{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-05-17","aktenzeichen":"V ZR 193/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"SachenRBerG § 120 Abs. 2 Ein Anspruch auf Ankauf des Grundstücks steht dem Käufer eines ehedem volksei- genen Eigenheims auch dann zu, wenn er nur eine von zwei vorhandenen Wohnun- gen vertraglich genutzt hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n17. Mai 2002\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 193/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nSachenRBerG § 120 Abs. 2\n\nEin Anspruch auf Ankauf des Grundstücks steht dem Käufer eines ehedem volksei-\n\ngenen Eigenheims auch dann zu, wenn er nur eine von zwei vorhandenen Wohnun-\n\ngen vertraglich genutzt hat.\n\nBGH, Urt. v. 17. Mai 2002 - V ZR 193/01 - OLG Naumburg\n\n LG Magdeburg\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 17. Mai 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter\n\nTropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Lemke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des\n\n11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom\n\n10. April 2001 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an\n\ndas Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger zu 1 schloß am 11. Juli 1988 mit dem V. Gebäudewirt-\n\nschaft einen schriftlichen Mietvertrag über eine 2 ½-Zimmerwohnung auf dem\n\ndamals volkseigenen Grundstück G. Straße in I. . Mit notariellem\n\nVertrag vom 5. Februar 1990 mit dem Rechtsträger, dem Rat der Stadt, kauften\n\ndie Kläger \"das \n\nin \n\nI. , G. Str. gelegene Eigenheim (1-\n\nFamilienhaus)\" und beantragten, ihnen ein Nutzungsrecht an dem Grundstück\n\nzu verleihen. Zur Durchführung des Kaufvertrags und zur Zuteilung des Nut-\n\nzungsrechts kam es nicht mehr. Aufgrund eines am 2. September 1999 be-\n\nstandskräftig gewordenen Restitutionsbescheides ist die Beklagte Eigentüme-\n\nrin des Grundstücks.\n\nDie Kläger haben die Feststellung beantragt, daß sie gegen die Be-\n\nklagte einen Anspruch auf Ankauf des Grundstücks nach dem Sachenrechtsbe-\n\nreinigungsgesetz haben. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das\n\nOberlandesgericht hat sie abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der\n\nKläger, mit der sie die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts erstre-\n\nben. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Kläger auf Ankauf\n\ndes Grundstücks nach § 121 Abs. 2 SachenRBerG, da das Mietverhältnis der\n\nKläger nur eine von mindestens zwei in dem Gebäude befindlichen Wohnun-\n\ngen zum Gegenstand gehabt habe.\n\nDies hält den Angriffen der Revision nicht stand.\n\nII.\n\nNach § 121 Abs. 2 SachenRBerG steht dem Nutzer ein Anspruch auf\n\nAnkauf des Grundstücks zu, wenn er a) aufgrund eines bis zum 18. Oktober\n\n1989 abgeschlossenen Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrags ein Ei-\n\ngenheim am 18. Oktober 1989 genutzt, b) bis zum Ablauf des 14. Juni 1990\n\neinen wirksamen Kaufvertrag mit einer staatlichen Stelle der DDR über dieses\n\nEigenheim geschlossen hat und c) dieses Eigenheim am 1. Oktober 1994 zu\n\neigenen Wohnzwecken nutzte.\n\nDie Voraussetzungen zu b) stehen zwischen den Parteien außer Streit,\n\ndie Voraussetzungen zu a) und c) sind, entgegen der Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts, erfüllt, wenn es sich bei dem Gebäude um ein Eigenheim ge-\n\nhandelt hat.\n\n1. Allerdings läßt der Wortlaut des Gesetzes auch die Auslegung des\n\nBerufungsgerichts zu, wonach sich das Mietverhältnis auf das Eigenheim als\n\nsolches bezogen haben muß. Eigenheime sind nach § 5 Abs. 2 Satz 1\n\nSachenRBerG Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder\n\nzwei Wohnungen enthalten. