{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2001-04-06","aktenzeichen":"V ZR 402/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 276 Fb Bei den Verhandlungen über den Kauf einer Eigentumswohnung darf der Verkäufer grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen werden muß, daß der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 402/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n6. April 2001\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nBGB § 276 Fb\n\nBei den Verhandlungen über den Kauf einer Eigentumswohnung darf der Verkäufer\n\ngrundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über\n\nArt und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft\n\nhat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur dann, wenn wegen besonderer Umstände\n\ndes Einzelfalls davon ausgegangen werden muß, daß der künftige Vertragspartner\n\nnicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut.\n\nBGH, Urt. v. 6. April 2001- V ZR 402/99 - KG\n\n LG Berlin\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 6. April 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel, die Richterin\n\nDr. Lambert Lang und die Richter Tropf, Dr. Lemke und Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten zu 2 wird das Urteil des\n\n15. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. September\n\n1999 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil\n\ndes Beklagten zu 2 erkannt worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-\n\nonsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nAufgrund eines notariell beurkundeten Angebotes vom 27. Dezember\n\n1989, das die Beklagten am 29. Dezember 1989 in notariell beurkundeter Form\n\nannahmen, erwarb die Klägerin von diesen eine in Stade gelegene Eigen-\n\ntumswohnung mit einer Wohnfläche von 59,05 m² zum Preis von 91.797 DM.\n\nDie Klägerin finanzierte den Erwerb in vollem Umfang durch ein Darlehen.\n\nFür den Wohnungskauf hatte der von den Beklagten mit dem Vertrieb\n\nbeauftragte Zeuge F. die Klägerin gewonnen. Neben einem Exposé über\n\ndie Wohnungseigentumsanlage übergab ihr der Zeuge nach den Behauptun-\n\ngen der Klägerin außerdem ein Berechnungsbeispiel für ein anderes Objekt.\n\nZu dem Berechnungsbeispiel habe er erläutert, es gelte entsprechend für die\n\nder Klägerin angebotene Wohnung, weshalb davon auszugehen sei, daß sich\n\ndie Wohnung ab 1997 \"fast\" von selbst tragen werde. Die Berechnung sei je-\n\ndoch unzutreffend, weil die Kosten für die abzuschließende Lebensversiche-\n\nrung nicht berücksichtigt worden seien; überdies seien die tatsächlichen Hy-\n\npothekenzinsen höher als angesetzt und die Steuerersparnisse geringer.\n\nDie Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten seien ihr wegen Verletzung\n\nvon Aufklärungspflichten zu Schadensersatz verpflichtet. Sie hat ihren Scha-\n\nden aus der Darlehenssumme, den gezahlten Zinsen und Wohngeldern, der\n\nGrundsteuer sowie den Prämien für zwei Lebensversicherungen abzüglich ih-\n\nrer Mieteinnahmen, Steuerersparnisse sowie des Rückkaufwertes der Lebens-\n\nversicherungen errechnet und zuletzt Zahlung von 120.158,51 DM Zug um Zug\n\ngegen Rückauflassung des Wohnungseigentums verlangt.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht ihr in\n\nHöhe von 118.010,28 DM stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision\n\ndes Beklagten zu 2, mit der er für sich die Wiederherstellung des landgerichtli-\n\nchen Urteils anstrebt. