{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2000-09-28","aktenzeichen":"III ZR 43/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 276 Hb Zur Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und zu seiner Pflicht, solche Angaben richtig zu stellen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 43/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n28. September 2000\nF r e i t a g\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nja\n\nnein\n\nja\n\n------------------------------------\n\nBGB § 276 Hb\n\nZur Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und zu seiner Pflicht,\n\nsolche Angaben richtig zu stellen.\n\nBGH, Urteil vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - OLG Frankfurt a.M.\n\n LG Frankfurt a.M.\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 28. September 2000 durch die Richter Streck, Schlick, Dr. Kapsa, Dörr\n\nund Galke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesge-\n\nrichts Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - vom 20. November 1998\n\naufgehoben.\n\nDie Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nAufgrund einer Immobilienkurzbeschreibung eines Einfamilienhauses, in\n\nder es unter anderem hieß, \"die Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar wie\n\nWohnen und Arbeiten\", nahmen die Kläger Verbindung mit der beklagten\n\nMaklerin auf. Diese übersandte den Klägern mit Telefax vom 2. Februar 1996,\n\ndas die Provisionserwartung enthielt, ein Exposé, in dem unter anderem eine\n\nWohnfläche im Souterrain/Einliegerwohnung von 67,90 qm ausgewiesen ist.\n\nNach der Besichtigung des Objekts unterzeichneten die Klägerin zu 2) und die\n\nBeklagte am 5. Februar 1996 eine Reservierungsvereinbarung. Die Kläger er-\n\nhielten von der Beklagten noch das Original des Exposés, dem ein Plan bei-\n\ngefügt war, in welchem drei Räume des Untergeschosses als \"Zimmer\" be-\n\nzeichnet waren. Nach unmittelbaren Verhandlungen mit den Verkäufern erwar-\n\nben die Kläger die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Februar 1996\n\nzu einem Kaufpreis von 750.000 DM und zahlten an die Beklagte die auf dieser\n\nGrundlage berechnete Provision von 43.125 DM.\n\nIm März 1996 erfuhren die Kläger vom Kreisbauamt, die Räume im Un-\n\ntergeschoß seien nicht als Wohnräume genehmigt. In den Originalbauplänen\n\nsind die in Rede stehenden Räume mit dem Stempelaufdruck \"kein Aufent-\n\nhaltsraum\" versehen. Mit der Behauptung, der Beklagten seien die Origi-\n\nnalbaupläne bekannt gewesen und sie hätten bei Kenntnis dieses Umstandes\n\ndie Immobilie nicht zu einem Preis von 750.000 DM gekauft, verlangen die Klä-\n\nger als Schadensersatz den Betrag, um den das Haus wegen der mangelnden\n\nRealisierbarkeit einer Einliegerwohnung weniger wert sei, und den hierauf be-\n\nzogenen Anteil der Maklerprovision. Ihre auf Zahlung von 130.019,52 DM\n\nnebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision der Kläger führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils\n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat offengelassen, ob die Genehmigung der Nut-\n\nzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung noch möglich ist. Es verneint\n\neine Schadensersatzpflicht der Beklagten, weil nicht nachgewiesen sei, daß\n\nder für die Beklagte tätig gewesene frühere Büroleiter W. gewußt, aber den\n\nKlägern verschwiegen habe, daß die Räume im Untergeschoß in der Bauge-\n\nnehmigung nicht als Wohnräume genehmigt gewesen seien. Die Beklagte ha-\n\nbe auch nicht gegen die dem Makler obliegende Pflicht verstoßen, dem Auf-\n\ntraggeber keine unrichtigen Vorstellungen zu vermitteln. Zwar sei die Aussage\n\nim Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv falsch ge-\n\nwesen. Daß diese Aussage bereits insofern unrichtig gewesen sei, als eine\n\nEinliegerwohnung schon mangels einer Küche nicht vorhanden gewesen sei,\n\nhätten die Kläger selbst erkennen können. Für die Frage der Realisierbarkeit\n\neiner Einliegerwohnung gelte dies zwar nicht. Insoweit treffe die Beklagte aber\n\nkein Verschulden. Der Beschaffenheit der Fußbodenbeläge habe der Büroleiter\n\nder Beklagten entnehmen können, daß die Voreigentümer die Räume als\n\nWohnräume genutzt hätten. Für die Nutzbarkeit als Wohnräume hätten auch\n\nihre Höhe und die großen Fenster zur Gartenseite gesprochen. Da die Kläger\n\nnicht behauptet hätten, daß die Möglichkeit der Nutzung einer Einliegerwoh-\n\nnung bei den Kaufverhandlungen eine Rolle gespielt hätte, habe der Büroleiter\n\nder Beklagten keinen Anlaß gehabt, diese Frage näher zu prüfen; er habe sich\n\nmit dem sich aufdrängenden Augenschein zufrieden geben dürfen.\n\nII.\n\nDiese Beurteilung hält den Rügen der Revision in einem maßgebenden\n\nPunkt nicht stand.