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts,\n\ndenen die Revision nicht entgegentritt, war Gegenstand des Mietvertrags, der\n\nsich nach § 100 Abs. 3 ZGB auch auf die Klägerin zu 2, die Ehefrau des Klä-\n\ngers zu 1, erstreckt hat, nur eine der vorhandenen Wohnungen. Die Kläger\n\nhaben also am Stichtag des § 121 Abs. 2 Buchst. a SachenRBerG nicht das\n\nauf dem Grundstück errichtete Eigenheim, sondern nur einen Teil desselben,\n\neine Wohnung, als Mieter genutzt. Dies genügt indessen nach Sinn und Zweck\n\nder Vorschrift und ihrer Entstehungsgeschichte zur Begründung des Bereini-\n\ngungsanspruchs.\n\na) Der Gebäudekauf der Kläger erfolgte auf der Grundlage des Geset-\n\nzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Ge-\n\nbäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. I, S. 578; Verkaufs-\n\ngesetz 1973), das erst am 19. März 1990 - also nach dem Vertragsschluß -\n\ndurch das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990\n\n(GBl. I, S. 157; Verkaufsgesetz 1990) abgelöst wurde. In erster Linie das Ver-\n\nkaufsgesetz 1990 (Senatsurt. v. 22. Juni 2001, V ZR 202/00, WM 2001, 1911),\n\ndaneben aber auch das vorangegangene Gesetz vom 19. Dezember 1973 bil-\n\ndeten die \n\nrechtliche Grundlage des Vertrauens, das § 121 Abs. 2\n\nSachenRBerG schützt. § 121 Abs. 2 SachenRBerG schließt an einen Teilbe-\n\nreich des Verkaufsgesetzes 1990, nämlich den Verkauf volkseigener Ein- und\n\nZweifamilienhäuser (§§ 2, 4 VerkG) und Miteigentumsanteile (§ 5 VerkG; Se-\n\nnat, Urt. v. 22. Juni 2001, aaO), und an den Regelungsgegenstand des Ver-\n\nkaufsgesetzes 1973, soweit dieses der Verbesserung der Wohnbedingungen\n\n(Vorspruch) diente, an. Dem Käufer, der vor Vollzug des Kaufvertrags mit dem\n\nUntergang der DDR den Vertragspartner verloren hatte, wird gegen den jetzi-\n\ngen Eigentümer ein gesetzliches Ankaufsrecht (oder ein gesetzliches Recht\n\nzum Erwerb eines Erbbaurechts) zu besonderen Bedingungen, §§ 68 ff\n\nSachenRBerG (§§ 43 ff SachenRBerG), eingeräumt. Bereits das Verkaufsge-\n\nsetz 1973 zählte zu den volkseigenen Eigenheimen, sowohl Ein- als auch\n\nZweifamilienhäuser (§ 1 Abs. 1 der Durchführungsbestimmung vom 19. De-\n\nzember 1973, GBl. I S. 590). Nach der damaligen Praxis war es im Falle des\n\nErwerbs eines Zweifamilienhauses nicht erforderlich, daß der Erwerber beide\n\nWohnungen zu eigenen Wohnzwecken nutzte; zulässig war auch der Erwerb\n\nzum Zwecke der Vermietung der weiteren Einheit (Richtlinie des Ministeriums\n\nder Finanzen der DDR vom 14. August 1985 zur Durchführung des Verkaufs-\n\ngesetzes vom 19. Dezember 1973). Das Verkaufsgesetz 1990 nahm, was an-\n\ngesichts der zwischenzeitlichen Entwicklung ohnehin nicht anzunehmen gewe-\n\nsen wäre, hieran keine Einschränkungen vor. § 2 des Gesetzes enthielt, was\n\nden Erwerb volkseigener Ein- und Zweifamilienhäuser angeht, nicht einmal die\n\nausdrückliche Voraussetzung, daß der Erwerb - jedenfalls auch - eigenen\n\nWohnzwecken dienen mußte. § 4 der Durchführungsverordnung vom 15. März\n\n1990 (GBl. I S. 158) holte dies allerdings insoweit nach, als der Verkauf an\n\nBürger (nach § 2 des Gesetzes Bürger der DDR und Ausländer mit ständigem\n\nWohnsitz in der DDR) erfolgen konnte, die die Gebäude zum Zeitpunkt des\n\nVerkaufs bewohnten oder durch die die künftige persönliche Nutzung dieses\n\nWohnraums gewährleistet war. Eine Einschränkung dahin, daß der Verkauf\n\nvolkseigener Zweifamilienhäuser (Wohngebäude, die zwei selbständige abge-\n\ngrenzte Wohnungen enthalten, § 1 Abs. 4 der Durchführungsverordnung) nur\n\nan den gegenwärtigen oder künftigen Nutzer beider Wohnungen zulässig war,\n\nenthielten die Durchführungsbestimmungen nicht. Es bestehen keine Anhalts-\n\npunkte dafür, daß die - pauschale - Nachzeichnung dieser Rechtslage durch\n\n§ 121 Abs. 2 SachenRBerG hieran Abstriche machen wollte (vgl. BT-Drucks.\n\n12/7668, Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat; BT-\n\nDrucks. 