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechts-\n\nmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht ist der Ansicht, die Beklagten seien der Klägerin\n\nwegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu Schadensersatz\n\nverpflichtet. Der Kapitalsuchende müsse den Kapitalanleger wahrheitsgemäß\n\nund vollständig über alle Umstände unterrichten, die für dessen Anlageent-\n\nscheidung von Bedeutung seien. Eine solche Aufklärung sei nicht erfolgt, wo-\n\nbei offenbleiben könne, ob der für die Beklagten handelnde Zeuge dem Ver-\n\nkaufsgespräch der Klägerin ein nicht passendes Berechnungsbeispiel für eine\n\nkleinere Wohnung zugrunde gelegt habe. Sei dies nicht der Fall gewesen,\n\nhätten die Beklagten sie zwar nicht wahrheitswidrig, wohl aber unvollständig\n\nberaten. Daß dies für den Kaufentschluß nicht ursächlich gewesen sei, hätten\n\ndie Beklagten nicht dargelegt. Die Klägerin könne als Schadensersatz das ne-\n\ngative Interesse verlangen. Ihr seien daher die mit dem Erwerb der Eigen-\n\ntumswohnung entstandenen Kosten Zug um Zug gegen deren Rückübereig-\n\nnung zu ersetzen. Wegen des unzureichenden Bestreitens der Beklagten sei\n\nbei Berechnung des Schadens bis auf eine Ausnahme von den Angaben der\n\nKlägerin auszugehen.\n\nDies hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.\n\nII.\n\n1. Zu Recht wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts, daß die Beklagten wegen Verschuldens bei Vertragsschluß\n\nschon deshalb zu Schadensersatz verpflichtet seien, weil eine umfassende\n\nBeratung der Klägerin über ihre monatlichen Belastungen aus dem Erwerb des\n\nWohnungseigentums unterblieben sei. Die vom Berufungsgericht getroffenen\n\nFeststellungen reichen nicht aus, um eine dahingehende vorvertragliche Ver-\n\npflichtung der Beklagten zu begründen.\n\na) Auch bei Vertragsverhandlungen, bei denen die Parteien entgegen-\n\ngesetzte Interessen verfolgen, besteht eine Pflicht, den anderen Teil über sol-\n\nche Umstände aufzuklären, die den von ihm verfolgten Vertragszweck vereiteln\n\nkönnen und daher für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, so-\n\nfern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (Senat, Urt.\n\nv. 6. Februar 1976, V ZR 44/74, LM § 123 BGB Nr. 45; Urt. v. 2. März 1979,\n\nV ZR 157/77, NJW 1979, 2243). Wie der Senat in der vom Berufungsgericht\n\nherangezogenen Entscheidung (Senat, Urt. v. 30. Oktober 1987, V ZR 144/86,\n\nNJW-RR 1988, 348, 350 = WM 1988, 48, 50) ausgeführt hat, folgt hieraus ins-\n\nbesondere, daß der Verkäufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung als Ka-\n\npitalanlage den Käufer in einem Prospekt wahrheitsgemäß und vollständig\n\nüber die für dessen Entscheidung relevanten Umstände unterrichten muß (vgl.\n\nauch BGHZ 116, 7, 12; 123, 106, 110; BGH, Urt. v. 29. Mai 2000, II ZR 280/98,\n\nWM 2000, 1503, 1504; v. 7. September 2000, VII ZR 443/99, ZIP 2000, 2307,\n\n2310). Fehlerhafte Angaben in einem Prospekt der Beklagten hat das Beru-\n\nfungsgericht jedoch nicht festgestellt.