{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2000-12-08","aktenzeichen":"V ZR 484/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 484/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n8. Dezember 2000\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 8. Dezember 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die\n\nRichter Schneider, Dr. Wiebel, Dr. Klein u. Dr. Gaier\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil des 14. Zivilsenats des Hanseati-\n\nschen Oberlandesgerichts Hamburg vom 16. April 1999 wird auf\n\nKosten der Beklagen zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Beklagten waren Eigentümer eines Eckgrundstücks in H. -\n\nH. , auf dem um die Jahrhundertwende die Häuser S. \n\nund G. errichtet worden sind. Die Beklagten beabsichtigten, auf\n\nder Hofseite Fahrstühle an die Häuser anzubauen und ihren Dachstuhl zu\n\nWohnungen auszubauen. Noch bevor die Fahrstühle errichtet waren, nahmen\n\nsie den Verkauf des nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Grund-\n\nstücks auf. In dem von ihnen hierzu benutzten Prospekt heißt es:\n\n\"Der Einbau eines Außenfahrstuhles wird gegen Ende 1992 erfolgt\nsein.\"\n\nDurch zwischen dem 20. August 1992 und dem 3. Februar 1993 notariell\n\nbeurkundete Verträge kauften die Kläger zu 1 bis 4 und 7 und 8 jeweils eine\n\nder Wohnungen, die Kläger zu 5 und 6 gemeinschaftlich eine Wohnung. In den\n\nVerträgen heißt es u.a.\n\n\"§ 8 Nr. 3:\n\nDas Gemeinschaftseigentum wird vom Verkäufer durch Errichtung von\nFahrstühlen und die dafür erforderlichen Um- und Ausbaumaßnahmen\nverändert werden.\n\n§ 8 Nr. 6:\n\nAlle im Zusammenhang mit der Durchführung ... des Fahrstuhleinbaues\nentstehenden Kosten ... gehen zu Lasten des Verkäufers.\n\n§ 8 Nr. 7:\n\nDer Verkäufer wird sämtliche im Zusammenhang mit dem ... Fahrstuh-\nleinbau erforderlichen Werkverträge im eigenen Namen und für eigene\nRechnung erteilen.\n\n§ 8 Nr. 9:\n\nHinsichtlich des Einbaus der Aufzugsanlagen ist der Käufer verpflichtet,\nsich von der Betriebsfähigkeit an an den Kosten des Betriebes und de-\nnen der Instandsetzung und Instandhaltung zu beteiligen.\"\n\nDer Besitz ging gemäß § 6 Abs. 1 der Kaufverträge am 1. September,\n\n1. Oktober, 1. November, 31. Dezember 1992 bzw. am 1. März 1993 auf die\n\nKläger über. Am 26. September 1994 wurde die zur Errichtung der Fahrstühle\n\nnotwendige Baugenehmigung erteilt. Zum Bau der Aufzüge waren die Beklag-\n\nten nun nicht mehr bereit. Die hierzu notwendigen Kosten übersteigen den\n\nbeim Verkauf der Wohnungen von ihnen angenommenen Betrag.\n\nDie Kläger haben die Auffassung vertreten, die vertragliche Regelung\n\nbedeute eine Zusicherung der Erstellung der Aufzüge. Sie hätten aufgrund des\n\nVerhaltens der Beklagten bei den Vertragsverhandlungen, der Angabe im Pro-\n\nspekt und den vertraglichen Regelungen sicher sein können, daß die Aufzüge\n\nerstellt würden. Ohne einen solchen seien die von ihnen gekauften Wohnun-\n\ngen erheblich weniger wert.\n\nSie haben beantragt, die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung\n\nnäher aufgegliederter Mindestbeträge von insgesamt 280.000 DM zuzüglich\n\nZinsen zu verurteilen. Das Landgericht hat die Beklagten zur Zahlung von ins-\n\ngesamt 189.500 DM zuzüglich der verlangten Zinsen verurteilt. Die Berufung\n\nder Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der Revision erstreben sie die Abwei-\n\nsung der Klage.