und die Aufnahme der nach § 1\n\nAbs. 3 dieses Gesetzes geforderten sog. Rückfallklausel in ihrem Vertrag zum\n\nAusdruck gebracht. Damit hat die Beklagte zu 1 stillschweigend die bei einem\n\nVorgehen nach diesem Gesetz zwingende Verpflichtung übernommen, der\n\nKlägerin einen Betrag in Höhe der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und\n\ndem Verkehrswert zu zahlen, wenn sich im vermögensrechtlichen Verfahren\n\nergibt, daß sie Rückübertragung des Grundstücks hätte verlangen können und\n\ndiesem Anspruch eine Betriebsnotwendigkeit des Grundstücks für das an den\n\nBeklagten zu 2 zurückzuübertragende Unternehmen nicht entgegengestanden\n\nhätte.\n\ndd) Eine Nichtigkeit des Vertrags nach § 138 Abs. 1 BGB läßt sich\n\nschließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Gemeinschafts- oder\n\nDrittschädigung annehmen. Extrem niedrige Kaufpreise sind, worauf die Revi-\n\nsion zu Recht aufmerksam macht, vielfach unter dem Gesichtspunkt einer Ge-\n\nmeinschafts- (oder Dritt-) Schädigung als sittenwidrig eingestuft worden (LG\n\nBerlin, DtZ 1992, 27; BezG Potsdam, DtZ 1994, 33 [zu diesem Fall auch BGH,\n\nUrt. v. 17. Februar 1999, 5 StR 494/98, NJW 1999, 1489, 191]; OLG Rostock,\n\nDtZ 1997, 389, 391). Hier geht es aber nicht um die Verschleuderung von\n\nstaatlichem oder Vermögen Dritter, sondern um die Rückgabe eines Unter-\n\nnehmens unter Anwendung auch des Gesetzes über besondere Investitionen.\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.\n\nTropf Klein Lemke\n\n Gaier Schmidt-Räntsch","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-11-22/v-zr-96-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":7},{"jurabk":"VZOG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 231 § 7","ref_norm":"231-7","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"VZOG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-11-22/v-zr-96-02","retrieved":"2026-07-10 13:45:05.766717+00:00"},"card":{"id":"bgh/2002-11-22/v-zr-96-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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