\n\nb) Auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen waren die\n\nBeklagten nicht verpflichtet, die Klägerin - ungefragt - im Hinblick auf ihre mo-\n\nnatlichen Belastungen aus dem Erwerb der Eigentumswohnung umfassend zu\n\nberaten. Jedermann darf grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein künfti-\n\nger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im\n\neigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht besteht nur\n\ndann, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgegangen\n\nwerden muß, daß der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist\n\nund die Verhältnisse nicht durchschaut (BGH, Urt. v. 15. April 1997,\n\nIX ZR 112/96, NJW 1997, 3230, 3231). Diese Voraussetzungen mögen etwa\n\nbei einer erkennbar drohenden finanziellen Überforderung erfüllt sein (vgl. Se-\n\nnat, Urt. v. 27. Februar 1974, V ZR 85/72, NJW 1974, 849, 851), die Klägerin\n\nmacht jedoch nicht geltend, daß der Erwerb der Wohnung ihre wirtschaftliche\n\nLeistungsfähigkeit übersteige.\n\n2. Das angefochtene Urteil hat daher mit der gegebenen Begründung\n\nkeinen Bestand. Die Sache ist jedoch nicht im Sinne einer Klageabweisung\n\nentscheidungsreif. Eine Verpflichtung des Beklagten zu 2, die Klägerin im We-\n\nge des Schadensersatzes so zu stellen, als hätte sie vom Vertragsschluß ab-\n\ngesehen, kann sich nämlich aus der Verletzung eines besonderen Beratungs-\n\nvertrages ergeben.\n\na) Eine solche ist gegeben, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender\n\nVertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen ausdrücklichen\n\nRat erteilt (Senat, BGHZ 140, 111, 115 m.w.N.). Dabei steht es einem auf Be-\n\nfragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis inten-\n\nsiver Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finan-\n\nzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der Vermittlung des Ge-\n\nschäfts dienen soll (Senat, aaO). Die Klägerin hat solche Beratungstätigkeit\n\nbehauptet. Nach ihrem Vorbringen soll sie der für die Beklagten tätige Zeuge\n\nim Rahmen eines Gesprächs, bei dem sie Verdienst- und Steuernachweise\n\nvorgelegt habe, mit dem Hinweis für den Abschluß des Kaufvertrages gewon-\n\nnen haben, ein von ihm übergebenes Berechnungsbeispiel für den Erwerb ei-\n\nnes anderen Objekts gelte für die angebotene Eigentumswohnung entspre-\n\nchend, weshalb davon auszugehen sei, daß sich die Wohnung ab 1997 \"fast\"\n\nvon selbst tragen werde.\n\nb) Der Beklagte zu 2 müßte sich ein solches Verhalten des Zeugen zu-\n\nrechnen lassen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die\n\nBeklagten offensichtlich keinen Kontakt mit der Klägerin aufgenommen, son-\n\ndern dem Zeugen bei den Verhandlungen mit der Klägerin freie Hand gelassen\n\n(vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 116) und ihn mit der Führung der wesentlichen\n\nVertragsverhandlungen betraut (vgl. Senat, Urt. v. 24. November 1995,\n\nV ZR 40/94, NJW 1996, 451, 452). Dies genügt, um den Zeugen selbst dann\n\nals Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen, wenn er als Makler tätig ge-\n\nwesen sein sollte. Falls der Vortrag der Klägerin zur Übergabe und Erläuterung\n\ndes Berechnungsbeispiels zutrifft, steht damit auch fest, daß der Zeuge auf\n\ndiese Weise einen Beratungsvertrag zwischen den Parteien als Bevollmäch-\n\ntigter der Beklagten zustande bringen konnte und zustande gebracht hat. Unter\n\ndiesen Umständen war die individuelle Beratung der Klägerin nämlich eine we-\n\nsentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemü-\n\nhungen. Dies genügt für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächti-\n\ngung des Maklers zum Abschluß des Beratervertrages und die Kundgabe sei-\n\nnes Willens, die Beratung für die Verkäufer zu übernehmen und auszuführen\n\n(vgl. Senat, BGHZ 140, 111, 117).