{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2002-04-04","aktenzeichen":"III ZR 4/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"(zu Ziff. 1, 2, 9) ja VermG § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 5; BGB § 195 in der bis zum 31.12.2001 gelten- den Fassung a) Zum Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gegen den Berechtigten wegen der Durchführung von Maßnahmen, die von der Gemeinde nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB finanziert werden (hier: Wiederherstellung der Bewohnbarkeit von Wohnungen nach dem Programm \"Leerstandsbeseitigung 92/93\"). b) Die Frage, ob vom Verfügungsberechtigten durchgeführte bauliche Maß- nahmen als \"gewöhnliche Erhaltungskosten\" anzusehen sind, die er aus den ihm bis zum 30. Juni 1994 verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestrei- ten hat, ist bezogen auf den Zeitpunkt der Durchführung dieser Maßnahmen zu beurteilen; unerheblich ist, ob der Zustand der Immobilie auf der Unter- lassung gebotener Erhaltungsmaßnahmen während der Zeiten der DDR be- ruht. c) Der Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verjährt in der regelmäßigen Frist des § 195 BGB.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 4/01\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n4. April 2002\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\nBGHZ:\nBGHR:\n\nja\n ja (zu Ziff. 1, 2, 9)\nja\n\nVermG § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 5; BGB § 195 in der bis zum 31.12.2001 gelten-\nden Fassung\n\na) Zum Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3\nAbs. 3 Satz 4 VermG gegen den Berechtigten wegen der Durchführung von\nMaßnahmen, die von der Gemeinde nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5\nBauGB finanziert werden (hier: Wiederherstellung der Bewohnbarkeit von\nWohnungen nach dem Programm \"Leerstandsbeseitigung 92/93\").\n\nb) Die Frage, ob vom Verfügungsberechtigten durchgeführte bauliche Maß-\nnahmen als \"gewöhnliche Erhaltungskosten\" anzusehen sind, die er aus den\nihm bis zum 30. Juni 1994 verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestrei-\nten hat, ist bezogen auf den Zeitpunkt der Durchführung dieser Maßnahmen\nzu beurteilen; unerheblich ist, ob der Zustand der Immobilie auf der Unter-\nlassung gebotener Erhaltungsmaßnahmen während der Zeiten der DDR be-\nruht.\n\nc) Der Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3\n\nAbs. 3 Satz 4 VermG verjährt in der regelmäßigen Frist des § 195 BGB.\n\nBGH, Urteil vom 4. April 2002 - III ZR 4/01 -KG Berlin\nLG Berlin\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 4. April 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nDr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats\n\ndes Kammergerichts vom 12. Dezember 2000 im Kostenpunkt und\n\ninsoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin in Höhe von\n\n159.045,72 DM (= 81.318,79 €) nebst 4 v.H. Zinsen seit dem\n\n3. Juni 1999 zurückgewiesen worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-\n\nrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Klägerin begehrt Ersatz von Aufwendungen, welche sie nach ihrer\n\nBehauptung als Verfügungsberechtigte über das Grundstück L.-Straße 8, Ber-\n\nlin-Prenzlauer Berg, getätigt hat. Das Grundstück, das zunächst unter staatli-\n\ncher Verwaltung stand, wurde 1987 in Volkseigentum überführt. Rechtsträger\n\nwar der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg, der\n\nRechtsvorgänger der Klägerin. Auf Antrag der Beklagten, die die Klägerin mit\n\nSchreiben vom 26. August 1991 auf das laufende Restitutionsverfahren hin-\n\nwiesen, wurde ihnen das genannte Grundstück durch Bescheid des zuständi-\n\ngen Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 8. Februar 1995 zu-\n\nrückübertragen. Das Grundstück wurde Anfang Mai 1995 an den bevollmäch-\n\ntigten Vertreter der Beklagten übergeben.\n\nUnter Berücksichtigung eines zugunsten der Beklagten bestehenden\n\nÜberschusses von 58.477,66 DM seit dem 1. Juli 1994 hat die Klägerin - zweit-\n\ninstanzlich zusätzlich auf eine Abtretung der Ansprüche durch das Land Berlin\n\ngestützt - in den Vorinstanzen für Aufwendungen Ersatz in Höhe von\n\n229.348,34 DM nebst 4 v.H. Zinsen seit Rechtshängigkeit verlangt. Die Klage\n\nist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Im Revisionsverfahren hat die\n\nKlägerin noch Ersatz in Höhe von 160.551,19 DM begehrt. Der Senat hat die\n\nRevision nur insoweit angenommen, als die Klage in Höhe von 159.045,72 DM\n\nnebst Zinsen abgewiesen worden ist.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision führt im Umfang der Annahme zur Aufhebung des ange-\n\nfochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-\n\nricht.\n\nNach dem im Revisionsverfahren zugrundezulegenden Vorbringen der\n\nKlägerin kann nicht ausgeschlossen werden, daß ihr gegen die Beklagten Ko-\n\nstenerstattungsansprüche zustehen, die sich unter Berücksichtigung des zu-\n\ngunsten der Beklagten bestehenden Überschusses aus der Abrechnung seit\n\ndem 1. Juli 1994 noch auf 159.045,72 DM (= 81.318,79 €) belaufen. Im einzel-\n\nnen gilt folgendes:\n\n1.\n\na) Die Klägerin macht die Erstattung von Kosten geltend, die im Zusam-\n\nmenhang mit der Förderung nach den Grundsätzen des § 177 Abs. 4 BauGB\n\nentstanden sind. Sie hat hierzu vorgetragen, sie habe für die Wiederherstel-\n\nlung der Bewohnbarkeit von fünf Wohnungen im Quergebäude, die wegen ih-\n\nres Zustandes nicht mehr zu vermieten gewesen seien, 273.056,69 DM aufge-\n\nwendet. Die Investitionsbank Berlin habe durch Bescheid vom 13. Juni 1997\n\nzur Übergangsfinanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß-\n\nnahmen Fördermittel des Landes Berlin nach dem Programm \"Leerstandsbe-\n\nseitigung 92/93\" unter dem Vorbehalt der Abrechnung nach Maßgabe des\n\n§ 177 Abs. 4 und 5 BauGB in Höhe von 210.284,30 DM bereit gestellt. Die mit\n\nder Klage geltend gemachte Differenz von 62.772,39 DM ergebe sich aus ei-\n\nnem nicht förderfähigen Modernisierungsanteil, der einnahmewirksam auf die\n\nMieter umgelegt werden könne. Da die Wohnungen erst nach dem 1. Juli 1994\n\nfertiggestellt und vermietet worden seien, seien die gezogenen Mieteinnahmen\n\nBestandteil der Abrechnung, die die Klägerin den Beklagten erteilt und die sie\n\nim Rahmen der Gutschrift in diesem Verfahren zu deren Gunsten berücksichtigt\n\nhabe.