{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2000-09-29","aktenzeichen":"V ZR 421/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"SachenRBerG § 31 Abs. 1 Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer von Gebäuden kommt es allein auf de- ren Zustand im Zeitpunkt der formlos möglichen Geltendmachung von Bereini- gungsansprüchen an. Nachträglich vorgenommene Investitionen bleiben unberück- sichtigt, mögen diese auch schon vorher geplant und die entsprechenden Förder- mittel dafür schon vor diesem Zeitpunkt bewilligt worden sein.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n29. September 2000\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nV ZR 421/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nSachenRBerG § 31 Abs. 1\n\nFür die Bestimmung der Restnutzungsdauer von Gebäuden kommt es allein auf de-\n\nren Zustand im Zeitpunkt der formlos möglichen Geltendmachung von Bereini-\n\ngungsansprüchen an. Nachträglich vorgenommene Investitionen bleiben unberück-\n\nsichtigt, mögen diese auch schon vorher geplant und die entsprechenden Förder-\n\nmittel dafür schon vor diesem Zeitpunkt bewilligt worden sein.\n\nBGH, Urt. v. 29. September 2000 - V ZR 421/99 - OLG Jena\n\n LG Gera\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 29. September 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die\n\nRichter Dr. Vogt, Schneider, Prof. Dr. Krüger und Dr. Klein\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Thürigner\n\nOberlandesgerichts in Jena vom 2. November 1999 wird auf\n\nKosten der Klägerin zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin betreibt eine Milchviehanlage in Gebäuden, die teilweise\n\nauf Grundstücken stehen, die dem Beklagten gehören (Flurstücke Nr. 629/2;\n\n103/1 und 100), zum anderen Teil auf Grundstücken errichtet sind, an denen\n\ndie Klägerin in den Jahren 1992 bis 1996 Eigentum erworben hat. Gebaut wur-\n\nden die Gebäude von der LPG \"S. \" G. .\n\nDie Klägerin unterbreitete dem Beklagten am 6. Juli 1995 ein Angebot\n\nzum Ankauf der Grundstücksflächen und beantragte im August 1995 die\n\nDurchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens, das im Oktober 1995\n\nausgesetzt wurde.\n\nNach der Geltendmachung ihrer Ankaufsberechtigung hat die Klägerin\n\nSanierungsmaßnahmen an den Gebäuden durchgeführt. Die hierfür benötigten\n\nFördermittel waren auf der Grundlage des eingereichten betrieblichen Sanie-\n\nrungs- und Entwicklungsplanes sukzessive in den Jahren 1994 bis 1997 bewil-\n\nligt worden.\n\nDie Klägerin hat mit der Behauptung, sie sei Rechtsnachfolgerin der ge-\n\nnannten LPG, zuletzt die Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung für die nach\n\nPlananlagen näher bezeichneten Teilflächen aus den Flurstücken Nr. 629/2,\n\n103/1 und 100 begehrt. Der Beklagte hat behauptet, die Restnutzungsdauer\n\nder Gebäude betrage zum maßgeblichen Zeitpunkt weniger als 25 Jahre.\n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat\n\nsie auf Berufung des Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelas-\n\nsene Revision der Klägerin, die die Wiederherstellung des landgerichtlichen\n\nUrteils erstrebt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hält die Klage zwar insoweit für unzulässig, als sie\n\nsich auf konkret bezeichnete Teilflächen bezieht. Sie enthalte jedoch eine nach\n\n§ 108 SachenRBerG zulässige Klage auf Feststellung des Bestehens der An-\n\nspruchsberechtigung. Die Klägerin sei zwar als Rechtsnachfolgerin der LPG\n\n\"S. \" und Nutzerin der streitgegenständlichen Grundstücke aktivle-\n\ngitimiert. Sie sei jedoch nicht ankaufsberechtigt, der Beklagte könne den Ab-\n\nschluß eines entsprechenden Kaufvertrages verweigern \n\n(§ 31 Abs. 1\n\nSachenRBerG), weil die Restnutzungsdauer der Gebäude weniger als 25 Jah-\n\nre betrage. Maßgeblich für die Beurteilung der Restnutzungsdauer sei der\n\nZeitpunkt des Ankaufsverlangens am 6. Juli 1995. Die danach durchgeführten\n\nSanierungsmaßnahmen müßten außer Betracht bleiben, auch wenn sie schon\n\nvorher geplant und die entsprechenden Fördermittel teilweise schon bewilligt\n\ngewesen seien. Ohne Berücksichtigung der am maßgeblichen Stichtag noch\n\nnicht durchgeführten Investitionen habe die Restnutzungsdauer der Gesamt-\n\nanlage weniger als 25 Jahre betragen.