{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"II. Zivilsenat","decided":"2002-06-03","aktenzeichen":"II ZR 4/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 313 a.F., 311 b Abs. 1 n.F., 752 Verkündet am: 3. Juni 2002 Vondrasek Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Eine der Form der §§ 313 Satz 1 a.F., 311 b Abs. 1 Satz 1 n.F. BGB nicht ge- nügende Vereinbarung zwischen künftigen Miteigentümern über die - von § 752 BGB abweichende - Realteilung eines gemeinschaftlich zu erwerbenden Grundstücks wird durch dessen Auflassung an sie und ihre Grundbucheintra- gung als Miteigentümer nicht gem. §§ 313 Satz 2 a.F., 311 b Abs. 1 Satz 2 n.F. BGB geheilt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nII ZR 4/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB §§ 313 a.F., 311 b Abs. 1 n.F., 752\n\nVerkündet am:\n3. Juni 2002\nVondrasek\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nEine der Form der §§ 313 Satz 1 a.F., 311 b Abs. 1 Satz 1 n.F. BGB nicht ge-\n\nnügende Vereinbarung zwischen künftigen Miteigentümern über die - von § 752\n\nBGB abweichende - Realteilung eines gemeinschaftlich zu erwerbenden\n\nGrundstücks wird durch dessen Auflassung an sie und ihre Grundbucheintra-\n\ngung als Miteigentümer nicht gem. §§ 313 Satz 2 a.F., 311 b Abs. 1 Satz 2 n.F.\n\nBGB geheilt.\n\nBGH, Urteil vom 3. Juni 2002 - II ZR 4/00 - OLG Rostock\n\n LG Stralsund\n\nDer II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 3. Juni 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. h.c. Röhricht\n\nund die Richter Dr. Hesselberger, Prof. Dr. Goette, Dr. Kurzwelly und Kraemer\n\nfür Recht erkannt:\n\nDas Versäumnisurteil des Senats vom 4. Februar 2002 wird aufgehoben.\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Rostock vom 2. Dezember 1999 aufgeho-\n\nben.\n\nAuf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 7. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Stralsund vom 12. August 1998 abgeändert.\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDer Beklagte trägt die Kosten seiner Säumnis. Die übrigen Kosten\n\ndes Rechtsstreits trägt der Kläger.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Parteien erwarben durch notariellen Vertrag vom 26. Mai 1991 ein\n\nGrundstück von ca. 3,25 ha zu Miteigentum, und zwar der Kläger zu 1/5, der\n\nBeklagte zu 4/5. Entsprechend wurden sie im Grundbuch eingetragen. Der\n\nKaufvertrag enthält eine Klausel, wonach die Erwerber im Innenverhältnis eine\n\nAufteilung des Grundstücks nach dem Eigentumswechsel derart vereinbarten,\n\ndaß der Kläger \"eine Teilfläche von 6.000 qm als Alleineigentümer\" erhalten\n\nsollte. Er errichtete auf einer später katastermäßig abgeschriebenen und an-\n\ngeblich vereinbarungsgemäß ihm gebührenden Teilfläche von ca. 4.530 qm ein\n\nHaus, während die übrige Fläche wider Erwarten der Parteien nicht bebaut\n\nwerden durfte.