{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2002-05-03","aktenzeichen":"V ZR 246/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, § 29 Abs. 3 a) Die Nutzung eines mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommenen Wohnge- bäudes auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages kann eine Einbeziehung in die sachenrechtliche Bereinigung rechtfertigen. b) § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzer- seite nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern er- streckt die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2 SachenRBerG auf hiervon nicht erfaßte Fallgestaltungen, enthält also einen zu- sätzlichen Einredetatbestand.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 246/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nVerkündet am:\n3. Mai 2002\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nSachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, § 29 Abs. 3\n\na) Die Nutzung eines mit staatlicher Billigung entgeltlich übernommenen Wohnge-\n\nbäudes auf der Grundlage eines Nutzungsvertrages kann eine Einbeziehung in\n\ndie sachenrechtliche Bereinigung rechtfertigen.\n\nb) § 29 Abs. 3 SachenRBerG beschränkt bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzer-\n\nseite nicht die Einredemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern er-\n\nstreckt die auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2\n\nSachenRBerG auf hiervon nicht erfaßte Fallgestaltungen, enthält also einen zu-\n\nsätzlichen Einredetatbestand.\n\nBGH, Urt. v. 3. Mai 2002 - V ZR 246/01 - KG in Berlin\n\n LG Berlin\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 22. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die\n\nRichter Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 20. Zivilsenats\n\ndes Kammergerichts in Berlin vom 17. Mai 2001 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDas klagende Land (im folgenden: der Kläger) ist Eigentümer einer\n\nehemals volkseigenen bebauten Kleingartenparzelle, die von den Beklagten in\n\nBesitz gehalten wird. Die dort 1940 errichtete Wohnlaube wurde 1965 in ein\n\nfestes Gebäude umgebaut. Am 3. Oktober 1987 schlossen die Streithelfer der\n\nBeklagten mit der damaligen Nutzerin einen Kaufvertrag über das Gebäude ab\n\nund bezogen dieses in der Folgezeit im Rahmen eines Wohnungstausches. Mit\n\nVereinbarung vom 7. November 1987 überließ der Verband der Kleingärtner,\n\nSiedler und Kleintierzüchter (VKSK) den Streithelfern die Nutzung der Parzelle,\n\nbeginnend ab 3. Oktober 1987. Der dabei für den VKSK handelnde Vorstand\n\nder Kleingartenanlage unterzeichnete den vorformulierten Nutzungsvertrag\n\nnicht eigenhändig, sondern versah das Vertragsformular mit einem Stempel.\n\nMit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 verkauften die Streithelfer das Ge-\n\nbäude nebst zwischenzeitlich errichteter Garage an die Beklagten weiter.\n\nDer Kläger verlangt die Räumung und Herausgabe des Grundstücks.\n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten\n\nhat das Kammergericht diese Entscheidung abgeändert und die Klage abge-\n\nwiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision des Klägers. Die Be-\n\nklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht spricht den Beklagten ein Besitzrecht nach\n\nArt. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB i. V. m. §§ 3 Abs. 3, 5 Abs. 1 Nr. 3\n\nSatz 2 e SachenRBerG, § 398 BGB zu. Die ursprünglich errichtete Laube sei\n\nmit Billigung staatlicher Stellen in ein zu Wohnzwecken geeignetes Gebäude\n\numgebaut und als Eigenheim genutzt worden. Nach dem Erwerb des Hauses\n\nhätten die Streithelfer der Beklagten dort nicht nur zeitweise gewohnt, sondern\n\nbis zum Jahr 1994 ihren Lebensmittelpunkt gehabt. Das hieraus folgende ge-\n\nsetzliche Besitzrecht hätten sie mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1994 nebst\n\nzukünftiger Sachenrechtsbereinigungsansprüche auf die Beklagten übertragen.\n\nDer Kläger könne hiergegen nicht die Einrede einer fehlenden Nutzung des\n\nGebäudes durch die Beklagten erheben, denn die Voraussetzungen des § 29\n\nAbs. 3 SachenRBerG lägen nicht vor, weil das Grundstück im Zeitpunkt des\n\nVertragsabschlusses mit den Beklagten bebaut gewesen sei.\n\nDiese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht in\n\nallen Punkten stand.