{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"VII. Zivilsenat","decided":"2000-09-07","aktenzeichen":"VII ZR 443/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 276 Fa a) Die zum Bauherrenmodell entwickelten Prospekthaftungsgrundsätze im engeren Sinne sind auch auf den Erwerb im Bauträgermodell anwendbar. b) Zu den notwendigen Informationen in einem Prospekt einer Immobilienanlage zählen richtige und unmißverständliche Angaben über Wohnflächen und deren Berechnungsgrundlage.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVII ZR 443/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n7. September 2000\nSeelinger-Schardt,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: ja\n\nBGB § 276 Fa\n\na) Die zum Bauherrenmodell entwickelten Prospekthaftungsgrundsätze im engeren\n\nSinne sind auch auf den Erwerb im Bauträgermodell anwendbar.\n\nb) Zu den notwendigen Informationen in einem Prospekt einer Immobilienanlage\n\nzählen richtige und unmißverständliche Angaben über Wohnflächen und deren\n\nBerechnungsgrundlage.\n\nBGH, Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99 - OLG Stuttgart\n LG Stuttgart\n\nDer VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. September 2000 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und\n\ndie Richter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Dr. Kniffka und Wendt\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Beklagten zu 1 gegen das Urteil des 11. Zivilse-\n\nnats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 25. Februar 1999 wird\n\nzurückgewiesen.\n\nDer Beklagte zu 1 hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-\n\ngen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nI.\n\nDer Kläger hat von den Beklagten als Gesamtschuldner Schadensersatz\n\naus Prospekthaftung verlangt. Die Beklagten zu 2 und 3 sind durch Urteil des\n\nLandgerichts rechtskräftig verurteilt worden. Gegenstand des angefochtenen\n\nBerufungsurteils und der Revision ist nur die Klage gegen den Beklagten zu 1\n\nin seiner Eigenschaft als sogenannter Hintermann des Bauträgermodells.\n\nII.\n\n1. Der Beklagte zu 2, eine Bauträgergesellschaft, und die Beklagte zu 3,\n\neine Vertriebsgesellschaft, ließen in den Jahren 1991 bis 1993 eine Wohnan-\n\nlage in B. durch einen Generalunternehmer errichten. Der Beklagte zu 1 ist\n\nAlleingesellschafter der Beklagten zu 2.\n\n2. Zur Akquisition von Erwerbern für die noch zu errichtenden Wohnun-\n\ngen diente ein im Mai 1991 erstellter Prospekt. In dem Prospekt ist die Be-\n\nklagte zu 2 als Grundstückseigentümer, Mietgarant und Finanzierungsvermitt-\n\nler, und die Beklagte zu 3 als Vertriebskoordinator bezeichnet.\n\n3. Auf der Grundlage des Prospekts erwarb der Kläger im Bauträgermo-\n\ndell eine noch zu errichtende Wohnung. Anschließend schloß er mit einer\n\nTreuhandgesellschaft, die als Treuhänderin für den Kläger die weiteren erfor-\n\nderlichen Verträge abschloß, einen Treuhandvertrag.\n\nDer Gesamtaufwand des Klägers für den Erwerb der Wohnung betrug\n\nnach der im Prospekt enthaltenen Angebotsübersicht insgesamt 187.195 DM.\n\nEin Teilbetrag von 162.195 DM ist als Aufwand für die Wohnung und der Rest-\n\nbetrag von 25.000 DM als Aufwand für die Garage ausgewiesen. Die Größe\n\nder Wohnung ist im Prospekt mit 29,49 qm angegeben.