{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-12-07","aktenzeichen":"V ZR 65/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 133 B, 925 Wird der Gegenstand der Auflassung von den Beteiligten versehentlich falsch be- zeichnet, so finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer Falschbezeichnung (\"falsa demonstratio non nocet\") Anwendung. Die Auflassung ist danach nur hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstim- mende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschrie- benen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirk- lichkeit an einer Auflassung fehlt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 65/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n7. Dezember 2001\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: nein\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB §§ 133 B, 925\n\nWird der Gegenstand der Auflassung von den Beteiligten versehentlich falsch be-\n\nzeichnet, so finden die allgemeinen Regeln zur rechtlichen Behandlung einer\n\nFalschbezeichnung (\"falsa demonstratio non nocet\") Anwendung. Die Auflassung ist\n\ndanach nur hinsichtlich des Objekts erklärt worden, auf das sich der übereinstim-\n\nmende Wille erstreckte, während für den durch die Erklärungen äußerlich umschrie-\n\nbenen Gegenstand nur scheinbar eine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirk-\n\nlichkeit an einer Auflassung fehlt.\n\nBGH, Urt. v. 7. Dezember 2001- V ZR 65/01 - OLG Dresden\n\n LG Bautzen\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. Dezember 2001 durch die Richter Tropf, Schneider, Prof. Dr. Krüger,\n\nDr. Klein und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 3. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Dresden vom 16. Januar 2001 aufgeho-\n\nben.\n\nDie Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Bautzen vom 12. Mai 1999 wird mit der Maßga-\n\nbe zurückgewiesen, daß der Beklagte verurteilt wird, den Verän-\n\nderungsnachweis Nr. 16 des Staatlichen Vermessungsamtes B.\n\nzu genehmigen und der Berichtigung des Grundbuches dahin zu-\n\nzustimmen, daß die Stadt W. als Eigentümerin des im Verände-\n\nrungsnachweis mit Flurstück Nr. 64/4 bezeichneten Grundstücks\n\neingetragen wird.\n\nDie Kosten der Rechtsmittelverfahren trägt der Beklagte.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger ist Eigentümer zweier nebeneinander liegender Grundstücke\n\n(Flurstücke Nr. 64/2 und Nr. 66/2) in der Innenstadt von W. (Sachsen). Das\n\nbenachbarte Grundstück (Flurstück Nr. 64/1), eingetragen im Grundbuch von\n\nW. Blatt 543 unter lfd. Nr. 4 des Bestandsverzeichnisses, stand im Eigentum\n\nder Stadt W. Eine etwa 20 m² große, an seine Anwesen grenzende Teilfläche\n\ndieses Grundstücks nutzte mit Zustimmung der Stadt W. allein der Kläger.\n\nGrundlage hierfür soll nach den Behauptungen des Klägers ein 1989 zwischen\n\nihm und der Stadt W. mündlich geschlossener und später in privatschriftlicher\n\nForm bestätigter Tauschvertrag gewesen sein. Danach habe er, der Kläger, der\n\nStadt W. eine 8 m² große Teilfläche des Flurstücks 64/2 überlassen und von\n\ndieser im Gegenzug die etwa 20 m² große Teilfläche des Flurstücks 64/1 er-\n\nhalten. Dieser angebliche Geländetausch wurde jedoch weder im Liegen-\n\nschaftskataster noch im Grundbuch gewahrt.