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung stand. Das Be-\n\nrufungsgericht geht mit Recht davon aus, daß ein Ankaufsrecht der Klägerin\n\n(§ 61 Abs. 1 SachenRBerG) an der vom Beklagten erhobenen Einrede nach\n\n§ 31 Abs. 1 SachenRBerG scheitert.\n\n1. Ohne Erfolg will die Revision für die Stichtagsermittlung in erster Linie\n\nauf ein notariell beurkundetes Angebot abstellen, das weder behauptet noch\n\nfestgestellt sei. Sie bezieht sich dabei auf Literaturstimmen, die für den Zeit-\n\npunkt der Bodenwertermittlung und das hierfür maßgebliche \"Angebot zum\n\nVertragsabschluß\" (§ 19 Abs. 1 SachenRBerG) ein notariell beurkundetes An-\n\ngebot fordern (vgl. z.B. Zimmermann in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachen-\n\nrechtsbereinigungsgesetz § 19 Rdn. 13 m.w.N.). Für § 31 Abs. 1 SachenRBerG\n\nist dies jedoch der falsche Ansatz, weil diese Vorschrift ihrem Wortlaut nach\n\nallein auf den Zeitpunkt abstellt, \"in dem der Nutzer Ansprüche ... geltend\n\nmacht\". § 19 Abs. 1 SachenRBerG knüpft dagegen an ein konkretes \"Angebot\n\nzum Vertragsabschluß\" mit bestimmtem Inhalt an (vgl. Zimmermann aaO, § 19\n\nRdn. 5 ff), um Manipulationen der Beteiligten durch Verzögerung des Vertrags-\n\nschlusses in der Hoffnung auf eine günstigere Preisentwicklung entgegenzu-\n\nwirken (Zimmermann aaO § 19 Rdn. 4 m.w.N.). Zweck der Einrede nach § 31\n\nAbs. 1 SachenRBerG ist es aber, wegen des von der Restnutzungsdauer ab-\n\nhängigen geringen Bodenwertanteils Ansprüche nach dem Sachenrechtsberei-\n\nnigungsgesetz auf Ankauf oder Erbbaurechtsbestellung überhaupt auszu-\n\nschließen. Dafür genügt es, auf die Geltendmachung entsprechender Ansprü-\n\nche abzustellen. Für den Verlust des Wahlrechts nach § 15 Abs. 1 Sa-\n\nchenRBerG reicht im übrigen eine schriftliche Erklärung (§ 16 Abs. 1 Sa-\n\nchenRBerG). Mit der gesetzlichen Regelung unvereinbar ist auch, wenn die\n\nRevision hilfsweise den Zeitpunkt des Antrags auf Einleitung des notariellen\n\nVermittlungsverfahrens (August 1995) für maßgeblich hält. Insoweit legt sie\n\nallerdings nur dar, daß schon vor diesem Zeitpunkt der Klägerin wesentliche\n\nFördermittel bewilligt worden seien.\n\n2. Rechtlich zutreffend läßt das Berufungsgericht die Investitionen der\n\nKlägerin zur umfassenden Gebäudemodernisierung unberücksichtigt, die sie\n\nnach dem 6. Juli 1995 vorgenommen hat, mögen diese auch schon vorher ge-\n\nplant und die entsprechenden Fördermittel dafür schon vor diesem Zeitpunkt\n\nteilweise bewilligt worden sein. Der gesetzliche Wortlaut ist insoweit eindeutig,\n\nwas die Revision - abgesehen von dem unter Ziff. 1 behandelten Gesichts-\n\npunkt - offenbar selbst nicht bezweifelt. Dementsprechend wird der Zeitpunkt\n\nder Anspruchstellung in der Literatur für allein maßgeblich gehalten (vgl. Er-\n\nman/F. Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 31 SachenRBerG Rdn. 5; Knauber, RVI,\n\nB 410 SachenRBerG § 31 Rdn. 10; Rothe in Eickmann, § 31 SachenRBerG\n\nRdn. 12; nicht ausdrücklich angesprochen, aber ohne weiteres davon ausge-\n\nhend: Soergel/Hartmann, 12. Aufl. Anh. zu § 233 EGBGB, § 31 SachenRBerG\n\nRdn. 1; MünchKomm-BGB/Wendtland, 3. Aufl. § 31 SachenRBerG Rdn. 1).