\n\nDer Gesamtaufwand ist im Prospekt wie folgt aufgeschlüsselt:\n\n\"Grundstückskosten, Kosten für die\nschlüsselfertige Herstellung des Sonder-\nund Gemeinschaftseigentums\n\nFinanzierungsvermittlung\n\nMietgarantie\n\n85 %\n\n 2 %\n\n 1 %\n\nTreuhänder- und Steuerberatung\n\nNotar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer kalkul.\n\nZwischenfinanzierungszinsen kalkul.\n\n 2 %\n\n 4,2 %\n\n 5,8 %\n100 %.\"\n\nDer Prospekt enthält zusätzlich den Hinweis, daß folgende Kosten im\n\nGesamtaufwand nicht enthalten sind:\n\n\"Damnum für Fremdfinanzierung\n\nKosten für die laufende Verwaltung nach WEG\n\nKosten für die Instandhaltung\n\nBeratungs- und Bearbeitungsgebühr in Höhe von 3 % des Ge-\nsamtaufwandes zuzüglich Mehrwertsteuer sowie\n\ndie den kalkulierten Zwischenfinanzierungszins in Höhe von\n5,8 % des Gesamtaufwandes übersteigende Finanzierungszin-\nsen.\"\n\n4. Der Kläger verlangt Ersatz der ihm durch den Kauf der Wohnung ent-\n\nstandenen Aufwendungen, Zug um Zug gegen Übereignung der erworbenen\n\nEigentumswohnung und die Feststellung, daß der Beklagte verpflichtet ist, die\n\nKosten der Übereignung der Eigentumswohnung und der Löschungsbewilli-\n\ngung zu tragen sowie weiteren zukünftigen Schaden zu ersetzen.\n\nDer Kläger stützt seine Klage auf zwei Prospektfehler, eine fehlerhaft zu\n\nhohe Angabe der Wohnfläche und den fehlenden Hinweis auf eine Ver-\n\ntriebsprovision \n\nin Höhe von 27.208 DM, die \n\nim Gesamtaufwand von\n\n187.185 DM enthalten ist.\n\nIII.\n\nDas Landgericht hat die Klage gegen den Beklagten zu 1 (zukünftig: Be-\n\nklagter) durch Teilurteil mit der Begründung abgewiesen, er hafte weder als\n\nProspektverantwortlicher noch als sogenannter Hintermann. Auf die Berufung\n\ndes Klägers hat das Oberlandesgericht das Teilurteil des Landgerichts geän-\n\ndert und den Beklagten neben den Beklagten zu 2 und 3 als Gesamtschuldner\n\nverurteilt, an den Kläger 179.819,74 DM Zug um Zug gegen Übereignung der\n\nWohnung zu zahlen. Ferner hat es dem Feststellungsantrag des Klägers statt-\n\ngegeben. Mit seiner Revision verfolgt der Beklagte die Abweisung der Klage.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDie Revision des Beklagten hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat\n\nder Klage gegen den Beklagten zu Recht auf der Grundlage der Prospekthaf-\n\ntungsgrundsätze im engeren Sinne stattgegeben.\n\nII.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die vom Bundesgerichtshof entwickelten\n\nGrundsätze zur Prospekthaftung im engeren Sinne mit folgenden Erwägungen\n\nauf das Bauträgermodell übertragen:\n\nDie vom Bundesgerichtshof für die Publikums-KG entwickelten und auf\n\ndas Bauherrenmodell übertragenen Grundsätze zur Prospekthaftung seien\n\nauch auf das Bauträgermodell anwendbar. Der Unterschied zwischen dem\n\nBauherrenmodell und dem Bauträgermodell sei im Hinblick auf die Prospekt-\n\nhaftung unerheblich. Mit beiden Modellen würden steuerliche Zwecke verfolgt.\n\nDie Realisierung der Modelle werde auf vergleichbare Weise erreicht. Die po-\n\ntentiellen Erwerber müßten mit einem Treuhänder einen Vertrag abschließen,\n\nder seinerseits die erforderlichen Verträge für die Erwerber abschließe. Bei\n\nbeiden Modellen sei der Prospekt die für die Anlageentscheidung der potenti-\n\nellen Erwerber wichtigste Informationsquelle.