{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-09-27","aktenzeichen":"V ZR 320/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WEG § 27 Abs. 2 Nr. 3 Allein dadurch, daß der Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete behördliche Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftsei- gentum als Zustellungsvertreter entgegen nimmt, wird dem einzelnen Woh- nungseigentümer bei einem Verkauf des Wohnungseigentums noch nicht die Kenntnis von dem Inhalt vermittelt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 320/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n27. September 2002\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nWEG § 27 Abs. 2 Nr. 3\n\nAllein dadurch, daß der Verwalter eine an alle Wohnungseigentümer gerichtete\n\nbehördliche Aufforderung zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftsei-\n\ngentum als Zustellungsvertreter entgegen nimmt, wird dem einzelnen Woh-\n\nnungseigentümer bei einem Verkauf des Wohnungseigentums noch nicht die\n\nKenntnis von dem Inhalt vermittelt.\n\n BGH, Urt. v. 27. September 2002 - V ZR 320/01 - Kammergericht in Berlin\n\n LG Berlin\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 27. September 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-\n\nRäntsch\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats\n\ndes Kammergerichts in Berlin vom 2. Juli 2001 im Kostenpunkt\n\nund insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt\n\nworden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-\n\nonsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariell beurkundetem Vertrag vom 30. September 1997 erwarb der\n\nKläger von den Beklagten zwei Eigentumswohnungen - unter Ausschluß der\n\nGewährleistung für Größe, Güte und Beschaffenheit von Gemeinschafts- und\n\nSondereigentum - für 385.000 DM. Die Beklagten versicherten, daß ihnen von\n\nverborgenen Mängeln nichts bekannt sei.\n\nVor dem Abschluß des Vertrags war die von den Beklagten mit der Ver-\n\nwaltung der Eigentumswohnungen beauftragte P. \n\n GmbH\n\n(nachfolgend: GmbH), deren Geschäftsführer der Beklagte zu 1 war, von dem\n\nzuständigen Bau- und Wohnungsaufsichtsamt auf Feuchtigkeitsschäden hin-\n\ngewiesen und aufgefordert worden, Dichtungen und Anschlüsse der Terrassen\n\nzu überprüfen und fachgerecht instand zu setzen.\n\nIm Oktober 1997 erlangte der Kläger Kenntnis davon, daß die Terrassen\n\nder von ihm erworbenen Eigentumswohnungen undicht waren, so daß Wasser\n\ndurch die Decken in die darunter liegenden Wohnungen lief. Außerdem stellte\n\ner einen Schimmelpilzbefall fest. Mit Anwaltschreiben vom 22. Oktober 1997\n\nfocht er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. In der Folgezeit ver-\n\nhandelten die Parteien über das weitere Vorgehen. Gemäß Schreiben vom\n\n8. Dezember 1997 kamen sie überein, daß die Beklagten den Kläger von allen\n\nKosten für die Sanierung der Terrassen freistellten und der Kläger auf die\n\nRückabwicklung des Kaufvertrags und auf seine Rechte aus der Anfechtung\n\nverzichtete.\n\nDie Beklagten führten verschiedene Sanierungsarbeiten aus, mit denen\n\nder Kläger jedoch nicht zufrieden war. Er forderte sie unter Fristsetzung und\n\nNachfristsetzung, mit der er zugleich den Rücktritt von der Vereinbarung ge-\n\nmäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 androhte, zur Durchführung bestimmter\n\nSanierungsarbeiten an den Terrassen und zur Beseitigung weiterer Mängel\n\nauf.\n\nMit der Behauptung, der Beklagte zu 1 habe Kenntnis von dem Hinweis\n\ndes Bau- und Wohnungsaufsichtsamts auf die Feuchtigkeitsschäden gehabt,\n\nverlangt der Kläger von den Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises sowie\n\nweiterer im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnungen und\n\ndem Vollzug des Kaufvertrags entstandener Kosten Zug um Zug gegen lasten-\n\nfreie Rückgabe der Wohnungen; außerdem begehrt er die Feststellung, daß\n\ndie Beklagten verpflichtet sind, ihm die Kosten der Finanzierung des Kaufprei-\n\nses und der Rückabwicklung des Kaufvertrags zu ersetzen. Das Landgericht\n\nhat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist