{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2000-10-04","aktenzeichen":"XII ZR 44/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 44/98\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n4. Oktober 2000\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 4. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Hahne, Sprick, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 7. Zivilsenats des\n\nOberlandesgerichts Naumburg vom 22. Januar 1998 im Kosten-\n\npunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung gegen das Urteil\n\nder 5. Zivilkammer - Kammer für Handelssachen - des Landge-\n\nrichts Dessau vom 23. Juli 1997 im Ausspruch über die Hilfsan-\n\nträge zurückgewiesen worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-\n\nonsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit Formularmietvertrag vom 5. September 1995 vermieteten die Kläger\n\nden Beklagten Geschäftsräume in einem neu errichteten Einkaufszentrum zum\n\nBetrieb eines Fitneßcenters. Die Parteien streiten über die Höhe des verein-\n\nbarten Mietzinses und der Nebenkostenvorauszahlung.\n\nDer Mietvertrag enthält u.a. folgende Bestimmungen:\n\n1. \n\nVertragsgegenstand\n\nEinkaufszentrum F. H. T., H. Straße\n\n1.1 Mietflächen\n\nDie Vermieterin vermietet an die Mieterin im vorgenannten Mie-\n\ntobjekt\n\n1.1.1 eine Bruttomietfläche im 1. Obergeschoß von 472,75 qm.\n\n1.1.2 Auf dieser (n) Fläche (n) wird ein Fitnesscenter mit Saunaanlage\n\neingerichtet. ...\n\n1.1.3 Die vorgenannten Mietflächen ergeben sich als Fläche zwischen\n\nden Achsen der Begrenzungswände des Mietobjektes. Die Flä-\n\nchenangabe ist vor Errichtung des Mietobjektes naturgenau und\n\nkann deshalb von der tatsächlichen Fläche abweichen. Maßge-\n\nbend sind die beigefügten Planunterlagen. Nach Fertigstellung\n\nder Mietflächen wird das Aufmaß von der Vermieterin veranlaßt\n\nund durch den mit der Baudurchführung bzw. einen beauftragten\n\nArchitekten / Ingenieur erstellt.\n\n2.\n\nMietzins\n\n2.1\n\nDie jährliche Miete für das in Ziffer 1. beschriebene Mietobjekt\n\nbeträgt ... DM 15,00 je qm und Monat (=Grundmiete) bei 472,75\n\nqm somit 7.091,25 DM.\n\n3.\n\nZahlung\n\n3.1\n\nDie Grundmiete ist monatlich mit 7.091,25 DM (in Worten: ...) zu-\n\nzüglich jeweils gültiger gesetzlicher Mehrwertsteuer und zuzüglich\n\neiner Nebenkostenvorauszahlung nach Ziffer 7 ... zu zahlen.\n\n7.\n\nNebenkosten\n\n7.1\n\n...\n\n7.2\n\nDie Vermieterin ist berechtigt, zur Abdeckung der gemäß Ziffer\n\n7.1 entstehenden Kosten neben dem vereinbarten Mietzins mo-\n\nnatliche Vorauszahlung von zur Zeit DM 2,50 zuzüglich jeweils\n\ngültiger Mehrwertsteuer pro qm Mietfläche zu erheben, jeweils wie\n\nder monatliche Mietzins fällig und zusammen mit ihm zu bezahlen.\n\n...\n\nDie Beklagten zahlen Mietzins einschließlich Nebenkosten nach einer\n\nvon ihnen berechneten Fläche von 442 qm. Sie vertreten die Ansicht, daß nur\n\ndas lichte Innenmaß der Räume zu berücksichtigen sei, und halten die Berech-\n\nnungsmethode der Kläger für sittenwidrig.\n\nDie Kläger vertreten demgegenüber den Standpunkt, die Innenwände\n\nseien für die Berechnung ohne Bedeutung, da von den Achsen der Begren-\n\nzungswände des Mietobjektes aus durchzumessen sei. Dies ergebe gemäß\n\neiner von ihnen vorgelegten Mietflächenberechnung 473,84 qm. Gleichwohl\n\nmachen sie Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen nur in der Höhe gel-\n\ntend, die sich auf der Grundlage der zunächst angenommenen Mietfläche von\n\n472,75 qm ergibt.