\n\n2. Diese Erwägungen sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.\n\na) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind die Pro-\n\nspekthaftungsgrundsätze in engerem Sinne auf das Bauherrenmodell (Urteil\n\nvom 31. Mai 1990 - VII ZR 340/88, BGHZ 111, 314 = ZfBR 1990, 230 =\n\nBauR 1990, 612) und auf Anlagemodelle, die am sogenannten Hamburger Mo-\n\ndell orientiert sind (Urteil vom 26. September 1991 - VII ZR 376/89, BGHZ 115,\n\n213 = ZfBR 1992, 22 = BauR 1992, 88), anwendbar.\n\nDer Bundesgerichtshof hat die für die Beteiligung einer Publikums-KG\n\nentwickelten Grundsätze auf die beiden Modelle übertragen, um einen effekti-\n\nven Anlegerschutz zu gewährleisten. Beide Anlagemodelle sind dadurch ge-\n\nkennzeichnet, daß die Initiatoren, sogenannte Hintermänner und Prospekther-\n\nausgeber maßgeblichen Einfluß auf die Vorbereitung und Durchführung des\n\nModells haben und mit den Prospektinformationen, für die sie verantwortlich\n\nsind, Vertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwen-\n\ndeten Prospekte dienen dazu, dem Erwerber die für die Anlageentscheidung\n\nerforderlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die\n\nRisiken einschätzen kann. Für den Anleger ist der Prospekt bei beiden Model-\n\nlen oftmals die einzige oder jedenfalls die wichtigste Informationsquelle und\n\ndamit die maßgebliche Grundlage für seine Anlageentscheidung. Ohne die An-\n\nsprüche der Prospekthaftung im engeren Sinne würden die Hintermänner, weil\n\nsie nicht als Funktionsträger vertragliche Beziehungen zu den Erwerbern be-\n\ngründen, keiner vertraglichen Haftung ausgesetzt sein. Eine ihrem tatsächli-\n\nchen Einfluß auf die Ausgestaltung des Anlagemodells und auf den Inhalt des\n\nProspektes korrespondierende Haftung zum Schutze des Anlegers kann nur\n\ndadurch gewährleistet werden, daß durch die Prospekthaftung im engeren Sin-\n\nne die Haftung auf die Initiatoren und sogenannte Hintermänner erstreckt wird,\n\ndie hinsichtlich des Prospektinhalts keiner vertraglichen Haftung ausgesetzt\n\nsind (Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 3. Aufl. Rdn. 975 f).\n\nb) Die Übertragung der Grundsätze der Prospekthaftung im engeren\n\nSinne auf das Bauträgermodell ist deshalb gerechtfertigt, weil der Erwerber,\n\nder seine Anlageentscheidung aufgrund eines Prospektes trifft, sich hinsichtlich\n\nder Risiken des Anlagemodells in einer im Bauherrenmodell vergleichbaren\n\nSituation befindet (Brych/Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 3. Aufl.\n\nRdn. 658, 1155 bis 1159; zur Übertragbarkeit auf alle Erwerbermodelle vgl.\n\nWolf, NJW 1994, 24).\n\nIm Bauträgermodell wird im Unterschied zum Erwerb vom Bauträger die\n\nGesamtleistung in Einzelleistungen aufgespalten, die aufgrund besonderer\n\nVerträge erbracht werden, die der Erwerber zusätzlich zu dem Erwerbervertrag\n\nabschließt. Der Abschluß der weiteren Verträge und deren Abwicklung erfolgt\n\nwie beim Bauherrenmodell durch einen Treuhänder. Den maßgeblichen Einfluß\n\nauf die Auswahl des Treuhänders und der weiteren Vertragsparteien sowie auf\n\ndie Gestaltung der Verträge und den Inhalt