{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-11-08","aktenzeichen":"V ZR 78/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 133 C, 157 Ga; AGBG § 5 Auslegung einer Mehrerlösklausel Bei einem Privatisierungsvertrag mit einem endgültigen Kaufpreis setzt eine Mehrer- lösklausel, die im Fall des Weiterverkaufs die Nachzahlung der Differenz zwischen Verkehrswert und Weiterverkaufspreis vorsieht, voraus, daß ein höherer Weiterver- kaufspreis erzielt wird oder der Grundstückswert zwischen Erwerb und Weiterverkauf gestiegen ist. Die spätere Feststellung, daß der ursprüngliche Verkaufspreis unter dem Verkehrswert gelegen hat, löst die Nachzahlungspflicht nicht aus.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n8. November 2002\nKirchgeßner,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 78/02 \n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB §§ 133 C, 157 Ga; AGBG § 5\n\nAuslegung einer Mehrerlösklausel\n\nBei einem Privatisierungsvertrag mit einem endgültigen Kaufpreis setzt eine Mehrer-\nlösklausel, die im Fall des Weiterverkaufs die Nachzahlung der Differenz zwischen\nVerkehrswert und Weiterverkaufspreis vorsieht, voraus, daß ein höherer Weiterver-\nkaufspreis erzielt wird oder der Grundstückswert zwischen Erwerb und Weiterverkauf\ngestiegen ist. Die spätere Feststellung, daß der ursprüngliche Verkaufspreis unter\ndem Verkehrswert gelegen hat, löst die Nachzahlungspflicht nicht aus.\n\nBGH, Urt. v. 8. November 2002 - V ZR 78/02 - OLG Rostock\n\n LG Schwerin\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 8. November 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil 7. Zivilsenats des Oberlandesge-\n\nrichts Rostock vom 7. Februar 2002 wird auf Kosten der Klägerin\n\nzurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin, die B. v. S. (BvS, vormals\n\nTreuhandanstalt), ist treuhänderische Verwalterin des Vermögens der Vereini-\n\ngung organisationseigener Betriebe - Zentrale Druckerei-, Einkaufs- und Revi-\n\nsionsgesellschaft m.b.H. (VOB Zentrag), zu dem ein im Ostseebad B. ge-\n\nlegenes, 8.182 m² großes und mit einem Dreifamilienwohnhaus bebautes\n\nGrundstück gehörte. Nach der Wiedervereinigung stellte der Beklagte als frühe-\n\nrer Miteigentümer des Grundstücks einen Antrag auf Rückübertragung nach\n\ndem Vermögensgesetz, der jedoch abschlägig beschieden wurde. Darüber hin-\n\naus bemühte er sich darum, das Grundstück zurückzukaufen. Die von der Lie-\n\ngenschaftsgesellschaft der Treuhandanstalt mbH (TLG) mit dem Vertrieb des\n\nGrundstücks beauftragte \n\nImmobilien-Management-Service GmbH \n\n(I-M-S\n\nGmbH) unterrichtete den Beklagten mit Schreiben vom 4. Oktober 1995 dar-\n\nüber, daß sich der von der TLG bestätigte Kaufpreis auf 287.000 DM belaufe.\n\nZu diesem Preis verkaufte die Klägerin das Grundstück mit notariellem Vertrag\n\nvom 29. Februar 1996 an den Beklagten.\n\n§ 6 des Kaufvertrags enthält unter der Überschrift „Mehrerlösabführung“\n\nunter anderem folgende Regelungen:\n\n„6.1 Veräußert der Käufer den Kaufgegenstand ganz oder teilweise bis einschließlich\n31. Dezember 1997, so hat er den über dem (heutigen) Kaufpreis liegenden Mehrerlös\nin Höhe von 80 % abzuführen. Bei einer Veräußerung nach dem 31. Dezember 1997,\naber bis einschließlich 31. Dezember 1999, sind 50 % des Mehrerlöses abzuführen. ...\n\n6.2 Liegt der erzielte Kaufpreis unter dem Verkehrswert, sind 80 % bzw. 50 % des Be-\ntrages abzuführen, um den der zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehende Verkehrs-\nwert den Kaufpreis übersteigt. Liegt der Weiterverkaufspreis über dem Kaufpreis dieses\nVertrages, jedoch unter dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Weiterverkaufes, führt\nder Käufer den Mehrerlös entsprechend Ziff. 6.1 und den Differenzbetrag entsprechend\ndiesem Absatz an den Verkäufer ab.\n\nKommt eine Einigung über den Verkehrswert zwischen den Parteien nicht zustande, ist\ndieser durch den Fachbeirat für Bewertung bei der TLG zu bestimmen.