\n\nAm 1. November 1995 schlossen die Stadt W. und der Beklagte einen\n\nnotariell beurkundeten Kaufvertrag. In der Urkunde wird als Kaufgegenstand\n\ndas \"im Grundbuch von W. Blatt 543 eingetragene Grundstück, Flurstück 64/1\n\n(lfd. Nr. 4) mit einer Größe von 633 m²\" genannt. Als Kaufpreis wurden\n\n250.000 DM vereinbart, wovon 31.650 DM \"auf den Grund und Boden\" entfal-\n\nlen sollten. Die Urkunde enthält überdies die Einigung der Erschienenen hin-\n\nsichtlich des Übergangs des Eigentums an dem Kaufgegenstand. Nach der\n\nBeurkundung erhielt der Beklagte von der Stadt W. eine Kopie der Kataster-\n\nkarte, auf der u.a. das Flurstück 64/1 dargestellt war. In Abänderung des zuvor\n\ngeschlossenen Kaufvertrages vereinbarten die Vertragsparteien mit notarieller\n\nUrkunde vom 6. Februar 1996 ein Rücktrittsrecht zugunsten des Beklagten für\n\nden Fall von Finanzierungsschwierigkeiten.\n\nVor Vertragsschluß hatte der Beklagte gemeinsam mit dem Bürgermei-\n\nster der Stadt W. das Anwesen besichtigt. Zu diesem Zeitpunkt war von dem\n\nKläger die Hoffläche der ihm gehörenden Grundstücke und die von ihm für\n\nParkplätze genutzte Teilfläche des Nachbargrundstücks bereits einheitlich mit\n\nroten Steinen gepflastert worden. Dagegen bestand das Pflaster der übrigen\n\nHoffläche des Grundstücks der Stadt W. aus grauen, bogenförmig verlegten\n\nNatursteinen. Am Rand der von ihm genutzten Teilfläche hatte der Kläger zur\n\nAbgrenzung von dem verbleibenden Grundstück der Stadt W. im Anschluß an\n\neine auf der Grenze verlaufende halbhohe Mauer zwei massive Steinpoller\n\nsetzen lassen.\n\nDer inzwischen als Eigentümer des Flurstücks Nr. 64/1 eingetragene\n\nBeklagte nahm die von dem Kläger genutzte Teilfläche im Sommer 1998 in Be-\n\nsitz.\n\nDer Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei nicht Eigentümer dieser\n\nTeilfläche geworden. Kaufobjekt habe nur das Grundstück sein sollen, wie es\n\nsich bei der Besichtigung tatsächlich dargestellt habe. Er hat von dem Beklag-\n\nten die Auflassung der näher umschriebenen Teilfläche an die Stadt W. ver-\n\nlangt, hilfsweise die Auflassung an sich selbst und weiter hilfsweise die Fest-\n\nstellung, daß ihm an der Teilfläche ein Nutzungsrecht zustehe. Das Landge-\n\nricht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Ein erstes Urteil des Ober-\n\nlandesgerichts, das die Verurteilung im wesentlichen bestätigt hat, ist von dem\n\nVerfassungsgerichtshof des Freistaates Sachsen wegen Verletzung des Be-\n\nklagten in seinem Grundrecht aus Art. 78 Abs. 2 der Sächsischen Verfassung\n\naufgehoben worden. Nach Zurückverweisung der Sache durch den Verfas-\n\nsungsgerichtshof hat der Kläger weitere Hilfsanträge gestellt, mit denen er die\n\nVerurteilung des Beklagten zur Bewilligung der Eintragung der Stadt W., hilfs-\n\nweise seiner selbst, als Eigentümer der noch zu vermessenden bzw. nach nicht\n\nbestandskräftigem Veränderungsnachweis bereits vermessenen Teilfläche er-\n\nstrebt. In einem zweiten Urteil hat das Oberlandesgericht die Klage abgewie-\n\nsen. Hiergegen richtet sich die - zugelassene - Revision des Klägers, mit der er\n\nseine Anträge weiterverfolgt und mit zusätzlichen Hilfsanträgen von dem Be-\n\nklagten die Genehmigung des Veränderungsnachweises hinsichtlich der um-\n\nstrittenen Teilfläche, weiter hilfsweise dessen Zustimmung zur Abmessung und\n\nAbschreibung einer Fläche von ca. 20 m² entsprechend dem Veränderungs-\n\nnachweis, sowie jeweils die Bewilligung zu seiner Eintragung als Eigentümer\n\ndes Teilgrundstücks verlangt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des\n\nRechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist begründet und führt - mit klarstellender Maßgabe - zur\n\nWiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält den Kläger zwar für befugt, einen etwaigen\n\nAnspruch der Stadt W. im Wege gewillkürter Prozeßstandschaft geltend zu\n\nmachen. Die Klage sei jedoch nicht begründet, weil weder die Voraussetzun-\n\ngen eines Grundbuchberichtigungsanspruchs nach § 894 BGB noch die eines\n\nBereicherungsanspruchs nach § 812 BGB erfüllt seien. Die Stadt W. habe dem\n\nBeklagten nämlich das gesamte Flurstück Nr. 64/1 verkauft und übereignet und\n\nnicht etwa nur eine durch die \"natürlichen Grenzen\" umschriebene Teilfläche\n\ndieses Grundstücks. Allerdings sei eine Falschbezeichnung auch bei Grund-\n\nstücksgeschäften unschädlich, hier hätten die Vertragsparteien aber nichts von\n\nder Vertragsurkunde Abweichendes gewollt. Nach der Aussage des Zeugen S.