des Prospektes haben die jeweili-\n\ngen Initiatoren und sogenannten Hintermänner, die typischerweise keine ver-\n\ntraglichen Beziehungen zu den Erwerbern begründen. Der für den Vertrieb ei-\n\nnes Bauträgermodells verwendete Prospekt ist für die Entscheidung des Er-\n\nwerbers von gleicher maßgeblicher Bedeutung wie beim Bauherrenmodell. Erst\n\nder Prospekt ermöglicht es ihm, den Wert der Immobilie, den Gesamtaufwand,\n\ndessen Zuordnung zu den einzelnen Leistungen des Bauträgers und dritter\n\nVertragspartner sowie die Risiken der Immobilienanlage zu beurteilen.\n\nIII.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die Haftung des Beklagten nach den Pro-\n\nspekthaftungsgrundsätzen im engeren Sinne als Prospektverantwortlicher wie\n\nfolgt begründet:\n\nDer Beklagte hafte als sogenannter Hintermann, weil er maßgeblich an\n\nder Initiierung und Konzeption des Modells beteiligt gewesen sei.\n\na) Er sei der Gründer und Alleingesellschafter der Beklagten zu 2, der\n\nBauträgergesellschaft, und zeitweise deren Geschäftsführer gewesen. Er habe\n\nin dieser Funktion das Projekt vorfinanziert. Er habe allein über den Ankauf des\n\nGrundstücks zu einem Kaufpreis von 7.000.000 DM entschieden, auf dem das\n\nBauvorhaben habe durchgeführt werden sollen. Schon aufgrund der finanziel-\n\nlen Verflechtung habe der Beklagte ein erhebliches eigenes wirtschaftliches\n\nInteresse an der Durchführung des Projektes gehabt.\n\nb) Die Behauptung des Beklagten, er habe als Steuerberater keinen\n\nEinfluß auf die Durchführung des Projektes genommen und sich nicht an der\n\nErstellung des Prospekts beteiligt, sei lebensfremd. Das gelte auch für seine\n\nBehauptung, die in dem Prospekt enthaltene steuerliche Wirtschaftlichkeitsbe-\n\nrechnung, die von einem anderen Steuerberater stamme, habe er nicht über-\n\nprüft.\n\nc) Die Beweisaufnahme habe die Behauptung des Beklagten nicht be-\n\nstätigt, daß er auf das Objekt keinen Einfluß genommen habe.\n\n2. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts sind revisionsrechtlich\n\nnicht zu beanstanden:\n\na) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haftet die Person\n\nals sogenannter Hintermann für den Prospektinhalt, die auf die Konzeption des\n\nkonkreten Modells maßgeblich Einfluß genommen und damit für die Herausga-\n\nbe des Prospektes verantwortlich ist (BGH, Urteil vom 26. September 1991\n\n- VII ZR 376/89, BGHZ 115, 214, 218 f = ZfBR 1992, 22 = BauR 1992, 88). Ob\n\nund unter welchen Voraussetzungen ein Beteiligter als sogenannter Hinter-\n\nmann anzusehen ist, hängt entscheidend von den Umständen des Einzelfalles\n\nab.\n\nb) Das Berufungsgericht hat die tatsächlichen Umstände und das Er-\n\ngebnis der Beweisaufnahme revisionsrechtlich unanfechtbar gewürdigt. Es hat\n\naus den von ihm festgestellten Umständen vertretbar den Schluß gezogen, daß\n\nder Beklagte in seiner Funktion als Alleingesellschafter und aufgrund seines\n\nerheblichen eigenen wirtschaftlichen Interesses an der Durchführung des Ob-\n\njektes auch auf die Gestaltung des Prospektes Einfluß genommen hat oder der\n\nProspekt zumindest mit seiner Kenntnis in den Verkehr gebracht worden ist.\n\nIV.