\n\nb) Das Berufungsgericht hält für die in Rede stehenden Aufwendungen\n\neinen Kostenerstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zwar grund-\n\nsätzlich für möglich, das Vorbringen der Klägerin aber für nicht hinreichend\n\nsubstantiiert: Weder werde der geltend gemachte Betrag näher aufgeschlüsselt\n\nnoch dargelegt, welche Auswirkung die Modernisierung auf die Kostenmiete\n\nhabe und inwieweit die Kosten bereits amortisiert seien. Die bloße Berücksich-\n\ntigung einer Gutschrift im anhängigen Verfahren könne, da die Beklagten den\n\nAnspruch nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht geltend gemacht hätten, nicht\n\ndazu führen, daß sich die Klägerin sämtliche Betriebs- und Erhaltungskosten\n\nerstatten lasse.\n\nc) Mit dieser Begründung läßt sich der erhobene Anspruch nicht im gan-\n\nzen verneinen.\n\naa) Von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG sind\n\nnach Satz 5 Maßnahmen der in Satz 2 Buchst. a bezeichneten Art, die ohne\n\neine Anordnung nach § 177 BauGB vorgenommen werden, ausgenommen,\n\nwenn die Kosten der Maßnahmen von der Gemeinde oder einer anderen Stelle\n\nnach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erstattet werden. Das Beru-\n\nfungsgericht geht - wie mangels näherer Feststellungen auch im Revisions-\n\nverfahren zu unterstellen ist - davon aus, daß die hier in Rede stehenden Auf-\n\nwendungen insgesamt, also einschließlich des geltend gemachten Differenz-\n\nbetrags von 62.772,39 DM, solche Maßnahmen betreffen. Trifft den Eigentümer\n\nein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB oder wird\n\neine Maßnahme nach § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG durchgeführt, so hat er nach\n\nder Systematik des § 177 BauGB (zunächst) die hierfür erforderlichen Kosten\n\naufzuwenden. Allerdings hat er nach § 177 Abs. 4 BauGB die Kosten der von\n\nder Gemeinde angeordneten Maßnahme letztlich nur insoweit zu tragen, als er\n\nsie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden\n\nKapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus\n\nErträgen der baulichen Anlage aufbringen kann (sogenannte rentierliche Ko-\n\nsten). Sind dem Eigentümer Kosten entstanden (also hat er bereits entspre-\n\nchende Aufwendungen gehabt), die er im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 1\n\nBauGB nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht\n\neine andere Stelle einen Zuschuß zu ihrer Deckung gewährt (§ 177 Abs. 4\n\nSatz 2 BauGB). Die Gemeinde nimmt ihm daher im Ergebnis die für ihn nicht\n\nrentierlichen Kosten ab. Welche Kosten rentierlich und welche unrentierlich\n\nsind, wird jedoch erst nach Abschluß der Maßnahme endgültig festgestellt\n\n(§ 177 Abs. 5 BauGB), im vorliegenden Fall nach den Richtlinien der Senats-\n\nverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 über die\n\nabschließende Bestimmung von Mitteln, die unter dem Vorbehalt der Bestim-\n\nmung nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB eingesetzt wurden\n\n(ABl. 1997, S. 58), spätestens zehn Jahre nach Fertigstellung der mit Vorbe-\n\nhaltsmitteln geförderten Maßnahmen (Ziff. 3.1 der Richtlinien). Dies geschieht\n\nim Verhältnis der Gemeinde unmittelbar zum Eigentümer, d.h. nach Erfolg des\n\nRestitutionsantrags gegenüber dem Berechtigten, dem wegen der entspre-\n\nchenden Feststellungen, da es sich bei der Kostenerstattung um eine öffent-\n\nlich-rechtliche Ausgleichsleistung handelt, der Verwaltungsrechtsweg offen\n\nsteht. Dem Schreiben der Investitionsbank Berlin vom 5. Mai 1999 ist zu ent-\n\nnehmen, daß sie als die nach Ziff. 5.1 der Richtlinien zuständige Stelle die ab-\n\nschließende Bestimmung gegenüber den Beklagten vornehmen wird.\n\nbb) Der Umstand, daß hier nach dem Förderprogramm durch das Land\n\nBerlin Vorbehaltsmittel zur Verfügung gestellt und festgesetzt worden sind, er-\n\nleichtert dem betroffenen Eigentümer die Vorfinanzierung bis zur abschließen-\n\nden Bestimmung nach § 177 Abs. 5 BauGB, ohne die Frage im einzelnen zu\n\npräjudizieren, wie die für den Eigentümer rentierlichen von den für ihn nicht\n\nrentierlichen zu scheiden sind. Für die Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 5\n\nVermG als Ausnahme von dem Unterlassungsgebot kommt es daher zunächst\n\nentscheidend darauf an, daß es sich um eine Maßnahme handelt, für die die\n\nbesondere Finanzierung nach § 177 Abs. 4 und 5 BauGB vorgesehen ist. Ist\n\ndie endgültige Entscheidung über den von der Gemeinde zu tragenden Ko-\n\nstenanteil im Zeitpunkt der Rückübertragung des Vermögenswerts noch nicht\n\ngetroffen, kann der Verfügungsberechtigte nach der vom Senat vertretenen\n\nerweiternden Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG auch auf die in Satz 2\n\nund 5 geregelten Fälle (vgl. Senatsurteile BGHZ 136, 57, 63 f und vom 17. Mai\n\n2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1347) grundsätzlich Ersatz seiner Ko-\n\nsten, soweit diese nicht durch Vorbehaltsmittel gedeckt sind, verlangen, ohne\n\nim einzelnen näher darlegen zu müssen, daß und aus welchen Gründen von\n\nihm bei der Förderung ein Eigenanteil erwartet worden ist. Der hier von der\n\nKlägerin so bezeichnete Modernisierungsanteil ist bei der Wirtschaftlich-\n\nkeitsprüfung im Zusammenhang mit der abschließenden Bestimmung nach\n\n§ 177 Abs. 5 BauGB in die Betrachtung einzubeziehen; der Verfügungsberech-\n\ntigte, der diesen Eigenanteil aufgebracht hat, muß nicht den Zeitpunkt und den\n\nInhalt der abschließenden Bestimmung abwarten, ehe er - dann hinsichtlich der\n\nfür den Eigentümer rentierlichen Kosten - Erstattung verlangen kann. Dies wird\n\nvielmehr, wie bereits ausgeführt, nach der zwischenzeitlichen Rückgabe des\n\nVermögenswerts unmittelbar im Verhältnis zwischen der Gemeinde (Land Ber-\n\nlin) und dem Berechtigten entschieden.