überwiegend erfolg-\n\nreich gewesen. Die Beklagten erstreben mit ihrer Revision, deren Zurückwei-\n\nsung der Kläger beantragt, die vollständige Wiederherstellung des erstinstanz-\n\nlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kläger von den Be-\n\nklagten wegen ungerechtfertigter Bereicherung die Rückzahlung des Kaufprei-\n\nses verlangen. Ein Rechtsgrund für die Kaufpreiszahlung bestehe nicht, weil\n\nder Kaufvertrag aufgrund der Anfechtungserklärung vom 22. Oktober 1997\n\nnichtig sei. Die Beklagten hätten den Kläger über die Feuchtigkeitsschäden im\n\nBereich der Terrassen arglistig getäuscht; sie müßten sich die Kenntnis der\n\nMitarbeiter der GmbH von der Feuchtigkeit zurechnen lassen. Die Vereinba-\n\nrung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 entfalte keine Rechtswirkungen\n\nzugunsten der Beklagten, weil sie formnichtig sei.\n\nDarüber hinaus habe der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch\n\nauf Erstattung der weiter geltend gemachten Kosten - mit Ausnahme der Mak-\n\nlergebühren - nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo, denn die arg-\n\nlistige Täuschung stelle gleichzeitig eine schuldhafte Verletzung vorvertragli-\n\ncher Pflichten der Beklagten dar. Da der Kläger nicht in der Lage sei, die Höhe\n\nder ebenfalls von dem Schadenersatzanspruch umfaßten Finanzierungs- und\n\nRückabwicklungskosten zu beziffern, sei die Feststellungsklage zulässig und\n\nbegründet.\n\nDas hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, daß sich Entscheidungs-\n\ngründe und Tenor des angefochtenen Urteils widersprächen. Das Berufungs-\n\ngericht hat nämlich nicht die Nichtigkeit der Auflassung festgestellt, sondern\n\nlediglich - zutreffend - dargelegt, daß sich das Anfechtungsrecht des Klägers\n\nauch auf die Auflassung erstreckt. Insoweit hat er jedoch keine Anfechtung er-\n\nklärt. Die vom Berufungsgericht im Wege der Zug-um-Zug-Verurteilung ausge-\n\nsprochene Rückauflassungsverpflichtung ist somit richtig.\n\n2. Das angefochtene Urteil unterliegt jedoch deshalb der Aufhebung,\n\nweil das Berufungsgericht zu Unrecht die Nichtigkeit der Vereinbarung gemäß\n\nSchreiben vom 8. Dezember 1997 annimmt und seine bisher getroffenen Fest-\n\nstellungen den Vorwurf der arglistigen Täuschung des Klägers durch die Be-\n\nklagten nicht rechtfertigen.\n\na) Die Vereinbarung gemäß Schreiben vom 8. Dezember 1997 ist form-\n\nwirksam. Die Auslegung des Berufungsgerichts, sie sei als formbedürftige\n\nBestätigung bzw. Nichtvornahme des Kaufvertrags (§ 141 BGB) anzusehen,\n\nhat keinen Bestand. Sie wird weder dem Wortlaut der Vereinbarung noch den\n\nrechtlichen Voraussetzungen der Bestätigung gerecht. Die Annahme einer\n\nBestätigung scheitert schon daran, daß die Beklagten eine arglistige Täu-\n\nschung immer bestritten haben. Die Parteien wollten daher nicht den Kaufver-\n\ntrag auf eine neue Grundlage stellen, sondern den Streit über die Wirksamkeit\n\nder Anfechtung dadurch beilegen, daß die Beklagten die Mängel beseitigen.\n\nFalls sie ihrer Verpflichtung nicht nachkamen, sollte der rechtliche Zustand be-\n\nstehen, der vor dem Abschluß der Vereinbarung bestand; d.h., daß dann aus\n\nder Sicht des Klägers die Anfechtung zur Rückabwicklung des Kaufvertrags\n\nführen sollte, während aus der Sicht der Beklagten die Frage der arglistigen\n\nTäuschung zu klären war. Damit stellt sich die Vereinbarung als Vergleich\n\n(§ 779 BGB) dar, der nicht der notariellen Form bedarf.\n\nDas Berufungsgericht hat es bisher offengelassen, ob die Beklagten die\n\nVereinbarung gehörig erfüllt haben. Dieser Punkt bedarf jedoch der Aufklärung.\n\nReichen die ausgeführten Sanierungsarbeiten zur Erfüllung aus, ist die Klage\n\nunbegründet; sind die Arbeiten nicht ausreichend, ist der Kläger nach der\n\nfruchtlosen Fristsetzung mit Schreiben vom 17. November 1998 durch die Er-\n\nhebung der Klage wirksam von der Vereinbarung zurückgetreten (§ 326 Abs. 1\n\nBGB a.F.) mit der Folge, daß die Begründetheit der Klage von der Wirksamkeit\n\nder Anfechtung abhängt.