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die Voraussetzungen der Verantwortlichkeit\n\ndes Beklagten wie folgt begründet:\n\na) Der Prospekt einer Immobilienanlage müsse hinsichtlich des ange-\n\nbotenen Modells vollständig und richtig sein. Er müsse den potentiellen Erwer-\n\nber über alle Umstände informieren, die für seine Entscheidung von Bedeutung\n\nseien.\n\nb) Der Prospekt genüge diesen Anforderungen nicht. Er sei schon des-\n\nhalb fehlerhaft, weil die Wohnung mit 29,49 qm angegeben worden sei, tat-\n\nsächlich sei eine Fläche von 7,99 qm nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet.\n\nDiese Abweichung sei erheblich. Die durch die Auflagen der Baugenehmi-\n\ngungsbehörde hinsichtlich der Galerie verursachte Verringerung der Wohnflä-\n\nche hätte der Beklagte den Erwerbern vor Abschluß des Erwerbervertrages\n\nmitteilen müssen. Die unzutreffende Wohnflächenangabe sei für den Erwerb\n\ndes Klägers ursächlich gewesen. Der Kläger hätte in Kenntnis einer um 27 %\n\ngeringeren nutzbaren Fläche die Wohnung zu dem Preis nicht erworben.\n\nDer Schaden des Klägers bestehe darin, daß er die Wohnung aufgrund\n\ndes irreführenden Prospekts gekauft habe, deren Wohnfläche 27 % geringer\n\nsei als die im Prospekt angegebene Fläche. Der wirtschaftliche Nachteil für die\n\nKläger bestehe darin, daß er auf die eingeschränkte Nutzbarkeit der Galerie\n\nbei einem Verkauf der Wohnung hinweisen müsse und dieser Hinweis sich mit\n\nSicherheit nachteilig auf den Kaufpreis auswirken würde.\n\nDie Prospekthaftungsansprüche hinsichtlich der fehlerhaften Flächen-\n\nangabe würden nicht durch die Gewährleistungsansprüche des Werkvertrags-\n\nrechts verdrängt. Es liege kein Werkmangel vor. Die Wohnungen seien so er-\n\nrichtet worden wie sie geplant worden seien. Dem Kläger sei lediglich nicht er-\n\nklärt worden, daß die Galerie nicht für Wohnzwecke genutzt werden dürfe.\n\nc) Der Prospekt sei auch deshalb fehlerhaft, weil im Prospekt eine ganz\n\nerhebliche Innenprovision, die an die Beklagte zu 3 gezahlt worden sei, nicht\n\nausgewiesen worden sei. Die ungewöhnlich hohe Innenprovision hätte ausge-\n\nwiesen werden müssen, weil durch die Gestaltung des Prospektes bei dem\n\npotentiellen Erwerber der Eindruck erweckt werde, daß in dem Gesamtaufwand\n\nkeine verdeckten Innenprovisionen einkalkuliert worden seien. Ohne Kenntnis\n\nder Innenprovision könne der Erwerber den Wert der von ihm erworbenen Im-\n\nmobilie nicht beurteilen.\n\n2. Das Berufungsgericht hat zu Recht zumindest einen haftungsbegrün-\n\ndenden Prospektfehler bejaht.\n\na) Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die\n\nder Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt (soge-\n\nnannte Innenprovision), in einem Prospekt ausgewiesen sein müssen, ist\n\nhöchstrichterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung\n\nder \n\nInstanzgerichte umstritten (vgl. zum Meinungsstand etwa Wagner,\n\nWM 1998, 694, 669 ff sowie Loritz, WM 2000, 1831 ff). Diese Frage kann un-\n\nentschieden bleiben, weil der Prospekt hinsichtlich der Flächenangaben feh-\n\nlerhaft und dieser Fehler für die Erwerbsentscheidung des Klägers ursächlich\n\nwar.