\n\nhabe bei der Besichtigung des Anwesens das streitige Teilstück keine Rolle\n\ngespielt und sei nicht in die Überlegungen einbezogen worden. Die Vertrags-\n\nparteien hätten keinen besonderen rechtsgeschäftlichen Willen gehabt, son-\n\ndern sich einfach vorgestellt, daß das Grundstück \"im Ganzen\" verkauft werden\n\nsolle. Auch die Vertragsauslegung ergebe keinen von dem Wortlaut der Ver-\n\ntragsurkunde abweichenden Inhalt des Vertrages. Wer ein Grundstück kaufe,\n\nkönne regelmäßig davon ausgehen, daß der tatsächliche Grenzverlauf und\n\nnicht die natürlichen Grenzen maßgeblich seien. Auch juristischen Laien sei\n\nbekannt, daß nicht die natürlichen Grenzmarken verbindlich seien. Der zwi-\n\nschen dem Kläger und der Stadt W. formunwirksam vereinbarte Tausch der\n\nGrundstücksflächen könne keine Bedeutung erlangen, weil die Vertragspartei-\n\nen daran bei Vertragsschluß nicht gedacht hätten. Unerheblich sei auch die\n\nNutzung der Teilfläche durch den Kläger, wie schon der Vergleich mit der Ein-\n\nräumung eines bloßen Nutzungsrechts oder einer irrtümlichen Überbauung\n\nzeige. Aus den weiteren Umständen habe sich für den Beklagten ebenfalls\n\nnicht ergeben, daß das Grundstück nur teilweise habe verkauft werden sollen.\n\nInsbesondere sei der Kaufpreis offenbar nach der Fläche des gesamten\n\nGrundstücks errechnet worden. Schließlich ergebe auch eine ergänzende Ver-\n\ntragsauslegung nicht, daß die streitige Teilfläche von dem Verkauf ausgenom-\n\nmen sei.\n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Das Berufungsgericht bejaht allerdings zu Recht die Prozeßführungs-\n\nbefugnis des Klägers. Der Kläger kann einen nur der Stadt W. als Eigentüme-\n\nrin des betroffenen Grundstücks zustehenden Grundbuchberichtigungsan-\n\nspruch im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft geltend machen. Nach\n\nständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf ein Kläger im Prozeß\n\nein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermäch-\n\ntigung im eigenen Namen verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdi-\n\nges Interesse hat (s. nur BGHZ 100, 217, 218 m.w.N.) Diese Grundsätze gelten\n\nauch dann, wenn ein Grundbuchberichtigungsanspruch, der nicht selbständig\n\nabtretbar ist, geltend gemacht werden soll (Senat, Urt. v. 2. Oktober 1987,\n\nV ZR 182/86, NJW-RR 1988, 126, 127). Vorliegend ist die Ermächtigung des\n\nKlägers in schlüssiger Weise durch die von der Stadt W. in der Vereinbarung\n\nvom 30. September 1998 erklärte Abtretung erfolgt (vgl. Senat, Urt. v.\n\n2. Oktober 1987, aaO). Unter den gegebenen Umständen ist das Berufungsge-\n\nricht zutreffend von einem eigenen Interesse des Klägers ausgegangen, den\n\nAnspruch auf Grundbuchberichtigung gegenüber dem Beklagten geltend zu\n\nmachen. Dieses Interesse des Klägers ist auch schutzwürdig, insbesondere\n\nwird der Beklagte durch die gewählte Art der Prozeßführung nicht unbillig be-\n\nnachteiligt.