\n\n…“\n\nDer Beklagte zahlte den vereinbarten Kaufpreis. Am 16. Dezember 1996\n\nwurde zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch ein-\n\ngetragen. Mit notariellem Vertrag vom 31. Dezember 1996 veräußerte er das\n\nGrundstück zum Preis von 287.000 DM an die H. N. I. V. GmbH.\n\nDies teilte er der Klägerin im März 1998 mit. Ein daraufhin von der Klägerin be-\n\nauftragter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, daß der Verkehrswert des\n\nGrundstücks im Zeitpunkt des Abschlusses beider Kaufverträge \n\njeweils\n\n1.560.000 DM betragen habe. Nach einer Stellungnahme des Fachbeirates für\n\nBewertung der TLG vom 22. Februar 2000 soll sich der Verkehrswert des\n\nGrundstücks zum Stichtag 31. Dezember 1996 auf 2.210.000 DM belaufen ha-\n\nben.\n\nAusgehend von einem Verkehrswert \n\nin Höhe von mindestens\n\n1.500.000 DM errechnet die Klägerin einen Anspruch auf Abführung eines fikti-\n\nven Mehrerlöses gemäß § 6 Nr. 6.2 Abs. 1 S. 1 des Kaufvertrags in Höhe von\n\n970.400 DM. Hiervon macht sie im Wege der Teilklage einen Betrag in Höhe\n\nvon 150.000 DM geltend. Die Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen erfolglos\n\ngeblieben. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt\n\ndie Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter. Der Beklagte beantragt die Zu-\n\nrückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht qualifiziert die Mehrerlösklauseln in § 6 des zwi-\n\nschen den Parteien geschlossenen Grundstückskaufvertrags als Allgemeine\n\nGeschäftsbedingungen. Die die Verpflichtung zur Abführung eines fiktiven\n\nMehrerlöses regelnde Klausel in § 6 Nr. 6.2 Abs. 1 S. 1 stelle eine Preisneben-\n\nabrede dar, die der Inhaltskontrolle gemäß § 9 AGBG unterliege. Dieser Kon-\n\ntrolle halte die Bestimmung, die wirtschaftlich einer Nachbewertungsklausel\n\ngleichkomme, nicht stand. Die Klägerin habe an einer möglichen Wertsteige-\n\nrung des Grundstücks partizipieren sollen, ohne irgendwelche Risiken zu tra-\n\ngen. Dagegen sei dem Beklagten nicht die Möglichkeit eingeräumt worden, eine\n\nVerringerung des Verkehrswerts geltend zu machen. Die Klausel sei für den\n\nBeklagten mit einem bei Vertragsschluß nicht einzuschätzenden finanziellen\n\nRisiko verbunden gewesen, zumal weder eine Obergrenze festgelegt noch die\n\nMöglichkeit einer Lösung vom Vertrag vorgesehen worden sei. Unwirksam sei\n\nauch die in § 6 Nr. 6.2 Abs. 2 geregelte Bestimmung des Verkehrswerts durch\n\nden Fachbeirat für Bewertung der TLG, weil es sich hierbei nicht um eine unab-\n\nhängige Stelle handele und dem Beklagten kein Ablehnungsrecht eingeräumt\n\nworden sei. Schließlich verstoße die Geltendmachung der Klageforderung we-\n\ngen der großen Diskrepanz zwischen dem am 29. Februar 1996 vereinbarten\n\nKaufpreis und dem durch die Klägerin nachträglich ermittelten Verkehrswert\n\ngegen die guten Sitten. Auf die hiermit verbundenen finanziellen Risiken habe\n\ndie Klägerin den Beklagten nicht hingewiesen. Der Beklagte habe davon aus-\n\ngehen dürfen, daß die Veräußerung an ihn zum Verkehrswert erfolgt sei und\n\ndaß die Weiterveräußerung zum gleichen Preis deshalb keine Ansprüche der\n\nKlägerin habe auslösen können.\n\nII.\n\nDie hiergegen gerichtete Revision bleibt im Ergebnis ohne Erfolg. Der\n\nKlägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht zu.\n\n1. Mögliche Grundlage eines Anspruchs der Klägerin gegen den Be-\n\nklagten auf Zahlung eines Betrags in Höhe der Differenz zwischen dem Ver-\n\nkehrswert des verkauften Grundstücks im Zeitpunkt des Weiterverkaufs und\n\ndem Kaufpreis, zu dem die Klägerin dem Beklagten das Grundstück seinerzeit\n\nverkauft hatte, kann hier nur § 6 Nr. 6.2 des Kaufvertrags der Parteien sein.\n\nVoraussetzung dafür wäre aber nicht nur, daß der Beklagte das Grundstück vor\n\nAblauf der Bindungsfrist verkauft hat, sondern auch, daß der Beklagte bei die-\n\nsem Weiterverkauf einen Kaufpreis erzielt hat, der über dem Erwerbspreis liegt,\n\noder daß er eine zwischenzeitlich eingetretene Wertsteigerung nicht realisiert\n\nhat. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.\n\n2. a) Der Revision ist allerdings zuzugeben, daß § 6 Nr. 6.2 des Vertrags\n\ndem Wortlaut nach nicht ausschließt, in dem von der Klägerin ihrer Klage\n\nzugrunde gelegten Sinne verstanden und so ausgelegt zu werden, daß eine\n\nDifferenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks\n\nbei Weiterverkauf auch dann geschuldet sein soll, wenn - wie hier - ein Mehr-\n\nerlös nicht erzielt wurde und der Verkehrswert zwischen Kauf und Weiterver-\n\nkauf auch nicht gestiegen ist. Eine solche Auslegung wird aber den hier anzule-\n\ngenden Maßstäben einer objektiven Auslegung nicht gerecht.\n\nb) Bei der Klausel in § 6 Nr. 6.2 des Vertrags handelt es sich, wie das\n\nBerufungsgericht zu Recht festgestellt hat, um Allgemeine Geschäftsbedingun-\n\ngen. Denn die Klägerin hat sie einseitig für eine Vielzahl von Verträgen vorge-\n\ngeben und auch so verwendet. Dies wird von der Revision auch nicht in Zweifel\n\ngezogen. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträ-\n\ngen vorformuliert. Sie sind deshalb nach ihrem objektiven Inhalt und typischen\n\nSinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Ver-\n\ntragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten\n\nKreise verstanden werden (BGH, Urt. v. 9. Mai 2001, VIII ZR 208/00, NJW\n\n2001, 2165, 2166; Urt. v. 25. Juni 1992, IX ZR 24/92, NJW 1992, 2629). Bei\n\ndieser einheitlichen Auslegung sind die Verständnismöglichkeiten des durch-\n\nschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (BGH, Urt. v.\n\n16. Juni 1999, IV ZR 44/98, NJW-RR 1999, 1473; Urt. v. 6. März 1996, IV ZR\n\n275/95, NJW-RR 1996, 857). Es kommt dabei nicht auf die individuelle Interes-\n\nsenlage im Einzelfall, sondern auf die typisierten Interessen des Verwenders\n\nund seiner Vertragspartner an (BGHZ 60, 377, 380; Urt. v. 10. Dezember 1998,\n\nI ZR 162/96, NJW 1999, 1711, 1714).\n\nc) Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist die Klausel in § 6 Nr. 6.2 des Ver-\n\ntrages der Parteien in dem Sinne zu verstehen, daß neben einem tatsächlich\n\nerzielten Mehrerlös auch ein in einer Wertsteigerung des Grundstücks liegen-\n\nder, nicht ausgeschöpfter Mehrwert ausgeglichen werden soll.\n\naa) Hierfür spricht zunächst das Verhältnis des § 6 zu § 2 des Vertrags.\n\nIn § 2 ist der Kaufpreis endgültig festgelegt und in § 6 schon nach der Über-\n\nschrift keine nachträgliche Überprüfung des Kaufpreises oder der ihm zugrunde\n\nliegenden Bewertung des Grundstücks vorgesehen. Bei dieser Struktur der\n\nVertragsbedingungen kann der typische Vertragspartner der Klägerin in § 6 nur\n\neine Regelung erwarten, die nach Erwerb eingetretene Vorteile abschöpfen soll.\n\nDies muß nicht nur ein tatsächlich erzielter Mehrerlös sein, den § 6 Nr. 6.1 re-\n\ngelt. Es kann auch sein, daß der Erwerber in der Situation des Weiterverkaufs\n\neinen Wertvorteil hat, ihn aber nicht oder nicht voll ausschöpft. Einen solchen\n\nFall will § 6 Nr. 6.2 ersichtlich regeln. Er besteht nach der Klausel darin, daß der\n\nWeiterverkaufspreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des\n\nWeiterverkaufs zurückbleibt. Dieser nicht ausgenutzte Mehrwert des Grund-\n\nstücks soll in der in der Klausel im Einzelnen beschriebenen Weise abgeschöpft\n\nwerden. Von einem durch diese Klausel abschöpfbaren Mehrwert kann aber nur\n\ngesprochen werden, wenn nach dem Ersterwerb eine Steigerung des Ver-\n\nkehrswerts eingetreten ist, die nicht auf Aufwendungen des Erwerbers zurück-\n\nzuführen ist (vgl. § 6 Nr. 6.3 des Vertrags). Hier ist der Verkehrswert in dem\n\nkurzen Zeitraum bis zum Weiterverkauf aber nicht gestiegen. Es hat sich viel-\n\nmehr ergeben, daß, wovon in der Revisionsinstanz auszugehen ist, schon der\n\nErwerbspreis deutlich unter dem Verkehrswert lag. Das ist kein Mehrwert, mit\n\ndessen Abschöpfung der typische Erwerber rechnen kann. Ein Erwerber in der\n\nLage des Beklagten kann nicht erwarten, daß