\n\nII.\n\nIm Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß\n\ndie Beklagten dem Räumungsverlangen des Klägers möglicherweise gemäß\n\n§ 986 Abs. 1 BGB ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB\n\ni. V. m. § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 14 Abs. 1, § 15\n\nSachenRBerG entgegensetzen können. Etwas anderes hätte nur dann zu gel-\n\nten, wenn bereinigungsrechtliche Ansprüche der Beklagten nach § 29 Abs. 1\n\nSachenRBerG ausgeschlossen wären. Hierzu bedarf es weiterer tatsächlicher\n\nFeststellungen. Dies führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.\n\n1. Die Streithelfer haben infolge des Ankaufs des Gebäudes einen Nut-\n\nzungstatbestand verwirklicht, der mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereini-\n\ngungsgesetzes von den §§ 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG erfaßt wird\n\nund in den die Beklagten als Rechtsnachfolger eingetreten sind.\n\na) Allerdings liegen für das vom Berufungsgericht bejahte Regelbeispiel\n\ndes § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG keine hinreichenden Feststellun-\n\ngen vor. Diese Vorschrift bezieht ein Grundstück, auf dem sich ein als Wohn-\n\nhaus geeignetes und genutztes Gebäude befindet, nur dann in die Sachen-\n\nrechtsbereinigung ein, wenn es aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bo-\n\ndenflächen zur Erholung (§§ 312 ff ZGB) mit Billigung staatlicher Stellen er-\n\nrichtet wurde und der Überlassende der Wohnnutzung nicht widersprochen hat.\n\nDas Berufungsgericht hat jedoch nicht geklärt, auf welcher Nutzungsgrundlage\n\nder Umbau der ursprünglichen Laube in ein Wohnhaus erfolgt ist. Es hat weder\n\nfestgestellt, wer diesen Ausbau vorgenommen hat, noch ob die baulichen\n\nMaßnahmen aufgrund eines Nutzungsverhältnisses im Sinne von §§ 312 ff\n\nZGB durchgeführt worden sind (zur Bewertung vor dem 1. Januar 1976 be-\n\ngründeter Nutzungen als Vertragsverhältnisse nach §§ 312 ff ZGB: vgl. § 2\n\nAbs. 2 EGZGB sowie Senat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503,\n\n504 m. w. N.). Fest steht lediglich, daß das Grundstück in einer Kleingartenan-\n\nlage liegt. Die Nutzung eines Kleingartens innerhalb einer Kleingartenanlage\n\nstellt zwar einen Unterfall der allgemeinen Nutzung von Bodenflächen zur Er-\n\nholung gemäß §§ 312 ff ZGB dar (BGHZ 139, 235, 238 f). Mit der Vornutzerin\n\nder Streithelfer dürfte auch ein entsprechender Nutzungsvertrag bestanden\n\nhaben. Denn der Verkauf der Aufbauten im Jahr 1987 erfolgte nach den Vor-\n\ngaben in Ziffer 7 der Schätzungsrichtlinie für die Ermittlung der Entschädigung\n\nbei Nutzerwechsel eines Kleingartens (Ausgabe 1985, abgedruckt in Kleingar-\n\ntenwesen, Kleintierzucht, Kleintierhaltung, 1987, S. 79, 82 f). Ungeklärt bleibt\n\naber, ob die Vornutzerin das (Wohn)gebäude erstellt hat oder ob die Errichtung\n\nvon einer anderen Person, etwa dem VKSK (Verpächter, Überlassender), vor-\n\ngenommen wurde. Der Senat kann nach dem Sachverhalt nur davon ausge-\n\nhen, daß das Gebäude nicht von dem Grundstückseigentümer erstellt worden\n\nist und auch die Streithelfer selbst während ihrer Besitzzeit keine Baumaßnah-\n\nmen durchgeführt haben, die einer Neuerrichtung gleichzustellen sind (vgl.\n\n§ 12 Abs. 1 SachenRBerG).\n\nb) Die in § 5 Abs. 3 Satz 2 Nr. a - h SachenRBerG bezeichneten Fall-\n\ngruppen regeln jedoch die bereinigungsrechtlichen Sachverhalte beim Bau\n\noder Erwerb von Eigenheimen nicht abschließend. Vielmehr hat der Gesetzge-\n\nber in § 5 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG einen Auffangtatbestand geschaffen,\n\nder auch bislang unentdeckte Fälle einer Bereinigung zugänglich macht, soweit\n\ndiese bei wertender Betrachtung einem der genannten Regelbeispiele gleich-\n\nzustellen sind oder aus sonstigen Gründen nach der gesetzlichen Zielsetzung\n\ndem Schutzbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfallen (vgl.\n\nSachenRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 102; Senat, Urt. v. 16. Oktober\n\n1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94, 97; BGH, Urt. v. 25. November 1998, VIII ZR\n\n380/96, WM 1999, 596, 601; Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/98, WM\n\n1999, 968, 969). Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend gegeben.