\n\ncc) Grundsätzlich ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen, daß sich\n\ndie Klägerin auf den Erstattungsanspruch dasjenige anrechnen lassen muß,\n\nwas an Kosten amortisiert worden ist. Das ergibt sich aus dem bei einer erwei-\n\nternden Anwendung sinngemäß heranzuziehenden Gedanken des § 3 Abs. 3\n\nSatz 4 VermG, der dies für den speziellen Fall einer instandsetzungsbedingten\n\nMieterhöhung (§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG) unmittelbar regelt. Auch seine Würdi-\n\ngung, die Klägerin habe die Auswirkungen der Maßnahmen auf die Kosten-\n\nmiete nicht dargelegt, ist nicht zu beanstanden. Das rechtfertigt jedoch eine\n\nKlageabweisung hinsichtlich des gesamten geltend gemachten Betrages nicht.\n\nNach dem Sachvortrag der Klägerin konnten die wiederhergestellten Wohnun-\n\ngen erst nach Juli 1994 wieder vermietet werden. Insoweit hat die Klägerin\n\nüber die Mieteinnahmen für alle, nicht nur von dieser Maßnahme betroffenen\n\nWohnungen abgerechnet und eine Gutschrift zugunsten der Beklagten berück-\n\nsichtigt, als hätten diese Herausgabe der Entgelte nach § 7 Abs. 7 Satz 2\n\nVermG verlangt. Das Berufungsgericht beanstandet offenbar die von der Klä-\n\ngerin vorgenommene Verrechnung mit den in § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 1 bis 3\n\nVermG aufgeführten Positionen. Hieran ist richtig, daß es nach § 7 Abs. 7\n\nSatz 4 VermG zur Wahl des Berechtigten steht, ob er die Herausgabe von Ent-\n\ngelten \n\naus\n\nMiet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen verlangt, während es hier\n\num die - von der Anwendung des § 7 Abs. 7 Satz 2 bis 4 VermG unabhängige -\n\nFrage geht, ob sich aus einer Maßnahme, die ausnahmsweise zu einem Ko-\n\nstenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten führt, anrechenbare Vor-\n\nteile vor oder nach dem 1. Juli 1994 ergeben haben. Diese könnten, jedenfalls\n\ntheoretisch, höher sein als eine Gutschrift, die der Verfügungsberechtigte bei\n\neiner Abrechnung der gesamten Immobilie nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG er-\n\nmittelt. Daß dies auch hier so sein könnte, ist angesichts der Größe des z u-\n\nrückgegebenen Vermögenswerts und des Umstandes, daß die Klägerin bei der\n\nFestsetzung der Miete Bindungen unterlag, jedoch so wenig wahrscheinlich,\n\ndaß die angeführten Lücken im Vortrag der Klägerin eine Abweisung nicht\n\nrechtfertigen. Im übrigen werden die Beklagten, die eine Herausgabe von Ent-\n\ngelten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nicht verlangt haben, durch die von der\n\nKlägerin für die Zeit ab Juli 1994 vorgenommene Gutschrift - für sich genom-\n\nmen - nicht beschwert.\n\nSollte das Vorbringen der Beklagten so zu verstehen sein, die Klägerin\n\nhabe die wiederhergestellten Wohnungen zu spät und zu einem zu geringen\n\nMietzins vermietet, geht es der Sache nach um die Frage, ob die Klägerin vor\n\ndem Hintergrund des gestellten Restitutionsantrags und der hier in Rede ste-\n\nhenden Maßnahme, die auf eine Beseitigung von Leerstand gerichtet war, ih-\n\nren in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG beschriebenen Pflichten gerecht geworden ist.\n\nDas könnte eine Schadensersatzpflicht der Klägerin begründen (vgl. BGH, Ur-\n\nteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 493/99 - WM 2002, 613, 614; Säk-\n\nker/Busche, § 3 VermG Rn. 195), wozu das Berufungsgericht jedoch bisher\n\nkeine Feststellungen getroffen hat.\n\n2.\n\na) In der Revisionsinstanz wird die Klage noch weiterverfolgt hinsichtlich\n\neiner im April 1993 in Rechnung gestellten neuen Holzaußentür für das Vor-\n\nderhaus zum Preis von 4.675 DM und einer im März 1994 in Rechnung ge-\n\nstellten Hauseingangstür aus Holz im Seitenflügel zum Preis von 2.461 DM. Zu\n\nbeiden Türen hat die Klägerin vorgetragen, sie seien aufgrund des Alters und\n\nder Witterungseinflüsse stark zerstört gewesen. Die Verankerungen und die\n\nBlendrahmen seien verfault gewesen, so daß die Türen nicht mehr sicher hät-\n\nten gehalten werden können. Zur Beseitigung der Gefahrenstelle und Herstel-\n\nlung der Verschließbarkeit hätten die Türen erneuert werden müssen. Dies sei\n\nzur Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Die Erfül-\n\nlung von Verkehrssicherungspflichten berechtige grundsätzlich nicht zu Mieter-\n\nhöhungen. Es seien in diesem Rahmen auch nicht gleichzeitig Modernisie-\n\nrungsarbeiten durchgeführt worden, deren Kosten auf die Mieter hätten umge-\n\nlegt werden können. Das Berufungsgericht hat einen Kostenerstattungsan-\n\nspruch verneint, weil es sich insoweit um gewöhnliche Instandhaltungskosten\n\ngehandelt habe. Hierzu gehörten sämtliche Aufwendungen, die sich - wie hier -\n\naus dem bestimmungsgemäßen Gebrauch und der normalen Abnutzung ergä-\n\nben. Daran ändere auch der einer Erneuerung (gemeint wohl: Reparatur) ent-\n\ngegenstehende Zustand der Verwitterung und Verrottung nichts, der im Zweifel\n\nvon der Klägerin selbst oder ihrer Rechtsvorgängerin zu vertreten sei.