\n\nMit ihrer im Januar 1997 zugestellten Klage begehrten sie in erster Linie\n\nFeststellung, daß die Beklagten ab 1. April 1996 verpflichtet sind, an sie mo-\n\nnatlich 7.091,25 DM Mietzins und (472,75 qm x 2,50 DM =) 1.181,80 DM Ne-\n\nbenkostenvorauszahlung, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, zu zahlen. Hilfs-\n\nweise begehrten sie Zahlung der rückständigen Differenz von je 598,73 DM für\n\ndie Monate April 1996 bis Januar 1997 = 5.987,30 DM nebst gestaffelten Zin-\n\nsen sowie Feststellung wie zuvor, jedoch nur für die Zeit ab 1. Februar 1997.\n\nDie Klage blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Mit der Revision ver-\n\nfolgen die Kläger ihr ursprüngliches Begehren weiter. Der Senat hat die Revi-\n\nsion im Umfang der Hilfsanträge angenommen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDer Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß Ziffer 1.1.3 des Miet-\n\nvertrages eine Allgemeine Geschäftsbedingung sei und die Kläger nicht nach-\n\ngewiesen hätten, diese Klausel individuell ausgehandelt zu haben, ist aus\n\nRechtsgründen nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht\n\nangegriffen.\n\nZutreffend ist ferner die Ansicht des Berufungsgerichts, die Wirksamkeit\n\ndieser Klausel sei lediglich anhand des § 3 AGBG zu überprüfen, nicht aber\n\nanhand des § 9 AGBG, weil es sich um eine Preisvereinbarung handele, die\n\ndie Höhe des von den Beklagten für die Gebrauchsgewährung zu entrichten-\n\nden Entgelts unmittelbar regele (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB 59. Aufl. § 8\n\nAGBG Rdn. 4 m.N.). Auch dies greift die Revision - als ihr günstig - nicht an.\n\n1. Die Revision rügt zunächst, das Berufungsgericht habe verkannt, daß\n\ndie Parteien eine ziffernmäßig bestimmte Grundmiete von monatlich\n\n7.091,15 DM netto sowie eine Nebenkostenvorauszahlung von 2,50 DM netto\n\nje qm der mit 472,75 qm vereinbarten Mietfläche, mithin 1.181,88 DM netto\n\nmonatlich, vereinbart hätten, so daß es auf die vom Berufungsgericht ange-\n\nnommene Unwirksamkeit der Klausel 1.1.3 nicht ankomme.\n\nDem vermag der Senat nicht zu folgen.\n\nEs bestehen bereits Bedenken, ob diese Rüge überhaupt beachtlich ist,\n\ndenn die Kläger haben in den Tatsacheninstanzen zu keinem Zeitpunkt vorge-\n\ntragen, die Parteien hätten sich auf einen festen, von der tatsächlichen Größe\n\nder vermieteten Flächen unabhängigen Mietzinsbetrag geeinigt. Beide Parteien\n\nmachten vielmehr übereinstimmend geltend, daß sich Mietzins und Nebenko-\n\nstenvorauszahlungen nach der noch zu ermittelnden Fläche bestimmten, und\n\nstritten lediglich darüber, wie diese Fläche zu berechnen sei.\n\nAber selbst wenn das Berufungsgericht Anlaß gehabt hätte, den Vertrag\n\nauch insoweit auszulegen, und der Senat diese Auslegung nunmehr selbst\n\nvornehmen könnte, weil weitere tatsächliche Feststellungen hierzu nicht zu\n\nerwarten sind (vgl. BGHZ 65, 107, 112; BGH, Urteil vom 21. Oktober 1992\n\n- VIII ZR 99/91 - BGHR ZPO § 550 Vertragsauslegung 4 m.N.), würde diese\n\nAuslegung ergeben, daß sowohl die \"Grundmiete\" als auch die Nebenkosten-\n\nvorauszahlung monatlich 15,00 DM bzw. 2,50 DM netto pro qm der noch zu\n\nermittelnden Mietfläche betragen sollten und der in Ziffer 2.1 des Vertrages mit\n\n7.091,25 DM bezifferte Mietzins lediglich ein Berechnungsbeispiel darstellt, wie\n\nbereits die Formulierung \"bei 472,75 qm somit 7.091,25 DM\" nahelegt. Ferner\n\nspricht hierfür der Zusammenhang der Regelungen in den Ziffern 1.1.3 und 2.1\n\nsowie die Gliederung der Ziffer 1 des Vertrages. Daraus ergibt sich nämlich,\n\ndaß die Flächenangabe von 472,75 qm in Ziffer 1.1.1 lediglich die anhand der\n\nPlanunterlagen vorläufig ermittelte Mietfläche darstellt, auf deren Ungenauig-\n\nkeit Ziffer 1.1.3 ausdrücklich hinweist. Die in Ziffer 2.1 enthaltene Berechnung\n\n\"bei 472,75 qm somit 7.091,25 DM\" steht somit unter dem Vorbehalt, daß die\n\nnach Ziffer 1.1.3 noch vorzunehmende Ermittlung der genauen Mietfläche die\n\nvorläufige Berechnung anhand der Planungsunterlagen bestätigt.