\n\n2. Der von dem Kläger gestellte Hauptantrag bedarf allerdings einer in-\n\nteressengerechten Auslegung. In Anbetracht der inzwischen veränderten Um-\n\nstände ist der Hauptantrag dahin zu verstehen, daß der Kläger die Genehmi-\n\ngung des nun vorliegenden Veränderungsnachweises durch den Beklagten\n\nerstrebt (vgl. Senat, Urt. v. 21. Februar 1986, V ZR 246/84, NJW 1986, 1867,\n\n1868 zur Auslegung eines vergleichbaren Antrages bei fehlender Zulässigkeit),\n\nund der Antrag im übrigen auf die Zustimmung des Beklagten zur Eintragung\n\nder Stadt W. als Eigentümerin der umstrittenen Teilfläche im Wege der Grund-\n\nbuchberichtigung gerichtet \n\nist (vgl. Senat, Urt. v. 17. November 2000,\n\nV ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 6). Während des anhängigen\n\nRechtsstreits ist nämlich die Abvermessung der umstrittenen Teilfläche erfolgt\n\nund Gegenstand eines Veränderungsnachweises geworden. Damit ist zwar\n\ndem Kläger die an sich für eine Verurteilung erforderliche Bezeichnung nach\n\nMaßgabe des § 28 GBO (vgl. Senat, BGHZ 37, 233, 242) noch nicht möglich.\n\nDer Veränderungsnachweis bildet aber die Grundlage der Grundstücksab-\n\nschreibung (§ 2 Abs. 3 GBO) und erlaubt es, durch entsprechende Bezugnah-\n\nme das noch nicht abgeschriebene Grundstück übereinstimmend mit dem\n\n(künftigen) Inhalt des Grundbuchs festzulegen, weil das Grundbuchamt bei der\n\nAbschreibung die Angaben im Veränderungsnachweis übernimmt. Auch in ei-\n\nnem solchen Fall wird daher dem Zweck des § 28 GBO genügt, die Eintragung\n\nbei dem richtigen Grundstück zu sichern (Senat, BGHZ 90, 323, 327 f; Urt. v.\n\n21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 24. April 1987, V ZR 228/85, NJW-RR 1988,\n\n266). Die hier erhobene Leistungsklage ist daher ausnahmsweise zulässig,\n\nwobei es unschädlich ist, daß der Beklagte den Veränderungsnachweis nicht\n\ngenehmigt hat. Der Kläger ist nämlich nicht gehalten, zunächst allein die Ge-\n\nnehmigung des Veränderungsnachweises zu erstreiten, sondern kann dieses\n\nZiel mit der auf Verurteilung zur Eintragungsbewilligung gerichteten Klage ver-\n\nbinden (vgl. Senat, BGHZ 90, 323, 328).\n\n3. Die Klage hat bereits mit diesem Hauptantrag Erfolg. Rechtsfehlerhaft\n\nverneint das Berufungsgericht einen Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894\n\nBGB) gegenüber dem Beklagten. Ein solcher Anspruch ist vielmehr gegeben,\n\nweil sich die am 1. November 1995 erklärte Auflassung nicht auf das gesamte\n\nGrundstück (Flurstück Nr. 64/1) erstreckte, sondern die nun im Streit befindli-\n\nche Teilfläche (nach dem Veränderungsnachweis Flurstück Nr. 64/4) nicht de-\n\nren Gegenstand war. Da der Beklagte insoweit mangels Auflassung kein Ei-\n\ngentum erworben hat (§ 925 Abs.1 Satz 1 BGB), ist dieses bei der Stadt W.\n\nverblieben, die ihrerseits das Eigentum mangels Eigentumsumschreibung (§ 26\n\nAbs. 2 ZGB, § 873 Abs. 1 BGB) nicht an den Kläger verloren hatte. Damit\n\nstimmt die im Grundbuch dargestellte Rechtslage, die den Beklagten als Ei-\n\ngentümer des gesamten Flurstücks Nr. 64/1 ausweist, nicht mit der tatsächli-\n\nchen Rechtslage überein.\n\na) Der Wortlaut der in der notariellen Urkunde vom 1. November 1995\n\nerklärten Auflassung ist zweifelsfrei auf die Übereignung des gesamten Flur-\n\nstücks Nr. 64/1 gerichtet. Allerdings finden die allgemeinen Regeln zur rechtli-\n\nchen Behandlung einer Falschbezeichnung (falsa demonstratio) auch dann\n\nAnwendung, wenn die Beteiligten den Gegenstand der Auflassung versehent-\n\nlich falsch bezeichnen. Die Auflassung ist dann hinsichtlich des Objekts erklärt\n\nworden, auf das sich der übereinstimmende Wille erstreckte, während für den\n\ndurch die Erklärungen äußerlich umschriebenen Gegenstand nur scheinbar\n\neine Einigung vorliegt, es insoweit aber in Wirklichkeit an einer Auflassung\n\nfehlt (RGZ 46, 225, 227 f; Senat, Urt. v. 