{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-06-22","aktenzeichen":"V ZR 128/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 812, 951, 994 ff Bereicherungsansprüche des Mieters wegen der Bebauung eines fremden Grund- stücks in der berechtigten Erwartung des späteren Eigentumserwerbs (condictio ob rem) werden auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht durch §§ 994 ff BGB ausgeschlossen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 128/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n22. Juni 2001\nKanik,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\nBGB §§ 812, 951, 994 ff\n\nBereicherungsansprüche des Mieters wegen der Bebauung eines fremden Grund-\n\nstücks in der berechtigten Erwartung des späteren Eigentumserwerbs (condictio ob\n\nrem) werden auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht durch §§ 994 ff\n\nBGB ausgeschlossen.\n\nBGH, Urteil vom 22. Juni 2001 - V ZR 128/00 - OLG Rostock\n\n LG Rostock\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 22. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter\n\ndie Richter Tropf, Schneider, Dr. Klein und Dr. Lemke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivil-\n\nsenats des Oberlandesgerichts Rostock vom 23. März 2000\n\naufgehoben.\n\nDer Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und\n\nEntscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens, an den 3. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückver-\n\nwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Beklagten beabsichtigten, in Bad D. ein Einkaufszentrum zu\n\nerrichten. Hierzu kauften sie mit notariell beurkundetem Vertrag vom\n\n19. Januar 1994 von der Klägerin mehrere teilweise mit landwirtschaftlichen\n\nGebäuden bebaute Grundstücke. Der Gesamtkaufpreis von 800.000 DM war\n\nam 2. Februar 1994 fällig. Mit seiner Zahlung sollte der Besitz übergehen. Zur\n\nSicherung des Anspruchs der Beklagten auf den Erwerb des Eigentums bewil-\n\nligte und beantragte die Klägerin die Eintragung von Vormerkungen in das\n\nGrundbuch.\n\nOhne Zahlung geleistet zu haben, begannen die Beklagten mit dem ge-\n\nplanten Umbau. Bis zum Abschluß der Arbeiten im März 1995 und der Auf-\n\nnahme des Betriebs des Zentrums investierten sie nach ihrer Behauptung etwa\n\n4 Mio. DM.\n\nAm 25. Juli 1994 änderten die Parteien die im Vertrag vom 19. Januar\n\n1994 zur Fälligkeit des Kaufpreises getroffene Regelung. Fälligkeit sollte nun-\n\nmehr 30 Tage nach der Mitteilung der Urkundsnotarin eintreten, daß die zu-\n\ngunsten der Beklagten bewilligten Vormerkungen in das Grundbuch eingetra-\n\ngen seien. Am 26. Juli 1995 änderten die Parteien den Kaufvertrag erneut. Fäl-\n\nligkeit des Kaufpreises \n\ntrat hiernach \n\nin Höhe eines Teilbetrages von\n\n270.000 DM am 10. August 1995 ein. Für die Zeit bis zu dem im Vertrag vom\n\n19. Januar 1994 vereinbarten Übergang der Nutzungen und Lasten sollten die\n\nBeklagten \"für die bereits außerhalb und unabhängig von den Notarverträgen\n\ndurchgeführte Nutzung\" ein Nutzungsentgelt zu bezahlen haben.\n\nAm 14. November 1995 wurden die Vormerkungen eingetragen. Mit\n\nSchreiben vom 24. November 1995 forderte die Klägerin die Beklagten zur\n\nZahlung von 270.000 DM auf. Mit Schreiben vom 4. März 1996 setzte sie ihnen\n\nhierzu Frist bis zum 21. März 1996 und erklärte, die Annahme des Kaufpreises\n\nnach Ablauf dieser Frist abzulehnen; das Nutzungsverhältnis gelte für diesen\n\nFall als gekündigt. Die Beklagten zahlten weiterhin nicht. Mit Anwaltsschreiben\n\nvom 1. April 1996 erklärten sie, das Vertragsverhältnis sei auch aus ihrer Sicht\n\nmit Wirkung zum 21. März 1996 beendet und befinde sich in der \"Rückabwick-\n\nlungsphase\". Gegenüber dem Anspruch der Klägerin auf Herausgabe der\n\nGrundstücke nähmen sie wegen ihrer Aufwendungen ein Zurückbehaltungs-\n\nrecht in Anspruch.\n\nDem Verlangen der Klägerin nach Räumung und Herausgabe der\n\nGrundstücke sind die Beklagten während des Rechtsstreits unter dem Vorbe-\n\nhalt von Verwendungsersatzansprüchen nachgekommen. Gegenüber dem An-\n\nspruch der Klägerin auf Zahlung von 6.960 DM Verzugszinsen auf den Kauf-\n\npreis und Einwilligung in die Löschung der Vormerkungen machen sie ein Zu-\n\nrückbehaltungsrecht wegen ihrer Baumaßnahmen geltend. Ihre - zwischenzeit-\n\nlich zur Sicherheit abgetretenen - Ansprüche beziffern sie auf 2,3 Mio. DM.