\n\nb) Dem ist nicht beizutreten. Geht man - wie revisionsrechtlich geboten -\n\nvon dem von der Klägerin unter Beweis gestellten Zustand der Türen vor ihrer\n\nErneuerung aus, hat die Klägerin mit den genannten Aufwendungen eine\n\nRechtspflicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG erfüllt. Denn sie\n\nhat im Verhältnis zu ihren Mietern aus der Gebrauchsüberlassungspflicht flie-\n\nßende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietob-\n\njekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter getroffen (vgl. Senatsurteil vom\n\n17. Mai 2001 - III ZR 283/00 - WM 2001, 1346, 1348 m.w.N.). Die Erfüllung\n\neiner solchen Rechtspflicht des Eigentümers hat der Berechtigte ohne weiteres\n\nhinzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Senats bezieht sich der Kosten-\n\nerstattungsanspruch des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in erweiternder Auslegung\n\nauch auf solche Aufwendungen. Eine Ausnahme besteht lediglich für gewöhnli-\n\nche Erhaltungskosten, die vom Verfügungsberechtigten aus den ihm (bis zum\n\n30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind (vgl.\n\nSenatsurteil BGHZ 136, 57, 65 unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des\n\nBundesrates zum Gesetzentwurf des Zweiten Vermögensrechtsänderungsge-\n\nsetzes, BT-Drucks. 12/2695, S. 9; Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347).\n\nDieser Grundsatz findet in verschiedenen gesetzlichen Vorschriften (vgl.\n\n§§ 601 Abs. 1, 994 Abs. 1 Satz 2, 1041, 2124 Abs. 1 BGB) seinen Ausdruck.\n\nUngeachtet dieser nicht in jeder Hinsicht übereinstimmenden Regelungszu-\n\nsammenhänge, in denen gewöhnliche Erhaltungskosten von anderen Aufwen-\n\ndungen und außergewöhnlichen Erhaltungskosten geschieden werden, werden\n\nKosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils\n\nangesprochenen Zusammenhang regelmäßig aufgewendet werden müssen,\n\num das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhal-\n\nten, als gewöhnliche Erhaltungskosten bezeichnet. Es wird insoweit auch auf\n\ndie Entstehungsgeschichte hingewiesen, wonach der Gesetzgeber vor Augen\n\ngehabt habe, die laufenden (gewöhnlichen) Erhaltungskosten seien aus den\n\njährlichen Nutzungen zu decken, während die außerordentlichen erst im Laufe\n\nder Zeit abgetragen würden (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1993 - IV ZR 90/92 -\n\nNJW 1993, 3198, 3199 m.w.N.).\n\nIm systematischen Zusammenhang des Vermögensgesetzes ist zu be-\n\nachten, daß der Grundgedanke, derjenige, dem die Nutzungen verblieben,\n\nmüsse auch für die gewöhnlichen Erhaltungskosten aufkommen, von weiteren\n\nVorschriften ergänzt wird, die dem Verfügungsberechtigten für Instandset-\n\nzungsmaßnahmen unter näher bezeichneten Voraussetzungen einen Kosten-\n\nerstattungsanspruch einräumen. Wenn daher in der allgemeinen zivilrechtli-\n\nchen Literatur die Auffassung vertreten wird, auch normale Verschleißreparatu-\n\nren (vgl. Jauernig/Stürner, BGB, 6. Aufl., §§ 2124 ff Anm. 1; Palandt/Bassenge,\n\nBGB, 61. Aufl., § 994 Rn. 7), Kosten für gewöhnliche Ausbesserung und Er-\n\nneuerung (Palandt/Edenhofer, § 2124 Rn. 2) und Reparaturkosten (Medicus,\n\nin: MünchKomm-BGB, 3. Aufl., § 994 Rn. 22) seien zu den gewöhnlichen Er-\n\nhaltungskosten zu rechnen, besteht im Regelungszusammenhang des Vermö-\n\ngensgesetzes wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen die Notwendigkeit,\n\nMaßnahmen der Erhaltung von denen der Instandsetzung abzugrenzen. Der\n\nSenat hat in seiner bisherigen Praxis (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO\n\nS. 1347) dem Tatrichter bei der Einordnung der jeweiligen Maßnahme einen\n\nSpielraum zugebilligt, wobei im allgemeinen die Notwendigkeit einer grundle-\n\ngenden Erneuerung, vielfach verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen\n\nGrößenordnungen, gegen eine reine Erhaltungsmaßnahme spricht. Das Ber u-\n\nfungsgericht hat sich demgegenüber von der Erwägung leiten lassen, der Er-\n\nneuerung könne kein entscheidendes Gewicht beigemessen werden, weil der\n\nZustand der Türen nur deren jahrelange Abnutzung und die von der Klägerin\n\noder ihrer Rechtsvorgängerin zu vertretende Unterlassung gewöhnlicher Er-\n\nhaltungsaufwendungen spiegele. Diese Überlegung mag zwar aus der Sicht\n\neines früheren Eigentümers naheliegen, vor allem, wenn ihm das Eigentum\n\n- wie hier - wegen wirtschaftlicher Überschuldung des Objekts entzogen wor-\n\nden war, und insoweit zutreffen, als die Unterlassung gebotener Erhaltungs-\n\nmaßnahmen als Ursache für den Zustand und zugleich als Auslöser für die\n\nRechtspflicht, die Türen wieder in Ordnung zu bringen, anzusehen ist. Diese\n\nBetrachtungsweise wird jedoch der in den neuen Bundesländern und im Ostteil\n\nBerlins vorgefundenen tatsächlichen Situation und den Regelungszwecken des\n\nVermögensgesetzes nicht gerecht. Das Vermögensgesetz sieht - von der Haf-\n\ntung des Entschädigungsfonds für gröbliche Pflichtverletzungen des staatli-\n\nchen Verwalters nach § 13 VermG abgesehen - keine Verantwortlichkeit frühe-\n\nrer staatlicher Stellen in der DDR oder der eingetragenen Rechtsträger für\n\nWertverluste vor, die der Vermögenswert erfahren hat. Die in der ursprüngli-\n\nchen Fassung des § 7 Abs. 1 VermG vorgesehene Feststellung und der Aus-\n\ngleich von eingetretenen Wertminderungen durch ein Sondervermögen des\n\nBundes (§ 29 a VermG) ist bereits durch das am 22. Juli 1992 in Kraft getrete-\n\nne Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz ersatzlos beseitigt worden (vgl.\n\nhierzu Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses BT-\n\nDrucks. 12/2944, S. 52). Danach gibt es für die Überlegung, die Rechtsvorgän-\n\ngerin der Klägerin und diese selbst hätten - gewissermaßen als Ersatz - unter-\n\nlassene Erhaltungsmaßnahmen nunmehr unentgeltlich für den Restitutionsbe-\n\nrechtigten nachzuholen, keine rechtliche Grundlage, zumal sie die in den Ein-\n\nzelbestimmungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 bis 5 VermG angelegten Unterschiede\n\nin Tatbestand und Rechtsfolge weitgehend einebnen würde. Sie geht auch an\n\nden tatsächlichen Verhältnissen in der früheren DDR vorbei, da die Rechtsvor-\n\ngängerin der Klägerin im Zweifel ebenfalls nicht in der Lage war, die erforderli-\n\nchen Mittel für eine rechtzeitige Instandhaltung bereit zu stellen bzw. den Er-\n\nträgen des Objektes zu entnehmen (vgl. zu dieser Problematik schon die Er-\n\nläuterungen zum Einigungsvertrag, BT-Drucks. 