8. Juni 1965, V ZR 197/62, DNotZ\n\n1966, 172, 173; Urt. v. 25. November 1977, V ZR 102/75, WM 1978, 194, 196;\n\nvgl. auch RGZ 133, 279, 281; Senat, Urt. v. 23. Juni 1967, V ZR 4/66, LM\n\n§ 256 ZPO Nr. 83; Urt. v. 21. Februar 1986, aaO; Urt. v. 17. November 2000,\n\nV ZR 294/99, nicht veröffentlicht, Umdruck S. 5 f; OLG Nürnberg, DNotZ 1966,\n\n542, 544; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 152, 153; Staudinger/Pfeifer, BGB\n\n[1995], § 925 Rdn. 68; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22;\n\nSoergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 925 Rdn. 37; Hagen/Brambring, Der Grund-\n\nstückskauf, 7. Aufl., 2000, Rdn. 1a).\n\nb) All das verkennt das Berufungsgericht nicht grundsätzlich, meint aber,\n\nein von dem Wortlaut der Urkunde abweichender Wille der Vertragsparteien\n\nlasse sich nicht feststellen. Dies ist von Rechtsfehlern beeinflußt. Die Revision\n\nrügt zu Recht, daß sich das Berufungsgericht mit dem festgestellten Sachver-\n\nhalt und den Beweisergebnissen nicht umfassend auseinandergesetzt hat.\n\nDurch ein zu enges Verständnis des gemäß § 133 BGB maßgeblichen wirkli-\n\nchen Willens hat sich das Berufungsgericht den Blick auf den entscheidungs-\n\nerheblichen Tatsachenstoff verstellt.\n\naa) Nach § 133 BGB ist der wirkliche - möglicherweise ungenau oder\n\nsogar unzutreffend geäußerte - Wille des Erklärenden als eine sogenannte\n\ninnere Tatsache zu ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, IVa ZR 80/82,\n\nNJW 1984, 721). Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe ei-\n\nner empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt, und hat der andere Teil\n\ndie Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser\n\nWille den Inhalt des Rechtsgeschäfts, ohne daß es auf Weiteres ankommt\n\n(BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983, aaO). Es ist insbesondere nicht erforderlich,\n\ndaß sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu\n\neigen macht. Ausreichend ist vielmehr, daß er ihn erkennt und in Kenntnis die-\n\nses Willens das Geschäft abschließt (Senat, Urt. v. 20. November 1992, V ZR\n\n122/91, NJW-RR 1993, 373; BGH, Urt. v. 13. Februar 1989, II ZR 179/88,\n\nNJW-RR 1989, 931, 932). Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstim-\n\nmend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille des Erklären-\n\nden dem Wortlaut vor (Senat, Urt. v. 20. November 1987, V ZR 171/86, NJW-\n\nRR 1988, 265; Urt. v. 20. November 1992, aaO; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1983,\n\naaO; vgl. auch MünchKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 14),\n\nund auch eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage (Senat, Urt. v.\n\n14. Februar 1997, V ZR 32/96, WM 1997, 777, 778; Urt. v. 13. November 1998,\n\nV ZR 216/97, NJW 1999, 486, 487).\n\nbb) Das Berufungsgericht stellt jedoch nicht auf den solchermaßen nach\n\n§ 133 BGB maßgeblichen wirklichen Willen ab, sondern richtet seine Feststel-\n\nlungen auf einen gemeinsamen \"besonderen rechtlichen Willen\" der Vertrags-\n\nparteien, der gegenüber dem wirklichen Willen offensichtlich dadurch qualifi-\n\nziert sein soll, daß sich die Vertragsparteien bei der Besichtigung des Kaufob-\n\njekts \"besondere Vorstellungen über die 'natürliche Grenze' des Grundstücks\n\ngemacht haben\" müssen. Es läßt dabei außer acht, daß sich das von den B e-\n\nteiligten bei Abgabe der Auflassungserklärungen gemeinsam Gewollte nicht\n\netwa nur aus deren aktuellen Vorstellungen oder - wie das Berufungsgericht an\n\nanderer Stelle ausführt - den \"gemachten Gedanken\" bei einer vorangegange-\n\nnen Besichtigung des Anwesens erschließt. Heranzuziehen sind vielmehr alle\n\nUmstände, die zur Aufdeckung oder Aufhellung des Parteiwillens dienlich sein\n\nkönnen, damit das Gericht auf dieser Grundlage seine Überzeugung von dem\n\nwirklichen Willen bilden kann (vgl. BGHZ 20, 109, 110 f; BGH, Urt. v. 26. Okto-\n\nber 1983, aaO).