{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VIII. Zivilsenat","decided":"2001-10-24","aktenzeichen":"VIII ARZ 1/01","doktyp":"Beschluß","leitsatz":"AGBG § 9 Bb, Cf Der vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter aufgrund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthal- tene Klausel \"Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahr- lässigkeit.\" ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nBESCHLUSS\n\nvom\n\n24. Oktober 2001\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVIII ARZ 1/01\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: ja\n\nAGBG § 9 Bb, Cf\n\nDer vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den\n\nVermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht\n\nsind, für die der Vermieter aufgrund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch\n\ndie in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthal-\n\ntene Klausel\n\n\"Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden,\nso haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden\n- auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahr-\nlässigkeit.\"\n\nist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.\n\nBGH, Beschluß vom 24. Oktober 2001 - VIII ARZ 1/01 - OLG Hamburg\n LG Hamburg\n AG Hamburg\n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. Oktober 2001 durch die\n\nVorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr.\n\nWolst und Dr. Frellesen\n\nbeschlossen:\n\nDer vertragliche Ausschluß von Schadensersatzansprüchen des\n\nMieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch\n\nMängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter auf-\n\ngrund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem\n\nvom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum\n\nenthaltene Klausel\n\n\"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder\nVermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber\ndem Mieter ... für diese Schäden - auch aus unerlaub-\nter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässig-\nkeit.\"\n\nist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.\n\nGründe:\n\nI.\n\nDie Kläger mieteten durch Mietvertrag vom 18. April 1996 eine im zwei-\n\nten Stock eines Hauses in Hamburg gelegene Wohnung. In dem schriftlichen\n\nVertrag, einem vom Grundeigentümer-Verband Hamburg e.V. herausgegebe-\n\nnen Formularmietvertrag der Beklagten, sind unter § 14 folgende Klauseln ver-\n\neinbart:\n\n\"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder\nVermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber\ndem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten Personen\nfür diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung -\nnur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.\n\n...\n\nDie Haftungsbeschränkung gilt auch, wenn ein scha-\ndenverursachender Mangel des Mietobjektes oder des-\nsen Ursprung bereits bei Abschluß des Mietvertrages\nvorhanden war.\"\n\nAm 19. Januar 1997 trat während urlaubsbedingter Abwesenheit der\n\nKläger aufgrund eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in die Woh-\n\nnung der Kläger ein. Dabei wurde Mobiliar der Kläger beschädigt. An dem\n\nFlachdach war es in den vorangegangenen Jahren mehrfach zu Schäden ge-\n\nkommen, die die Beklagte jeweils hat beheben lassen.