{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-05-17","aktenzeichen":"V ZR 149/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 164 Die in einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung der Notariatsangestellten erteilte Vollmacht, zur Durchführung und etwaigen Ergänzung des Vertrags erforder- lichen Erklärungen für die Vertragsparteien abzugeben, berechtigt nicht dazu, die vereinbarte Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts durch die Pflicht zur Verschaffung eines obligatarischen Sondernutzungsrechts zu ersetzen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 149/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n17. Mai 2002\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB § 164\n\nDie in einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung der Notariatsangestellten\n\nerteilte Vollmacht, zur Durchführung und etwaigen Ergänzung des Vertrags erforder-\n\nlichen Erklärungen für die Vertragsparteien abzugeben, berechtigt nicht dazu, die\n\nvereinbarte Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung eines dinglich wirkenden\n\nSondernutzungsrechts durch die Pflicht zur Verschaffung eines obligatarischen\n\nSondernutzungsrechts zu ersetzen.\n\nBGH, Urt. v. 17. Mai 2002 - V ZR 149/01 - OLG Celle\n\n LG Bückeburg\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 17. Mai 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter\n\nTropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Lemke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil des 4. Zivilse-\n\nnats des Oberlandesgerichts Celle vom 26. Februar 2001 aufge-\n\nhoben und das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bücke-\n\nburg vom 20. Juli 2000 abgeändert.\n\nDie Klage ist dem Grunde nach berechtigt.\n\nDer Rechtsstreit wird zur Verhandlung und Entscheidung über die\n\nHöhe des Anspruchs und die Kosten des Revisionsverfahrens an\n\ndas Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Beklagte war Eigentümer eines Hausgrundstücks in L. , das\n\ner 1993 in Wohnungseigentum aufteilte. Hierdurch entstand u.a. der im Woh-\n\nnungseigentumsgrundbuch des Amtsgerichts S. von L. \n\nBand Blatt eingetragene Miteigentumsanteil von 22/100 an dem\n\nGrundstück, der mit dem Sondereigentum an der im Teilungsplan als Nr. 1 be-\n\nzeichneten Wohnung verbunden ist.\n\nMit Notarvertrag vom 29. März 1994 verkaufte der Beklagte die Woh-\n\nnung dem Kläger. Nach § 6 des Vertrages waren sich die Vertragsparteien ei-\n\nnig, daß dem Kläger \"an dem Wohnraum auf halber Höhe über der von ihm\n\ngekauften Wohnung (im folgenden: Wohnraum) ... ein Sondernutzungsrecht\"\n\nzustehen solle. In der Vertragsurkunde bevollmächtigten die Parteien die Nota-\n\nriatsangestellte K. M. unter Befreiung von den Beschränkungen des\n\n§ 181 BGB, \"alle zur Durchführung und etwaigen Ergänzung ... (des) Vertrages\n\nnoch erforderlichen Erklärungen für sie abzugeben\". Die Auflassung erfolgte in\n\nder Notarverhandlung.\n\nIn der Folgezeit beanstandete das Grundbuchamt den von dem Ur-\n\nkundsnotar gestellten Antrag auf Eintragung des Klägers in das Grundbuch,\n\nweil der Wohnraum, zu dessen alleiniger Nutzung der Kläger berechtigt sein\n\nsollte, in der Teilungserklärung nicht dargestellt sei. Der Notar veranlaßte dar-\n\naufhin Frau M. , als Bevollmächtigte der Vertragsparteien den Kaufvertrag zu\n\nändern. Nach der von Frau M. hierzu am 19. September 1994 in notariell\n\nbeurkundeter Form abgegebenen Erklärung soll der Kläger schuldrechtlich zur\n\nalleinigen Nutzung des Wohnraums berechtigt sein. Ein dinglich wirkendes\n\nSondernutzungsrecht soll erst bei einer späteren Änderung der Teilungserklä-\n\nrung begründet werden.