ihm ein besonders günstiger\n\nPreis eingeräumt wird. Er kann und muß vielmehr mangels abweichender Um-\n\nstände davon ausgehen, daß die Klägerin ihm das Grundstück entsprechend\n\nihrer Verpflichtung zur bestmöglichen Verwertung des ihr zur Verwaltung über-\n\ntragenen Vermögens der Parteien und Massenorganisationen (vgl. Anlage II\n\nKapitel II Sachgebiet A Abschnitt III Nr. 1 des Einigungsvertrags, § 7 Abs. 1 S. 1\n\nBHO, § 6 Abs. 1 HGrG; Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bun-\n\ndesgebiet, 2. Aufl., § 18 Rdn. 98; Weimar, DÖV 1991, 813, 818) zum Ver-\n\nkehrswert verkauft, zumal die Klägerin hierbei mit der Kommission zur Verwal-\n\ntung des Vermögens der Parteien und Massenorganisationen zusammenzuwir-\n\nken hat. Er braucht redlicherweise nicht damit zu rechnen, daß eine Klausel zur\n\nAbschöpfung von Vorteilen in einem Vertrag mit einem festen Kaufpreis eine\n\nverdeckte Nachbewertung des Erwerbspreises enthalten soll.\n\nbb) Diese Auslegung wird dadurch bestätigt, daß die Parteien auch im\n\nübrigen davon ausgegangen sind, daß nicht nachträglich überprüft werden soll,\n\nob der Erwerbspreis dem Verkehrswert entspricht. So haben sie in § 7 zwar für\n\nden Fall des nachträglichen Bekanntwerdens vermögensrechtlicher Ansprüche\n\neine Verpflichtung des Erwerbers zur Freistellung der Klägerin vorgesehen.\n\nDiese ist aber auf eine Differenz zwischen Erwerbspreis und Wert von bis zu\n\n10 % begrenzt. Bei einer weitergehenden Differenz ist gerade wegen des fest\n\nvereinbarten Preises keine Nachzahlungspflicht, sondern nur eine Pflicht zur\n\nNachverhandlung und für den Fall von deren Scheitern ein beiderseitiges Recht\n\nzum Rücktritt vorgesehen. Damit ist für einen Sachverhalt, bei dem der typische\n\nErwerber angesichts der gesetzlichen Vorgaben eine Durchbrechung des fes-\n\nten Preises noch am ehesten erwarten würde, eine Lösung gefunden worden,\n\ndie der Erwartung des Erwerbers, daß der Preis verbindlich bleiben soll, beson-\n\nders Rechnung trägt. Daraus muß der typische Erwerber ableiten, daß eine et-\n\nwaige Differenz von Erwerbspreis und Verkehrswert in anderen Fällen keine\n\nNachzahlungspflicht auslöst. Jedenfalls muß er davon ausgehen, daß eine sol-\n\nche Pflicht nicht in einer Regelung enthalten ist, die mit dem Begriff „Mehrerlös“\n\nauf nachträglich eingetretene Vorteile hindeutet und keinerlei Begrenzung einer\n\nNachzahlungspflicht vorsieht.\n\ncc) Ein anderes Verständnis dieser Klausel läßt sich schließlich auch\n\nnicht mit einem anderen Interesse der Klägerin begründen. Ein Restitutions-\n\ninteresse gegenüber dem Beklagten hat die Klägerin nicht verfolgt. In § 7\n\nNr. 7.1 des Vertrags heißt es ausdrücklich, daß der Beklagte nicht restitutions-\n\nberechtigt ist. Investitions- oder Sanierungspflichten, deren Durchsetzung eine\n\nkonditionierte Pflicht zur Auskehrung der Differenz zwischen Kaufpreis und Ver-\n\nkehrswert dienen könnte, sieht der Vertrag nicht vor. Gesichtspunkte, die sonst\n\neine andere Auslegung der Klausel rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich.\n\n3. Greift die Klausel nach alledem nicht ein, weil der Beklagte einen\n\nMehrerlös tatsächlich nicht erzielt hat und der Verkehrswert zwischen Kauf und\n\nWeiterverkauf nicht gestiegen ist, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob\n\ndie Klausel einer AGB-Kontrolle oder den Anforderungen des § 138 BGB\n\nstandhalten würde.\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.\n\nWenzel Tropf Krüger\n\n Gaier Schmidt-Räntsch","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-11-08/v-zr-78-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BHO","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":1},{"jurabk":"HGrG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-11-08/v-zr-78-02","retrieved":"2026-07-10 13:44:26.402853+00:00"},"card":{"id":"bgh/2002-11-08/v-zr-78-02","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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