\n\nc) Das Regelbeispiel des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG greift\n\nnur deswegen nicht ein, weil nicht festgestellt wurde, ob das auf der Parzelle\n\nbefindliche Wohnhaus aufgrund eines Nutzungsvertrages nach §§ 312 ff ZGB\n\nerrichtet wurde. Alle übrigen Voraussetzungen sind dagegen erfüllt. Die Streit-\n\nhelfer übernahmen mit Billigung staatlicher Stellen und des VKSK ein späte-\n\nstens bis zum Jahr 1987 errichtetes Wohngebäude unter Abgeltung des vom\n\nVKSK ermittelten Zeitwerts als Eigenheim und nutzten dieses sowohl am\n\n2. Oktober 1990 als auch in der Folgezeit bis 1994 durchgängig als Wohnung\n\nund Lebensmittelpunkt.\n\naa) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts\n\nlag jedenfalls im Jahr 1987 ein den Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2\n\nSachenRBerG entsprechender Umbau der ehemaligen Laube in ein als Wohn-\n\nhaus geeignetes Gebäude vor. Das Berufungsgericht hat sich insoweit auf den\n\nim Schätzungsprotokoll des VKSK vom 3. September 1987 dokumentierten\n\nAusbauzustand gestützt. Soweit die Revision hiergegen einwendet, das Ge-\n\nbäude sei 1987 stark sanierungsbedürftig und daher für ein dauerhaftes Woh-\n\nnen ungeeignet gewesen, reicht dieser Vortrag angesichts der im Jahr 1987\n\nerfolgten staatlichen Genehmigung der Wohnnutzung (dazu unten bb) nicht\n\naus, um die grundsätzliche Eignung des Gebäudes zu Wohnzwecken in Frage\n\nzu stellen. Der im Jahr 1987 erreichte Ausbauzustand der ursprünglichen Lau-\n\nbe genügt auch den Anforderungen des § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG.\n\nbb) Die bauliche Inanspruchnahme der Parzelle zu Wohnzwecken ist\n\nzudem mit Billigung staatlicher Stellen erfolgt. Zwar greift vorliegend die Ver-\n\nmutung des § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG nicht ein, denn es ist nicht fest-\n\ngestellt, daß für den Umbau der Laube in ein Wohnhaus eine Bauzustimmung\n\noder Baugenehmigung (die unter bestimmten Voraussetzungen durch den Vor-\n\nstand der Sparte 5 des VKSK hätte erfolgen können, vgl. § 17 VO über Bevöl-\n\nkerungsbauwerke, GBl 1984 I, S. 433) erteilt worden ist. Entgegen der Auffas-\n\nsung des Berufungsgerichts kommt auch die Vermutung des § 10 Abs. 2 Satz 2\n\nSachenRBerG nicht zum Tragen. Es hat nämlich nicht hinreichend festgestellt,\n\nwann der Umbau in ein Wohnhaus abgeschlossen worden ist, wann also die\n\n- bis zum 2. Oktober 1990 zu wahrende - Frist von 5 Jahren zu laufen begon-\n\nnen hat (vgl. Senat, Urt. v. 12. März 1999, V ZR 143/99, aaO). Daß die Laube\n\nnach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 1965 in ein festes Ge-\n\nbäude umgebaut wurde, bedeutet noch nicht, daß zu diesem Zeitpunkt auch\n\ndie Umgestaltung in ein Wohnhaus beendet war. Trotzdem ist von einer staatli-\n\nchen Billigung der Bebauung der Kleingartenparzelle mit einem Wohngebäude\n\nauszugehen. Denn diese ist jedenfalls im Zusammenhang mit dem 1987 bean-\n\ntragten und vollzogenen Wohnungstausch erfolgt, dem verschiedene staatliche\n\nStellen zugestimmt haben (vgl. auch Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz,\n\nSachenRBerG, § 5 Rdn. 126 a). Daß der Wohnungswechsel möglicherweise\n\nnicht von allen zuständigen Stellen genehmigt worden ist (vgl. § 126 Abs. 2\n\nZGB, § 36 Abs. 1 WLVO (GBl DDR 1985 I, S. 301), ändert am Vorliegen einer\n\nstaatlichen Billigung nichts, denn der Gesetzgeber läßt auch eine ausdrückli-\n\nche (faktische) Gestattung einer für die Entscheidung über die Bodennutzung\n\nunzuständigen, aber über die Verwirklichung planwirtschaftlicher Vorgaben\n\nbestimmenden Stelle genügen (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG sowie\n\nBeschlußempfehlung des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 12/7245, S. 65; Er-\n\nman/Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 10 SachenRBerG Rdn. 3; Zimmermann, in:\n\nRädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 10\n\nSachenRBerG Rdn. 7, 21; Czub, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 10\n\nRdn. 99 ff). Diese Erfordernisse sind vorliegend erfüllt, denn die den Woh-\n\nnungstausch bewilligenden Organe hatten gemäß §§ 14 Abs. 1, 29 Abs. 1, 36\n\nAbs. 1 WLVO Aufgaben der Wohnraumlenkung wahrzunehmen.