\n\nMit beim Amtsgericht Hamburg erhobener Klage verlangen die Kläger\n\nvon der Beklagten Ersatz des ihnen am Mobiliar entstandenen Schadens, den\n\nsie insgesamt auf 25.218,75 DM beziffern. Das Amtsgericht hat die Klage nach\n\nEinholung eines Gutachtens des Sachverständigen S. über die Ursa-\n\nche des Wassereintritts sowie zu der Frage, ob dieser für die Beklagte vorher-\n\nsehbar gewesen sei, abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Zwar treffe\n\ndie Beklagte der Vorwurf, ihre Sorgfalt hinsichtlich des Zustandes der Dach-\n\nhaut außer Acht gelassen zu haben. Denn sie habe den ihr obliegenden Entla-\n\nstungsbeweis, daß sie für den in ihre Sphäre fallenden Mangel der Dachhaut\n\nnicht verantwortlich sei, nicht führen können. Der Vorwurf grober Fahrlässigkeit\n\nkönne ihr aber nicht gemacht werden. Dem Schadensersatzbegehren der Klä-\n\nger stehe deshalb der Haftungsausschluß in § 14 des Mietvertrages entgegen,\n\nwelcher entsprechend der vom Oberlandesgericht Stuttgart vertretenen Auffas-\n\nsung (Rechtsentscheid vom 11.4.1984 - 8 REMiet 1/84, NJW 1984, 2226\n\n= WuM 1984, 187) als wirksam anzusehen sei.\n\nDas auf die Berufung der Kläger mit der Sache befaßte Landgericht\n\nHamburg möchte der Klage stattgeben. Es ist aufgrund des Gutachtens S. \n\n zu der Überzeugung gelangt, daß der Wassereintritt durch einen Defekt\n\nder Dachhaut ermöglicht worden sei, die wegen ihres spröd-harten Zustandes\n\nkeine Spannungen durch thermische Belastungen mehr habe aufnehmen kön-\n\nnen. Die Dachabdichtung habe deshalb besonderer Beobachtung und Kon-\n\ntrolle bedurft. Dieser Kontrollpflicht sei die Beklagte nicht nachgekommen. Sie\n\nhabe damit zwar die ihr obliegende Sorgfalt nicht beachtet. Ein grob fahrlässi-\n\nges Verhalten könne ihr aber nicht vorgeworfen werden. Das Landgericht ist\n\nferner aufgrund der Auskunft des Sachverständigen K. zu der Annahme\n\ngelangt, ein Mieter könne Schäden an ihm gehörenden Sachen infolge Ein-\n\ndringens von Niederschlagswasser nicht - insbesondere nicht mit der gängigen\n\nHausratsversicherung nach den VHB 1992 - versichern, während dieses Risiko\n\nandererseits von einer weithin üblichen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtver-\n\nsicherung abgedeckt werde. Das Landgericht vertritt die Ansicht, die Klausel\n\nüber die Beschränkung der Haftung des Vermieters auf Vorsatz und grobe\n\nFahrlässigkeit in § 14 des Mietvertrages sei wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG\n\nunwirksam, weil der Ausschluß der Haftung des Vermieters für Schäden, die\n\nihren Grund in einer schuldhaften Verletzung der Instandhaltungspflicht hätten,\n\nden Mieter unangemessen benachteilige, wenn der Mieter sich gegen diese\n\nSchäden nicht durch eine zumutbare und praktisch lückenlos verbreitete Versi-\n\ncherung absichern könne. Es sieht sich an einer dahingehenden Entscheidung\n\njedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom\n\n11. April 1984 (8 REMiet 1/84, aaO.) gehindert, wonach eine Beschränkung der\n\nHaftung des Vermieters auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten für\n\nSchäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch Feuchtigkeitseinwir-\n\nkungen nicht gegen § 9 AGBG verstoße. Das Landgericht hat deshalb dem\n\nHanseatischen Oberlandesgericht Hamburg folgende Frage zum Rechtsent-\n\nscheid vorgelegt:\n\nIst die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag,\n\n\"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder\nVermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber\ndem Mieter und den in § 16 Ziff. 2 genannten Personen\nfür diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung -\nnur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.\"\n\ndie die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig ver-\nursachte Schäden generell ausschließt, wegen Versto-\nßes gegen § 9 AGBG unwirksam?\n\nDas Hanseatische Oberlandesgericht hat sich durch Beschluß vom\n\n6. Juni 2001 der Rechtsmeinung des Landgerichts Hamburg angeschlossen\n\nund dem Bundesgerichtshof die vom Landgericht formulierte Rechtsfrage zur\n\nBeantwortung vorgelegt und sie klarstellend dahin präzisiert, daß der zu beur-\n\nteilende Haftungssausschluß Sach- und Vermögensschäden umfaßt.