\n\nMit der Klage begehrt der Kläger von dem Beklagten die Übertragung\n\nseines Miteigentumsanteils an der besagten Teilfläche Zug um Zug gegen\n\nÜbertragung des klägerischen Miteigentumsanteils an der Restfläche. Beide\n\nVorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Dagegen richtet sich die Revision\n\ndes Beklagten, die der Senat durch Versäumnisurteil vom 4. Februar 2002 zu-\n\nrückgewiesen hat. Der Beklagte hat dagegen Einspruch eingelegt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI. Auf den zulässigen Einspruch des Beklagten ist das gegen ihn ergan-\n\ngene Versäumnisurteil aufzuheben und anderweitig zu entscheiden (§ 343\n\nSatz 2 ZPO).\n\nII. Die Revision ist begründet und führt zur Abweisung der Klage.\n\n1. a) Wie das Berufungsgericht selbst sieht, bedurfte die der Klage zu-\n\ngrundeliegende Teilungsvereinbarung der Prozeßparteien der Form des - gem.\n\nArt. 229 § 5 EGBGB anzuwendenden, mit § 311 b Abs. 1 n.F. BGB sachlich\n\nübereinstimmenden - § 313 a.F. BGB, weil hier schon mangels gleichmäßiger\n\nBebaubarkeit der einzelnen Grundstücksteile keine dem Gesetz (§ 752 BGB)\n\nentsprechende Aufteilung verabredet wurde (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 1972\n\n- V ZR 41/70, WM 1973, 82). Da gemäß dem notariellen Vertrag jeder Erwerber\n\nden auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Kaufpreis an den Veräußerer zu\n\nzahlen hatte und nicht ersichtlich ist, daß der Beklagte seinen Miteigentumsan-\n\nteil an der streitigen Fläche im Auftrag und für Rechnung des Klägers (treuhän-\n\nderisch) erwerben sollte, scheidet auch ein gesetzlicher Anspruch des Klägers\n\nhierauf gemäß § 667 BGB (vgl. dazu BGHZ 127, 168, 170 f.) aus.\n\nb) Die Klausel in dem notariellen Kaufvertrag, wonach der Kläger eine\n\nTeilfläche von 6.000 qm erhalten sollte, ist mangels hinreichender Kennzeich-\n\nnung dieser Teilfläche gemäß §§ 313 Abs. 1 a.F., 125 BGB formunwirksam\n\n(vgl. BGHZ 74, 116, 120 f.; 87, 150). Formungültig waren ebenfalls die mündli-\n\nchen Vereinbarungen der Parteien, welche diese - nach der von dem Beru-\n\nfungsgericht für glaubhaft erachteten erstinstanzlichen Zeugenaussage - vor\n\nAbschluß des notariellen Kaufvertrages hinsichtlich der Lage der wegzumes-\n\nsenden Teilfläche 6.000 qm (an der Straßenseite des handtuchförmigen Grund-\n\nstücks) getroffen haben sollen. Diese Lage kam in der Klausel des notariellen\n\nKaufvertrages auch nicht \"andeutungsweise\" (vgl. BGHZ 87, 150, 154 f.) zum\n\nAusdruck, weshalb es bei dem Formmangel verbleibt (vgl. BGHZ 74, 116, 121).\n\nMit einer versehentlichen Falschbezeichnung der veräußerten Fläche (dazu\n\nBGHZ 87, 150) ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar.\n\n2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die formunwirksame\n\nTeilungsvereinbarung durch die Auflassung des Grundstücks an die beiden\n\nProzeßparteien und durch deren Eintragung im Grundbuch als Miteigentümer\n\nnicht gemäß § 313 Satz 2 a.F. BGB geheilt worden.\n\na) Die Formvorschrift des § 313 Satz 1 a.F. (= 311 b Abs. 1 n.F.) BGB\n\nbezweckt, Veräußerer und Erwerber vor übereilten Grundstücksgeschäften zu\n\nbewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinzuweisen und ihnen die\n\nMöglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung durch den Notar im Hin-\n\nblick auf das abzuschließende Geschäft zu eröffnen. Des weiteren soll durch\n\ndie notarielle Beurkundung auch der Inhalt der Vereinbarung klar und genau\n\nfestgestellt und die Beweisführung gesichert werden (BGHZ 87, 150, 153 f.). Mit\n\nder Heilungsvorschrift des § 313 Satz 2 a.F. BGB geht das Gesetz davon aus,\n\ndaß die genannten Zwecke ersatzweise erfüllt sind, wenn die Auflassung (§ 925\n\nBGB) erfolgt und der Erwerber als neuer Eigentümer des im Grundbuch be-\n\nzeichneten Grundstücks eingetragen wird. Dementsprechend setzt eine Heilung\n\ngemäß § 313 Satz 2 a.F. BGB grundsätzlich den Vollzug des betreffenden\n\nGrundstücksgeschäfts durch Auflassung und Grundbucheintragung voraus.\n\nSoweit danach ein ganz oder zum Teil ohne Beobachtung der Form geschlos-\n\nsener Vertrag \"seinem ganzen Inhalt nach gültig\" wird, gilt das nach der - vom\n\nBerufungsgericht herangezogenen - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes\n\n(vgl. BGHZ 59, 269, 272) zwar auch für eine nicht (mit-)beurkundete Rücküber-\n\ntragungsabrede in einem Grundstückskaufvertrag nach Grundbucheintragung\n\ndes Ersterwerbers. Aus dieser das Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwer-\n\nber betreffenden und auf eine Erwerbseinschränkung in diesem Verhältnis hin-\n\nauslaufenden (vgl. MünchKomm./Kanzleiter, BGB 3. Aufl. § 313 Rdn. 85)\n\nRechtsprechung läßt sich aber kein allgemeiner Grundsatz des Inhalts entneh-\n\nmen, daß immer dann, wenn die Durchführung eines unter § 313 a.F. BGB fal-\n\nlenden Vertrages mehrere Übereignungen erfordert, schon der Vollzug einer\n\ndieser Übereignungen für eine Heilung gemäß § 313 Satz 2 a.F. BGB genügt\n\n(BGHZ 59, 269, 273). Insbesondere werden formbedürftige Abreden in Zu-\n\nsammenhang mit einem Grundstücksgeschäft, die nicht zwischen Veräußerer\n\nund Erwerber, sondern von diesem oder jenem mit einem Dritten formlos ge-\n\ntroffen worden sind, nach § 313 Satz 2 a.F. BGB nur dann geheilt, wenn ihre\n\nFormbedürftigkeit allein auf ihrer Verbindung mit dem (geheilten) Veräuße-\n\nrungsvertrag beruht (vgl. BGH, Urt. v. 12. November 1973 - V ZR 201/71,\n\nNJW 1974, 136; Soergel/M. Wolf, BGB 12. Aufl. § 313 Rdn. 107), wie z.B. im\n\nFall einer Geschäftseinheit (§ 139 BGB; vgl. Urt. v. 10. Dezember 1993\n\n- V ZR 108/92, NJW 1994, 720) oder eines mittelbaren Abschlußzwangs durch\n\ndie Bedingungen eines Maklervertrages (vgl. dazu BGH, Urt. v. 15. März 1989\n\n- IVa ZR 2/88, WM 1989, 918 m.w.N.). Das gilt dagegen nicht, wenn die betref-\n\nfende Abrede Pflichten begründet, die über den sachenrechtlichen Vollzug des\n\nVertrages hinausgehen und einem selbständigen Formzwang nach § 313\n\nSatz 1 a.F. BGB (oder nach einer anderen Vorschrift) unterliegen (vgl. Back-\n\nhaus, JuS 1985, 512, 513 f.; Soergel/M. Wolf aaO; MünchKomm./Kanzleiter\n\naaO § 313 Rdn. 82, 85), wie z.B. eine vom Erwerber mit einem Dritten getroffe-\n\nne Weiterverkaufsvereinbarung (vgl. auch BGH, Urt. v. 24. Februar 1967\n\n- V ZR 2/65, WM 1967, 610; BGHZ 127, 168, 172).