\n\ncc) Die Streithelfer nutzten das angekaufte Gebäude in der Folgezeit\n\naber nicht nur mit Billigung staatlicher Stellen, sondern auch aufgrund eines\n\nam 7. November 1987 mit dem VKSK abgeschlossenen Kleingartennutzungs-\n\nvertrags gemäß §§ 312 ff ZGB. Zwar ist das vorgelegte Vertragsformular ent-\n\ngegen §§ 312 Abs. 1 Satz 2, 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB nicht eigenhändig vom\n\nVorstand der Kleingartenanlage unterzeichnet (vgl. Autorenkollektiv, Kom-\n\nmentar zum ZGB, § 66 Anm. 1), sondern nur mit einem Stempel versehen wor-\n\nden. Dieser Formmangel \n\nist \n\njedoch gemäß § 19 Abs. 1 SchuldRAnpG\n\n- zumindest ex nunc - geheilt (vgl. Senat, Urt. v. 24. Mai 1996, V ZR 272/94,\n\nVIZ 1996, 522 f; Erman/Ebbing, BGB, aaO, Vor § 1 SachenRBerG Rdn. 28;\n\nThiele/Krajewski, SchuldRÄndG, 2. Aufl., Stand 1997, § 1 SchuldRAnpG\n\nRdn. 12; \n\nThiele/\n\nWinterstein, aaO, Stand August 1999, § 19 SchuldRAnpG Rdn. 2 ff). Die Hei-\n\nlungswirkung erstreckt sich auch auf schuldrechtliche Verträge, die in den An-\n\nwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes einbezogen sind.\n\nDenn dieses trifft selbst keine Regelungen über die Wirksamkeit solcher Ver-\n\nträge. Es setzt vielmehr voraus, daß diese Verträge nach den für ihr Zustande-\n\nkommen geltenden Vorschriften rechtsverbindlich sind. Die Wirksamkeit des\n\nvon den Streithelfern abgeschlossenen Nutzungsvertrags scheitert auch nicht\n\nan einer fehlenden staatlichen Genehmigung nach § 296 Abs. 2 Satz 2 ZGB,\n\n§ 2 Abs. 1 m GVVO 1977 (GBl 1978 I , S. 73). Es ist davon auszugehen, daß\n\neine solche Genehmigung nicht eingeholt wurde (vgl. zu dieser Praxis\n\nSchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52). Denn es bestehen keine An-\n\nhaltspunkte dafür, daß eine Genehmigung zwar beantragt, jedoch wegen Un-\n\nvereinbarkeit des Nutzerwechsels mit den staatlichen Zielen (vgl. §§ 1 Abs. 1,\n\n3 Abs. 1 GVVO) verweigert worden ist. Der somit zunächst schwebend unwirk-\n\nsame Nutzungsvertrag ist durch den späteren Wegfall des Genehmigungser-\n\nfordernisses (vgl. § 2 Nr. 2 des Ersten Zivilrechtsänderungsgesetzes vom\n\n28. Juni 1990 - GBl I, S. 524) endgültig wirksam geworden (vgl. auch\n\nSchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 52; Senat, Urt. v. 3. März 1993,\n\nV ZR 266/93, WM 1995, 1193; Thiele/Krajewski, SchuldRÄndG, aaO, § 1\n\nSchuldRAnpG Rdn. 15).\n\ndd) Die Streithelfer der Beklagten nutzten damit zum 2. Oktober 1990\n\n(vgl. § 5 Abs. 3 SachenRBerG) ein Wohngebäude, das zwar möglicherweise\n\nnicht aufgrund eines Vertragsverhältnisses nach §§ 312 ff ZGB errichtet, je-\n\ndoch von ihnen auf der Grundlage eines solchen Nutzungsvertrages und mit\n\nstaatlicher Billigung entgeltlich übernommen wurde. Diese Fallgestaltung\n\nrechtfertigt nach der Zielsetzung des Gesetzgebers ebenso wie das in § 5\n\nAbs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG genannte Regelbeispiel eine Einbezie-\n\nhung in die sachenrechtliche Bereinigung. Das Sachenrechtsbereinigungsge-\n\nsetz räumt den Investitionen, die der Schaffung oder dem Erwerb von Wohn-\n\nraum dienten (bauliche Investitionen zu Wohnzwecken), grundsätzlich den Vor-\n\nrang vor den Interessen der Grundstückseigentümer ein (so ausdrücklich Sa-\n\nchenRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/5992, S. 98). Die Schutzbedürftigkeit sol-\n\ncher Aufwendungen soll also nicht davon abhängen, ob sie zur Erstellung ei-\n\nnes Gebäudes oder (nur) für dessen Ankauf getätigt wurden (vgl. insb. §§ 5, 7\n\nAbs. 1, 9 Abs. 1 SachenRBerG, die für die dort bezeichneten Fälle Errichtung\n\nund Erwerb von (Wohn)gebäuden gleichstellen; vgl. ferner § 43 SchuldRAnpG\n\nsowie\n\nSchuldRÄndG-RegE, BT-Drucks. 12/7135, S. 65). Entscheidend ist vielmehr,\n\ndaß diese Investitionen der Beschaffung von Wohnraum als einem für die Le-\n\nbensführung unverzichtbaren Gut dienten (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 98; 57).\n\nDie zentrale Bedeutung des Wohnraums hat den Gesetzgeber auch veranlaßt,\n\nzwar nicht die auf der Grundlage eines Nutzungsverhältnisses gemäß §§ 312 ff\n\nZGB errichteten Garten- und Wochenendhäuser, wohl aber deren mit staatli-\n\ncher Billigung erfolgten Ausbau in Wohnhäuser (sog. unechte Datschen) der\n\nSachenrechtsbereinigung zu unterstellen (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3\n\nSatz 2 e SachenRBerG; BT-Drucks. 