{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-07-19","aktenzeichen":"V ZR 204/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 204/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n19. Juli 2002\nK a n i k,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 19. Juli 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes\n\nDr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Klein, Dr. Lemke und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats\n\ndes Kammergerichts in Berlin vom 11. April 2001 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariell beurkundetem Vertrag vom 11. April 1996 erwarb die Kläge-\n\nrin von der Beklagten ein 15.138 qm großes Grundstück für 2 Mio. DM. § 4\n\nAbs. 10 lautet:\n\n\"Bei der Bemessung des Kaufpreises für Grund und Boden sind\ndie Parteien davon ausgegangen, daß für die bauliche Ausnut-\nzung des Kaufgegenstandes eine GFZ von mindestens 0,59 ge-\ngeben ist. Sollte eine höhere oder niedrigere GFZ auf dem\nGrundstück objektiv erzielbar sein und der Käufer diese mit sei-\nnem Bauvorhaben ganz oder teilweise ausnutzen, so erhöht bzw.\nsenkt sich der Kaufpreisteil für Grund und Boden gemäß Abs. 1\n\num DM 33.900 pro GFZ-Veränderung von 0,01, ggf. anteilig. Der\nKaufpreis \njedoch mindestens\nDM 1.700.000,00.\n\ngemäß Abs. 1 \n\nbeträgt \n\nGFZ-Veränderungen, die erst nach dem 31.12.2000 eintreten,\nbleiben unberücksichtigt. Über vor diesem Datum liegende GFZ-\nVeränderungen hat der Käufer den Verkäufer unaufgefordert un-\nverzüglich zu unterrichten.\n\n...\"\n\nIn § 5 Abs. 2 heißt es u.a.:\n\n\"Der Verkäufer übernimmt für die Beschaffenheit und Verwend-\nbarkeit sowie die Richtigkeit der Grundbuchangaben, für die Grö-\nße und Maße der Fläche des Kaufgegenstandes keinerlei G e-\nwähr.\"\n\nIn §§ 6 Abs. 3, 7 Abs. 4 wurde ein Rücktrittsrecht für Verkäufer und\n\nKäufer für den Fall vereinbart, daß auf dem Vermögensgesetz, dem Investiti-\n\nonsvorranggesetz oder auf Restitutionsansprüchen öffentlich-rechtlicher Kör-\n\nperschaften beruhende Hindernisse für den Eigentumsübergang nicht inner-\n\nhalb einer bestimmten Frist beseitigt werden können.\n\nIn § 8 verpflichtete sich die Klägerin zu einer Investition von ca.\n\n20 Mio. DM durch Errichtung von ca. 100 Wohnungen mit ca. 7.600 qm Wohn-\n\nraum innerhalb von zwei bis vier Jahren nach Erteilung einer rechtskräftigen\n\nBaugenehmigung.\n\nZur Sicherung der Kaufpreisforderung hinterlegte die Klägerin bei dem\n\nbeurkundenden Notar eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe des Kauf-\n\npreises.\n\nEin Bebauungsplan für das Kaufgrundstück ist noch nicht in Kraft getre-\n\nten. Deshalb hat die Klägerin ihre Investitionsverpflichtung bisher nicht erfüllt.\n\nMit der Behauptung, das Bauvorhaben sei endgültig gescheitert, weil der\n\nvon der Gemeinde bereits beschlossene Bebauungsplan wegen Einwendungen\n\nübergeordneter Behörden nicht wirksam werde, hat die Klägerin von der Be-\n\nklagten verlangt, den Notar zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an die\n\nKlägerin zu ermächtigen; außerdem hat sie die Verurteilung der Beklagten zur\n\nZahlung von 0,75 % Zinsen aus dem Bürgschaftsbetrag seit dem 10. Septem-\n\nber 1997 beantragt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung\n\nder Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung\n\ndie Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin die Rückab-\n\nwicklung des Kaufvertrags weder nach den Grundsätzen vom Wegfall der Ge-\n\nschäftsgrundlage noch nach den über das Nichterreichen des vereinbarten\n\nZwecks noch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung verlangen, weil die\n\ntatsächlichen Voraussetzungen dieser Rechtsinstitute nicht gegeben seien.