\n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben. Soweit das Verfahren nicht\n\nhinsichtlich der Ansprüche auf Räumung und Herausgabe übereinstimmend für\n\nerledigt erklärt ist, hat das Oberlandesgericht die auf die Versagung eines Zu-\n\nrückbehaltungsrechts beschränkte Berufung durch Urteil vom 9. April 1998 zu-\n\nrückgewiesen. Diese Entscheidung hat der Senat durch Urteil vom 1. Oktober\n\n1999, V ZR 162/98 (WM 2000, 140 ff) aufgehoben und den Rechtsstreit zur\n\nanderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück-\n\nverwiesen. Es sei festzustellen, ob die Klägerin Schadenersatz wegen Nicht-\n\nerfüllung verlange oder ob der Kaufvertrag nach den Regeln des Rücktritts-\n\nrechts abzuwickeln sei. In letzterem Fall sei aufzuklären, ob die Parteien neben\n\nder zur Nutzung der Grundstücke getroffenen Vereinbarung im Hinblick auf die\n\nBaumaßnahmen der Beklagten eine Zweckvereinbarung im Sinne von § 812\n\nAbs. 1 Satz 2 2. Alternative BGB getroffen hätten.\n\nDas Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten wiederum zu-\n\nrückgewiesen. Dagegen richtet sich ihre Revision.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht verneint weiterhin ein Zurückbehaltungsrecht der\n\nBeklagten. Es stellt fest, die Parteien hätten sich geeinigt, den Kaufvertrag\n\nnach den Regeln des Rücktrittsrechts abzuwickeln. Aus diesen lasse sich der\n\ngeltend gemachte Anspruch nicht herleiten. Auch die Tatsache, daß den Be-\n\nklagten der Besitz an den Grundstücken nicht aufgrund des Kaufvertrages,\n\nsondern aufgrund eines selbständigen Nutzungsvertrages überlassen worden\n\nsei, führe zu keinem anderen Ergebnis. Einem bereicherungsrechtlichen An-\n\nspruch auf Ausgleich der Wertsteigerung des Grundstücke durch die Baumaß-\n\nnahmen stehe entgegen, daß die Beklagten diese Maßnahmen zwar in der\n\ngemeinsamen Erwartung der Parteien ausgeführt hätten, die Beklagten würden\n\ndas Eigentum an den Grundstücken erwerben, die Parteien jedoch keine von\n\nder Durchführung des Kaufvertrages unabhängige Zweckvereinbarung im Hin-\n\nblick auf die Baumaßnahmen getroffen hätten.\n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Die Revision erhebt gegen die Anwendung des Rücktrittsrechts auf\n\ndie Abwicklung des Kaufvertrags zwischen den Parteien durch das Berufungs-\n\ngericht keine Einwendungen. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich.\n\nNicht zu beanstanden ist auch, daß das Berufungsgericht die Aufwendungen\n\nder Beklagten nicht als notwendige Verwendungen auf die von den Baumaß-\n\nnahmen betroffenen Grundstücke wertet (§§ 347, 994 BGB).\n\n2. Das Berufungsurteil geht jedoch insoweit fehl, als es einen Anspruch\n\nder Beklagten auf Ausgleich der Werterhöhung der Grundstücke durch die\n\nBaumaßnahmen der Beklagten nach § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alternative (con-\n\ndictio ob rem), § 818 Abs. 2 BGB verneint.\n\na) Die Beklagten haben die Baumaßnahmen als berechtigte Besitzer\n\ndurchgeführt. Für das durch die \"außerhalb und unabhängig von den Notarver-\n\nträgen\" erfolgte Überlassung des Besitzes begründete Rechtsverhältnis haben\n\ndie Parteien am 26. Juli 1995 rückwirkend eine entgeltliche Regelung verein-\n\nbart. Auf dieses Rechtsverhältnis finden die Bestimmungen der §§ 535 ff BGB\n\nAnwendung. Das Mietverhältnis sollte dadurch enden, daß die Beklagten das\n\nEigentum an den Grundstücken erwerben.\n\nDie Bebauung der Grundstücke diente jedoch nicht dazu, die Mietsache\n\nzu erhalten, wiederherzustellen oder zu verbessern. Sie sollte nicht der Kläge-\n\nrin, sondern den Beklagten zugute kommen und ihnen mit dem vereinbarten\n\nEigentumserwerb verbleiben. § 547 BGB schließt daher einen bereicherungs-\n\nrechtlichen Anspruch der Beklagten aus § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alternative,\n\n§ 818 Abs. 2 BGB auf Ausgleich der Wertsteigerung, welche die Grundstücke\n\ndurch die Baumaßnahmen erfahren haben, nicht aus (vgl. BGHZ 44, 321, 323;\n\n108, 256, 261; Emmerich, JuS 1990, 143, 144).