12/5992, S. 54 f, S. 57 f, 103, vgl. auch\n\nBGHZ 139, 235, 240). Angesichts der aufgezeigten Zielsetzung des Sachen-\n\nrechtsbereinigungsgesetzes ist es gerechtfertigt und geboten, dem Regelbei-\n\nspiel in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG die Fälle gleichzustellen, in\n\ndenen zwar ungeklärt ist, ob der Ausbau einer errichteten Laube oder eines\n\nWochenendhauses in ein Eigenheim aufgrund eines Nutzungsverhältnisses\n\nnach §§ 312 ff ZGB erfolgt ist, in denen aber der Ankäufer eines solchen Ei-\n\ngenheims dieses mit staatlicher Billigung bezieht und - mit Ablauf des\n\n2. Oktober 1990 - auf der Grundlage eines Vertrages im Sinne von §§ 312 ff\n\nZGB nutzt.\n\nd) Die Beklagten sind aufgrund des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 in\n\ndie ihren Streithelfern gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zustehen-\n\nde Rechtsstellung eingetreten (§ 14 Abs. 1, § 9 Abs. 1 SachenRBerG). Dies gilt\n\nunabhängig davon, ob sie wirksam das Eigentum an dem Wohngebäude er-\n\nlangt haben oder nicht.\n\naa) Sofern die Streithelfer Sondereigentum an dem Wohnhaus erworben\n\nhätten, wären die Beklagten als Einzelrechtsnachfolger in deren Nutzerstellung\n\neingetreten (vgl. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 14 Rdn. 4;\n\nErman/Ebbing, BGB, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 15, § 14 SachenRBerG\n\nRdn. 13; MünchKom-BGB/Wendtland, BGB, 3. Aufl., § 14 SachenRBerG\n\nRdn. 2; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 14 Rdn. 3, § 9 Rdn. 14). Eine\n\nrechtsgültige Eigentumsübertragung setzt allerdings zunächst voraus, daß die\n\nVornutzerin der Streithelfer gemäß § 296 Abs. 1 ZGB bzw. §§ 296 Abs. 2, 25,\n\n26 Abs. 1, 27 ZGB (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 58; BGHZ 139, 235, 242 f; vgl.\n\naber auch Wesel, DtZ 1995, 70, 73) bzw. nach §§ 95 Abs. 1, 929 ff BGB, § 2\n\nAbs. 2 Satz 2 EGZGB (vgl. Senat, Urt. v. 22. Dezember 1995, V ZR 334/94,\n\nNJW 1996, 916, 917) oder nach sonstigen Vorschriften gesondertes Eigentum\n\nan dem Gebäude erlangt hat. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht ge-\n\ntroffenen Feststellungen läßt sich diese Rechtsfrage jedoch nicht beantworten.\n\nbb) Wenn an dem Gebäude kein Sondereigentum bestanden und die\n\nBeklagten folglich kein Eigentum hieran erlangt haben sollten, sind sie gleich-\n\nwohl durch den Abschluß des Kaufvertrages vom 2. Juni 1994 Rechtsnachfol-\n\nger ihrer Streithelfer geworden.\n\nDies ergibt sich aus § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG.\n\nDenn die Streithelfer können ihre Nutzerstellung aus dem Kaufvertrag mit ihrer\n\nVornutzerin ableiten, die wiederum nach Lage der Dinge das Gebäude entwe-\n\nder selbst errichtet oder von ihrem Rechtsvorgänger übernommen hat. Damit\n\nist im Streitfall von einer vom Errichter bis zu den Streithelfern reichenden, ge-\n\nschlossenen Kette von Verkaufsfällen auszugehen. Der wirksamen Rechts-\n\nnachfolge der Streithelfer steht nicht entgegen, daß Kaufverträge über ein nicht\n\nim Sondereigentum des Verkäufers stehendes Bauwerk gemäß § 68 Abs. 1\n\nNr. 3 ZGB nichtig waren. Denn für diese Fälle trifft § 9 Abs. 2 Nr. 1\n\nSachenRBerG eine besondere Regelung. Danach gilt als Rechtsnachfolger\n\neines Nutzer auch der Käufer eines Gebäudes, an dem kein selbständiges Ge-\n\nbäudeeigentum entstanden war, sofern der Kaufvertrag vor dem 3. Oktober\n\n1990 abgeschlossen worden ist. Die Bestimmung ist nicht auf die Fälle be-\n\nschränkt, in denen das in § 295 Abs. 2 ZGB vorgesehene selbständige Gebäu-\n\ndeeigentum nicht entstanden ist, sondern erfaßt grundsätzlich auch alle vor\n\ndem genannten Stichtag abgeschlossenen Kaufverträge über Gebäude, an\n\ndenen ein vom Grundeigentum getrenntes Eigentum (Sondereigentum) nicht\n\nbegründet worden ist (so wohl Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigung; § 9\n\nSachenRBerG Rdn. 43; Purps/Krauß, Sachenrechtsbereinigung nach An-\n\nspruchsgrundlagen, S. 27 Rdn. 72). Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck\n\ndieser Vorschrift. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Regelung der in der ehe-\n\nmaligen DDR verbreiteten unzutreffenden Vorstellung Rechnung tragen, die\n\nauf fremdem Grund errichteten Gebäude stünden im Eigentum des Nutzers\n\noder könnten von diesem jedenfalls wirksam veräußert werden (vgl. BT-Drucks.