\n\nBemühungen des Klägers, die Wohnung weiterzuverkaufen, scheiterten\n\nan dem Mangel einer dinglichen Sicherung des Sondernutzungsrechts an dem\n\nWohnraum. Mit Erklärung vom 24. September 1999 verlangte er von dem Be-\n\nklagten Verschaffung eines dinglich wirkenden Sondernutzungsrechts, setzte\n\nhierzu eine Frist bis zum 15. Oktober 1999 und erklärte, die Leistung nach\n\nFristablauf abzulehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Kauf-\n\nvertrags zu verlangen. Die Eintragung des Sondernutzungsrechts in das\n\nGrundbuch unterblieb.\n\nDer Kläger beziffert den ihm durch die Nichterfüllung des Vertrages ent-\n\nstandenen Schaden auf 125.729,54 DM. Mit der Klage verlangt er von dem\n\nBeklagten Erstattung dieses Betrages zuzüglich Zinsen Zug um Zug gegen\n\nRückauflassung seines Mit- und Sondereigentums. Zur Begründung seines\n\nAntrags auf Abweisung der Klage hat der Beklagte unter anderem die Einrede\n\nder Verjährung erhoben.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers\n\nist ohne Erfolg geblieben.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint eine Schadensersatzverpflichtung des\n\nBeklagten. Es meint, nach dem Vertrag vom 29. März 1994 sei der Beklagte\n\nverpflichtet gewesen, dem Kläger ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht\n\nan dem Wohnraum zu verschaffen. Diese Verpflichtung sei durch die am\n\n19. September 1994 vereinbarte Änderung des Kaufvertrages aufgehoben\n\nworden. An die Stelle der Verpflichtung des Beklagten zur Verschaffung eines\n\ndinglich wirkenden Rechts sei die Verpflichtung zur Verschaffung einer obliga-\n\ntorisch wirkenden Berechtigung zur alleinigen Nutzung des Wohnraums getre-\n\nten. Diese Verpflichtung sei erfüllt. Auch wenn zweifelhaft sei, ob die von Frau\n\nM. erklärte Änderung des Kaufvertrags von der ihr erteilten Vollmacht ge-\n\ndeckt gewesen sei, sei die von ihr für die Parteien abgegebene Erklärung wirk-\n\nsam. Eine vollmachtlos für den Kläger abgegebene Erklärung sei von ihm näm-\n\nlich dadurch genehmigt worden, daß er die Wirksamkeit der Änderung des\n\nKaufvertrages bis zur Erhebung der Klage nicht bezweifelt habe.\n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\nNach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet das Bürgerliche Gesetzbuch in\n\nder bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung auf die schuldrechtlichen\n\nVereinbarungen zwischen den Parteien Anwendung. Gemäß § 326 Abs. 1 BGB\n\na.F. besteht der von dem Kläger geltend gemachte Anspruch dem Grunde\n\nnach.\n\n1. Nach Ansicht des Berufungsgerichts schuldete der Beklagte dem Klä-\n\nger die Verschaffung des Rechts zur Nutzung des Wohnraums durch Begrün-\n\ndung oder Übertragung eines gegen einen Rechtsnachfolger wirkenden Son-\n\ndernutzungsrechts. Diese Auslegung von § 6 des Kaufvertrags ist fehlerfrei und\n\nwird von der Revision auch nicht beanstandet. Gemäß § 10 Abs. 2 WEG bedarf\n\nes zum Entstehen eines solchen Rechts der Eintragung in das Grundbuch. Da\n\ndiese unterblieb, hat der Beklagte dem Kläger das geschuldete Recht nicht\n\nverschafft.\n\na) Der Anspruch des Klägers auf ein dinglich wirkendes Sondernut-\n\nzungsrecht ist durch die am 19. September 1994 von Frau M. für die Partei-\n\nen abgegebenen Erklärungen nicht aufgehoben oder abgeändert worden.