11/7817, S. 175 im Zusammen-\n\nhang mit der Fassung des Miethöhegesetzes). Im Regelungszusammenhang\n\nder Finanzierung eines Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB ist zwar\n\nvorgesehen, der Eigentümer könne eine Übernahme der für ihn nicht rentierli-\n\nchen Kosten durch die Gemeinde nicht verlangen, wenn er Instandsetzungen\n\nunterlassen habe und nicht nachweisen könne, daß ihre Vornahme wirtschaft-\n\nlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten gewesen sei (vgl. § 177 Abs. 4\n\nSatz 3 BauGB). In den bereits angeführten Richtlinien der Senatsverwaltung\n\nfür Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11. Dezember 1996 wird den Verhältnis-\n\nsen im Ostteil Berlins jedoch in der Weise Rechnung getragen, daß eine Erhö-\n\nhung des vom Eigentümer zu tragenden Kostenanteils wegen unterlassener\n\nInstandsetzungen im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 3 BauGB für im Ostteil Ber-\n\nlins gelegene Grundstücke generell ausscheidet (Ziff. 4.1 der Richtlinien). Der\n\nerkennende Senat sieht daher - bezogen auf den Zeitpunkt der Vornahme -\n\nden Austausch der nach dem Vortrag der Klägerin verrotteten und nicht mehr\n\nreparaturfähigen Haustüren im Hinblick auf diesen Zustand und den Kosten-\n\naufwand nicht als gewöhnliche Erhaltungsmaßnahme an, so daß ein Kostene r-\n\nstattungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht kommt.\n\n3.\n\na) Für die Erneuerung der Frisch- und Abwasserstränge im Quergebäu-\n\nde verlangt die Klägerin Kostenersatz von 23.351,78 DM. In der Berufungsin-\n\nstanz hat sie hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, im Quergebäude, erstes\n\nbis viertes Obergeschoß, sei es in der Vergangenheit zu mehreren Rohrbrü-\n\nchen gekommen. Eine Überprüfung habe ergeben, daß die Be- und Entwässe-\n\nrungsrohre durch altersbedingten Verschleiß brüchig, undicht und teilweise\n\nzugesetzt gewesen seien. Aus diesem Grunde hätten die kompletten Leitungen\n\nerneuert werden müssen. Die Kosten von 23.351,78 DM seien zur Erfüllung\n\nvon Verkehrssicherungspflichten erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht\n\nhält zwar für möglich, daß diese Maßnahmen über normale Erhaltungs- und\n\nInstandsetzungsmaßnahmen hinausgegangen seien, der Vortrag der Klägerin\n\nreiche aber nicht aus, um eine Abgrenzung zu den gewöhnlichen Erhaltungs-\n\nkosten vornehmen zu können.\n\nb) Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen an einen hinrei-\n\nchend substantiierten Parteivortrag und verkennt, soweit es auf seine Ausfüh-\n\nrungen zum Austausch der Haustüren Bezug nimmt (siehe oben 2 a), die für\n\neine Abgrenzung gewöhnlicher Erhaltungskosten von kostenerstattungspflich-\n\ntigen Maßnahmen wesentlichen Gesichtspunkte. Nach dem unter Beweis ge-\n\nstellten Vorbringen der Klägerin liegt eine Maßnahme vor, die einer Rechts-\n\npflicht des Eigentümers gegenüber dem Mieter entsprungen ist (§ 3 Abs. 3\n\nSatz 2 Buchst. a VermG). Wiederholte Rohrbrüche in verschiedenen Etagen\n\ndes Quergebäudes, die nach dem unter Beweis gestellten Vorbringen auf al-\n\ntersbedingtem Verschleiß des Materials beruhten, und der Gesichtspunkt, er-\n\nhebliche Folgeschäden einer so anfälligen Frisch- und Abwasseranlage wirk-\n\nsam zu bannen, sprechen für einen kompletten Austausch und gegen die An-\n\nnahme einer gewöhnlichen Erhaltungsmaßnahme, die einen Kostenerstat-\n\ntungsanspruch ausschließen würde.\n\n4.\n\na) Für die Erneuerung von Gasleitungen im Vorderhaus, Seitenflügel\n\nund Quergebäude verlangt die Klägerin Kostenersatz von 32.716,47 DM. Inso-\n\nweit hat sie unter Beweisantritt vorgetragen, die Gasleitungen seien undicht\n\ngewesen und von der GASAG gesperrt worden. Nachdem der Hausschieber\n\nerneuert worden sei, habe eine Druck- und Dichtigkeitsprüfung der Hausanlage\n\ndurch die GASAG stattgefunden. Es seien Undichtigkeiten festgestellt worden.\n\nUm eine Lebens-, Brand- und Sachgefahr für das Haus abzuwenden, habe die\n\ngesamte Anlage erneuert werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu\n\n- wie zu den Kosten des Frisch- und Abwasserleitungssystems - trotz des rela-\n\ntiv hohen Betrages nicht sicher feststellen können, daß es sich um Maßna h-\n\nmen zur Erhaltung des Hauses gehandelt habe, die über normale Erhaltungs-\n\nund Instandsetzungsmaßnahmen hinausgegangen seien und nicht auf die\n\nMieter hätten umgelegt werden können.\n\nb) Diese Beurteilung hat keinen Bestand. Unterstellt man - wie revisions-\n\nrechtlich geboten - den unter Beweis gestellten Sachvortrag als richtig, handelt\n\nes sich um eine Maßnahme, die einer Rechtspflicht des Eigentümers sowohl\n\ngegenüber den Mietern als auch - angesichts der immensen Gefahren bei ei-\n\nnem Gasaustritt - gegenüber der Allgemeinheit entsprochen hat (§ 3 Abs. 3\n\nSatz 2 Buchst. a VermG). Zugleich liegt, bezogen auf das Gasleitungssystem,\n\neine Instandsetzungsmaßnahme vor, die schon von ihrem Umfang her den\n\nRahmen gewöhnlicher Erhaltungskosten sprengt. Da die Klägerin mit der Maß-\n\nnahme eine Rechtspflicht erfüllt hat, ist sie unabhängig davon, ob sie eine in-\n\nstandsetzungsbedingte Mieterhöhung hätte verlangen können (vgl. § 3 Abs. 3\n\nSatz 3 VermG), vom Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG befreit\n\ngewesen. Die Frage, ob sie - auch im Interesse der Beklagten - eine Mieterhö-\n\nhung wegen dieser Aufwendungen hätten durchsetzen können, ist zu vernei-\n\nnen. Denn eine Mieterhöhung wegen einer Instandsetzung entspricht nicht dem\n\nüblichen Leistungsgefüge im Mietvertrag, wie es § 536 BGB in der bis zum\n\n31. August 2001 geltenden Fassung (siehe jetzt § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.)