{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2000-10-13","aktenzeichen":"V ZR 430/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 459 Abs. 1 Satz 1 Die Tatsache, daß eine im Gewerbegebiet gelegene Eigentumswohnung nur von einem bestimmten Personenkreis benutzt werden darf, kann einen Sachmangel be- gründen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n13. Oktober 2000\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 430/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nBGB § 459 Abs. 1 Satz 1\n\nDie Tatsache, daß eine im Gewerbegebiet gelegene Eigentumswohnung nur von\n\neinem bestimmten Personenkreis benutzt werden darf, kann einen Sachmangel be-\n\ngründen.\n\nBGH, Urt. v. 13. Oktober 2000 - V ZR 430/99 - OLG Koblenz\n\nLG Mainz\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 13. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die\n\nRichter Dr. Lambert-Lang, Tropf, Schneider und Dr. Klein\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Koblenz vom 22. Oktober 1999 aufgeho-\n\nben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgerichts zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 14. Oktober 1994 kaufte die Klägerin von\n\ndem Beklagten den Miteigentumsanteil an einem Grundstück verbunden mit\n\ndem Sondereigentum an einer Wohnung zum Preis von 350.000 DM unter\n\nAusschluß der Gewährleistung für Größe, Güte und Beschaffenheit des Grund-\n\nstücks. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebau-\n\nungsplanes, der es als Gewerbegebiet ausweist. Das Objekt, in dem sich die\n\nverkaufte Eigentumswohnung befindet, war mit Bescheid der Kreisverwaltung\n\nvom 31. Oktober 1990 als gewerblich genutztes Gebäude mit einer Druckerei\n\nim Erdgeschoß und zwei darüber liegenden, betriebsbezogenen Wohnungen\n\nbaurechtlich genehmigt worden.\n\nDie Klägerin bezog die Wohnung. Mit Bescheid der Kreisverwaltung vom\n\n4. November 1996 wurde ihr gemäß § 78 LBO/Rheinland-Pfalz i.V.m. § 8\n\nAbs. 3 BauNVO die Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken unter-\n\nsagt, weil sie keine betriebsbezogene Tätigkeit ausübe und deshalb nicht zu\n\ndem Personenkreis zähle, der ausnahmsweise eine solche Wohnung selbst\n\nnutzen dürfe. Die Anfechtungsklage gegen den Bescheid und der Antrag auf\n\nZulassung der Berufung blieben ohne Erfolg.\n\nNach vergeblicher Aufforderung, das Eigentum an der Wohnung frei von\n\ndiesen baurechtlichen Beschränkungen zu übertragen, hat die Klägerin Klage\n\nerhoben, mit der sie vom Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe\n\nvon 350.000 DM Zug um Zug gegen Rückübereignung der Wohnung verlangt\n\nund die Feststellung des Annahmeverzugs des Beklagten begehrt. Das Land-\n\ngericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das\n\nOberlandesgericht dem Zahlungsantrag - unter Abzug einer Nutzungsentschä-\n\ndigung von 36.000 DM und Klageabweisung \n\ninsoweit - \n\nin Höhe von\n\n314.000 DM sowie dem Feststellungsantrag stattgegeben.\n\nMit seiner Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, er-\n\nstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht sieht in dem baurechtlichen Verbot der Eigennut-\n\nzung der Wohnung durch die Klägerin einen Rechtsmangel im Sinne von § 434\n\nBGB. Die Klägerin könne deshalb vom Beklagten nach §§ 434, 440, 326, 346\n\nBGB die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, denn der Verkäufer\n\nhabe den verkauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen. Der\n\nin dem Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluß stehe dem nicht\n\nentgegen, weil er nur die Haftung für Sachmängel nicht aber für Rechtsmängel\n\nbetreffe.\n\nII.\n\nDagegen wendet sich die Revision mit Recht.\n\n1. Ein Rechtsmangel nach § 434 BGB kann sich zwar nicht nur aus dem\n\nprivaten Recht eines Dritten, sondern auch aus dessen Bindung kraft öffentli-\n\nchen Rechtes ergeben (Senatsurt. v. 27. April 1979, V ZR 204/77, NJW 1979,\n\n949). So hat der Senat, worauf das Berufungsgericht abhebt, die bestehende\n\nSozialbindung einer Wohnung nach dem Wohnungsbindungsgesetz stets als\n\nRechtsmangel gewertet (BGHZ 67, 134; zuletzt noch Urt. v. 21. Januar 2000,\n\nV ZR 387/98, NJW 2000, 1276). Zu Recht verweist die Revisionserwiderung\n\nauch darauf, daß die Klägerin hier, wie in den Fällen der Wohnungsbindung, in\n\nihren rechtlichen Befugnissen eingeschränkt ist und zwar sowohl, was die\n\nEigennutzung, als auch was die Fremdnutzung angeht.\n\n2. Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, daß nach der ständigen\n\nRechtsprechung des Senats für die Unterscheidung, ob ein Rechts- oder ein\n\nSachmangel im Sinne des § 459 BGB vorliegt, die Frage ausschlaggebend ist,\n\nob der zu beurteilende Mangel aus der Beschaffenheit der Sache erwächst und\n\ndamit einen Sachmangel darstellt (vgl. insbes. Senatsurt. v. 27. April 1979,\n\naaO und BGHZ 67, 134 ff). Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die auf bau-\n\nordnungs- oder planungsrechtlichen Bestimmungen beruhen, hat der Senat\n\ndeshalb im Anschluß an das Reichsgericht in seinen späteren Entscheidungen\n\n(z.B. RGZ 131, 343, 348; 137, 294, 295) als Sachmängel angesehen, für die\n\nder Verkäufer nur unter den Voraussetzungen der §§ 459 ff BGB haftet (BGHZ\n\n96, 385, 387 m.N.). Denn der Sachmangel im Sinne des § 459 BGB ist nicht\n\nauf solche Fehler beschränkt, die der Sache selbst in ihrer natürlichen Be-\n\nschaffenheit anhaften. Vielmehr kann er auch in Eigentümlichkeiten bestehen,\n\ndie in der Beziehung der Sache zur Umwelt begründet sind, wenn sie nach der\n\nVerkehrsanschauung für die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache bedeut-\n\nsam sind (Senat, BGHZ 34, 32, 41 m.N.; BGHZ 67, 134 ff; Urt. v. 27. April\n\n1979, V ZR 204/77, WM 1979, 949; v. 19. November 1999, V ZR 321/98, NJW\n\n2000, 803). Diese Beziehungen können tatsächlicher, wirtschaftlicher oder\n\nrechtlicher Natur sein; sie müssen nur in der Beschaffenheit der Sache selbst\n\nihren Grund haben (BGZ 67, 134, 136). Dies ist für öffentlich-rechtliche Baube-\n\nschränkungen, sofern sie ihre Grundlage in bauordnungs- und planungsrechtli-\n\nchen Vorschriften haben, regelmäßig der Fall (vgl. Senatsurt. v. 27. April 1979,\n\naaO, m.w.N. S. 950); denn in diesen Fällen knüpft die Beschränkung, der die\n\nNutzung der Immobilie unterliegt, regelmäßig an die Lage der Sache, also an\n\nihre Beziehung zur Umwelt, an.\n\n3. Dementsprechend hat der Senat auch in Fällen der nahezu oder gar\n\nvollständigen Unbenutzbarkeit des Kaufobjektes zu dem vertraglich vorausge-\n\nsetzten Gebrauch einen Sachmangel bejaht, so z.B. bei Versagung der Bauge-\n\nnehmigung aus bauplanungsrechtlichen Gründen (Urt. v. 22. Juli 1979,\n\nV ZR 25/77, NJW 1979, 2200, 2201 m.N.; Urt. v. 17. März 1989, V ZR 245/87,\n\nNJW 1989, 2388), bei der fehlenden öffentlich-rechtlichen Bebaubarkeit wegen\n\nunwirksamen Bebauungsplanes (Urt. v. 17. März 1989, V ZR 245/87, NJW\n\n1989, 2388), bei der Unbenutzbarkeit einer Jagdhütte als Wochenendhaus\n\n(BGH, Urt. v. 6. Juni 1986, V ZR 67/85, NJW 1986, 2824) oder bei einem un-\n\ngenehmigten Wochenendhaus (Urt. v. 7. Dezember 1984, V ZR 141/83, WM\n\n1985, 230, 231). Dem liegt die Überlegung zugrunde, daß der Käufer jedenfalls\n\nGrundstück und Eigentum dauerhaft erhält, es nur nicht vertragsgemäß nutzen\n\nkann (vgl. Hagen, WM 1986, Beilage 6, S. 2; Hagen/Brambring, Der Grund-\n\nstückskauf, RWS Skript, 7. Aufl. S. 177 Rdn. 329). Danach ist auch hier die\n\neingeschränkte Benutzbarkeit der übereigneten Wohnung zu dem vertraglich\n\nvorausgesetzten Gebrauch als Sachmangel zu werten.\n\n4. Angesichts des im notariellen Vertrag enthaltenen Gewährleistungs-\n\nausschlusses könnten der Klägerin auf dem Sachmangel beruhende Ansprü-\n\nche gegen den Beklagten nur zustehen, wenn die Vereinbarung über den Ge-\n\nwährleistungsausschluß den hier vorliegenden Fehler nicht erfaßt. Insoweit\n\nfehlt es jedoch an Tatsachenvortrag, aus dem sich ergeben könnte, die Ver-\n\ntragspartner hätten übereinstimmend den vorliegenden Fehler von dem, sei-\n\nnem Wortlaut nach umfassenden, Gewährleistungsausschluß ausnehmen\n\nwollen. Gleiches gilt für die Frage, ob hier die Grundsätze anwendbar wären,\n\ndie der VII. Zivilsenat in seinem Urteil vom 5. April 1984 (VII ZR 21/83, NJW\n\n1984, 2094) zum Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb\n\nneu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen aufgestellt hat.\n\n5. Das Berufungsurteil kann danach mit der gegebenen Begründung\n\nnicht bestehenbleiben; es ist aufzuheben. Die Sache ist nicht entscheidungs-\n\nreif.\n\nDie Revisionserwiderung hat in der mündlichen Verhandlung zutreffend\n\nauf Vortrag in der Berufungsinstanz verwiesen, aus dem sich ein arglistiges\n\nVerschweigen des Mangels durch den Beklagten im Sinne des § 476 BGB er-\n\ngeben könnte. Das Berufungsgericht hat - aus seiner rechtlichen Sicht vom\n\nVorliegen eines Rechtsmangels zu Recht - hierzu weder Beweis erhoben noch\n\ndie notwendigen Feststellungen getroffen. Dies wird nachzuholen sein. Die Sa-\n\nche ist deshalb an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.\n\nWenzel\n\nTropf\n\nLambert-Lang\n\n Schneider\n\nKlein","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-10-13/v-zr-430-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 434","ref_norm":"434","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 459","ref_norm":"459","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 346","ref_norm":"346","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 440","ref_norm":"440","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 476","ref_norm":"476","n":1},{"jurabk":"BauNVO","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-10-13/v-zr-430-99","retrieved":"2026-07-10 11:34:38.139365+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-10-13/v-zr-430-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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