\n\nDenn die Erklärungen wirken nicht gegen den Kläger (§ 177 Abs. 1 BGB). Die\n\nin der Urkunde vom 29. März 1994 erteilte Vollmacht berechtigte Frau M. \n\nnur zur Vertretung des Klägers, soweit Hindernisse formeller Art, die dem Voll-\n\nzug des Kaufvertrages entgegenstanden, beseitigt werden sollten, nicht aber\n\nzur Änderung einer Hauptleistungspflicht aus dem Kaufvertrag. Um eine solche\n\nhandelt es sich aber hier.\n\nWährend das dinglich wirkende Sondernutzungsrecht als Inhalt des\n\nSondereigentums gegenüber jedem Sonderrechtsnachfolger eines von der\n\nNutzung ausgeschlossenen Erwerbers wirkt, wird ein schuldrechtliches Son-\n\ndernutzungsrecht mit einem Eigentümerwechsel hinfällig, wenn der neue Ei-\n\ngentümer die Rechte und Pflichten aus der Begründung des Sondernutzungs-\n\nrechts nicht mit Zustimmung der übrigen Eigentümer übernimmt (OLG Hamburg\n\nZMR 2002, 216, 217; OLG Köln DNotZ 2002, 223, 227 m. Anm. Häublein;\n\nMüller, ZMR 2000, 473, 474). Es ist diesem gegenüber nicht durchsetzbar und\n\nverliert damit seinen Ausschließlichkeitscharakter (vgl. Müller ZMR 2000, 473,\n\n474). Zu einer derartigen Inhaltsänderung des Sondereigentums berechtigte\n\ndie der Notariatsangestellten erteilte Vollmacht nicht.\n\nb) Die von Frau M. für den Kläger am 19. September 1994 voll-\n\nmachtlos erklärte Änderung des Vertrages vom 29. März 1994 ist auch nicht\n\ndurch Genehmigung wirksam geworden. Die Genehmigung einer von einem\n\nVertreter ohne Vertretungsmacht abgegebenen beurkundungsbedürftigen Er-\n\nklärung bedarf zwar ihrerseits keiner Form (§ 182 Abs. 2 BGB) und kann damit\n\nauch durch konkludentes Handeln erfolgen. An einem solchen Handeln des\n\nBeklagten fehlt es jedoch. Eine Genehmigung vollmachtloser Vertretung durch\n\nkonkludentes Handeln des Vertretenen setzt grundsätzlich voraus, daß sich\n\nder Vertretene zumindest der Möglichkeit bewußt ist, durch sein Handeln eine\n\nin seinem Namen abgegebene Erklärung zu genehmigen (st. Rspr., vgl. BGHZ\n\n2, 150, 153; RGZ 118, 335, 336f, BGH, Urt. v. 18. Februar 1960, VII ZR 21/59,\n\nWM 1960, 611, 612 u. v. 5. März 1986, IVa ZR 141/84, NJW 1986, 2107,\n\n2108). Daß der Kläger die Unwirksamkeit der in seinem Namen von Frau M. \n\nabgegebenen Erklärungen auch nur in Betracht gezogen haben könnte, hat der\n\nBeklagte nicht behauptet. Nach der vorprozessualen Korrespondenz haben\n\nnoch nicht einmal die Rechtsanwälte, die der Kläger mit der Wahrnehmung\n\nseiner Interessen beauftragt hatte, den Mangel der Vertretung des Klägers\n\nbeim Abschluß des Änderungsvertrages vom 19. September 1994 erkannt.\n\nAuch bei der Vorbereitung der Eigentümerversammlung vom 10. Februar 1999,\n\nmit der der Kläger einen Rechtsanwalt beauftragt hatte, ist die Unwirksamkeit\n\nder für den Kläger von Frau M. abgegebenen Erklärungen nicht erkannt\n\nworden. Nach dem Protokoll der Versammlung haben weder der Kläger noch\n\nsein Berater auch nur mit der Möglichkeit der Unwirksamkeit der für ihn von\n\nFrau M. abgegebenen Erklärungen gerechnet.\n\nAuch wenn man nur auf die objektive Erklärungsbedeutung des Verhal-\n\ntens des Klägers abstellen wollte, führte dies nicht dazu, daß die von Frau\n\nM. für den Kläger vollmachtlos abgegebenen Erklärungen genehmigt wor-\n\nden wären. Entscheidend ist dann, ob das Verhalten des Klägers sich aus der\n\nSicht des Beklagten als eines vernünftigen Dritten redlicherweise als Geneh-\n\nmigung darstellte. Das würde voraussetzen, daß der Beklagte davon ausging\n\noder davon ausgehen konnte, die Änderung des Kaufvertrags sei von der Frau\n\nM. erteilten Vollmacht nicht gedeckt. Das ist nicht der Fall.