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält die Klage in dem vom Landgericht erkannten\n\nUmfang für begründet. Es meint, die Verantwortlichkeit der Beklagten folge\n\nzwar nicht aus § 463 Abs. 1 BGB. Unter dem Gesichtspunkt des fahrlässigen\n\nVerschuldens bei den Vertragsverhandlungen seien die Beklagten den Klägern\n\njedoch zum Ersatz des Minderwertes ihrer Wohnungen verpflichtet. Sie hätten\n\nin den Klägern die berechtigte Erwartung hervorgerufen, daß an die Häuser ein\n\nFahrstuhl angebaut werde, obwohl sie hierzu tatsächlich nicht uneingeschränkt\n\nbereit gewesen seien.\n\nII.\n\nDie Revision hat keinen Erfolg.\n\n1. Die §§ 459 ff BGB stehen der Verantwortlichkeit der Beklagten aus\n\nfahrlässigem Verschulden bei den Vertragsverhandlungen nicht entgegen. Die\n\ngesetzlichen Gewährleistungsregelungen schließen die Haftung des Verkäu-\n\nfers wegen eines Mangels der Kaufsache aus fahrlässigem Verschulden bei\n\nden Vertragsverhandlungen nur insoweit aus, als sie auf den vom Käufer gel-\n\ntend gemachten Mangel Anwendung finden können (st. Rspr., vgl. Senat,\n\nBGHZ 60, 319, 321; Senatsurt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988,\n\n10, 11; v. 23. März 1990, V ZR 16/89, NJW-RR 1990, 970, 971 und v. 3. Juli\n\n1992, V ZR 97/91, NJW 1992, 2564, 2566). Hieran fehlt es, wenn der Verkäu-\n\nfer eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache erst zu einem nach Ge-\n\nfahrübergang liegenden Zeitpunkt herbeizuführen hat. Die §§ 459 ff BGB re-\n\ngeln allein den Fall, daß die Kaufsache im Zeitpunkt des Gefahrübergangs\n\nmangelhaft ist.\n\nBraucht die Kaufsache nach dem Kaufvertrag im Zeitpunkt des Über-\n\ngangs der Gefahr, grundsätzlich mithin bei Übergabe des Besitzes (§ 446\n\nAbs. 1 BGB), eine bestimmte Eigenschaft nicht zu haben, kommt eine Haftung\n\ndes Verkäufers nach den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften nicht in\n\nBetracht (Senatsurt. v. 21. Mai 1976, V ZR 173/74, WM 1976, 978, 979 und v.\n\n6. März 1987, V ZR 200/85, NJW-RR 1987, 908, 910; Erman/Grunewald, BGB,\n\n10. Aufl., § 463 Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, 3. Aufl., § 463 Rdn. 1;\n\nPalandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 463 Rdn. 8; RGRK-BGB/Mezger, 12. Aufl.,\n\n§ 463 Rdn. 2; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 463 Rdn. 11; mißverständl.\n\nPalandt/Putzo, § 463 BGB Rdn. 10). Soll die Kaufsache in einem späteren\n\nZeitpunkt eine besondere Eigenschaft haben, ist vielmehr zu prüfen, ob inso-\n\nweit eine werkvertragliche Verpflichtung oder eine Garantie vereinbart ist (Se-\n\nnatsurt. v. 21. Mai 1976, V ZR 173/74, aaO; Erman/Grunewald, § 463 BGB\n\nRdn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, § 463 BGB Rdn. 1; Soergel/Huber,\n\n§ 459 BGB Rdn.151) oder eine Haftung aus Verschulden bei den Vertragsver-\n\nhandlungen in Betracht kommt (Soergel/Huber, § 459 BGB Rdn. 152).\n\n2. Auch die Feststellung des Berufungsgerichts, die Kläger zu 1 bis 3\n\nund 5 bis 8 hätten aufgrund der Angabe im Prospekt und den Regelungen im\n\nKaufvertrag annehmen dürfen, die Beklagten würden auch ohne die Vereinba-\n\nrung einer vertraglichen Verpflichtung unter allen Umständen die Fahrstühle\n\neinbauen, hält dem Angriff der Revision stand. Das Berufungsgericht brauchte\n\nden Urkundsnotar nicht zu der Behauptung der Beklagten zu hören, er habe\n\nbei der Urkundsverhandlung erklärt, die vertraglichen Vereinbarungen begrün-\n\ndeten keine Verpflichtung der Beklagten zum Einbau der Fahrstühle.\n\nHierauf kommt es nicht an. Nach der Angabe im Prospekt und den zum\n\nEinbau des Fahrstuhls im Kaufvertrag vereinbarten Regelungen konnten die\n\nKläger sicher annehmen, die Fahrstühle würden eingebaut. Die Berechtigung\n\nihres Vertrauens entfiel nicht durch die behauptete Erklärung des Notars.