\n\n1.\n\nDer Makler steht - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - zu seinem\n\nAuftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treuever-\n\nhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Ne-\n\nbenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet re-\n\ngelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlich\n\nist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler\n\nbekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Be-\n\ndeutung sein können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW\n\n1981, 2685 f). Wieweit die Unterrichtungspflicht im einzelnen zu ziehen ist,\n\nhängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zu\n\neiner Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm\n\nwahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer\n\nhinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder\n\nkann er sie sich nicht verschaffen, muß er - ebenso wie der Bundesgerichtshof\n\ndies für den Anlagevermittler entschieden hat (vgl. Urteil vom 25. November\n\n1981 - IVa ZR 286/80 - NJW 1982, 1095, 1096; Senatsurteile vom 13. Mai\n\n1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114, 1115 und vom 13. Januar 2000\n\n- III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) - zumindest diesen Umstand offenlegen.\n\nDie Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie\n\nbei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (vgl. BGH,\n\nUrteil vom 17. Oktober 1990 - IV ZR 197/89 - NJW-RR 1991, 627, 628). Hier-\n\naus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet,\n\nebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend ge-\n\nschlossenen Auskunftsvertrags (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 1997 - III ZR\n\n278/95 - NJW 1998, 448), auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stel-\n\nlen.\n\n2.\n\nGemessen an diesen Maßstäben kann nach den bisherigen Feststellun-\n\ngen des Berufungsgerichts eine schuldhafte Verletzung von Nebenpflichten der\n\nBeklagten nicht verneint werden.\n\na) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Aussage im\n\nExposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv unrichtig war.\n\nInsoweit liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor; denn für\n\nihre Aussage im Exposé fehlte es ihr an jeder Grundlage. Soweit das Beru-\n\nfungsgericht diesem Umstand haftungsrechtlich keine Bedeutung beimißt, weil\n\ndie Kläger im Rahmen der Besichtigung das Nichtvorhandensein der Einlie-\n\ngerwohnung wahrgenommen hätten, ist seine Entscheidung nicht zu beanstan-\n\nden.\n\nb) Demgegenüber konnten die Kläger bei der Besichtigung nicht erken-\n\nnen, daß die in Frage stehenden Räume im Untergeschoß nicht als Aufent-\n\nhaltsräume genehmigt waren. Mangels anderweitiger Feststellungen des Be-\n\nrufungsgerichts muß im Revisionsverfahren ferner zugunsten der Kläger davon\n\nausgegangen werden, daß - jedenfalls auch aus diesem Grund - die Angabe\n\nder Beklagten, im Untergeschoß des Hauses ließe sich eine Einliegerwohnung\n\nrealisieren, unrichtig war.\n\nc) Wegen der hierin liegenden Pflichtverletzung hat die Beklagte den ihr\n\nobliegenden Entlastungsbeweis nicht geführt. Das Berufungsgericht übersieht\n\nbzw. berücksichtigt nicht, daß die Beklagte auch für ihren Hinweis auf die Rea-\n\nlisierbarkeit einer Eigentumswohnung im Untergeschoß keine ausreichende\n\nGrundlage hatte. Nach ihrem eigenen Vortrag hatten die Voreigentümer ihrem\n\nBüroleiter bei der Hereinnahme des Objekts anläßlich einer Besichtigung er-\n\nklärt, ein Raum sei von ihrem Vater als Gymnastikraum benutzt worden, einen\n\nanderen hätten sie als Arbeitsraum bezeichnet, in einem dritten habe einer von\n\nihnen gewohnt. Auch wenn diese Darstellung nicht in jeder Einzelheit mit den\n\nBekundungen der als Zeugen vernommenen Verkäufer übereinstimmt, läßt sich\n\nihr doch nichts für eine Information der Beklagten durch die Verkäufer entneh-\n\nmen, im Untergeschoß des Hauses befinde sich eine Einliegerwohnung oder\n\neine solche sei realisierbar. Deshalb hätte die Beklagte lediglich die Informati-\n\non der Verkäufer weitergeben dürfen, die fraglichen Räume im Untergeschoß\n\nseien von den Vorbesitzern als Wohnräume genutzt worden. Zu einer entspre-\n\nchenden Richtigstellung ihrer ohne ausreichende Grundlage gemachten Aus-\n\nsagen in der Kurzbeschreibung und im Exposé war die Beklagte spätestens im\n\nZusammenhang mit der Besichtigung des Anwesens oder kurz danach ver-\n\npflichtet. Denn da sich ihre haltlose Aussage über das Vorhandensein einer\n\nEinliegerwohnung jedenfalls bei der Besichtigung herausstellte, bestand für sie\n\nAnlaß, auch ihre weitere Aussage über die Realisierbarkeit einer Einliegerwoh-\n\nnung zu überprüfen. Da die Beklagte nach ihrem Prozeßvortrag jedenfalls sei-\n\nnerzeit noch nicht die Erkundigungen beim Kreisbauamt eingeholt hatte, mit\n\ndenen sie im anhängigen Rechtsstreit die Richtigkeit ihrer Angaben über die\n\nRealisierbarkeit der Einliegerwohnung dartun will, hätte eine solche Überprü-\n\nfung ergeben, daß sie ihre zu weit gehenden Angaben hätte zurücknehmen\n\nund sich auf eine Weitergabe der von den Verkäufern erteilten Informationen\n\nhätte beschränken müssen.