\n\nII.\n\nDie Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulässig (§ 541 Abs. 1 ZPO).\n\n1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem\n\nMietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht hat als Beru-\n\nfungsgericht darüber zu entscheiden.\n\n2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landge-\n\nrichts aus in ihrem wesentlichen Kern für die Entscheidung über die Berufung\n\nder Kläger erheblich.\n\na) Landgericht und Oberlandesgericht haben die Vorlagefrage dahin\n\ngefaßt, ob der in § 14 Abs. 1 des Mietvertrages niedergelegte \"generelle\" Aus-\n\nschluß der Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Sach- und\n\nVermögensschäden unwirksam ist. Diese Frage geht über den entscheidungs-\n\nerheblichen Teil der Vertragsklausel hinaus. Da die Mieter lediglich Ersatz für\n\ndie Beschädigung ihnen gehörender Sachen verlangen, kommt es nicht darauf\n\nan, ob der Haftungsausschluß auch in bezug auf sonstige Vermögensschäden\n\nwirksam ist. Der Senat hat daher die Antwort auf die Vorlagefrage, wie aus der\n\nBeschlußformel ersichtlich, beschränkt, ohne damit den Kern der Fragestellung\n\nanzutasten (vgl. BGHZ 123, 233, 238).\n\nb) Im übrigen ist die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich.\n\nDie Klage ist abzuweisen, wenn der Haftungsausschluß wirksam ist. Ist dieser\n\nhingegen unwirksam, ist die Klage dem Grunde nach gemäß § 538 Abs. 1\n\n2. Alt. BGB a. F. (ab 1. September 2001: § 536a Abs. 1, 2. Alt. BGB n. F.) und\n\n§ 823 Abs. 1 BGB erfolgreich. Auf die Frage, ob der Ausschluß der Haftung für\n\nleicht fahrlässig zu vertretende Mängel unwirksam ist, käme es allerdings mög-\n\nlicherweise dann nicht an, wenn die Beklagte für den geltend gemachten\n\nSchaden auch ohne ein Verschulden einzustehen hätte. Ein solcher Anspruch\n\nergibt sich aus § 538 Abs. 1, 1. Alt. BGB a. F. (§ 536a Abs. 1, 1. Alt. BGB\n\nn. F.), wenn der Mangel der Mietsache bereits bei Vertragsschluß vorhanden\n\nwar. Nach der Aktenlage, die für die Beurteilung der Zulässigkeit des Rechts-\n\nentscheides über den im Vorlagebeschluß mitgeteilten Sachverhalt hinaus zu\n\nberücksichtigen ist (vgl. BGH, Beschluß vom 11. Juli 1990 – VIII ARZ 1/90\n\n= NJW 1990, 3142 unter b), ist an das Vorliegen eines solchen anfänglichen\n\nMangels zu denken. Die Ansicht des Landgerichts, in dem Zustand des Daches\n\nsei noch kein Mangel zu sehen, vielmehr sei der Beklagten eine Verletzung der\n\nlaufenden Überwachungspflicht anzulasten, ist aber nicht unvertretbar (vgl.\n\nBGHZ 136, 314, 318).\n\n3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung eines\n\nanderen Oberlandesgerichts abweichen (§ 541 Abs. 1 S. 3 ZPO). Seine An-\n\nsicht, ein formularmäßiger Ausschluß der Schadensersatzhaftung des Vermi e-\n\nters für leicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache sei unwirksam,\n\nsteht in Widerspruch zu dem vom Oberlandesgericht Stuttgart getroffenen\n\nRechtsentscheid vom 11. April 1984 (aaO). Dem steht nicht entgegen, daß sich\n\ndie vom Oberlandesgericht Stuttgart als wirksam beurteilte Klausel auf den\n\nAusschluß von Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch\n\nFeuchtigkeitseinwirkungen jeglicher Art und Herkunft erstreckte. Ausreichend\n\nfür eine Divergenz ist, daß sich die vorgelegte mit der bereits entschiedenen\n\nRechtsfrage ihrem wesentlichen Inhalt nach deckt (BGHZ 136, 314, 320). Das\n\nist der Fall; denn zum einen überschneiden sich die in den Klauseln geregelten\n\nSchadensursachen und zum anderen hat das Oberlandesgericht Stuttgart die\n\nihm vorliegende Klausel deshalb als wirksam angesehen, weil eine Beschrän-\n\nkung der Haftung des Vermieters aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1\n\nBGB n. F.) auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit generell nicht wegen Versto-\n\nßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 AGBG unwirksam sei.