\n\nc) Das angefochtene Urteil kann hiernach keinen Bestand haben. Der\n\nSenat kann aber gemäß § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO in der Sache abschließend\n\nentscheiden, weil der Sachverhalt geklärt ist und die weiteren Feststellungen\n\ndes Berufungsgerichts ausreichen, um dem Senat das Nachholen der von dem\n\nBerufungsgericht versäumten zwingenden Schlußfolgerungen zu ermöglichen\n\n(vgl. Senat, Urt. v. 14. Dezember 1990, V ZR 223/89, NJW 1991, 1180, 1181;\n\nUrt. v. 27. September 1991, V ZR 55/90, NJW 1992, 183, 184).\n\naa) Das Berufungsgericht stellt fest, daß die Stadt W. mit der Übereig-\n\nnung der umstrittenen Teilfläche an den Beklagten ihre eigenen Interessen\n\nmißachtet hätte, weil dieses Areal im Wege des Tausches Eigentum des Klä-\n\ngers habe werden sollen. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen, ist insbeson-\n\ndere von der Aussage des Zeugen S., des Bürgermeisters der Stadt W., ge-\n\ndeckt. Da es keinen Hinweis dafür gibt, daß die Verkäuferin abweichend von\n\ndem Regelfall nicht das Vernünftige wollte (vgl. BGHZ 134, 325, 329), ist aus\n\ndiesem Umstand zu schließen, daß ihr Wille bei Erklärung der Auflassung nicht\n\ndahin ging, dem Beklagten das Eigentum auch an der von dem Kläger genutz-\n\nten Teilfläche zu verschaffen. Dieser Schlußfolgerung steht nicht entgegen,\n\ndaß sich, wie das Berufungsgericht feststellt, der Bürgermeister der Stadt W.\n\nbei der Besichtigung des Anwesens und wohl auch die bei der Beurkundung\n\nals Vertreterin handelnde Zeugin B. keine Vorstellungen von dem genauen\n\nGrenzverlauf machten, also keine (aktuelle) Kenntnis von dem gegenüber der\n\nDarstellung im Liegenschaftskataster abweichenden Kauf- und Auflassungsge-\n\ngenstand hatten. Für den die Verkäuferin nach § 51 Abs. 1 Satz 2 SächsGemO\n\nvertretenden Bürgermeister stand, wie er selbst als Zeuge bekundet hat, außer\n\nFrage, daß ungeachtet der Rechtslage an dem Flächentausch mit dem Kläger\n\nfestgehalten werden sollte, die fragliche Teilfläche also nicht mehr zur Disposi-\n\ntion der Verkäuferin stand. Mithin war, auch ohne daß er sich dies bei der Be-\n\nsichtigung nochmals vergegenwärtigte, sein Wille nicht auf die Übereignung\n\nder umstrittenen Teilfläche an den Beklagten gerichtet. Daß die Willensrich-\n\ntung der bei Erklärung der Auflassung mit Einzelvollmacht (§ 59 Abs. 2 Sächs-\n\nGemO) handelnden Zeugin B. eine andere war, hat das Berufungsgericht nicht\n\nfestgestellt. Falls die Willensrichtung der nach Weisung handelnden Zeugin\n\nüberhaupt maßgeblich sein sollte (vgl. BGHZ 51, 141, 147 für den Geschäfts-\n\nwillen bei arglistiger Täuschung des Vollmachtgebers), war für sie - wie sie be-\n\nkundet hat - doch klar, daß die fragliche Fläche dem Kläger \"gehört\" und damit\n\nnicht Gegenstand des Geschäfts mit dem Beklagten sein konnte.