\n\nDas hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Dem Berufungsgericht ist schon insoweit nicht zu folgen, als es zu-\n\nnächst eine Rückabwicklung des Kaufvertrags nach den Grundsätzen vom\n\nWegfall der Geschäftsgrundlage prüft. Erweisen sich, wie hier, die beiderseiti-\n\ngen Vorstellungen der Vertragspartner über die Durchführung eines Bauvorha-\n\nbens als irrig, ist zunächst zu klären, ob dem Vertrag im Wege der ergänzen-\n\nden Auslegung zu entnehmen ist, welche Regelung die Parteien getroffen ha-\n\nben würden, wenn sie an ein Scheitern des Bauvorhabens gedacht hätten\n\n(Senatsurt. v. 3. Oktober 1980, V ZR 100/79, WM 1981, 14, 15).\n\n2. Soweit das Berufungsgericht das Vorhandensein einer Vertragslücke\n\nverneint, ist seine Auslegung fehlerhaft.\n\na) Die Auslegung einzelvertraglicher Regelungen durch das Berufungs-\n\ngericht kann von dem Revisionsgericht darauf überprüft werden, ob gesetzliche\n\nAuslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfah-\n\nrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Ausle-\n\ngungsstoff unberücksichtigt geblieben ist (st. Rspr., s. nur Senatsurt. v. 1. Okto-\n\nber 1999, V ZR 168/98, WM 1999, 2513, 2514; Senatsurt. v. 22. Juni 2001,\n\nV ZR 56/00, Umdr. S. 5 [insoweit nicht in BGH-Report 2001, 817 f abgedruckt]).\n\nInsoweit rügt die Revision allerdings ohne Erfolg einen Verstoß gegen die\n\nDenkgesetze, weil das Berufungsgericht nicht erkannt habe, daß die Ermittlung\n\ndes endgültigen Kaufpreises aufgrund der in einem Bebauungsplan festge-\n\nsetzten GFZ die rechtliche Möglichkeit der Bebauung voraussetze. Das Beru-\n\nfungsgericht hat nämlich zu Recht berücksichtigt, daß der Mindestkaufpreis\n\nvon 1,7 Mio. DM von der GFZ unabhängig ist. Jedoch gehört zu den aner-\n\nkannten Auslegungsgrundsätzen die Berücksichtigung der Interessenlage der\n\nVertragspartner (Senatsurt. v. 1. Oktober 1999, aaO). Dagegen hat das Beru-\n\nfungsgericht verstoßen. Seine Auslegung berücksichtigt weder die Interessen\n\nder Klägerin noch die der Beklagten ausreichend. Beide Parteien gingen näm-\n\nlich unstreitig davon aus, daß auf dem Kaufgegenstand ca. 100 Wohnungen\n\nerrichtet werden können; an einem bloßen Grundstücksgeschäft ohne Bebau-\n\nungsmöglichkeit für die Klägerin waren sie dagegen nicht interessiert, ohne\n\njedoch für diesen Fall eine Regelung getroffen zu haben.\n\naa) Der Annahme einer Regelungslücke steht nicht entgegen, daß die\n\nKlägerin zwar nach § 8 Abs. 2 des Vertrags zur Rückübertragung des Grund-\n\nstücks verpflichtet ist, wenn sie nicht innerhalb einer bestimmten Frist nach\n\nErteilung der rechtskräftigen Baugenehmigung die vorgesehenen Baumaß-\n\nnahmen durchführt, sie aber nicht zur Rückabwicklung des Vertrags im Fall der\n\nrechtlichen Undurchführbarkeit des Vorhabens berechtigt ist. Denn aus dem\n\nFehlen einer ausdrücklichen Regelung kann nicht geschlossen werden, daß\n\ndie Parteien diesen Punkt in einem bestimmten anderen Sinn geregelt haben.\n\nEine solche Auslegung hätte zur Folge, daß es keine Vertragslücken gäbe und\n\ndamit für eine ergänzende Vertragsauslegung niemals Raum wäre.\n\nbb) Auch der in § 5 des Vertrags vereinbarte Gewährleistungsausschluß\n\nspricht nicht gegen eine Vertragslücke für den Fall der Unbebaubarkeit des\n\nGrundstücks. Zwar rügt die Revision insoweit ohne Erfolg, das Berufungsge-\n\nricht habe sich verfahrensfehlerhaft nicht mit dem Einwand der Klägerin befaßt,\n\ndie Klausel in dem ihr vom Berufungsgericht gegebenen Sinn verstoße gegen\n\n§ 3 AGBG; hierzu enthält das Berufungsurteil auf Seite 6 oben ausreichende\n\nÜberlegungen. Das Berufungsgericht hat aber übersehen, daß sich der Ge-\n\nwährleistungsausschluß nicht auf die fehlende rechtliche Möglichkeit der\n\nWohnbebauung erstrecken kann. Es ist nämlich weder festgestellt noch sonst\n\nersichtlich, daß nach dem Inhalt des