\n\nzugrunde liegt. Unter diesen Umständen könnte der Klägerin auch nicht zum\n\nVorwurf gemacht werden, sie habe nicht näher geprüft, ob sie die Möglichkeit\n\ngehabt hätte, auf der Grundlage von § 3 der Zweiten Verordnung über die Er-\n\nhöhung der Grundmieten vom 27. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1416) eine instandset-\n\nzungsbedingte Mieterhöhung zu verlangen (vgl. zur Normsituation insoweit Se-\n\nnatsurteil vom 17. Mai 2001 aaO S. 1347 f).\n\n5.\n\na) Für die Sanierung einer Wohnung im Seitenflügel, erstes Oberge-\n\nschoß links, begehrt die Klägerin Kostenersatz in Höhe von 53.157,24 DM. Sie\n\nhat hierzu unter Beweis gestellt, die Wohnung habe aufgrund ihres schlechten\n\nbaulichen Zustands leer gestanden. Eine Vermietung habe nicht erfolgen\n\nkönnen. Es seien zahlreiche Schäden vorhanden gewesen. Die Fußböden hät-\n\nten Destruktionsfäule und Braunfäule aufgewiesen, Ausrüstungsgegenstände\n\nseien abgewohnt und die Heizmöglichkeiten aufgrund von altersbedingten Ver-\n\nschleißerscheinungen funktionsuntüchtig gewesen. Mehrere Fenster seien\n\ndurch Witterungseinflüsse morsch und verrottet gewesen, Türen hätten über-\n\narbeitet werden müssen. Bei der Elektroanlage sei der Isolationswert nicht\n\nmehr gegeben gewesen, so daß Brandgefahr bestanden habe. Zur Vorberei-\n\ntung einer ordnungsgemäßen Vermietung habe eine komplexe Sanierung er-\n\nfolgen müssen. Die Kosten von 53.157,24 DM seien zur Wiederherstellung ei-\n\nnes vermietbaren Zustands erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht hat\n\nden Vortrag der Klägerin als unsubstantiiert angesehen und ausgeführt, als\n\nVergleichsmaßstab für die Berechnung einer modernisierungsbedingten Erhö-\n\nhung der Miete sei die Kostenmiete heranzuziehen, die die Klägerin im Fall\n\neines im Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahmen bestehenden Mietver-\n\nhältnisses hätte verlangen können.\n\nb) Auch insoweit überspannt das Berufungsgericht die Anforderungen an\n\nden Parteivortrag. Es verfehlt zudem den zutreffenden rechtlichen Ansatz.\n\nDie von der Klägerin in hinreichenden Umrissen dargestellten Mängel\n\neiner leerstehenden, nicht mehr vermietbaren Wohnung weisen ihre Maßnah-\n\nmen, mit denen die Wohnung wieder einer Vermietung zugeführt werden sollte,\n\nals Bewirtschaftungsmaßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b\n\nVermG aus, die ihr trotz des gestellten Restitutionsantrags erlaubt waren. Die\n\nVermietung von Wohnungen in einem Mietshaus ist als zulässige Verwaltungs-\n\nmaßnahme anzusehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 57, 67). Hierzu sind prin-\n\nzipiell - bei Beachtung wirtschaftlicher Grundsätze - auch Maßnahmen zu\n\nrechnen, mit denen eine Wiedervermietbarkeit hergestellt und ein dauerhafter\n\nLeerstand vermieden wird. Es kommt daher ein Kostenerstattungsanspruch in\n\nerweiternder Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in Betracht. Ein Fall des\n\n§ 3 Abs. 3 Satz 3 VermG, den das Berufungsgericht in seiner Hilfsüberlegung\n\nvor Augen hatte, liegt schon deshalb nicht vor, weil diese Bestimmung sich auf\n\nInstandsetzungsmaßnahmen in einer vermieteten Wohnung bezieht.\n\nAuf einen Kostenerstattungsanspruch müßten nach dem Gedanken des\n\n§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG jedoch Mieteinnahmen – soweit diese nicht von lau-\n\nfenden Kosten der Bewirtschaftung aufgezehrt werden - angerechnet werden,\n\ndie der Klägerin nach der Vermietung der Wohnung zugeflossen sind. Insoweit\n\nhaben die Parteien im weiteren Verfahren Gelegenheit zu ergänzendem Vor-\n\ntrag. Zu prüfen dürfte auch sein, ob die Klägerin im Hinblick auf ihre in § 3\n\nAbs. 3 Satz 6 VermG formulierten Pflichten gehalten gewesen wäre, für diese\n\nLeerstandsbeseitigung ebenfalls öffentliche Fördermittel im Rahmen einer\n\nMaßnahme nach § 177 BauGB in Anspruch zu nehmen.\n\n6.\n\na) Die Klägerin macht für die Erneuerung der Elektroanlage in zwei leer-\n\nstehenden und zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in Höhe von insge-\n\nsamt 11.792,76 DM geltend. Sie hat hierzu unter Beweisantritt vorgetragen, in\n\nden Leerwohnungen sei im Zuge der Neuvermietung die alte Elektroanlage\n\nüberprüft worden. Die festgestellten Mängel hätten keinen ordnungsgemäßen\n\nGebrauch zugelassen. Es habe die Elektroanlage erneuert werden müssen. Zu\n\nden vermieteten Wohnungen ist vorgetragen, es sei zu Kurzschlüssen und Stö-\n\nrungen an der Elektroanlage gekommen, wobei nur durch die Erneuerung der\n\ngesamten Anlage der sachgerechte Gebrauch habe sichergestellt werden kön-\n\nnen. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfähigkeit mit der Begründung\n\nverneint, es handele sich um gewöhnliche Instandhaltungskosten.\n\nb) Legt man den Sachvortrag der Klägerin zugrunde, handelte es sich\n\nbei den Arbeiten in den vermieteten Wohnungen um die Erfüllung einer\n\nRechtspflicht gegenüber den Mietern (§ 3 Abs 3 Satz 2 Buchst. a VermG) und\n\nin den leerstehenden Wohnungen um eine Bewirtschaftungsmaßnahme im\n\nSinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. b VermG, die notwendig war, um die\n\nWohnung wieder vermieten zu können. Ist, wie hier revisionsrechtlich zu unter-\n\nstellen ist, die gesamte elektrische Anlage in einer Wohnung zu erneuern, geht\n\ndies über eine gewöhnliche Erhaltungsmaßnahme hinaus, so daß ein Koste n-\n\nerstattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG\n\nnicht zu verneinen ist.\n\n7.