\n\nc) Der Anspruch auf Verschaffung eines dinglich wirkenden Sondernut-\n\nzungsrechts war bei Ablauf der von dem Kläger zur Erfüllung gesetzten Nach-\n\nfrist nicht verjährt. Die in der Instanz erhobene Einrede ist unbegründet. Die\n\nFrist für die Verjährung des Anspruchs des Klägers betrug gemäß § 195 BGB\n\na.F. 30 Jahre. Sie begann mit Abschluß des Kaufvertrags am 29. März 1994\n\n(§ 198 BGB a.F.). Die Aufforderung des Klägers zur Rechtsverschaffung be-\n\ndeutet eine Mahnung. Die Mahnung konnte mit der Setzung einer Nachfrist zur\n\nErfüllung verbunden werden (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 10. Januar 1990,\n\nVIII ZR 337/88, NJW-RR 1990, 442, 444; v. 17. Dezember 1996, X ZR 74/95,\n\nNJW-RR 1997, 622; RGZ 50, 255, 262; 93, 180; 106, 89). Die Erfüllungsableh-\n\nnung erfaßte den Vertrag insgesamt, weil die Wohnung des Klägers aufgrund\n\nder fehlenden dinglichen Sicherung seines Rechts zur Nutzung des Wohn-\n\nraums einen erheblichen Minderwert aufweist und das Eigentum an der Woh-\n\nnung ohne ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht an dem Wohnraum für\n\nden Kläger ohne Interesse ist.\n\nMit dem Ablauf der vom Kläger gesetzten Frist erlosch sein Erfüllungs-\n\nanspruch. Der Beklagte schuldet dem Kläger seither Schadensersatz wegen\n\nNichterfüllung.\n\nd) Auch der Schadensersatzanspruch des Klägers ist nicht verjährt. Die-\n\nser Anspruch entstand aufgrund des Schadensersatzverlangens des Klägers\n\nim Schreiben vom 24. September 1999 mit dem erfolglosen Ablauf der dem\n\nBeklagten zur Erfüllung gesetzten Nachfrist (§ 198 BGB a.F.). Für ihn galt die\n\ndreißigjährige Verjährung gemäß § 195 BGB a.F.. Diese Frist wurde durch die\n\nZustellung der Klage am 7. Dezember 1999 unterbrochen. Aufgrund der Ände-\n\nrung der Verjährungsvorschriften beträgt die Verjährungsfrist seit dem\n\n1. Januar 2002 nur noch drei Jahre (§ 195 BGB); die Unterbrechung der Ver-\n\njährung durch die Erhebung der Klage ist seit Beginn des 1. Januar 2002 be-\n\nendet. Die Anhängigkeit des Rechtsstreits führt jedoch dazu, daß der Beginn\n\nder seither geltenden kürzeren Verjährung gehemmt ist (Art. 229 § 6 Abs. 2\n\nEGBGB).\n\n2. Der Rechtsstreit ist dem Grunde nach zur Entscheidung reif. Zur Höhe\n\ndes dem Kläger entstandenen Schadens fehlt es an Feststellungen. Insoweit\n\nbesteht Anlaß zu dem Hinweis, daß es dem Beklagten obliegt, die Vorteile, die\n\nder Kläger aus dem Besitz der Wohnung gezogen hat, darzustellen, soweit\n\ndiese unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung als anspruchsmin-\n\ndernd Berücksichtigung finden sollen.\n\nWenzel\n\nTropf\n\n Krüger\n\nKlein\n\nLemke","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-05-17/v-zr-149-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 177","ref_norm":"177","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 181","ref_norm":"181","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 182","ref_norm":"182","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-05-17/v-zr-149-01","retrieved":"2026-07-10 13:11:23.867347+00:00"},"card":{"id":"bgh/2002-05-17/v-zr-149-01","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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