\n\nb) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muß der Prospekt\n\neiner Immobilienanlage den potentiellen Anleger oder Erwerber über alle Um-\n\nstände des angebotenen Modells sachlich richtig und vollständig informieren,\n\ndie für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können\n\n(vgl. Thode in Reithmann/Meichssner/von Heymann, Kauf vom Bauträger,\n\n7. Aufl. N Rdn. 36 f). Zu den notwendigen Informationen in einem Prospekt ei-\n\nner Immobilienanlage zählen richtige und unmißverständliche Angaben über\n\ndie Wohnflächen und deren Berechnungsgrundlage. Angaben zu den Wohn-\n\nflächen einer Eigentumswohnung gehören aus der Sicht des Erwerbers zu den\n\nfür seine Entscheidung zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des Objektes.\n\nDiese sind deshalb erforderlich, weil die Kenntnis der Wohnfläche den Erwer-\n\nber in die Lage versetzt, zu entscheiden, ob das Objekt für seine Zwecke ge-\n\neignet ist und ob er die Gegenleistung für die Eigentumswohnung erbringen\n\nkann und will. Die Wohnfläche ist ein maßgebliches Kriterium für den Ver-\n\nkehrswert der Wohnung und damit für die Möglichkeit der Finanzierung durch\n\nFremdmittel sowie für die Prognose über die zukünftige Wertentwicklung der\n\nImmobilie, deren Vermietbarkeit und die Höhe des zukünftig erzielbaren Mie-\n\ntertrages.\n\nErfüllen die Angaben über die Wohnflächen nicht diese Anforderung,\n\nsind sie grundsätzlich unzureichend. Führen die unvollständigen Angaben über\n\ndie Wohnflächen dazu, daß der Erwerber aufgrund der Angaben im Prospekt\n\nden Eindruck gewonnen hat und gewinnen konnte, daß die prospektierte Flä-\n\nche als Wohnfläche nutzbar ist, obwohl die tatsächlich nutzbare Wohnfläche\n\ngeringer ist, dann sind die Voraussetzungen eines haftungsbegründenden Pro-\n\nspektfehlers erfüllt.\n\nc) Der Prospekt weist nach diesen Grundsätzen einen relevanten Pro-\n\nspektfehler auf. Der Prospekt enthält in dem Grundrißbeispiel lediglich Anga-\n\nben zu der Fläche der Wohnung. Ein potentieller Erwerber konnte und durfte\n\ndie unklaren und unvollständigen Angaben dahingehend verstehen, daß die in\n\nden Grundrissen dargestellten Flächen einschließlich der Galerie und abgese-\n\nhen von den Räumen, die als Funktionsräume ausgewiesen sind, uneinge-\n\nschränkt zu Wohnzwecken benutzt werden können.\n\nd) Die Erwägung des Berufungsgerichts zur Ursächlichkeit des Pro-\n\nspektfehlers für die Entscheidung des Klägers, die Eigentumswohnung zu er-\n\nwerben, sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.\n\ne) Der Kläger hat nach den Feststellungen des Berufungsgerichts infol-\n\nge des Vertragsabschlusses einen Vermögensschaden erlitten, so daß ihm ein\n\nSchadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Vertrages zusteht.\n\n(1) Die Frage, ob ein Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung ei-\n\nnes Vertrages, der auf culpa in contrahendo gestützt wird, einen durch den\n\nVertragsabschluß verursachten Vermögensschaden voraussetzt, \n\nist \n\nim\n\nSchrifttum umstritten (vgl. Lorenz, Der Schutz vor dem unerwünschten Vertrag,\n\n1997, S. 67 ff m.w.N.; ders., ZIP 1998, 1053 ff; ders. NZM 1998, 359 ff; Grigo-\n\nleit, NJW 1999, 900 ff, jeweils m.w.N.).