\n\n3. Entgegen der Auffassung der Revision ist eine davon abweichende\n\nAuslegung nicht geboten. Der Sinn der Einredemöglichkeit nach § 31 Abs. 1\n\nSachenRBerG besteht darin, den Bereinigungsanspruch auf diejenigen An-\n\nspruchssteller zu beschränken, deren Gebäude mit längerer Restnutzungsdau-\n\ner eine dingliche Absicherung rechtfertigt. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür,\n\ndaß der Nutzer die Möglichkeit erhalten sollte, sich durch erst nach Anspruch-\n\nstellung vorgenommene Investitionen in die Vorteile der Sachenrechtsbereini-\n\ngung (vgl. z.B. das Halbwertprinzip § 43 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 SachenRBerG)\n\nquasi \"einzukaufen\".\n\na) Eine Gesetzeslücke besteht nicht. Der Gesetzgeber hat nicht überse-\n\nhen, daß in den neuen Bundesländern gerade landwirtschaftlich und gewerb-\n\nlich genutzte Gebäude an einem Reparaturstau litten und die Betriebe nicht\n\nrechtzeitig \n\nin der Lage sein würden, bis zu dem nach § 31 Abs. 1\n\nSachenRBerG maßgeblichen Zeitpunkt bauliche Investitionen durchzuführen.\n\nBei Erlaß des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes im September 1994 war die-\n\nse Ausgangslage hinreichend bekannt.\n\n§ 31 SachenRBerG zielt auf einen Interessenausgleich. Für die Vorteile\n\nder Sachenrechtsbereinigung (auf Kosten der Grundeigentümer) wird an den\n\nbei Anspruchstellung vorhandenen Gebäudezustand angeknüpft, der allein\n\neine dingliche Absicherung sinnvoll erscheinen läßt. Unterhalb einer Restnut-\n\nzungsdauer von 25 Jahren bleibt der Gebäudenutzer nicht schutzlos, sondern\n\nhat grundsätzlich Anspruch auf Abschluß eines Mietvertrages mit einer der\n\nNutzungsdauer angepaßten Laufzeit (§ 31 Abs. 2 SachenRBerG). Die nach\n\nAnspruchstellung getätigten Investitionen werden nicht bedeutungslos, sondern\n\nspielen nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Rolle, soweit sie\n\nden Ankaufswert erhöht haben oder den nicht ankaufsbereiten Grundeigentü-\n\nmer zum Angebot einer Vertragsverlängerung für die \"restliche Standdauer des\n\nGebäudes\" zwingen (§ 31 Abs. 5 SachenRBerG).\n\nb) Vor dem Hintergrund dieser Interessenabwägung ist nicht ohne Be-\n\ndeutung, daß die durch das Moratorium (Art. 233 § 2 a EGBGB) geschützten\n\nNutzer ohnehin einen Zeitraum von rund vier Jahren ab Wiedervereinigung bis\n\nzum Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes für Investitionen zur\n\nVerfügung hatten und ihnen danach über die Bestimmung des Zeitpunkts der\n\nAnspruchstellung jedenfalls noch ein gewisser Spielraum verblieb. Der Senat\n\nmuß deshalb im vorliegenden Zusammenhang nicht entscheiden, ob und wie\n\ndie Grundstückseigentümer dieser Tatsache Rechnung tragen können, etwa in\n\ndem sie schon vor Anspruchstellung die Einrede erheben (vgl. Rothe aaO, § 31\n\nSachenRBerG Rdn. 12; Wilhelm aaO, § 31 SachenRBerG Rdn. 10 a) oder\n\nanalog § 16 Abs. 2 SachenRBerG den Eigentümer unter gleichzeitiger Erhe-\n\nbung der Einrede zu einer Erklärung zwingen (vgl. Knauber aaO, § 31\n\nSachenRBerG Rdn. 9).\n\nc) Zutreffend ist auch die Überlegung des Berufungsgerichts, daß der\n\nNutzer vor entsprechenden Planungen und Investitionen sich über die Restnut-\n\nzungsdauer der Gebäude informieren und durch möglichst frühzeitige Gel-\n\ntendmachung eines Bereinigungsanspruchs (die in Grenzfällen der maßgebli-\n\nchen Restnutzungsdauer ohnehin in seinem Interesse liegt) feststellen kann,\n\nob der Grundstückseigentümer die Einrede nach § 31 Abs. 1 SachenRBerG\n\nerhebt. Die Klägerin hat hier investiert in Kenntnis der Tatsache, daß der\n\nGrundstückseigentümer das Ankaufsrecht bestreitet, und damit bewußt das\n\nRisiko übernommen, die Grundstücke nicht erwerben zu können.