\n\nVor diesem Hintergrund kann der Umstand, daß der Betrag von\n\n7.091,25 DM in Ziffer 3.1 nochmals als \"Grundmiete\" genannt wird, nicht als\n\nVereinbarung eines bezifferten Mietzinses verstanden werden. Die gegenteili-\n\nge Ansicht der Revision widerspricht der allgemeinen Auslegungsregel, daß in\n\nerster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut des gesamten Vertrages\n\nsowie der ihm zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen\n\nsind und einzelne Klauseln nicht aus dem Gesamtzusammenhang herausge-\n\nlöst interpretiert werden dürfen (vgl. BGH, Urteil vom 31. Januar 1995 - XI ZR\n\n56/94 - BGHR BGB § 133 Auslegungsgrundsätze 4).\n\n2. Die Auffassung des Berufungsgerichts, Ziffer 1.1.3 verstoße nicht ge-\n\ngen das Klarheitsgebot des § 5 AGBG, weil die Bezugnahme auf die \"Achsen\n\nder Begrenzungswände\" die Mietfläche hinreichend deutlich als Fläche zwi-\n\nschen den Mittellinien der Grundflächen dieser Wände kennzeichne, ist aus\n\nRechtsgründen nicht zu beanstanden.\n\nDie Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß das Berufungsgericht Ziffer\n\n1.1.3 des Vertrages als nach § 3 AGBG unwirksam angesehen hat, weil die\n\ndarin vorgesehene Berechnung der für den Mietzins und die Nebenkostenvor-\n\nauszahlung maßgeblichen Mietfläche so ungewöhnlich sei, daß die Beklagten\n\nmit ihr nicht hätten zu rechnen brauchen.\n\nWeder die Feststellung, diese Klausel sei objektiv ungewöhnlich, noch\n\ndie Auffassung, sie führe auf Seiten der Beklagten zu einem \"Überrumpelungs-\n\neffekt\", hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Der Senat hält Ziffer 1.1.3\n\ndes Vertrages vielmehr für mit § 3 AGBGB vereinbar, ohne daß es weiterer\n\nFeststellungen zur Üblichkeit derartiger Bruttomietzinsklauseln in gewerblichen\n\nMietverträgen über noch herzurichtende Mieträume bedarf.\n\na) Der nicht näher begründeten Annahme des Berufungsgerichts, \"kein\n\nMensch rechne damit\", zur Zahlung von Mietzins für nicht nutzbare Wand-\n\nhälften herangezogen zu werden, kann nicht gefolgt werden. Wie die Revision\n\nzu Recht rügt, hätte das Berufungsgericht jedenfalls nicht den Beweisantritt der\n\nKläger für ihre Behauptung übergehen dürfen, eine derartige Klausel werde bei\n\nder Vermietung gewerblicher Räume in Einkaufszentren bundesweit verwen-\n\ndet.\n\nb) Die Ungewöhnlichkeit einer Klausel bestimmt sich nach den Umstän-\n\nden des Vertragsabschlusses, dem Gesamtbild des Vertrages sowie den Er-\n\nwartungen, die der redliche Verkehr typischerweise an den Vertragsinhalt\n\nknüpft. Sie ist zu bejahen, wenn eine Klausel nach dem konkreten Vertragstyp\n\nunüblich ist, wobei es darauf ankommt, ob die als Kunden angesprochenen\n\nVerkehrskreise mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen dieses Inhalts bei die-\n\nsem Vertragstyp rechnen (vgl. Ulmer in Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG 8. Aufl.\n\n§ 3 Rdn. 12, 14).