\n\n12/5992, S. 108). Solchen Rechtsgeschäften sollte die rechtliche Anerkennung\n\nnicht versagt werden, weil sie auch in der Rechtswirklichkeit der ehemaligen\n\nDDR über Jahrzehnte hinweg als verbindlich erachtet wurden. Diese Erwägun-\n\ngen gelten aber nicht nur für die in § 295 Abs. 2 ZGB genannten Fälle, sondern\n\nüberall dort, wo - wie hier - nicht im Sondereigentum stehende Gebäude und\n\nbauliche Anlagen von einem anderen als dem Grundstückseigentümer verkauft\n\nwurden.\n\nAufgrund des am 2. Juni 1994 abgeschlossenen Kaufvertrages haben\n\ndie Streithelfer die von ihnen erworbene und in ihrer Person zu einem Bereini-\n\ngungstatbestand (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG) erstarkte Rechtsstellung auf\n\ndie Beklagten übertragen. Diese haben zwar möglicherweise kein Eigentum an\n\ndem Kaufgegenstand erlangt. Sie haben aber jedenfalls - gegen Abgeltung des\n\nGebäudewertes - den Besitz an einem mit staatlicher Billigung auf einem frem-\n\nden Grundstück errichteten Wohngebäude erhalten. Eine solche Besitzüber-\n\ntragung genügt, um den Beklagten die Nutzungsposition ihrer Streithelfer zu\n\nverschaffen. Denn eine Rechtsnachfolge nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2\n\nSachenRBerG setzt naturgemäß nicht den Erwerb von Gebäudeeigentum vor-\n\naus. Dem in Nr. 5 genannten Errichter eines Gebäudes wird vom Gesetz gera-\n\nde in seiner Eigenschaft als Nichteigentümer eine Nutzerstellung eingeräumt.\n\nDies folgt aus dem Zusammenhang zwischen § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Nr. 3,\n\nNr. 5 SachenRBerG. Folglich wird die Rechtnachfolge eines Nutzers nach § 9\n\nAbs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG schon dadurch bewirkt, daß ein Kaufvertrag\n\nüber ein mit Billigung staatlicher Stellen erstelltes Bauwerk abgeschlossen und\n\ndurch eine entgeltliche Besitzübertragung vollzogen wird (vgl. auch Senat, Urt.\n\nv. 19. November 1999, V ZR 241/99, WM 2000, 366, 367 für den Fall einer\n\nÜbertragung der Rechte aus einem hängenden Anteilskauf). Um diesem Um-\n\nstand Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber für die vor der Geltung des\n\nBürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossenen und nach § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB\n\nnichtigen Kaufverträge die Bestimmung des § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG\n\ngeschaffen. Für die danach erfolgenden Kauffälle erübrigte sich eine solche\n\nRegelung (vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 108 f). Denn auch bei fehlendem Son-\n\ndereigentum an dem Gebäude ist ein auf die Verschaffung von Gebäudeei-\n\ngentum gerichteter Kaufvertrag regelmäßig nicht gemäß §§ 306, 139 BGB\n\nnichtig. Vielmehr dürfte es grundsätzlich dem Willen der Vertragsparteien ent-\n\nsprechen, dem Kaufvertrag zumindest hinsichtlich der Übertragung der an den\n\nBesitz geknüpften Nutzerposition Geltung zu verleihen (vgl. auch BT-Drucks.\n\n12/5992, S. 108 f, der dort angesprochenen Umdeutung nach § 140 BGB be-\n\ndarf es allerdings nicht). Denn auf diese Weise erreicht ein Gebäudekäufer\n\nletztlich ebenfalls sein Ziel, Eigentum an dem Kaufgegenstand zu erwerben:\n\nDurch den Eintritt in die Nutzerstellung seines Vorgängers kann er - sofern alle\n\nrechtlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen - eine Bereinigung des Nut-\n\nzungsverhältnisses im Wege eines Ankaufs der bebauten Grundstücksfläche\n\nverlangen. Auch im Streitfall ist nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des\n\nBerufungsgerichts davon auszugehen, daß der Kaufvertrag vom 2. Juni 1994\n\nnicht am fehlenden Gebäudeeigentum der Verkäufer scheitern sollte. Folglich\n\nhaben die Beklagten ihre Vorgänger wirksam in deren Nutzerstellung abgelöst\n\n(§§ 14 Abs. 1, 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2 SachenRBerG). Einer zusätzli-\n\nchen Abtretung künftiger bereinigungsrechtlicher Ansprüche (vgl. hierzu Czub,\n\nin: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 127) bedurfte es in diesem\n\nZusammenhang nicht, da dieses Erfordernis (§ 14 Abs. 2 SachenRBerG) erst\n\nfür Veräußerungsfälle nach Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgeset-\n\nzes gilt.