\n\nIII.\n\nDer Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus der Entscheidungsfor-\n\nmel ersichtlich.\n\n1. Ob ein Vermieter von Wohnraum seine Schadensersatzhaftung für\n\nleicht fahrlässig verschuldete Mängel der Mietsache durch Formularvertrag\n\nwirksam abbedingen kann, ist umstritten. Nach einer Meinung soll der Haf-\n\ntungsausschluß wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 (Löwe/von West-\n\nphalen/Trinkner, \n\nGroßkommentar \n\nAGBG, \n\n2. Aufl., \n\nBd. III\n\n\"MietAGB\" Rdnr. 41) oder Nr. 2 AGBG (Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG,\n\n9. Aufl., Anh. §§ 9-11 Rdnr. 504) unwirksam sein. Nach anderer Auffassung\n\nwird ein solcher Ausschluß unter Hinweis darauf, daß Schäden an eing e-\n\nbrachten Sachen des Wohnraummieters den Vertragszweck nicht gefährdeten,\n\nfür zulässig erachtet (OLG Stuttgart aaO; ähnl. MünchKomm-BGB/Voelskow,\n\n§ 538 Rdnr. 17). Eine weitere Ansicht geht dahin, der Haftungsausschluß sei\n\nnur für solche Schäden unwirksam, durch die der Mietgebrauch unmöglich ge-\n\nmacht würde (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschn. II Rdnr. 690), oder sei nur für\n\nvertragstypische, den Kern des Vertrages berührende Verpflichtungen zur In-\n\nstandhaltung unwirksam (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl.,\n\n§ 538 Rdnr. 136). Nach einer im Einzelfall differenzierenden Ansicht soll der\n\nHaftungsausschluß nur für solche vertragstypischen Risiken unzulässig sein,\n\nderen Vermeidung nach dem Vertragszweck des konkreten Vertragsverhältnis-\n\nses unbedingt geboten ist, weil der Mieter auf die Mangelfreiheit der Mietsache\n\nbesonders vertrauen durfte (Erman/Jendrek § 538 Rdnr. 24; MünchKomm-\n\nBGB/Basedow § 9 AGBG Rdnr. 44; Kraemer in: Bub/Treier aaO Abschn. II,\n\nRdnr. 1293; Bub in: Bub/Treier aaO Abschn. II Rdnr. 520 f).\n\n2. Nach § 9 AGBG sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedin-\n\ngungen unwirksam, die den Vertragspartner des Verwenders entgegen den\n\nGeboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Zwar ist es\n\nnach der besonderen Regel des § 11 Nr. 7 AGBG nicht von vornherein unter-\n\nsagt, die Haftung für einen Schaden, der auf einer mit nicht grober, also einfa-\n\ncher Fahrlässigkeit begangenen Vertragsverletzung des Verwenders beruht,\n\nformularmäßig abzubedingen. Gleichwohl kann der Ausschluß der Haftung für\n\neinfache Fahrlässigkeit für bestimmte Vertragsverletzungen oder für einzelne\n\nSchäden nach § 9 AGBG als unangemessen zu beurteilen sein (allg.M.; etwa\n\nBGH, Urteil vom 9. November 1989 - IX ZR 269/87, NJW 1990, 761, 764 unter\n\nIII 1 sowie BGHZ 145, 203, 244). Ein Ausschluß der Haftung für die verschul-\n\ndete Nichterfüllung von Vertragspflichten kann nach der Rechtsprechung des\n\nBundesgerichtshofs nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG als eine unangemessene Be-\n\nnachteiligung des Vertragspartners anzusehen sein, wenn dadurch wesentliche\n\nRechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einge-\n\nschränkt werden, daß die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist\n\n(BGHZ 89, 363, 367 f; BGH, Urteile vom 23. Februar 1984 - VII ZR 274/82,\n\nNJW 1985, 3016 unter II 2; vom 11. November 1992 - VIII ZR 238/91, NJW\n\n1993, 335 unter II 2 a; vom 26. Januar 1993 - X ZR 90/91, NJW-RR 1993, 560\n\nunter III 2 b aa; vom 19. Februar 1998 - I ZR 233/95, WM 1998, 2064 = NJW-\n\nRR 1998, 1426 unter II 2 a und BGHZ 145, 203, 244). Leitender Maßstab dafür\n\nist die Frage, ob der Haftungsausschluß zu einer Aushöhlung derjenigen ver-\n\ntraglichen Pflichten (sog. Kardinalpflichten) führt, die die ordnungsgemäße\n\nDurchführung