\n\nInsoweit kann dahinstehen, ob nur solche Klauseln als ungewöhnlich im\n\nSinne des § 3 AGBG angesehen werden können, die zusätzliche, vom gesetz-\n\nlichen Leitbild des Mietverhältnisses abweichende Hauptleistungspflichten des\n\nMieters begründen, den Gegenseitigkeitscharakter des Mietverhältnisses ein-\n\nschränken, eine vorzeitige Bindung einer Vertragspartei herbeiführen oder de-\n\nren Leistungsverpflichtung wesentlich modifizieren sollen (vgl. Ulmer aaO § 3\n\nRdn. 14a). Selbst wenn auch Klauseln, die lediglich die für die Berechnung der\n\nHöhe des Mietzinses maßgeblichen Faktoren festlegen, an § 3 AGBG zu mes-\n\nsen sind, kann die angefochtene Entscheidung keinen Bestand haben.\n\nBei gewerblicher Vermietung von Räumen, die erst noch nach den Vor-\n\ngaben des Mieters fertiggestellt werden sollen, hat der Mieter anders als bei\n\nder Vermietung fertiggestellter Mieträume die Möglichkeit, auf die räumliche\n\nAufteilung der Mietsache Einfluß zu nehmen. Er kann nicht erwarten, daß der\n\nVermieter die hierdurch entstehenden zusätzlichen Planungs- und Baukosten\n\nohne Gegenleistung übernimmt. Eine solche Gegenleistung kann als Bauko-\n\nstenvorschuß vereinbart werden, aber auch dergestalt, daß die Mehraufwen-\n\ndungen des Vermieters über den Mietzins amortisiert werden, indem diesem\n\nnicht die nutzbare Nettofläche, sondern die von der individuellen Aufteilung der\n\nMieträume unabhängige Bruttofläche zugrundegelegt wird. In Fällen der vorlie-\n\ngenden Art können Bruttomietzinsklauseln daher nicht von vornherein als un-\n\ngewöhnlich angesehen werden, zumal der allgemeine Sprachgebrauch mit dem\n\nBegriff \"Mietfläche\" keine bestimmte Art der Flächenberechnung verbindet.\n\nDies ist nämlich nicht einmal bei dem Begriff der \"Wohnfläche\" der Fall, der\n\nanders als der Begriff der Mietfläche an die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit\n\nanknüpft (vgl. BGH, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89 - WM 1991,\n\n519, 521).\n\nDie Kläger haben unwidersprochen vorgetragen, die Mieträume entspre-\n\nchend den Planungen der Beklagten hergerichtet und dafür mehr als\n\n200.000 DM aufgewendet zu haben. Es ist deshalb davon auszugehen, daß\n\nauch die Zahl und die Anordnung der Trennwände von den Vorgaben der Be-\n\nklagten abhing. Schon deshalb durften die Beklagten nicht ohne weiteres von\n\nder Erwartung ausgehen, Mietzins nur für die tatsächlich nutzbaren, den lichten\n\nInnenmaßen zwischen den Trennwänden entsprechenden Flächen der einzel-\n\nnen Räume zahlen zu müssen. Dies würde nämlich bedeuten, wie auch das\n\nBerufungsgericht nicht verkennt, daß der Mietzins um so geringer ausfiele, je\n\nmehr Trennwände der Vermieter auf Wunsch des Mieters einbauen läßt.\n\nc) Aus diesen Gründen ist auch ein der Klausel 1.1.3 innewohnender\n\n\"Überraschungseffekt\" zu verneinen, so daß es auch an der zweiten Voraus-\n\nsetzung für deren Unwirksamkeit nach § 3 AGBG fehlt (vgl. Ulmer aaO § 3\n\nRdn. 11, 13, 13a). Diese Klausel legt dem Mieter nämlich weder eine zusätzli-\n\nche vertragsfremde Verpflichtung auf, noch ist sie etwa durch kleinere Schrift\n\nverborgen, an das Ende eines umfangreichen Vertrages gerückt worden oder\n\nin einem Vertragsabschnitt \"versteckt\", in dem sie aufgrund der Systematik des\n\nVertrages nicht zu vermuten wäre. Die Bestimmungen über die Mietfläche ste-\n\nhen vielmehr zu Beginn des Vertrages, und bereits Ziffer 1.1.1 bezeichnet den\n\nMietgegenstand ausdrücklich als \"Bruttomietfläche\", was eine nachfolgende\n\nErläuterung dieses Begriffs erwarten läßt und jedenfalls von vornherein das\n\nVerständnis ausschließt, der Mietzins solle sich allein nach den tatsächlich\n\nnutzbaren Flächen - der Nettomietfläche - bemessen.