\n\nDer Einwand der Revision, ohne Zustimmung des Grundstückseigentü-\n\nmers sei eine Übertragung einer bereinigungsrechtlichen Position ausge-\n\nschlossen, weil die in § 20 a Nr. 8 BKleingG bestandsgeschützte Befugnis zur\n\nWohnnutzung einer Laube nur mit Zustimmung des Grundeigentümers über-\n\ntragen werden könne, greift nicht. Diese Vorschrift betrifft nur die Wohnnutzung\n\nvon Lauben und bedeutet nicht, daß der Gesetzgeber demjenigen Nutzer, der\n\nauf einer Kleingartenparzelle ein Eigenheim errichtet oder gegen Ablösung\n\nseines Wertes übernommen hat, die weitergehenden Rechte aus dem Sachen-\n\nrechtsbereinigungsgesetz versagen will (vgl. BGHZ 139, 235, 240).\n\nNach alledem können die Beklagten als Rechtsnachfolger ihrer Streit-\n\nhelfer mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes grundsätzlich\n\neine Bereinigung ihres Nutzungsverhältnisses nach § 4 Nr. 1, § 5 Abs. 1 Nr. 3,\n\n§ 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 Halbs. 2, Abs. 2, § 14 Abs. 1, § 15 SachenRBerG ver-\n\nlangen und damit ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 3 EGBGB\n\ngeltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn ein Einredetatbestand nach\n\n§ 29 SachenRBerG eingreifen sollte.\n\n2. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru-\n\nfungsgerichts, der Kläger könne die Einrede der fehlenden Nutzung nur unter\n\nden Voraussetzungen des § 29 Abs. 3 SachenRBerG erheben.\n\naa) Das Berufungsgericht verkennt das Zusammenspiel der Regelungen\n\nin §§ 9, 14, 29 Abs. 1 - 3 SachenRBerG. Ihm ist zuzugeben, daß der Wortlaut\n\ndes § 29 Abs. 3 SachenRBerG darauf hinzudeuten scheint, die Einrede der\n\nfehlenden Nutzbarkeit könne einem Sonderrechtsnachfolger des früheren Nut-\n\nzers nur unter den dort genannten Einschränkungen entgegengehalten werden\n\n(so wohl auch Wilhelms, in: Czub/Schmit-Räntsch/Frenz, aaO, § 29 Rdn. 29,\n\n30; Sannwald, GRO, Stand März 1996, § 29 Rdn. 99, 100; Knauber, RVI, Stand\n\nApril 2001, § 29 SachenRBerG Rdn. 25, 26; Fellhauer, \n\nin: Rädler/\n\nRaupach/Bezzenberger, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 12). Diese Deutung\n\nwiderspricht jedoch sowohl der Gesetzessystematik als auch dem Sinn und\n\nZweck des § 29 SachenRBerG. Nach der Legaldefinition des § 9 Abs. 1 Satz 1\n\n2. Halbs. SachenRBerG gelten nicht nur die Gesamtrechtsnachfolger, sondern\n\nauch die Einzelrechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers als Nutzer (vgl.\n\nSenat, Urt. v. 19. November 1999, V ZR 241/98, WM 2000, 366 [zu § 9 Abs. 1\n\nNr. 6 \"Anteilskauf\"]; Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 9 Rdn. 121;\n\nVossius, aaO, § 9 Rdn. 14; Eickmann/Rothe, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 30;\n\nMünchKom-BGB/Wendtland, aaO, § 9 SachenRBerG Rdn. 10). An der gesetz-\n\nlich bestimmten Nutzerstellung des (Sonder)Rechtsnachfolgers sollte ersicht-\n\nlich auch im Bereich des § 29 SachenRBerG festgehalten werden (vgl. BT-\n\nDrucks. 12/5992, S. 129, wo ausdrücklich von der \"Rechtsstellung der Nutzer,\n\ndie nach dem Beitritt Nutzungsrechte erworben haben\" die Rede ist). Dies ist\n\nauch nach dem Regelungszweck des § 29 Abs. 1, Abs. 2 SachenRBerG ge-\n\nboten. Denn diese Vorschriften sollen die in §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 1 Sa-\n\nchenRBerG regelmäßig dem jeweils aktuellen Nutzer eingeräumten Ansprüche\n\nwieder einschränken. Damit kann es für die Einrede nach § 29 Abs. 1, Abs. 2\n\nSachenRBerG nur darauf ankommen, ob in der Person des (anspruchsberech-\n\ntigten) derzeitigen Nutzers die dort genannten Voraussetzungen vorliegen.\n\nFolglich ist dem Grundstückseigentümer die Einrede eröffnet, der (Son-\n\nder)Rechtsnachfolger des ursprünglichen Nutzers übe die Nutzung nicht mehr\n\naus und werde diese auch nicht mehr aufnehmen. Nutzt dieser dagegen das\n\nübernommene Gebäude oder beabsichtigt er eine zukünftige Nutzung, so kann\n\nsich der Grundstückseigentümer auch dann nicht auf die Einrede des § 29\n\nAbs. 1, 2 SachenRBerG berufen, wenn der frühere Nutzer die Nutzung aufge-\n\ngeben hatte (vgl. Eickmann/Rothe, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 11, 17;\n\nPurps/Krauß, aaO, S. 102 Rdn. 172). Für diese Fälle sieht nun aber § 29\n\nAbs. 3 SachenRBerG zur Vermeidung von Spekulationsgeschäften des nicht\n\nmehr nutzenden Veräußerers vor, daß der Grundstückseigentümer unter b e-\n\nstimmten Voraussetzungen die an sich nur gegen den ursprünglichen Nutzer\n\neröffnete Einrede auch dem nutzungsgewillten Erwerber entgegensetzen kann\n\n(Einrededurchgriff; vgl. BT-Drucks. 