\n\na) Für die Erneuerung von Be- und Entwässerungsleitungen im Seiten-\n\nflügel, linke Stränge, im Vorderhaus, Keller bis erstes Obergeschoß, im Seiten-\n\nflügel, Keller bis erstes Obergeschoß, und im Quergebäude verlangt die Kläge-\n\nrin Kostenersatz in Höhe von insgesamt 16.607,39 DM. Hierzu war unter Be-\n\nweisantritt vorgetragen, in der Vergangenheit sei es zu mehreren Rohrbrüchen\n\ngekommen. Eine Überprüfung habe ergeben, daß die Be- und Entwässerungs-\n\nrohre durch altersbedingten Verschleiß brüchig, undicht und teilweise zuge-\n\nsetzt gewesen seien. Aus diesem Grunde hätten die kompletten Leitungen er-\n\nneuert werden müssen. Das Berufungsgericht hat die Erstattungsfähigkeit mit\n\nder Begründung verneint, dem Vortrag der Klägerin lasse sich nicht entneh-\n\nmen, daß die Kosten über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgegangen\n\nseien.\n\nb) Nach dem Sachvortrag der Klägerin geht es hier um Maßnahmen, mit\n\ndenen sie einer Rechtspflicht gegenüber ihren Mietern genügte (§ 3 Abs. 3\n\nSatz 2 Buchst. a VermG) und die ihr deshalb erlaubt waren. Gemessen am\n\nUmfang der vorzunehmenden Arbeiten, die in wesentlichen Teilen des Gebäu-\n\ndes eine völlige Erneuerung der Leitungen erforderten, sind die Grenzen zu\n\neiner gewöhnlichen Erhaltungsmaßnahme überschritten, so daß ein Kostene r-\n\nstattungsanspruch in erweiternder Auslegung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in\n\nBetracht kommt.\n\n8.\n\na) Schließlich verlangt die Klägerin für den Austausch von je drei Fen-\n\nstern in zwei vermieteten Wohnungen Kostenersatz in Höhe von zusammen\n\n9.989,35 DM, den sie in den Vorinstanzen damit begründet hat, die Fenster\n\nseien wegen witterungs- und altersbedingten Verschleißerscheinungen verrot-\n\ntet und brüchig und nicht mehr zu reparieren gewesen. Sie habe wegen des\n\nModernisierungsanteils für beide Wohnungen Modernisierungsumlagen ver-\n\neinnahmt, die sie, da die Arbeiten erst nach dem 30. Juni 1994 abgeschlossen\n\ngewesen seien, im Rahmen ihrer Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 zugunsten\n\nder Beklagten berücksichtigt habe. Das Berufungsgericht hat einen Erstat-\n\ntungsanspruch verneint, weil das Vorbringen der Klägerin, sie habe nur die\n\nnichtamortisierten Kosten in die Klageforderung eingestellt, im Widerspruch\n\ndazu stehe, daß sie die gesamten Kosten der Rechnungen geltend mache.\n\nb) Die vom Berufungsgericht gesehenen Widersprüche bestehen nach\n\nAuffassung des Senats nicht. Denn das Vorbringen der Klägerin ist so zu ver-\n\nstehen, daß die in Rede stehenden Maßnahmen erst nach dem 30. Juni 1994\n\nabgeschlossen waren und eine Modernisierungsumlage dementsprechend erst\n\ndanach vereinnahmt werden konnte. Trifft es zu, daß die Modernisierungsum-\n\nlage, was bislang nicht unter Beweis gestellt war, in der von der Klägerin er-\n\nstellten Abrechnung seit dem 1. Juli 1994 enthalten ist, deren Saldo sie von\n\nihrer Klageforderung abgesetzt hat, wäre dem der Regelung des § 3 Abs. 3\n\nSatz 4 VermG zu entnehmenden Gedanken, Vorteile aus der Maßnahme auf\n\nden Erstattungsanspruch anzurechnen, Rechnung getragen.\n\nMußten die Fenster angesichts des dargelegten Zustandes erneuert\n\nwerden, handelte es sich insoweit um eine den Mietern gegenüber bestehende\n\nRechtspflicht (§ 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG), wobei die Aufwendungen\n\nüber die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgingen. Fraglich ist allerdings,\n\nob der Anspruch in voller Höhe geltend gemacht werden kann, weil er einen\n\nModernisierungsanteil enthält. Daß Modernisierungsmaßnahmen, auch wenn\n\nsie zu einer Mieterhöhung geführt haben, nicht der Bestimmung des § 3 Abs. 3\n\nSatz 3 VermG unterliegen, hat der Senat mit Urteil vom 17. Mai 2001 (III ZR\n\n283/00 - WM 2001, 1346, 1347 f) entschieden. Ob die in der Erneuerung der\n\nFenster enthaltene Modernisierungsmaßnahme für sich betrachtet durch eine\n\nRechtpflicht des Eigentümers im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG\n\nveranlaßt war, kann im weiteren Verfahren geprüft werden.\n\n9.\n\nDie Klageabweisung läßt sich nicht mit der Auffassung des Berufungs-\n\ngerichts aufrechterhalten, der Klageanspruch sei im Zeitpunkt der Klageerhe-\n\nbung nach § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001\n\ngeltenden Fassung verjährt gewesen. Wie der Senat - nach Erlaß des Beru-\n\nfungsurteils - mit Urteil vom 5. Juli 2001 (III ZR 235/00 - NJW 2001, 3046,\n\n3048; zur Veröffentlichung in BGHZ 148, 241 vorgesehen) entschieden hat,\n\nverbleibt es für den Aufwendungsersatzanspruch des Verfügungsberechtigten\n\nnach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG mangels Eingreifens einer speziellen Regelung\n\nbei der regelmäßigen Verjährungsfrist, die nach § 195 BGB in der bis zum\n\n31. Dezember 2001 geltenden Fassung dreißig Jahre währte, demzufolge bei\n\nZustellung der Klage am 3. Juni 1999 noch nicht verstrichen war.\n\nDas Berufungsgericht ist zwar der Auffassung, für die Verjährung des\n\nKostenerstattungsanspruchs im Rahmen eines Restitutionsverhältnisses könne\n\nnichts anderes gelten als für den Aufwendungsersatzanspruch des staatlichen\n\nVerwalters, der der kurzen Verjährung des § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7 BGB a.F.\n\n(vgl. Senatsurteil BGHZ 140, 355, 357 ff) unterliege. Denn der Verfügungsbe-\n\nrechtigte habe auch im Verhältnis zum Restitutionsgläubiger eine der gesetzli-\n\nchen Treuhandschaft angenäherte Stellung inne und habe, wie die wörtliche\n\nWiedergabe des § 677 BGB in § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG zeige, einen Pflichten-\n\nkreis wahrzunehmen, der zur Stellung des staatlichen Verwalters so viele Ähn-\n\nlichkeiten aufweise, daß es nicht gerechtfertigt erscheine, die Verjährung in\n\nden beiden im Vermögensgesetz geregelten Fällen der Rückgängigmachung\n\nder Entziehung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers unterschiedlich zu\n\nbehandeln.