\n\nNach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Klägerin die Er-\n\nwartung der Beklagten, die mit der Durchführung der Baumaßnahmen verbun-\n\ndene Wertsteigerung der Grundstücke werde nach der Beendigung des ver-\n\neinbarten Mietverhältnisses nicht der Klägerin, sondern den Beklagten zugute\n\nkommen, geteilt. Damit waren sich die Parteien darüber einig, daß die Klägerin\n\ndie Bauleistung der Beklagten nur im Hinblick auf die erwartete Eigen-\n\ntumsübertragung erhielt. Dieser übereinstimmend verfolgte Zweck kann nicht\n\nmehr erreicht werden. Die Erwartung der Parteien ist gescheitert, seit feststeht,\n\ndaß der Kaufvertrag vom 19. Januar 1994 nicht durchgeführt werden wird.\n\nFolglich hat die Klägerin den Wertzuwachs, den die Grundstücke durch die\n\nBaumaßnahmen der Beklagten erfahren haben, nach § 812 Abs. 1 Satz 2\n\n2. Alternative, § 818 BGB auszugleichen (vgl. BGHZ 35, 356, 358; Senatsurt. v.\n\n21. Dezember 1965, V ZR 108/63, WM 1966, 277 f; BGH, Urt. v. 12. April\n\n1961, VIII ZR 152/60, WM 1961, 700, 701; v. 15. April 1965, II ZR 73/62, WM\n\n1965, 795 f, und v. 10. Oktober 1969, VII ZR 145/69, NJW 1970, 136).\n\nb) Das zwischen den Parteien für die Abwicklung des Kaufvertrages\n\nvereinbarte Recht der §§ 346 ff BGB steht diesem Anspruch nicht entgegen.\n\nDer Rechtsgrund der Bauleistung war weder der Kaufvertrag noch der Mietver-\n\ntrag, sondern die gesondert getroffene Zweckvereinbarung. Zwar hatte sich die\n\nKlägerin durch den Kaufvertrag zur Grundstücksübertragung verpflichtet, je-\n\ndoch war diese Verpflichtung nicht der Rechtsgrund der Bauleistung. Denn die\n\nBeklagten hatten den hierfür erforderlichen Besitz nicht aufgrund der kaufver-\n\ntraglichen Verpflichtung, sondern \"außerhalb und unabhängig\" hiervon zur\n\nzweckbestimmten Nutzung (Durchführung von Baumaßnahmen) eingeräumt\n\nbekommen. Nach dem Vertrag sollte der Besitz erst mit der vollständigen Be-\n\nzahlung des Kaufpreises auf die Beklagten übergehen. An dieser Regelung\n\nhaben Parteien auch bei den Änderungen des Kaufvertrages noch festgehal-\n\nten, obwohl die Beklagten zu dieser Zeit längst im Besitz der Kaufgrundstücke\n\nwaren.\n\nc) Die condictio ob rem wird auch nicht durch die Vorschriften der\n\n§§ 994 ff BGB ausgeschlossen. Zwar finden die Vorschriften der §§ 987 ff BGB\n\nnach gefestigter Rechtsprechung auch auf den bei Geltendmachung des Vindi-\n\nkationsanspruchs nicht mehr berechtigten Besitzer Anwendung (vgl. nur Se-\n\nnatsurt. v. 24. November 1995, V ZR 88/95, NJW 1996, 921 m.w.N.) und\n\nschließen die Anwendbarkeit des allgemeinen Bereicherungsrechts aus (vgl.\n\nSenatsurt. v. 29. September 1995, V ZR 130/94, NJW 1996, 52 ff). Dies gilt\n\njedoch nicht für Bereicherungsansprüche wegen Baumaßnahmen auf fremdem\n\nGrund und Boden, die von einem berechtigten Besitzer in der begründeten Er-\n\nwartung des späteren Eigentumserwerbs vorgenommen werden (vgl. BGHZ 44,\n\n321, 323; 108, 256, 262; ferner Senat, BGHZ 10, 171, 177; Urt. v. 29. Septem-\n\nber 1995, V ZR 130/94, aaO, mit Besprechung Canaris, JZ 1996, 344, 347).\n\n3. Zu einer abschließenden Entscheidung ist der Senat weiterhin nicht in\n\nder Lage, weil das Berufungsgericht, von seinem Standpunkt aus folgerichtig,\n\nzur Höhe der Wertsteigerung der Grundstücke durch die Baumaßnahmen der\n\nBeklagten keine Feststellungen getroffen hat. Dies ist nachzuholen.\n\n4. Im Rahmen der Zurückverweisung hat der Senat von der ihm durch\n\n§ 565 Abs. 1 Satz 2 ZPO eingeräumten Befugnis Gebrauch gemacht.\n\nWenzel Tropf Schneider\n\n Klein Lemke","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-06-22/v-zr-128-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 818","ref_norm":"818","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 347","ref_norm":"347","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 547","ref_norm":"547","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 994","ref_norm":"994","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-06-22/v-zr-128-00","retrieved":"2026-07-10 12:10:58.693702+00:00"},"card":{"id":"bgh/2001-06-22/v-zr-128-00","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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