\n\nb) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es sich bei den\n\nFeuchtigkeitsschäden im Bereich der Terrassen um einen offenbarungspflichti-\n\ngen Mangel handelt, auf den die Beklagten - ihre Kenntnis unterstellt - den\n\nKläger auch ungefragt hinweisen mußten. Ebenfalls trifft die weitere Annahme\n\ndes Berufungsgerichts zu, daß die Kenntnis der Mitarbeiter der GmbH von den\n\nFeuchtigkeitsschäden dem Beklagten zu 1 als Geschäftsführer nicht zugerech-\n\nnet werden kann, denn die Zurechnung der Kenntnis von Mitarbeitern einer\n\njuristischen Person ist nur zu ihren Lasten, nicht dagegen zu Lasten ihrer Or-\n\ngane zulässig (Senatsurteil vom 13. Oktober 2000, V ZR 349/99, NJW 2001,\n\n359, 360 m.w.N.).\n\nZu Unrecht nimmt das Berufungsgericht jedoch an, die Beklagten müß-\n\nten sich eine Kenntnis der GmbH zurechnen lassen, weil sie diese mit der Ver-\n\nwaltung der Eigentumswohnungen beauftragt haben und sie insoweit als\n\nVertreterin der Beklagten tätig wurde. Das verkennt die Funktion des Verwal-\n\nters. Er ist organschaftlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft mit be-\n\nstimmten Aufgaben und Befugnissen, die in den §§ 27, 28 WEG näher geregelt\n\nsind. Dazu gehört die Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellun-\n\ngen an die Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Hier geht es jedoch\n\nnicht um die Zurechnung des als Empfangs- oder Zustellungsvertreter erlang-\n\nten Wissens von dem Eingang des an alle Eigentümer gerichteten Schreibens\n\ndes Bau- und Wohnungsaufsichtsamts, sondern um die Kenntnis von dem In-\n\nhalt. Sie wird allein dadurch, daß der Verwalter ein Schriftstück für die Woh-\n\nnungseigentümer entgegennimmt, diesen allenfalls in Angelegenheiten ver-\n\nmittelt, welche die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft betreffen. Dagegen\n\nwird sie dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht auch in einer Angelegen-\n\nheit zugerechnet, die ihn - wie hier als Verkäufer seines Wohnungseigentums -\n\npersönlich betrifft. Da die GmbH auch nicht als Verhandlungsgehilfin der Be-\n\nklagten aufgetreten ist, sondern an dem Abschluß des Kaufvertrags nicht be-\n\nteiligt war, kann ihre Kenntnis von den Mängeln den Beklagten nach § 166\n\nAbs. 1 BGB nicht zugerechnet werden. Auch eine Anwendung der Grundsätze\n\nder Wissenszurechnung nach § 166 Abs. 1 BGB analog kommt nicht in Be-\n\ntracht, weil die GmbH in den persönlichen Angelegenheiten des Wohnungsei-\n\ngentümers eine rechtlich und organisatorisch selbständige Dritte ist, so daß\n\neine Wissenszurechnung unter dem Gesichtspunkt der Pflicht zur ordnungs-\n\ngemäß organisierten Kommunikation (BGHZ 117, 104, 106 f) ausscheidet (vgl.\n\nSenatsurt. v. 22. November 1996, V ZR 196/95, NJW-RR 1997, 270 m.w.N.).\n\nc) Somit kann eine arglistige Täuschung des Klägers durch die Beklag-\n\nten nur dann bejaht werden, wenn der Beklagte zu 1 vor Vertragsschluß\n\nKenntnis von dem Hinweis des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts hatte. Das\n\nhat das Berufungsgericht dahinstehen lassen. Da es die von dem Prozeßbe-\n\nvollmächtigten des Klägers in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat an-\n\ngesprochene Lebenserfahrung, daß der Verwalter seiner Pflicht zur Weiterga-\n\nbe von Mängelanzeigen an die Wohnungseigentümer nachkommt, nicht gibt,\n\nbedarf die Sache weiterer Aufklärung. Dabei wird der Kläger noch zur Kausali-\n\ntät der arglistigen Täuschung für den Kaufentschluß (vgl. Senatsurteil vom 12.\n\nMai 1995 - V ZR 34/94, NJW 1995, 2361, 2362) vortragen können.\n\nWenzel Tropf Lemke\n\n Gaier Schmidt-Räntsch","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-27/v-zr-320-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 166","ref_norm":"166","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 141","ref_norm":"141","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 779","ref_norm":"779","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-27/v-zr-320-01","retrieved":"2026-07-10 13:35:28.880043+00:00"},"card":{"id":"bgh/2002-09-27/v-zr-320-01","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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