\n\nb) Nichts anderes kann für die vorliegende Teilungsvereinbarung der\n\nProzeßparteien gelten, mag diese auch Teil der Abmachungen zwischen ihnen\n\nzum gemeinschaftlichen Erwerb des Grundstücks gewesen sein, der durch Ab-\n\nschluß des notariellen Kaufvertrages und Eintragung der Prozeßparteien im\n\nGrundbuch vollzogen wurde. Das gilt aber nicht für die - einem selbständigen\n\nFormzwang unterliegende - Teilungsvereinbarung, die der Beklagte mit dem\n\nErwerb des Miteigentums an dem Kaufgrundstück auf eigene Rechnung noch\n\nnicht erfüllt hat. Ebensowenig ist die Schutzfunktion des Beurkundungserfor-\n\ndernisses dadurch gewahrt, daß der Beklagte an dem notariellen Grundstücks-\n\nkaufvertrag und an der Auflassung beteiligt war, weil durch beide die Grenzen\n\nder dem Kläger zuzuteilenden Fläche nicht festgelegt wurden, damit der Über-\n\neilungsschutz in dieser hier wesentlichen Hinsicht nicht gewahrt und zugleich\n\ndie Beweisfunktion des § 313 a.F. BGB nicht erfüllt wurde.\n\nIm übrigen haben die Parteien in dem notariellen Kaufvertrag nicht ein-\n\nmal einen gemeinschaftlichen Auflassungsanspruch auf das Gesamtgrundstück\n\nentsprechend § 432 BGB, sondern jeweils getrennte Einzelansprüche gegen\n\nden Veräußerer auf Einräumung der Miteigentumsanteile von 1/5 bzw. 4/5 ge-\n\ngen Zahlung des jeweils hierauf entfallenden Kaufpreises (ohne gesamtschuld-\n\nnerische Haftung) begründet, so daß die Rechtslage derjenigen bei zwei ge-\n\ntrennten Kaufverträgen entspricht, deren grundbuchlicher Vollzug formlose Ab-\n\nreden zwischen den Erwerbern erst recht nicht gemäß § 313 Abs. 2 a.F. BGB\n\nheilen könnte.\n\n3. Die Berufung des Beklagten auf die Formnichtigkeit der Teilungsver-\n\neinbarung führt hier auch nicht zu einem für den Kläger schlechthin unzumutba-\n\nren Ergebnis, weil er einerseits immerhin Miteigentümer des Gesamtgrund-\n\nstücks unter Einschluß der von ihm beanspruchten Teilgrundstücke ist und es\n\nan ihm gelegen hätte, vor der Bebauung des von ihm beanspruchten Grund-\n\nstücksteils klare Verhältnisse zu schaffen, zumindest eine Benutzungsregelung\n\ngemäß § 746 BGB und deren Eintragung im Grundbuch mit Wirkung auch für\n\nRechtsnachfolger des Beklagten (§ 1010 Abs. 1 BGB) herbeizuführen. Des\n\nweiteren liegt ein Verstoß des Beklagten gegen Treu und Glauben auch inso-\n\nfern nicht vor, als die Parteien bei Vertragsschluß von einer gleichmäßigen B e-\n\nbaubarkeit der beiden Grundstückshälften ausgingen und dies Geschäfts-\n\ngrundlage ihrer internen Abreden war (vgl. auch BGHZ 34, 32, 41; BGH, Urt. v.\n\n19. November 1971 - V ZR 103/69, NJW 1972, 152; v. 14. Oktober 1977\n\n- V ZR 253/74, NJW 1978, 695).\n\nRöhricht\n\nHesselberger\n\nGoette\n\nKurzwelly\n\nKraemer","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-06-03/ii-zr-4-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 752","ref_norm":"752","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 432","ref_norm":"432","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 667","ref_norm":"667","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 746","ref_norm":"746","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1010","ref_norm":"1010","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 343","ref_norm":"343","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 925","ref_norm":"925","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-06-03/ii-zr-4-00","retrieved":"2026-07-10 13:19:58.669972+00:00"},"card":{"id":"bgh/2002-06-03/ii-zr-4-00","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"II. 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