\n\nDer Senat hält nach Überprüfung dieser Überlegungen an seiner Auf-\n\nfassung fest. Nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Recht der Ver-\n\njährung, das von einer Vielfalt unterschiedlicher Fristen geprägt war, lassen\n\nsich die hier in Rede stehenden Ansprüche nicht in § 196 Abs. 1 Nr. 1 und 7\n\nBGB einordnen. Beide angeführten Bestimmungen behandeln den Anspruch\n\nauf Erstattung von Auslagen (nur) als Annex zu den dort beschriebenen\n\nHauptleistungspflichten bei der Besorgung fremder Geschäfte oder der Lei-\n\nstung von Diensten. Dementsprechend beruht das Senatsurteil BGHZ 140,\n\n355, 358 ff maßgeblich mit auf der Erwägung, dem staatlichen Verwalter stehe\n\nfür seine fremdnützige Tätigkeit, aus der sich in entsprechender Anwendung\n\ndes § 670 BGB ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ergebe, ein Vergütungs-\n\nanspruch zu. Demgegenüber nimmt der Verfügungsberechtigte in Restituti-\n\nonsfällen bis zur Bestandskraft der Rückgabeentscheidung eigene Angelegen-\n\nheiten wahr, für die ihm eine Vergütung nicht zusteht. Einen Anspruch auf Er-\n\nstattung verauslagter Kosten hat er nur unter besonderen Voraussetzungen.\n\nDaß er mit der Stellung des Restitutionsantrags Bindungen unterliegt, die si-\n\ncherstellen wollen, daß der Rückübertragungsanspruch nicht vereitelt und die\n\nRechtsstellung des Berechtigten nicht ausgehöhlt wird, verleiht ihm im übrigen\n\nnoch keine Rechtsstellung, die in jeder Hinsicht der eines Beauftragten ent-\n\nspricht.\n\n10.\n\nDie Klage ist auch nicht - wie die Revisionserwiderung meint - wegen\n\nwidersprüchlichen Verhaltens der Klägerin (§ 242 BGB) abzuweisen. Zwar hat\n\nsie in ihrem Schreiben vom 4. Februar 1991 (richtig: 1992) unter Bezugnahme\n\nauf das Schreiben der Beklagten vom 26. August 1991, mit dem sie auf deren\n\nRestitutionsantrag hingewiesen wurde, ausgeführt, sie sei befugt, Kleinrepara-\n\nturen, die zur Vermietbarkeit der Wohnungen erforderlich seien, zu veranlas-\n\nsen. Das gleiche gelte für Maßnahmen, die der Verkehrssicherungspflicht\n\ndienten. Danach mag den Beklagten zugegeben werden, daß es im anhängi-\n\ngen Rechtsstreit nicht nur um kleine Reparaturen geht, sondern vor allem um\n\nMaßnahmen, für die eine Rechtspflicht der Klägerin bestand, worauf sie jedoch\n\n- wenn auch in der Sache unter Hinweis auf Verkehrssicherungspflichten nicht\n\nin jeder Hinsicht geglückt - hingewiesen hat. Das hätte den im Ostteil Berlins\n\nresidierenden Bevollmächtigten der Beklagten, an die das Schreiben gerichtet\n\nwar, durchaus als ein Einfalltor für Kostenerstattungsansprüche größeren Um-\n\nfangs auffallen können.\n\nDarüber hinaus meinen die Beklagten, die Klägerin habe im Grund-\n\nstücksübergabeprotokoll vom 9. Mai 1995 zwar noch auf einzelne offene Fra-\n\ngen hingewiesen, mit keinem Wort jedoch darüber informiert, daß noch Forde-\n\nrungen für durchgeführte Baumaßnahmen geltend gemacht würden. Hierdurch\n\nsei ihnen jede Möglichkeit vorenthalten worden, beweissichernde Maßnahmen\n\neinzuleiten. Da das Haus inzwischen vom Käufer vollständig instand gesetzt\n\nworden sei, sei der Zustand zum Zeitpunkt der Übergabe nicht mehr rekon-\n\nstruierbar.\n\nDiese Überlegungen rechtfertigen eine Klageabweisung unter dem Ge-\n\nsichtspunkt unzulässiger Rechtsausübung nicht. Aus dem Fehlen eines Hinwei-\n\nses, Kostenerstattungsansprüche erheben zu wollen, konnten die Beklagten\n\nnicht herleiten, daß sie hierauf nicht mehr in Anspruch genommen würden. Daß\n\nsie selbst im Hinblick auf den nach Bestandskraft der Rückgabeentscheidung\n\nzeitnahen Verkauf der Immobilie daran interessiert waren, nicht mehr mit fort-\n\nwirkenden Pflichten aus dem ihnen zugefallenen Vermögenswert belastet zu\n\nwerden, mußte die Klägerin nicht zu besonderer Eile anhalten. Im übrigen ist\n\nes zunächst Sache der Klägerin, den Nachweis für die von ihr geltend ge-\n\nmachten Ansprüche zu führen. Ob sich aus ihrem Verhalten - abgesehen von\n\nden \n\nbei-\n\nden von den Beklagten herangezogenen Schriftstücken - Folgerungen für das\n\nBeweismaß oder die Beweislast ergeben können, muß dem weiteren Verfahren\n\nvorbehalten bleiben.\n\nRinne\n\nWurm\n\nStreck\n\nSchlick\n\nDörr","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-04-04/iii-zr-4-01","cited_norms":[{"jurabk":"VermG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":34},{"jurabk":"BBauG","ref":"§ 177","ref_norm":"177","n":14},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 601","ref_norm":"601","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 670","ref_norm":"670","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 677","ref_norm":"677","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 994","ref_norm":"994","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1041","ref_norm":"1041","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 2124","ref_norm":"2124","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 29a","ref_norm":"29a","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-04-04/iii-zr-4-01","retrieved":"2026-07-10 13:06:53.538339+00:00"},"card":{"id":"bgh/2002-04-04/iii-zr-4-01","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"III. 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Juni 1994 verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestrei- ten hat, ist bezogen auf den Zeitpunkt der Durchführung dieser Maßnahmen zu beurteilen; unerheblich ist, ob der Zustand der Immobilie auf der Unter- lassung gebotener Erhaltungsmaßnahmen während der Zeiten der DDR be- ruht. c) Der Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG verjährt in der regelmäßigen Frist des § 195 BGB.","basis":"source_field","source":null,"may_include_court_head":true}],"leitsatz_status":"from_court","tenor":{"text":"Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 7. Zivilsenats\n\ndes Kammergerichts vom 12. Dezember 2000 im Kostenpunkt und\n\ninsoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin in Höhe von\n\n159.045,72 DM (= 81.318,79 €) nebst 4 v.H. Zinsen seit dem\n\n3. 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