Vertrags die Bebaubarkeit des Grund-\n\nstücks bereits in dem nach § 459 BGB a.F. maßgeblichen Zeitpunkt des Über-\n\ngangs der Gefahr auf die Klägerin vorhanden sein sollte. Vielmehr haben die\n\nParteien ihren Überlegungen eine spätere Bebaubarkeit zugrunde gelegt. In\n\neinem solchen Fall finden die Vorschriften der §§ 459 ff BGB a.F. von vornher-\n\nein keine Anwendung (Senatsurt. v. 15. Oktober 1976, V ZR 245/74, WM 1977,\n\n118). Deswegen kann sich der Gewährleistungsausschluß hinsichtlich der\n\nVerwendbarkeit des Grundstücks nur auf dessen tatsächliche Beschaffenheit\n\nbeziehen.\n\ncc) Schließlich steht der Annahme einer Regelungslücke auch nicht der\n\nVortrag der Beklagten entgegen, daß der Kaufpreis dem für Bauerwartungs-\n\nland ortsüblichen und angemessenen Preis entsprochen habe. Zwar liegt auch\n\nbeim Kauf von Bauerwartungsland das Risiko einer Enttäuschung der Bauer-\n\nwartung beim Käufer (Senat, BGHZ 74, 370, 375). Hier besteht aber die Be-\n\nsonderheit, daß nach den Vorstellungen beider Parteien das Risiko der Be-\n\nbaubarkeit nicht bestand; offen war lediglich das Maß der zulässigen Bebau-\n\nung. Dieser Fall ist dem Kauf von Bauerwartungsland nicht vergleichbar, denn\n\ndort setzen die Vertragspartner die künftige Bebaubarkeit des Kaufgegen-\n\nstands gerade nicht als sicher voraus. Somit verbietet es sich hier, aus der Hö-\n\nhe des Kaufpreises auf eine Verteilung des Risikos, daß das Grundstück über-\n\nhaupt bebaut werden kann, zu schließen.\n\nb) Die Auslegung des Berufungsgerichts, aufgrund derer es eine Ver-\n\ntragslücke verneint, hat deshalb keinen Bestand. Weitere tatsächliche Fest-\n\nstellungen kommen nicht mehr in Betracht. Das Revisionsgericht ist damit zu\n\neigener Auslegung befugt (Senatsurt. v. 1. Oktober 1999, aaO). Sie führt dazu,\n\ndaß die Parteien keine Regelung für den Fall getroffen haben, daß die Bebau-\n\nbarkeit des Grundstücks aus Rechtsgründen, nämlich dem Scheitern der Auf-\n\nstellung eines Bebauungsplans, endgültig nicht gegeben ist.\n\n3. Die vom Berufungsgericht unterlassene ergänzende Vertragsausle-\n\ngung kann der Senat aufgrund der seiner Nachprüfung unterliegenden tatsäch-\n\nlichen Grundlagen (§ 561 ZPO a.F.) nachholen, weil die hierzu erforderlichen\n\ntatsächlichen Feststellungen ebenfalls getroffen und weitere Feststellungen\n\nnicht zu erwarten sind (Senatsurt. v. 12. Dezember 1997, V ZR 250/96, NJW\n\n1998, 1219). Die ergänzende Auslegung des Kaufvertrags ergibt hier, daß er\n\nbei fehlender rechtlicher Möglichkeit der Wohnbebauung nicht durchgeführt\n\nwerden soll. Das führt entsprechend den in §§ 6 Abs. 3, 7 Abs. 4 des Vertrags\n\nfür andere Fälle des Scheiterns der Wohnbebauung aus Rechtsgründen ge-\n\ntroffenen Vereinbarungen zu einem Rücktrittsrecht der Klägerin, dessen Aus-\n\nübung in der Erhebung der Klage zu sehen ist. Da es sowohl für die Klägerin\n\nals auch die Beklagte beim Vertragsschluß entscheidend darauf ankam, daß\n\nauf dem Grundstück ca. 100 Wohnungen errichtet werden, wäre eine andere\n\nAuslegung weder interessengerecht noch mit Treu und Glauben vereinbar.\n\n4. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO\n\na.F.) und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das\n\nBerufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO a.F.), damit es aufklä-\n\nren kann, ob eine Wohnbebauung auf dem Grundstück endgültig unmöglich ist.\n\nWenzel Tropf Klein\n\n Lemke Gaier","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-07-19/v-zr-204-01","cited_norms":[],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-07-19/v-zr-204-01","retrieved":"2026-07-10 13:26:32.092681+00:00"},"card":{"id":"bgh/2002-07-19/v-zr-204-01","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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