\n\nGegen eine solche Verpflichtung kann nicht eingewandt werden, die\n\nKläger hätten das Haus selbst nutzen wollen und an eine Vermietung der\n\nRäumlichkeiten im Untergeschoß nicht gedacht. Zum einen war der Beklagten\n\ndies nicht sicher bekannt, als sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ab-\n\nschluß des Maklervertrages das von ihr hereingenommene Objekt in der Kurz-\n\nbeschreibung und im Exposé beschrieb. Vielmehr spricht der Umstand, daß der\n\nKunde des Maklers auf einen solchen Nachweis eingeht und das Objekt so-\n\ndann besichtigt, grundsätzlich für ein entsprechendes Interesse. Zum anderen\n\nergibt sich aus der Bekundung des Zeugen K., daß bei der Besichtigung die\n\nFrage erörtert wurde, ob ein Raum als Küche genutzt werden könne. Dann\n\nstand aber ungeachtet der möglicherweise im Vordergrund stehenden Absicht\n\nder Kläger, das Haus selbst zu nutzen, auch für die Beklagte erkennbar die\n\nMöglichkeit der Einrichtung einer Einliegerwohnung als eine - vielleicht später\n\nzu realisierende - Option im Raum, die die Beklagte dazu verpflichtete, ihre\n\nwirklichen Kenntnisse zu offenbaren und von dem zu trennen, was zum dama-\n\nligen Zeitpunkt Gegenstand bloßer Vermutungen war.\n\nIII.\n\nDie angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen\n\nGründen als richtig dar (§ 563 ZPO).\n\n1.\n\nIst die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einlieger-\n\nwohnung nicht möglich, ist nach dem derzeitigen Sachstand grundsätzlich von\n\neiner Haftung der Beklagten auszugehen. Die Kläger, die am Kaufvertrag mit\n\nden Verkäufern festgehalten haben, können als Ersatz ihres Vertrauens-\n\nschadens den Betrag verlangen, um den sie das Haus objektiv zu teuer erwor-\n\nben haben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es ihnen bei Kenntnis der wah-\n\nren Sachlage gelungen wäre, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzu-\n\nschließen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1988 - VII ZR 83/88 - NJW 1989,\n\n1793, 1794). Daß den Klägern, die einen Wert ihres Hauses von maximal\n\n627.000 DM behauptet haben, überhaupt ein Schaden in dieser Hinsicht ent-\n\nstanden ist, haben sie zulässigerweise in das Wissen eines Sachverständigen\n\ngestellt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Wertfestsetzung nach\n\n§ 19 Abs. 1, 2 KostO durch die Geschäftsstelle der Abteilung 6 a des Amtsge-\n\nrichts Frankfurt am Main vom 21. November 1995 für die Beurteilung des den\n\nKlägern möglicherweise entstandenen Schadens ohne Bedeutung.\n\n2.\n\nEinem Anspruch der Kläger steht auch nicht nach § 254 BGB entgegen,\n\ndaß sie auf eine vom Zeugen G. T. bekundete Anregung nicht eingegangen\n\nsind, mit Rücksicht auf die bekannt gewordenen Umstände den Kauf rückgän-\n\ngig zu machen. Die Kläger, die nach ihrem Vortrag zu diesem Zeitpunkt schon\n\nmit der Renovierung des Hauses begonnen hatten, mußten sich wegen eines\n\nmöglichen Fehlverhaltens der Beklagten nicht auf eine Rückabwicklung des\n\nKaufvertrages einlassen, zumal die Frage noch völlig offen war, wer für die\n\ndurch den Vertragsschluß bereits entstandenen und durch seine Rückgängig-\n\nmachung weiter anfallenden Kosten hätte aufkommen sollen. Den Verkäufern\n\nwar dies nicht anzusinnen. Daß die Beklagte bereit gewesen wäre, die Kläger\n\nhiervon zu entlasten, hat sie nicht dargetan.\n\n3.\n\nDer Senat kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium davon absehen,\n\nauf die Verfahrensrügen der Revision gegen die Würdigung des Berufungsge-\n\nrichts einzugehen, die Kläger hätten nicht nachgewiesen, daß dem Büroleiter\n\nder Beklagten der Originalbauplan bekannt gewesen sei. Das Berufungsgericht\n\nhat, sollte es hierauf im weiteren Verfahren ankommen, Gelegenheit, diesen\n\nFragenkreis unter Berücksichtigung der von der Revision erhobenen Rügen\n\nerneut tatrichterlich zu würdigen.\n\nStreck Schlick Kapsa\n\n Dörr Galke","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-09-28/iii-zr-43-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-09-28/iii-zr-43-99","retrieved":"2026-07-10 11:27:34.219771+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-09-28/iii-zr-43-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"III. 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