\n\nSoweit das Berufungsgericht darauf abstellt, Ziffer 1.1.3 laufe zum\n\nNachteil der Beklagten darauf hinaus, daß diese Mietzins auch für die Hälfte\n\nder nicht nutzbaren Grundflächen der Außenwände zu entrichten haben, liegt\n\neine \"Überraschung\" der Beklagten durch eine, ihnen nachteilige Definition der\n\nals maßgeblich vereinbarten Bruttogrundfläche schon deshalb nicht vor, weil\n\nder Begriff \"Bruttogrundfläche\" im Hochbau allgemein üblich ist und darunter\n\ndie Summe der Grundflächen aller Grundrißebenen eines Bauwerkes verstan-\n\nden wird, die anhand der äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung\n\n(z.B. Putz) zu berechnen sind (vgl. DIN 277 Teil 1, Grundflächen und Raumin-\n\nhalte von Bauwerken im Hochbau, Nr. 2.1 und 3.2.1) und die Grundflächen der\n\nAußenmauern somit einschließt.\n\nDurch Nichtannahmebeschluß vom 22. März 2000 - XII ZR 209/98 - (un-\n\nveröffentlicht) hat der Senat die Auffassung des OLG München (Urteil vom\n\n19. Mai 1998 - 5 U 5828/97 -, unveröffentlicht) gebilligt, eine auf die Brutto-\n\ngrundfläche gemäß DIN 277 Bezug nehmende Mietzinsklausel in einem ge-\n\nwerblichen Mietvertrag sei nicht überraschend im Sinne von § 3 AGBG.\n\nSoweit Ziffer 1.1.3 des Vertrages die \"Bruttomietfläche\" hiervon abwei-\n\nchend definiert, indem die Grundflächen der Außenwände nur zur Hälfte einbe-\n\nzogen werden, handelt es sich folglich um eine Abweichung, die sich insoweit\n\nzugunsten der Beklagten auswirkt. Wegen des am Kundenschutz orientierten\n\nZwecks des § 3 AGBG ist eine solche für den Kunden günstige Abweichung\n\nvon einer ansonsten unbedenklichen Klausel ebensowenig zu beanstanden\n\nwie eine ungewöhnliche, den Kunden jedoch insgesamt begünstigende Klausel\n\n(vgl. Ulmer aaO § 3 Rdn. 21).\n\n3. Die Beklagten haben die Richtigkeit der Flächenberechnung der Klä-\n\nger mit dem Einwand bestritten, deren Architekt habe hierfür lediglich Zeich-\n\nnungen und Unterlagen herangezogen; das in Ziffer 1.1.3 vorgesehene Auf-\n\nmaß sei nicht erfolgt.\n\nDas Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Fest-\n\nstellungen zur tatsächlichen Größe der Bruttomietfläche getroffen und insbe-\n\nsondere das von den Klägern hierzu beantragte Sachverständigengutachten\n\nnicht eingeholt. Der Senat kann deshalb ungeachtet des Umstandes, daß die\n\nKläger weniger Mietzins geltend machen als ihnen nach ihrer eigenen Flä-\n\nchenberechnung zusteht, in der Sache nicht selbst entscheiden. Nicht auszu-\n\nschließen ist nämlich, daß die für den Mietzins und die Nebenkostenvoraus-\n\nzahlungen maßgebliche Bruttomietfläche im Sinne der Ziffer 1.1.3 des Vertra-\n\nges sich nach den Feststellungen, die das Berufungsgericht nachzuholen ha-\n\nben wird, auf weniger als jene 472,75 qm beläuft, die die Kläger ihrer Miet-\n\nzinsforderung zugrundelegen.\n\nBei der erneuten Verhandlung wird ferner zu berücksichtigen sein, daß\n\ndie Kläger für die Vergangenheit keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten\n\nmehr verlangen können, soweit bereits Abrechnungsreife eingetreten sein\n\nsollte.\n\nBlumenröhr Hahne Sprick\n\n Weber-Monecke Wagenitz","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-10-04/xii-zr-44-98","cited_norms":[],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-10-04/xii-zr-44-98","retrieved":"2026-07-10 11:32:45.675556+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-10-04/xii-zr-44-98","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"XII. 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