\n\nbb) Aus den Feststellungen des Berufungsgerichts ist ferner zu schlie-\n\nßen, daß der Beklagte diesen Willen der Verkäuferin erkannte und sich in de s-\n\nsen Kenntnis mit ihr über den Eigentumsübergang einigte. Durch die der Beur-\n\nkundung vorangehende Besichtigung des Anwesens hatte sich der Beklagte\n\nüber den Gegenstand des Kaufvertrages und der Eigentumsverschaffung in-\n\nformiert. Auch das Berufungsgericht geht davon aus, daß die Besichtigung\n\nnicht nur den Zweck hatte, den Beklagten über den Zustand des Grundstücks\n\nzu unterrichten, sondern ihm auch dessen Lage und ungefähre Größe vermit-\n\nteln sollte. Hierbei war aber, wie das Berufungsgericht weiter feststellt, die Nut-\n\nzung der umstrittenen Teilfläche durch den Kläger \"visuell erkennbar\". Über-\n\ndies hatte sich der Kläger nicht nur auf die offensichtliche Nutzung beschränkt,\n\nsondern das Areal durch die einheitliche, deutlich zu unterscheidende Pflaste-\n\nrung für jedermann ersichtlich in seine Grundstücke einbezogen und durch die\n\nmassiven Poller zum verbleibenden Nachbargrundstück abgegrenzt. Die auf-\n\nwendige und erkennbar dauerhaft gewollte bauliche Gestaltung vermittelte den\n\nEindruck, die Fläche zähle zum Grundstückseigentum des Klägers. Auf dieser\n\nGrundlage ging nicht nur der Zeuge S. davon aus, daß \"jeder normale Mensch\"\n\ndas durch Pflaster und Poller abgegrenzte \"andere Grundstück\" erkannte.\n\nVielmehr war auch der über die Hintergründe, insbesondere über den Flä-\n\nchentausch, nicht informierten Zeugin B. klar, daß die fragliche Fläche dem\n\nKläger \"gehörte\" und nicht verkauft werden sollte. Es gibt keinen Hinweis dar-\n\nauf, daß der Beklagte, der in gleicher Weise wie die Zeugin informiert war und\n\nsich wie diese bei der Besichtigung Kenntnis von dem Gegenstand des beab-\n\nsichtigten Geschäfts verschaffen wollte, eine andere Vorstellung gewonnen\n\nhatte. Tritt wie hier einem Erwerbsinteressenten bei der Besichtigung des Ob-\n\njekts aufgrund der tatsächlichen Situation klar vor Augen, welche Flächen Teil\n\neines Nachbargrundstücks sind, so kann er ohne weitere Anhaltspunkte nicht\n\ndavon ausgehen, daß ihm der Veräußerer weitergehendes Eigentum ve r-\n\nschaffen kann und will, als sich das Grundstück nach seiner Umgrenzung in\n\nder Natur darstellt (vgl. Soergel/Stürner, aaO, § 925 Rdn. 37; MünchKomm-\n\nBGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 925 Rdn. 22; Lutter, AcP 164 [1964], 122, 140; auch\n\nOLG Oldenburg, Recht 1920, Nr. 1220; OLG Hamm, aaO). Eine solche zwei-\n\nfelsfreie Zuordnung wird allerdings nicht möglich sein, soweit der Interessent\n\nlediglich nicht auf der Grenze stehende Grenzeinrichtungen vorfindet, die den\n\nrichtigen Grenzverlauf nur ungenau wiedergeben \n\n(vgl. MünchKomm-\n\nBGB/Säcker, 3. Aufl., § 912 Rdn. 15), jedoch unerkannt bleiben oder wegen\n\nGeringfügigkeit hingenommen werden. Gleiches gilt im Falle eines Überbaus,\n\nder nach § 912 BGB geduldet werden muß. Geht es aber wie hier um eine grö-\n\nßere zusammenhängende Fläche, deren Inbesitznahme als Eigentum durch\n\nden Nachbarn dem Grundstückseigentümer weder verborgen bleibt, noch re-\n\ngelmäßig von ihm geduldet wird, so kann ein Interessent im Zweifel nur davon\n\nausgehen, daß dieser Bereich nicht mehr zum Eigentum des Veräußerers zählt\n\nund daher auch nicht übereignet werden soll.\n\nDer Kenntnis des Beklagten steht die von dem Berufungsgericht in an-\n\nderem Zusammenhang erörterte Frage der Bemessung des Kaufpreises nicht\n\nentgegen. Zwar ergibt sich auf der Grundlage eines - von der Verkäuferin als\n\nangemessen erachteten - Kaufpreises von 50 DM/m² bei der Grundfläche von\n\n633 m², die in der notariellen Urkunde bei der Beschreibung des Objekts für\n\ndas gesamte Flurstück Nr. 64/1 genannt wird, genau der Betrag von\n\n31.650 DM, der als Kaufpreisanteil für \"Grund und Boden\" vereinbart worden\n\nist. Daraus folgt aber nicht, daß die Beteiligten auch die dem Kläger überlasse-\n\nne Teilfläche einbeziehen wollten. Nachdem sie davon ausgingen, daß das\n\nverbliebene Anwesen dem Flurstück Nr. 64/1 entsprach, war es nur folgerich-\n\ntig, die hierfür in dem Liegenschaftskataster vermerkte Grundfläche auch der\n\nPreisermittlung zugrunde zu legen. Eigenständige Bedeutung für die Bestim-\n\nmung des Vertragsgegenstandes kann diese Angabe mithin nicht erlangt ha-\n\nben. Die Unmaßgeblichkeit des Kaufpreises folgt im übrigen auch daraus, daß\n\n- was das Berufungsgericht nicht beachtet hat - die tatsächliche Grundfläche\n\ndes Flurstücks Nr. 64/1 unstreitig nicht nur 633 m², sondern 645 m² betrug.