des Vertrages erst ermöglichen und auf deren Erfüllung der Ver-\n\ntragspartner des Verwenders deshalb vertraut und vertrauen darf (BGH, Urteile\n\nvom 23. Februar 1984 und vom 11. November 1992 jew. aaO; vgl. auch Urteil\n\nvom 28. Juni 2001 - I ZR 13/99 unter II 1 b (2) bb (zur Veröffentlichung be-\n\nstimmt) ). Denn der Gesetzgeber hat bei der Fassung von § 9 Abs. 2 Nr. 2\n\nAGBG ausdrücklich an diesen schon zuvor in der Rechtsprechung (etwa BGHZ\n\n49, 356, 363; 65, 364, 367; 71, 226, 228) entwickelten Grundsatz des Verbots\n\nder Aushöhlung zentraler vertraglicher Pflichten angeknüpft (Begründung des\n\nGesetzesentwurfs zum AGBG, in: BT-Drucks. 7/3919, S. 23).\n\n3. Der Ausschluß der auf einfacher Fahrlässigkeit beruhenden Haftung\n\ndes Vermieters von Wohnraum für Schäden des Mieters, die durch Mängel der\n\nMietsache verursacht sind, stellt jedenfalls dann eine gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2\n\nAGBG verstoßende Einschränkung der Rechte des Mieters dar, wenn von dem\n\nAusschluß Schäden an eingebrachten Sachen des Mieters umfaßt sind, gegen\n\ndie sich der Mieter üblicherweise nicht versichern kann.\n\na) Die sich aus § 536 BGB ergebende Pflicht des Vermieters, die\n\nMietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu\n\nerhalten, ist eine wesentliche Vertragspflicht des Mietvertrages im Sinne von\n\n§ 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG. Sie ist nämlich, jedenfalls soweit sie den grundlegen-\n\nden baulichen Zustand der Mietwohnung betrifft und insofern die Gebrauchs-\n\ngewährungspflicht des Vermieters ergänzt, eine im Gegenseitigkeitsverhältnis\n\nmit der Mietzinspflicht des Mieters stehende Hauptpflicht (BGHZ 108, 1, 6; 92,\n\n363, 367; vgl. auch BGH, Urteil vom 1. Juni 1979 – I ZR 103/78, VersR 1979,\n\n901 unter II. 3. b (zum Lagervertrag) ). Nach der Zielrichtung der Vorschrift,\n\neine Aushöhlung der den typischen Vertragszweck prägenden Pflichten zu ver-\n\nhindern, sind jedenfalls die im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Haupt-\n\npflichten eines Vertrages als wesentliche Vertragspflichten im Sinne von § 9\n\nAbs. 2 Nr. 2 AGBG anzusehen (BGH, Urteile vom 12. Mai 1995 – X ZR 14/93,\n\nNJW-RR 1996, 783 unter III. 3 c und vom 12. Januar 1994 - VIII ZR 165/92,\n\nNJW 1994, 1060 unter III. 2 b); Erman/Hefermehl/Werner § 9 AGBG Rdnr. 14;\n\nPalandt/Heinrichs § 9 AGBG Rdnr. 27; Soergel/Stein § 9 AGBG Rdnr. 43;\n\nStaudinger/Coester (1998) § 9 AGBG Rdnr. 208).\n\nb) Der Ausschluß der Haftung des Vermieters für Schäden durch Mängel\n\nder Mietsache, die der Vermieter fahrlässig zu vertreten hat, schränkt die In-\n\nstandhaltungspflicht des Vermieters zum Nachteil des Mieters nicht unerheb-\n\nlich ein. Zwar bleibt die Instandhaltungspflicht des Vermieters als solche von\n\nder Freizeichnungsklausel unberührt. Eine vertragliche Pflicht wird aber auch\n\ndann eingeschränkt im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG, wenn ihre Verletzung\n\nsanktionslos bleibt (vgl. Staudinger/Coester aaO Rdnr. 210). Der Ausschluß\n\nder Schadensersatzpflicht für Sachmängel hätte im Wohnraummietrecht aller-\n\ndings nicht zur Folge, daß der Mieter bei einer fahrlässigen Verletzung der In-\n\nstandhaltungspflicht seitens des Vermieters völlig rechtlos gestellt wäre. Dem\n\nMieter steht das nach § 537 Abs. 3 BGB a. F. (§ 536 Abs. 4 BGB n. F.) unab-\n\ndingbare Recht zur Minderung zu sowie die Verzugshaftung nach § 538 Abs. 1,\n\n3. Alt. BGB a. F. (§ 536 a Abs. 1, 3. Alt. BGB n. F.), die meist auf Vorsatz oder\n\ngrober Fahrlässigkeit beruhen wird. Diese Rechte können jedoch den Wegfall\n\nder Verschuldenshaftung nicht hinreichend kompensieren. Das Minderungs-\n\nrecht des Mieters gleicht nur die zeitweise geschmälerte Gebrauchstauglichkeit\n\nder