12/8204, Beschlußempfehlung des Vermittlungsausschusses). Der\n\nSenat hat zu § 121 Abs. 2 SachenRBerG entschieden, durch diese Regelung\n\nhabe vermieden werden sollen, daß ein Nutzer ein Ankaufsrecht allein zum\n\nZwecke der Vermietung, Verpachtung oder Weiterveräußerung ausübt (Urt. v.\n\n14. September 2001, V ZR 410/00, VIZ 2002, 49, 50). Für den Erwerb eines\n\nEigenheims mit zwei Wohnungen, teils zur Eigennutzung, teils zur Vermietung,\n\nbleibt indessen Raum.\n\nb) Eine Bereinigung durch Begründung und Veräußerung von Woh-\n\nnungseigentum, die das Sachenrechtsbereinigungsgesetz als besonderes In-\n\nstrument der Bereinigung vorsieht (§§ 65 Abs. 2, 66 Abs. 2, 67 SachenRBerG;\n\nfür den Fall des Erbbaurechts vgl. § 40 SachenRBerG), scheidet hier aus. Die-\n\nse Vorschriften geben keine allgemeine Grundlage für die Aufteilung des\n\nGrundstücks in dem Fall ab, daß der nach § 120 Abs. 2 SachenRBerG berech-\n\ntigte Nutzer nur eine von mehreren Wohnungen des Eigenheims angemietet\n\nhatte. Zwar bezeichnet § 65 Abs. 2 i.V.m. § 66 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG\n\neine Abtrennung von Teilflächen zur Bereinigung des Restes (§§ 65 Abs. 1, 66\n\nAbs. 1, 22 bis 27 SachenRBerG) u.a. dann als nicht möglich, wenn der Nutzer\n\nund der Grundstückseigentümer abgeschlossene Teile des Gebäudes unter\n\nAusschluß des anderen nutzen; der Grundstückseigentümer kann in diesem\n\nFall, wie der Nutzer, die Begründung und Veräußerung von Wohnungseigen-\n\ntum verlangen. Dies setzt aber voraus, daß der Grundstückseigentümer einen\n\nTatbestand verwirklicht hat, der, wäre er Nutzer, ihm einen Anspruch auf Be-\n\nreinigung verschaffte (vgl. Krauß in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachen-\n\nrechtsbereinigungsgesetz, § 66 Rdn. 23). In Frage kommen vor allem vom Ge-\n\nsetz erfaßte Investitionen. Sie würden sich in dem von dem Nutzer zu erbrin-\n\ngenden regelmäßigen Kaufpreis, der sich am Bodenwert orientiert (§§ 19, 68\n\nAbs. 1 SachenRBerG), nicht niederschlagen. Liegt eine solche besondere\n\nSachlage, die auch im Falle des § 120 Abs. 2 SachenRBerG zu berücksichti-\n\ngen ist, nicht vor, bleibt es bei dem Recht des Nutzers, das Grundstück unge-\n\nteilt oder nach Abschichtung von Teilflächen (§ 66 Abs. 1 SachenRBerG) zu\n\nerwerben; unberührt bleiben die Fälle, in denen Wohnungseigentum deshalb\n\ngebildet wird, weil eine Abschreibung nicht genehmigungsfähig (§§ 66 Abs. 2\n\nSatz 1, \n\n120\n\nSachenRBerG) oder nach § 66 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG unzweckmäßig ist.\n\n2. Das Berufungsgericht hat, aus seiner Sicht folgerichtig, keine Fest-\n\nstellung dazu getroffen, ob es sich bei dem von den Klägern gekauften Gebäu-\n\nde um ein Eigenheim gehandelt hat oder ob es mehr als zwei Wohnungen auf-\n\nwies. Die im Berufungsurteil wiedergegebenen Zeugenaussagen lassen, jeden-\n\nfalls für gewisse Zeitspannen, auch die Nutzung durch drei Mietparteien als\n\nmöglich erscheinen. Nach Zurückverweisung der Sache wird das Berufungsge-\n\nricht Gelegenheit haben, das hierzu Erforderliche zu klären.\n\nWenzel\n\nTropf\n\n Krüger\n\nKlein\n\nLemke","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-05-17/v-zr-193-01","cited_norms":[{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 121","ref_norm":"121","n":7},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 66","ref_norm":"66","n":5},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 120","ref_norm":"120","n":3},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 40","ref_norm":"40","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 65","ref_norm":"65","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 67","ref_norm":"67","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-05-17/v-zr-193-01","retrieved":"2026-07-10 13:13:18.529315+00:00"},"card":{"id":"bgh/2002-05-17/v-zr-193-01","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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