\n\nHätte der von der Stadt W. zur Ermittlung des Kaufpreises hinzugezogene\n\nSachverständige mithin die Grundstücksgröße nicht aus den vorhandenen\n\nUnterlagen übernommen, sondern selbst ermittelt, so könnten sich die ge-\n\nnannten 633 m² nur durch die Berücksichtigung eines Tauschs der Teilflächen\n\nzwischen der Stadt W. und dem Kläger ergeben, also wiederum keine Einbe-\n\nziehung des umstrittenen Areals in das Geschäft mit dem Beklagten begrün-\n\nden.\n\ncc) An dem geschilderten Willen der Verkäuferin und an der Kenntnis\n\ndes Beklagten hiervon hat sich bis zur Erklärung der Auflassung nichts geän-\n\ndert. Insbesondere kann der Beklagte nicht aufgrund der Katasterkarte eine\n\nandere Vorstellung gewonnen haben, weil ihm deren Kopie erst nach der Beur-\n\nkundung vom 1. November 1995 und damit erst nach der Auflassung ausge-\n\nhändigt wurde. Die nachfolgende Abänderung zuvor getroffener Vereinbarun-\n\ngen durch die notarielle Urkunde vom 6. Februar 1996 kann insoweit keine Be-\n\ndeutung erlangen, weil sie die Auflassungserklärungen nicht zum Gegenstand\n\nhatte und diese durch den Hinweis auf das unveränderte Bestehenbleiben der\n\n\"übrigen Vertragsvereinbarungen\" unberührt ließ (vgl. Soergel/Stürner, aaO,\n\n§ 925 Rdn. 37).\n\nd) Die von dem Berufungsgericht weiter vorgenommene Auslegung des\n\nobjektiven Erklärungswertes aus der Sicht des Erklärungsempfängers (vgl.\n\nBGH, Urt. v. 8. September 1997, II ZR 55/96, NJW 1998, 384, 385) bleibt da-\n\nnach ohne Bedeutung. Gegenüber dem übereinstimmend Gewollten kommt\n\neine abweichende Auslegung nicht in Betracht (Senat, Urt. v. 14. Februar 1997\n\nund Urt. v. 13. November 1998, beide aaO).\n\n4. Der Beklagte kann gegen den Berichtigungsanspruch nicht einwen-\n\nden, daß ihm ein schuldrechtlicher Anspruch auf Übereignung der umstrittenen\n\nTeilfläche zustehe. Zwar vermag eine solche Verpflichtung den Einwand un-\n\nzulässiger Rechtsausübung zu begründen (vgl. Senat, Urt. v. 28. Juni 1974,\n\nV ZR 131/72, NJW 1974, 1651), die Stadt W. schuldete aber dem Beklagten\n\njedenfalls insoweit keine Eigentumsverschaffung, weil die vorstehenden Über-\n\nlegungen zur Falschbezeichnung bei Erklärung der Auflassung wegen der\n\nIdentität von Auflassungs- und Kaufgegenstand in gleicher Weise auch für den\n\nzugrundeliegenden Kaufvertrag gelten. Insbesondere ist eine versehentliche\n\nFalschbezeichnung auch im Rahmen des § 313 BGB unschädlich (vgl. Senat,\n\nBGHZ 87, 150, 153 m.w.N.; Hagen, DNotZ 1984, 267, 283 ff).\n\nIII.\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO.\n\nTropf\n\nSchneider\n\n Krüger\n\nKlein\n\nGaier","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-12-07/v-zr-65-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 894","ref_norm":"894","n":2},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 912","ref_norm":"912","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 925","ref_norm":"925","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 873","ref_norm":"873","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-12-07/v-zr-65-01","retrieved":"2026-07-10 12:41:18.931056+00:00"},"card":{"id":"bgh/2001-12-07/v-zr-65-01","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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