Mietsache aus. Ein Mangel der Mietsache kann zunächst unerkannt blei-\n\nben und mit Eintritt seiner Wirkungen einen erheblichen Schaden verursachen,\n\nwährend die Gebrauchsminderung der Wohnung durch den Mangel nur ver-\n\ngleichsweise geringfügig ins Gewicht fällt. Im Hinblick auf solche Fallgestaltun-\n\ngen ist dem Mieter bei Verletzung der Instandhaltungspflicht durch den Ver-\n\nmieter ein Schadensersatzanspruch zuzubilligen, um einer Vernachlässigung\n\ndieser Pflicht durch den Vermieter schon vorbeugend entgegenzuwirken. Eine\n\nBegrenzung dieses Anspruches auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Ver-\n\nhalten des Vermieters schränkt deshalb mittelbar den Anspruch des Mieters\n\ngegen den Vermieter auf Instandhaltung der Mietsache ein.\n\nc) Die durch den Haftungsausschluß für einfache Fahrlässigkeit bewirkte\n\nEinschränkung der Instandhaltungspflicht des Vermieters gefährdet den Ver-\n\ntragszweck eines Wohnraummietvertrages, weil sie Sachschäden an Einrich-\n\ntungsgegenständen des Mieters umfaßt, gegen die dieser sich nicht in zumut-\n\nbarer Weise schützen kann.\n\naa) Vertragszweck des Wohnraummietvertrages ist auf Mieterseite die\n\nNutzung der überlassenen Räume zur privaten Lebensgestaltung. Dafür ist der\n\nMieter auf einen Grundbestand an eigenen Einrichtungsgegenständen ange-\n\nwiesen. Durch Mängel der Mietsache, insbesondere durch bauliche Mängel,\n\nkönnen an den vom Mieter eingebrachten Hausratsgegenständen Schäden\n\nentstehen, deren Beseitigung dem Mieter wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.\n\nWerden die beschädigten Gegenstände nicht repariert oder ersetzt, so kann\n\nihm aber eine wesentliche Grundlage für die Nutzung der Mieträume als Woh-\n\nnung entzogen sein. Der Ausschluß von Ansprüchen des Mieters auf Ersatz\n\nvon Schäden, die ihm durch einen vom Vermieter leicht fahrlässig verschulde-\n\nten Mietmangel entstehen, ist deshalb geeignet, den Vertragszweck des Woh-\n\nnungsmietvertrages erheblich zu beeinträchtigen.\n\nbb) Diese Schäden kann der Mieter nicht durch eigene Vorsichtsmaß-\n\nnahmen abwenden. Kann der Vertragspartner des Verwenders das Schadens-\n\nrisiko in tatsächlicher Hinsicht beherrschen, so ist dies ein Gesichtspunkt, der\n\nfür die Zulässigkeit eines Haftungsausschlusses spricht (vgl. BGHZ 103, 316,\n\n329 f; BGH, Urteil vom 23. April 1991 - XI ZR 128/90, ZIP 1991, 792 unter II. 2.\n\nb)). Das kommt bei der vorliegenden Freizeichnungsklausel aber schon des-\n\nhalb nicht in Betracht, weil der Haftungsausschluß auch Mängel umfaßt, die\n\naußerhalb der gemieteten Wohnung liegen können und nicht dem Zugriffsbe-\n\nreich des Mieters unterliegen. Dem Mieter würden deshalb auch Schadensrisi-\n\nken auferlegt, die er weder überschauen noch in irgendeiner Weise vermeiden\n\nkann (vgl. auch BGH, Urteil vom 28. Juni 2001, aaO).\n\ncc) Der Ausschluß der Haftung für Schäden an Einrichtungsgegenstän-\n\nden des Mieters gefährdet auch deshalb den Vertragszweck des Mietvertrages,\n\nweil solche Schäden eine typische und deshalb für den Vermieter vorhersehba-\n\nre Folge von Mängeln einer Mietwohnung sind. Ein formularmäßiger Ausschluß\n\nder Haftung für vertragstypische, vorhersehbare Schäden, die aus der Verlet-\n\nzung vertragswesentlicher Pflichten entstehen, ist darum von der Rechtspre-\n\nchung wiederholt als unwirksam angesehen worden (BGHZ 145, 203, 244 f.;\n\nBGH, Urteil vom 11. Juni 1992 – VIII ZR 238/91, NJW 1993, 335 unter II. 3.).