\n\nSelbst wenn im Kaufvertrag eine derartige Verpflichtung nicht geregelt ist, haf-\n\nten die Beklagten, weil sie in den Vertragsverhandlungen den Einbau der\n\nFahrstühle als sicher dargestellt haben und der entsprechenden Erwartung der\n\nKläger nicht entgegengewirkt haben. Auch die vertraglichen Bestimmungen\n\nformulieren den Einbau als künftige Tatsache und regeln die Kosten ihrer Er-\n\nrichtung und ihres Betriebs. Ob hierdurch eine Verpflichtung zur Errichtung der\n\nFahrstühle vereinbart worden ist, was der Notar verneint haben soll, ist für die\n\nBerechtigung des Vertrauens der Kläger in das als feststehend dargestellte\n\nkünftige Verhalten der Beklagten ohne Bedeutung.\n\nDaher kann auch dahin gestellt bleiben, ob die Behauptung der Beklag-\n\nten den mit der Klägerin zu 4 vereinbarten, von einem anderen Notar beurkun-\n\ndeten Vertrag überhaupt zum Gegenstand hat.\n\n3. Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist entgegen der Meinung\n\nder Revision nicht verjährt. Die in § 477 Abs. 1 BGB bestimmten kurzen Verjäh-\n\nrungsfristen haben zum Ziel, Streitigkeiten über Mängel der Kaufsache entge-\n\ngenzuwirken, weil nach Ablauf von sechs Monaten bzw. einem Jahr seit der\n\nAblieferung oder Übergabe der Sache die Ermittlung und die Feststellung von\n\nMängeln vielfach schwierig ist und dem Verkäufer die endgültige Disposition\n\nüber den Kaufpreis möglich und der Rechtsfrieden hergestellt sein soll (vgl.\n\nErman/Grunewald, § 477 BGB Rdn. 1; MünchKomm-BGB/Westermann § 477\n\nBGB Rdn. 1; Soergel/Huber, § 477 BGB Rdn. 2). Geht die Verpflichtung des\n\nVerkäufers dahin, für einen zukünftigen Zustand der Sache einzustehen, fehlt\n\nes an der Ausgangslage der gesetzlichen Regelung. Die Haftung beruht dann\n\nnicht darauf, daß im Zeitpunkt der Ablieferung bzw. Übergabe die verkaufte\n\nSache eine bestimmte Eigenschaft nicht hatte, sondern ihr diese später fehlte.\n\nGibt der Verkäufer eine Zusage für einen künftigen Zeitpunkt, besteht kein An-\n\nlaß, seine Freiheit zu schützen, über den Kaufpreis binnen kurzer Frist ab-\n\nschließend disponieren zu können. Die Verjährung so begründeter Schadens-\n\nersatzansprüche richtet sich daher nach § 195 BGB (vgl. Erman/Grunewald,\n\n§ 463 BGB Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, § 477 Rdn. 22).\n\n4. Auch die gegen die Feststellung des Schadens der Kläger gerichteten\n\nAngriffe der Revision sind nicht begründet.\n\na) Bleibt der Wert der Kaufsache hinter dem Wert zurück, den sie auf-\n\ngrund der vom Verkäufer zu vertretenden Fehlvorstellung des Käufers für die-\n\nsen hatte, so hat der Käufer die Wahl, ob er die Rückgängigmachung des\n\nKaufes verlangt oder die Kaufsache behält und den Ausgleich ihres Minder-\n\nwertes vom Verkäufer beansprucht (st. Rspr., vgl. BGHZ 69, 53, 58; BGH, Urt.\n\nv. 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79, NJW 1980, 2408, 2409; und v. 8. Dezember\n\n1988, VII ZR 83/88, NJW 1989, 1793, 1794). Ob der Entscheidung des XII. Zi-\n\nvilsenats vom 24. Juni 1998, XII ZR 126/96, NJW 1998, 2900, wonach bei der\n\nBerechnung des Schadensersatzes nicht ohne weiteres davon ausgegangen\n\nwerden dürfe, der Schädiger wäre bereit gewesen, den Vertrag zu für den Ge-\n\nschädigten günstigeren Bedingungen abzuschließen, zu folgen ist, kann für die\n\nEntscheidung des Rechtsstreits dahin gestellt bleiben. Nach dem unbestritte-\n\nnen Vorbringen der Kläger waren die Beklagten im Hinblick auf ihre mit dem\n\nAusbleiben des Fahrstuhleinbaus verbundene Ersparnis zu einer Reduzierung\n\ndes Kaufpreises bereit.