12/5992, S. 129; BT-Drucks. 12/7245,\n\nS. 70; vgl. ferner Vossius, aaO, § 29 Rdn. 10, 11). § 29 Abs. 3 SachenRBerG\n\nbeschränkt also bei einer Rechtsnachfolge auf der Nutzerseite nicht die Einre-\n\ndemöglichkeiten des Grundstückseigentümers, sondern erstreckt im Gegenteil\n\ndie auch für Rechtsnachfolger geltenden Regelungen in § 29 Abs. 1, 2 Sa-\n\nchenRBerG auf hiervon nicht erfaßte Fallgestaltungen, enthält also einen zu-\n\nsätzlichen Einredetatbestand.\n\nbb) Das Berufungsgericht durfte sich somit nicht mit einer Prüfung des\n\n§ 29 Abs. 3 SachenRBerG begnügen, dessen Voraussetzungen ersichtlich\n\nnicht vorliegen, da das Grundstück bei Vertragsabschluß mit den Streithelfern\n\nbebaut war und von diesen nach den rechtsfehlerfreien, unangefochtenen\n\nFeststellungen des Berufungsgerichts bis zum Jahr 1994 durchgehend zu\n\nWohnzwecken genutzt wurde. Vielmehr hätte es auch klären müssen, ob die\n\nBeklagten das Gebäude noch nutzen oder wenigstens eine Nutzung beabsich-\n\ntigen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Diese Frage ist nach dem hier\n\nmaßgeblichen Tatbestand des Berufungsurteils zwischen den Parteien streitig.\n\nVergeblich wendet die Revision hiergegen ein, die Beklagten hätten zwar in\n\nerster Instanz, jedoch nicht mehr im Berufungsverfahren den Vortrag des Klä-\n\ngers zur Aufgabe der Wohnnutzung bestritten. Denn eine etwaige Unrichtigkeit\n\ndes Tatbestandes kann nicht mit der Verfahrensrüge nach § 554 Abs. 3 Nr. 3 b\n\nZPO a.F., sondern nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO geltend ge-\n\nmacht werden (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1989, VII ZR 14/88, NJW 1989, 2753,\n\n2754, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 108, 65, 69; Urt. v. 29. April 1994,\n\nIX ZR 215/92, NJW 1993, 1851, 1852; Senat, Urt. v. 3. März 1995, V ZR\n\n266/93, aaO). Da eine Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO vorliegend\n\nnicht durchgeführt wurde, ist der im Berufungsurteil festgestellte Tatbestand für\n\ndas Revisionsgericht verbindlich (§ 314 ZPO) und beweist zudem, daß in die-\n\nsem Punkt in der mündlichen Verhandlung anders vorgetragen wurde als in\n\nfrüheren Schriftsätzen (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 1996, IX ZR 116/95, NJW\n\n1996, 3343, 3344). Damit bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen zu\n\nder im Streitfall entscheidungserheblichen Frage, ob die Beklagten das Ge-\n\nbäude noch zu Wohnzwecken nutzen oder jedenfalls in absehbarer Zukunft mit\n\neiner entsprechenden Nutzung zu rechnen ist (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 2\n\nSachenRBerG). Die Sache ist daher zur erneuten Verhandlung und Entschei-\n\ndung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Parteien werden hierbei\n\nGelegenheit haben, zu diesem - vom Berufungsgericht bislang nicht für erheb-\n\nlich erachteten - Punkt weiter vorzutragen.\n\nWenzel\n\nder\n\nTropf\n\n Schnei-\n\nKlein\n\nLemke","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-05-03/v-zr-246-01","cited_norms":[{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 29","ref_norm":"29","n":15},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":12},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":5},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 10","ref_norm":"10","n":5},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":4},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 12","ref_norm":"12","n":3},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":2},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":2},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 140","ref_norm":"140","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 398","ref_norm":"398","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 986","ref_norm":"986","n":1},{"jurabk":"BKleingG","ref":"§ 20a","ref_norm":"20a","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":1},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 314","ref_norm":"314","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-05-03/v-zr-246-01","retrieved":"2026-10-15 10:16:47.278118+00:00"},"card":{"id":"bgh/2002-05-03/v-zr-246-01","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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