\n\ndd) Der Mieter kann sich vor diesem Schadensrisiko nicht durch den Ab-\n\nschluß eines allgemein angebotenen Versicherungsvertrages schützen. Die\n\nFreizeichnung eines Klauselverwenders von der Haftung für einfache Fahrläs-\n\nsigkeit, die den Vertragszweck zu beeinträchtigen geeignet ist, kann zulässig\n\nsein, wenn sich der Vertragspartner des Verwenders üblicherweise dagegen\n\nversichern kann (vgl. BGHZ 103, 316, 326; BGH, Urteil vom 22. Mai 1968\n\n- VIII ZR 133/66, NJW 1968, 1718 unter 4 b; vgl. ferner Brandner in: Ul-\n\nmer/Brandner/Hensen, aaO, § 9 Rdnr. 153). Das Landgericht hat jedoch, sach-\n\nverständig beraten, rechtsfehlerfrei festgestellt, daß jedenfalls im Jahr 1997\n\nkeine Versicherungsverträge angeboten wurden, die Schäden am Hausrat des\n\nMieters abdecken, wenn diese ihren Ursprung in Mängeln des Wohngebäudes,\n\ninsbesondere einem undichten Dach bei Niederschlagswasser haben. Die\n\nHausratversicherung nach den VHB 84 und 92 umfaßt zwar den gesamten\n\nHausrat des Versicherungsnehmers, mit Ausnahme von Leitungswasserschä-\n\nden jedoch nicht solche Gefahren, die vom mangelhaften Zustand der Woh-\n\nnung oder des Hauses ausgehen (vgl. §§ 3-8 VHB 94, 9 Nr. 2 a und Nr. 4 b).\n\nd) Gegen die Angemessenheit des zu beurteilenden Haftungsaus-\n\nschlusses spricht darüber hinaus, daß es dem Vermieter als Klauselverwender\n\ndurch den Abschluß einer weithin üblichen Versicherung möglich ist, den dem\n\nVertragspartner drohenden Schaden abzudecken (vgl. etwa M. Wolf NJW\n\n1980, 2433, 2438 f.). Auch insoweit hat das Landgericht nach Hinzuziehung\n\neines Sachverständigen festgestellt, daß ein Vermieter Schäden, die vom Zu-\n\nstand des Gebäudes oder der Wohnung ausgehen, weitgehend durch den Ab-\n\nschluß einer Haftpflichtversicherung absichern kann. So umfaßt beispielsweise\n\ndie Vermietern zum Abschluß empfohlene (vgl. Dallmayer in: Bub/Treier, aaO,\n\nAbschn. IX Rdnr. 84) Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, von all-\n\nmählich wirkenden Feuchtigkeitsschäden abgesehen, auch Schäden aus einer\n\nVerletzung der Pflicht des Eigentümers zur baulichen Instandhaltung (Ziff. 2.2\n\nder besonderen Bedingungen der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht). Der\n\nVersicherungsschutz erstreckt sich für solche Pflichtverletzungen neben de-\n\nliktischen Ansprüchen auch auf solche aus § 538 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 536a\n\nAbs. 1 n. F. (vgl. BGHZ 43, 88, 89 f; Späte, AHB, § 1 Rdnr. 151). Die Notwen-\n\ndigkeit zum Abschluß einer solchen Versicherung ist für den Vermieter ohne\n\nSchwierigkeiten erkennbar, weil Schäden an Einrichtungsgegenständen des\n\nMieters eine typische und deshalb voraussehbare Folge baulicher Mängel sind.\n\nDer Abschluß einer entsprechenden Haftpflichtversicherung ist dem Vermieter\n\nauch deshalb zumutbar, weil er die Kosten der Versicherung als Betriebskosten\n\nformularmäßig auf den Mieter umlegen kann (vgl. § 5 MHG i.V.m. Nr. 13 der\n\nAnlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO). Aus diesem Grunde entsteht dem\n\nVermieter, wenn die Schadensersatzhaftung für mit einfacher Fahrlässigkeit zu\n\nverantwortende Mängel bei ihm verbleibt, keine finanzielle Mehrbelastung,\n\nwäh-\n\nrend andererseits dem Mieter durch einen Haftungsausschluß ein hohes, den\n\nVertragszweck gefährdendes Risiko auferlegt würde, gegen das er sich nicht in\n\nzumutbarer Weise versichern kann.\n\nDr. Deppert\n\nDr. Beyer\n\nWiechers\n\nDr. Wolst\n\nDr. Frellesen","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-10-24/viii-arz-1-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 541","ref_norm":"541","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536a","ref_norm":"536a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 823","ref_norm":"823","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-10-24/viii-arz-1-01","retrieved":"2026-07-10 12:33:02.344668+00:00"},"card":{"id":"bgh/2001-10-24/viii-arz-1-01","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"VIII. 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