\n\n3. Zu Recht rügt die Revision ferner, daß das Berufungsgericht entgegen\n\n§ 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO den Vortrag des Beklagten zu 2 insoweit unbeachtet\n\ngelassen hat, als die Höhe der von der Klägerin behaupteten Zahlungen auf\n\ndie Darlehenszinsen mit Nichtwissen bestritten worden ist.\n\nDie Forderung des Berufungsgerichts, die Beklagten hätten \"substanti-\n\niert zu einer fehlerhaften Zinsberechnung\" der Klägerin vortragen müssen, geht\n\nschon deshalb an der Sache vorbei, weil die Beklagten auch nach den Fest-\n\nstellungen im angefochtenen Urteil nicht etwa nur die Höhe der Zinsbelastung\n\nder Klägerin in Abrede gestellt, sondern auch die hierauf erbrachten Zahlungen\n\nmit Nichtwissen bestritten haben. Selbst wenn - wofür indes nichts spricht - das\n\nregelmäßig genügende einfache Bestreiten (BGH, Urt. v. 11. Juli 1995,\n\nX ZR 42/93, NJW 1995, 3311, 3312; Urt. v. 19. April 1999, II ZR 331/97, NJW-\n\nRR 1999, 1152 f) hier für die Höhe der Zinsbelastung nach § 138 Abs. 2 ZPO\n\nnicht ausgereicht haben sollte, hätten die Beklagten noch immer die außerhalb\n\nihrer eigenen Handlungen und Wahrnehmungen liegende Erfüllung dieser\n\nVerpflichtung durch die Klägerin - und damit die Höhe des auf Leistung von\n\nGeld gerichteten Schadensersatzanspruchs - wirksam mit Nichtwissen bestrit-\n\nten (§ 138 Abs. 4 ZPO).\n\nIII.\n\nHiernach ist die Sache an das Berufungsgericht zur anderweiten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO).\n\n1. Einer Vernehmung des Zeugen F. , den die Klägerin für die von ihr\n\nbehauptete Vorlage und Erläuterung des Berechnungsbeispiels benannt hat,\n\nund einer Beweisaufnahme zu den Zahlungen der Klägerin auf die Schuldzin-\n\nsen bedarf es allerdings nur dann, wenn die Klägerin, worauf sie bisher nicht\n\nhingewiesen worden ist, klargestellt hat, welche Umstände zu den angeblich\n\nhöheren Belastungen und damit zu einer etwa schuldhaften Falschberatung\n\ndurch den Zeugen führten.\n\na) Eine fehlerhafte Beratung kann die Klägerin nicht schon aus der un-\n\nterbliebenen Berücksichtigung ihrer Aufwendungen für die Darlehenstilgung\n\ndurch den behaupteten Abschluß zweier Lebensversicherungen herleiten.\n\nDenn die Klägerin durfte bei verständiger Betrachtung die Beratung durch den\n\nZeugen nur dahin verstehen, daß Tilgungsleistungen in die zugrunde liegen-\n\nden Berechnungen nicht eingeflossen waren. Dies ergab sich aus dem angeb-\n\nlich von dem Zeugen vorgelegten Berechnungsbeispiel, das das \"wirtschaftli-\n\nche Ergebnis\" ausdrücklich und hinreichend deutlich \"ohne Tilgung\" ausweist.\n\nb) Die Berechnung der Klägerin zu den Steuerersparnissen ist im Hin-\n\nblick auf die dort zugrunde gelegten Prozentsätze, die ersichtlich dem Progres-\n\nsions-Tarif aus § 32a EStG keine Rechnung tragen, nicht nachvollziehbar. Die\n\nKlägerin müßte anhand der jeweiligen Steuersätze dartun, in welchem Umfang\n\nsich ihre Steuerbelastung durch die Berücksichtigung der Verluste aus der\n\nVermietung reduziert hat. Es fällt auf, daß die von ihr vorgelegten Steuerbe-\n\nscheide bis auf eine Ausnahme immer höhere Verluste ausweisen als im Be-\n\nrechnungsbeispiel dargestellt, weshalb die ersparten Steuern regelmäßig noch\n\nüber den dortigen Ansätzen liegen müßten.