\n\nd) Soweit die Revision geltend macht, Art. 233 § 2 b EGBGB spreche für\n\neine verstärkte Berücksichtigung der unternehmerischen Belange des Nutzers\n\nund der durch diese Vorschrift geschaffene \"Investitionsschutz\" kollidiere mit\n\nder Sachenrechtsbereinigung, ist dies nicht nachvollziehbar. Das durch Bauten\n\neiner LPG in Ausübung ihres früheren Nutzungsrechts entstandene selbständi-\n\nge Gebäudeeigentum (vgl. § 27 LPGG 1982) ist unbestreitbar. Es gewährt aber\n\nkeinen \"Investitionsschutz\" und \"zwingt\" die Nachfolgeunternehmen auch nicht\n\nzu Investitionen. Das Gebäudeeigentum kollidiert auch nicht mit Sinn und\n\nZweck der Sachenrechtsbereinigung. Gerade mit § 31 Abs. 1 SachenRBerG\n\nwurde klargestellt, daß auch bei Vorliegen der grundsätzlichen Voraussetzun-\n\ngen (§§ 1, 2 SachenRBerG) ein davon ausgenommener Bereich verbleibt, in\n\ndem zwar selbständiges Gebäudeeigentum besteht, gleichwohl aber ein Berei-\n\nnigungsanspruch an zu geringer Restnutzungsdauer scheitert.\n\ne) An dieser Beurteilung ändert sich schließlich nichts dadurch, daß die\n\nBetriebsgebäude der Klägerin nunmehr teilweise auch auf Grundstücksflächen\n\nstehen, die sie in den Jahren 1992 bis 1996 erst erwerben konnte. Damit wird\n\ndie Sachenrechtsbereinigung im Verhältnis zum Beklagten nicht tangiert. § 31\n\nAbs. 1 SachenRBerG hebt allein und ohne Unterschied auf die Restnutzungs-\n\ndauer des Gebäudes ab. Zutreffend hat das Berufungsgericht ausgeführt, daß\n\nauch insoweit eine Gesetzeslücke nicht feststellbar ist, weil - insbesondere im\n\nBereich landwirtschaftlicher Produktionsgenossenschaften - es bekannterma-\n\nßen häufig vorkam, daß Gebäude auf Grundstücken errichtet wurden, die ver-\n\nschiedenen Eigentümern gehörten. Daß die Klägerin trotz zu geringer Restnut-\n\nzungsdauer der Gebäude einen Bereinigungsanspruch gegenüber dem Be-\n\nklagten dadurch erwerben soll, daß sie mit anderen Grundstückseigentümern\n\nzu einer Vereinbarung gelangt, läßt sich nicht rechtfertigen. Durch den Erwerb\n\nanderer Grundstücke, auf den der Beklagte zudem keinen Einfluß hatte, ändert\n\nsich am zu geringen Bodenwertanteil im Verhältnis zum Beklagten nichts.\n\n4. Das Berufungsgericht hat ausgehend von § 16 Abs. 4 WertV - von der\n\nRevision unangegriffen - festgestellt (§ 561 Abs. 2 ZPO), daß ohne Berück-\n\nsichtigung der nachträglichen Investitionen die Restnutzungsdauer des Rinder-\n\nstalles mit Melkhaus, des Bergeraums mit Rübenbunker und Verbindungsbau\n\nsowie des Durchfahrtssilos jeweils nur 15 Jahre und die eines weiteren Berge-\n\nraumes 25 Jahre beträgt. Es hat daraus in betriebswirtschaftlicher Gesamtwür-\n\ndigung die Restnutzungsdauer der Gesamtanlage auf weniger als 25 Jahre\n\nbestimmt, was die Revision ebenfalls nicht angreift. Soweit sie für den Rinder-\n\nstall\n\nmit Melkhaus (Hauptgebäude) zu einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren ge-\n\nlangt, beruht dies auf ihrem falschen rechtlichen Ansatz, mit dem sie die nach-\n\nträglichen Investitionen berücksichtigt wissen will.\n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.\n\nWenzel\n\n Vogt\n\nSchneider\n\n Krüger\n\nKlein","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-09-29/v-zr-421-99","cited_norms":[{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 31","ref_norm":"31","n":19},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":2},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 61","ref_norm":"61","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 68","ref_norm":"68","n":1},{"jurabk":"SachenRBerG","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-09-29/v-zr-421-99","retrieved":"2026-07-10 11:29:21.789709+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-09-29/v-zr-421-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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