\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Urteil vom\n\n26. September 1997 (V ZR 29/96, NJW 1998, 302; vgl. hierzu die kritischen\n\nAnm. von Lorenz, ZIP 1998, 1053 ff; ders., NZM 1998, 359 ff und von Grigoleit,\n\nNJW 1999, 900 ff) entschieden, daß ein auf culpa in contrahendo gestützter\n\nSchadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Vertrages grundsätzlich ei-\n\nnen durch den Vertragsabschluß verursachten Vermögensschaden voraus-\n\nsetzt. Diesen Grundsatz hat der V. Zivilsenat \n\nin seinem Urteil vom\n\n19. Dezember 1997 \n\n(V ZR 112/96, NJW 1998, 898) bestätigt. Der\n\nVII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat einen auf Rückabwicklung des Ver-\n\ntrags gerichteten Schadensersatzanspruch schon dann bejaht, wenn die Betei-\n\nligung an einem Hamburger Modell zwar werthaltig ist, es sich jedoch um ein\n\nvon dem im Prospekt beschriebenen Anlagemodell grundlegend verschiede-\n\nnes, risikobehaftetes und mit ihm in keiner Weise austauschbares Investiti-\n\nonsmodell handelt (BGH, Urteil vom 16. September 1991 - VII ZR 367/89,\n\nBGHZ 115, 213 = ZfBR 1992, 22 = BauR 1992, 88). Der VII. Zivilsenat hat die-\n\nsen Grundsatz damit begründet, daß der Anleger davor geschützt werden muß,\n\ndaß ihm gegen seinen Willen eine Anlage aufgedrängt wird, weil die Anlage-\n\nentscheidung in aller Regel von persönlichen Wert- und Risikovorstellungen\n\nabhängt (BGH, Urteil vom 16. September 1997 -VII ZR 367/89, BGHZ 115,\n\n213, 221 f).\n\n(2) Ob die Anspruchsvoraussetzung eines Vermögensschadens, der\n\ndurch den Abschluß eines wirtschaftlich nachteiligen Vertrages verursacht\n\nworden ist, geeignet ist, den Erwerber einer im Regelfall langfristigen Immobili-\n\nenanlage, deren wirtschaftliche Risiken sich möglicherweise erst nach Jahren\n\nrealisieren, vor dem Abschluß eines unerwünschten Vertrages zu schützen, ist\n\nzweifelhaft. Die Frage, ob die Beeinträchtigung der Entschließungsfreiheit als\n\nAnspruchsvoraussetzung ausreicht, kann dahinstehen, weil sie nicht entschei-\n\ndungserheblich ist.\n\nNach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger einen\n\nVermögensschaden erlitten.\n\n(3) Der Kläger hat dadurch einen Vermögensschaden erlitten, daß er für\n\neine eingeschränkt nutzbare Fläche von 27 % der gesamten Wohnfläche die\n\ngleiche Vergütung bezahlt hat wie für eine uneingeschränkt nutzbare Wohnflä-\n\nche und daß er jedenfalls sowohl bei der Vermietung als auch im Falle des\n\nVerkaufs der Wohnung im Vergleich zu einer Wohnung mit einer uneinge-\n\nschränkt nutzbaren Wohnfläche einen wirtschaftlichen Nachteil erleiden wird.\n\nf) Die Erwägungen des Berufungsgerichts zum Verhältnis des Prospekt-\n\nhaftungsanspruchs zu etwaigen Gewährleistungsansprüchen des Klägers hin-\n\nsichtlich der Wohnfläche sind im Ergebnis zutreffend. Der Prospekthaftungsan-\n\nspruch des Klägers gegen den Beklagten ist im Verhältnis zu etwaigen vertrag-\n\nlichen Gewährleistungsansprüchen nicht subsidiär.\n\nEin Prospekthaftungsanspruch kann gegenüber vertraglichen Gewähr-\n\nleistungsansprüchen nur dann subsidiär sein, wenn dem Geschädigten gegen\n\nden Prospektverantwortlichen hinsichtlich des Prospektfehlers auch vertragli-\n\nche Ansprüche zustehen, so daß der Prospekthaftungsanspruch mit vertragli-\n\nchen Gewährleistungsansprüchen \n\nkonkurriert \n\n(Thode \n\nin Reithmann/\n\nMeichssner/von Heymann, Kauf vom Bauträger, 7. Aufl. N Rdn. 22 f). Der Um-\n\nstand, daß dem Kläger möglicherweise