\n\nb) Das Gericht kann unter Würdigung aller Umstände die Höhe des\n\nSchadens gemäß § 287 Abs. 1 ZPO frei schätzen. Das Gesetz nimmt insoweit\n\nin Kauf, daß die richterliche Schätzung mit der Wirklichkeit nicht immer über-\n\neinstimmt (BGH, Urt. v. 16. Dezember 1963, III ZR 47/63, NJW 1964, 589). Die\n\nrevisionsrechtliche Nachprüfung ist darauf beschränkt, ob die Schätzung auf\n\ngrundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht, ob we-\n\nsentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer acht gelassen und\n\nob sonstige Rechtsvorschriften oder Denk- und Erfahrungssätze verletzt wor-\n\nden sind (BGHZ 39, 198, 219; 92, 54, 56 f; 102, 322, 330; BGH, Urt. v.\n\n18. Februar 1993, III ZR 23/92, NJW-RR 1993, 795 f).\n\nDerartige Fehler liegen nicht vor. Das Berufungsgericht hat sich die\n\nFeststellungen des Landgerichts zu eigen gemacht. Nach dem vom Landge-\n\nricht erhobenen Sachverständigengutachten gibt es keine hinreichende Zahl\n\nvon Verkäufen vergleichbarer vermieteter Wohnungen in Altbauten mit und\n\nohne Aufzug, aus denen eine marktübliche Preisdifferenz ermittelt werden\n\nkönnte. Das schließt die Feststellung des Schadens der Kläger nicht aus. Es\n\nliegt vielmehr auf der Hand, daß durch die Ausstattung eines Hauses mit einem\n\nFahrstuhl die Attraktivität der Wohnungen in den Obergeschossen zunimmt\n\nund ihr Marktwert daher höher anzunehmen ist als der Marktwert gleichartiger\n\nWohnungen in einem Haus ohne Fahrstuhl. Hierauf beruht die werbende An-\n\ngabe der Beklagten im Verkaufsprospekt.\n\nDer von dem Sachverständigen zur Schätzung der Wertdifferenz einge-\n\nschlagene Weg, von den üblichen Kosten für die Erstellung eines Fahrstuhls\n\nauszugehen, ist sachgerecht. Die Relation dieser Kosten zur Wertsteigerung\n\nder Wohnungen ist für einen gewerblichen Verkäufer von Immobilien - um sol-\n\nche handelt es sich bei den Beklagten - entscheidend für die Frage, ob er zum\n\nVerkauf von Dachgeschoß- und Altbauwohnungen den mit dem Einbau eines\n\nFahrstuhls verbundenen Aufwand auf sich nimmt. Einleuchtend ist weiterhin,\n\ndaß die Wertsteigerung einer Wohnung durch den Einbau eines Fahrstuhls um\n\nso größer ist, je höher diese Wohnung im Hause gelegen ist. Die Schätzung\n\nder Wertsteigerung von Wohnungen durch den Einbau eines Fahrstuhls kann\n\ndaher nicht durch eine gleichmäßige Verteilung der hierdurch entstehenden\n\nKosten auf sämtliche Wohnungen erfolgen. Der gewählte Weg, den Wohnun-\n\ngen im Erdgeschoß und ersten Obergeschoß keine Wertsteigerung durch den\n\nEinbau eines Fahrstuhls beizumessen und diese beginnend mit dem zweiten\n\nObergeschoß umso höher anzunehmen, je höher die Wohnungen gelegen\n\nsind, ist nicht zu beanstanden.\n\nDer Einbau von Aufzugsanlagen in Altbauten durch gewerbliche Immo-\n\nbilienunternehmen erfolgt gewinnorientiert. Es ist daher auch nicht zu bean-\n\nstanden, daß der Sachverständige die für den Bau eines durchschnittlichen\n\nFahrstuhls geschätzten Kosten um 25 % erhöht hat und so zu den von ihm er-\n\nmittelten Beträgen gekommen ist. Für die der Klägerin zu 4 verkaufte mietfreie\n\n\"Musterwohnung\" hat er diesen Satz mit 40% angenommen. Um die so errech-\n\nneten Beträge bleibt nach seiner Erfahrung der Wert der verkauften Wohnun-\n\ngen hinter dem Wert zurück, den sie bei einer Ausstattung der Häuser mit ei-\n\nnem Aufzug hätten.\n\nWenzel\n\nSchneider\n\n Wiebel\n\nKlein\n\nGaier","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-12-08/v-zr-484-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 477","ref_norm":"477","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 459","ref_norm":"459","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 446","ref_norm":"446","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-12-08/v-zr-484-99","retrieved":"2026-07-10 11:41:58.746019+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-12-08/v-zr-484-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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