\n\nc) Zweifelhaft ist ferner ein Verschulden, soweit zu Lasten der Klägerin\n\nhöhere Finanzierungskosten als die im Berechnungsbeispiel berücksichtigten\n\njährlichen Schuldzinsen in Höhe von 4.056 DM entstanden sind. Hier ist nicht\n\nerkennbar, daß der Zeuge beim Ausfüllen des Formulars wegen der Höhe der\n\nZinslasten nicht hinreichend sorgfältig vorgegangen ist.\n\n2. Durch die Zurückverweisung erhält das Berufungsgericht außerdem\n\nGelegenheit, nach § 139 Abs. 1 ZPO auf eine sachdienliche Antragstellung der\n\nKlägerin hinzuwirken. Die Klägerin verlangt als Teil des Schadensersatzes\n\nZahlung von 101.997 DM mit der Begründung, in dieser Höhe sei von ihr ein\n\nKredit zur Finanzierung des Erwerbs aufgenommen und noch nicht getilgt wor-\n\nden. Da die Klägerin in diesem Umfang nicht durch den Entgang von Geld oder\n\nEinkünften, sondern durch die Belastung mit einer Verbindlichkeit geschädigt\n\nist, kann sie von dem Beklagten zu 2 insoweit wegen des Grundsatzes der\n\nNaturalrestitution nach § 249 Satz 1 BGB (vgl. Senat, Urt. v. 26. September\n\n1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302, 303) lediglich Freistellung (vgl. Senat, Urt.\n\nv. 12. Dezember 1980, V ZR 168/78, NJW 1981, 1035, 1036) verlangen. Geld-\n\nersatz könnte die Klägerin nur unter den - bislang nicht vorgetragenen - Vor-\n\naussetzungen des § 250 BGB fordern.\n\n3. Für den Fall, daß das Berufungsgericht eine schuldhafte Verletzung\n\nder Beratungspflicht feststellen kann, weist der Senat im Hinblick auf den wei-\n\nteren Angriff der Revision darauf hin, daß kein Anlaß besteht, von der für die\n\nKlägerin sprechenden Kausalitätsvermutung abzuweichen.\n\na) Wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, ist\n\ndarlegungs- und beweispflichtig dafür, daß der Schaden auch bei pflichtgemä-\n\nßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeach-\n\ntet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Angaben den Vertrag so wie ge-\n\nschehen abgeschlossen hätte (Senat, Urt. v. 26. September 1997, aaO; auch\n\nbereits Urt. v. 30. Oktober 1987, aaO). Da die Kausalitätsvermutung nur für\n\naufklärungsrichtiges Verhalten besteht, setzt sie voraus, daß es für den ande-\n\nren Teil vernünftigerweise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die\n\nAufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet\n\n(BGH, Urt. v. 10. Mai 1994, XI ZR 115/93, NJW 1994, 2541, 2542; Urt. v.\n\n11. März 1997, XI ZR 92/96, NJW 1997, 2171, 2173).\n\nb) Für die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts fehlt jeder Anhalts-\n\npunkt. Die Einkommensverhältnisse der Klägerin zum Zeitpunkt einer etwaigen\n\nBeratung vor Vertragsschluß bewegten sich nicht in einem Umfang, der es ihr\n\nvernünftigerweise ermöglicht hätte, über die Tilgungslasten hinaus noch mehr\n\nals geringfügige Belastungen aus dem Wohnungserwerb zu übernehmen. Die\n\nvon der Revision angesprochene, selbst nach dem ausgehändigten Exposé\n\nhöchst unsichere Erwartung einer Wertsteigerung vermochte deshalb keinen\n\nEntscheidungskonflikt für die Klägerin zu begründen. Ein solcher konnte auch\n\nnicht dadurch entstehen, daß die Klägerin eine Eigennutzung der Wohnung\n\nbeabsichtigt und daher für einen Erwerb auch höhere Belastungen in Kauf ge-\n\nnommen hätte. Für eine solche Absicht gibt es nach den rechtsfehlerfreien\n\nFeststellungen des Berufungsgerichts keinen Hinweis.\n\nWenzel RiBGH Dr. Lambert-Lang ist infolge Tropf\n Urlaub an der Unterschrift gehindert.\n Karlsruhe, den 11. 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