hinsichtlich der Wohnfläche vertragli-\n\nche Gewährleistungsansprüche gegen Dritte zustehen, führt nicht dazu, daß\n\ndie begründete Haftung eines sogenannten Hintermannes aus Prospekthaftung\n\nim engeren Sinne hinter derartigen Ansprüchen zurücktritt. Die Prospekthaf-\n\ntung im engeren Sinne dient dazu, die Haftung von Prospektverantwortlichen\n\nzu begründen, die typischerweise dem Erwerber nicht als Verhandlungs- und\n\nVertragspartner gegenübertreten und mit ihm auch keinen Vertrag abschließen\n\n(Thode/Meichssner/von Heymann, Kauf vom Bauträger, 7. Aufl. N Rdn. 14, 23).\n\nV.\n\n1. Das Berufungsgericht hat den Eintritt der Verjährung des Prospekt-\n\nhaftungsanspruchs gegen den Beklagten mit folgenden Erwägungen verneint:\n\nDer Prospekthaftungsanspruch sei nicht verjährt, weil der Anspruch frü-\n\nhestens nach fünf Jahren verjähre. Nach der Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs zur Verjährung von Prospekthaftungsansprüchen bei Bauherrenmo-\n\ndellen sei entweder die allgemeine Verjährungsfrist des § 195 BGB oder die für\n\nBauverträge maßgebliche Verjährungsfrist von fünf Jahren anwendbar. Die\n\nzum Bauherrenmodell entwickelten Grundsätze zur Verjährung seien auf das\n\nBauträgermodell übertragbar, weil beide Modelle werkvertraglich geprägt sei-\n\nen.\n\n2. Die Erwägungen des Berufungsgerichts zur Verjährung des Prospekt-\n\nhaftungsanspruchs sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.\n\nNach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verjähren Prospekt-\n\nhaftungsansprüche bei Bauherrenmodellen jedenfalls nicht vor Ablauf der\n\nfünfjährigen Verjährungsfrist des § 638 BGB (BGH, Urteil vom 31. Mai 1990\n\n- VII ZR 340/88, BGHR 111, 314, 321 ff = ZfBR 1990, 230 = BauR 1990, 612;\n\nUrteil vom 1. Januar 1994 - VIII ZR 36/93, BGHR 126, 166, 171 ff = ZfBR 1994,\n\n219 = BauR 1994, 635).\n\nDie für Kapitalanlagen maßgeblichen Verjährungsregelungen sind auf\n\nden Erwerb im Bauherrenmodell nicht anwendbar. Der Bundesgerichtshof hat\n\ndie Anwendbarkeit dieser Verjährungsregelung auf Bauherrenmodelle mit der\n\nErwägung verneint, das mit dem Erwerb der Immobilie verbundene Bauherren-\n\nrisiko des Erwerbers erfordere es, den Anleger im Bauherrenmodell hinsichtlich\n\nder Verjährungsvorschriften dem Besteller eines Bauwerkes gleichzustellen\n\n(BGH, Urteil vom 31. Mai 1990 - VII ZR 340/88, BGHR 111, 314, 321 ff =\n\nZfBR 1990, 230 = BauR 1990, 612). Diese Erwägungen gelten gleichermaßen\n\nfür den Erwerb im Bauträgermodell. Der Anleger, der aufgrund des Erwerber-\n\nvertrages im Bauträgermodell vom Bauträger eine Immobilie erwirbt, trägt das\n\nfür den Besteller typische werkvertragliche Risiko.\n\nProf. Dr. Ullmann ist infolge\nKrankheit an der Unterschrifts-\nleistung verhindert.\n\nThode \n\nThode \n\nKuffer\n\nKniffka \n\nWendt","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-09-07/vii-zr-443-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 638","ref_norm":"638","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-09-07/vii-zr-443-99","retrieved":"2026-07-10 11:27:48.327009+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-09-07/vii-zr-443-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"VII. 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