{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2000-06-08","aktenzeichen":"III ZR 187/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 187/99\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n8. Juni 2000\nFreitag\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 8. Juni 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nDr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil des 19. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 9. Juni 1999\n\nwird zurückgewiesen.\n\nDer Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tra-\n\ngen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Klägerin, eine GmbH, war im Stadium ihrer Gründung von den Be-\n\nrechtigten damit beauftragt worden, die Reprivatisierung des volkseigenen\n\nGrundstücks G.-straße 20 in Leipzig herbeizuführen und dieses Grundstück\n\nzum Verkauf zu bringen. Am 29. August 1991 schloß sie mit dem Beklagten\n\neinen schriftlichen Maklervertrag, betreffend die Vermittlung des Ankaufs die-\n\nses Objekts. In diesem Vertrag heißt es unter anderem:\n\n\"Die Käufer sind am Ankauf von Immobilien in der Stadt Leipzig in-\nteressiert. Das gegebene Interesse bezieht sich auf Immobilien, die\nnoch reprivatisiert werden müssen, d.h. die gegenwärtig im Grund-\nbuch noch als staatliches Eigentum ausgewiesen sind, bei denen je-\ndoch die Verkäufer entsprechende Ansprüche bei der Stadtverwal-\ntung Leipzig geltend gemacht haben. Der Immobilienmakler repriva-\ntisiert im Auftrag der Verkäufer Immobilien und ist von diesen beauf-\ntragt worden, diese Immobilien zum Verkauf zu bringen, wobei sich\nder Auftrag dabei sowohl auf den Verkauf des Anspruchs vor Repri-\nvatisierung als auch den Verkauf nach erfolgter Reprivatisierung be-\nzieht.\n\nFür die erfolgreiche Vermittlung eines zum Verkauf kommenden Im-\nmobilienreprivatisierungsanspruches bzw. einer Immobilie erhält der\nImmobilienmakler nach erfolgter notarieller Beurkundung vom Käu-\nfer:\n\n... Maklerprovision ..., ... die spätestens 10 Tage nach Eintragung\nder Auflassungsvormerkung zu zahlen\" ist.\n\nAufgrund dieser Vermittlung erwarb der Beklagte für die Firma P.\n\nG. mbH, F., durch notariellen Vertrag vom selben Tage von den Berechtigten\n\ndie Reprivatisierungsansprüche auf das Grundstück. Das Grundstück wurde in\n\nder Folgezeit reprivatisiert; nach dem 1. Januar 1996 wurde zugunsten der Er-\n\nwerberin eine Auflassungsvormerkung eingetragen.\n\nDie Klägerin verlangt von dem Beklagten Zahlung der vereinbarten Ver-\n\nmittlungsprovision in rechnerisch unstreitiger Höhe von (noch) 11.970 DM\n\nnebst Zinsen.\n\nDer Beklagte hält seiner Zahlungspflicht im wesentlichen entgegen, der\n\nMaklervertrag sei wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig;\n\naußerdem sei ein etwaiger Provisionsanspruch verwirkt.\n\nDie Vorinstanzen haben den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung ver-\n\nurteilt; mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Klageabweisungsan-\n\ntrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision ist nicht begründet.\n\n1.\n\nMit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß der Maklerver-\n\ntrag zwischen der Gründungsgesellschaft und dem Beklagten nicht gegen das\n\nVerbot unerlaubter Rechtsberatung (Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG) verstoßen hat.\n\na) Dabei kann dahingestellt bleiben, ob ein solcher Verstoß von vorn-\n\nherein bereits tatbestandsmäßig deswegen ausschied, weil einer der Gesell-\n\nschafter, R., im fraglichen Zeitraum als Rechtsanwalt zugelassen war.\n\nb) Jedenfalls scheitert ein Verstoß daran, daß der Gesellschaft die Re-\n\nprivatisierung des Grundstücks G.-straße 20 als möglicher Gegenstand der\n\nBesorgung fremder Rechtsangelegenheiten im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1\n\nRBerG nicht gegenüber dem Beklagten obgelegen hat. In dem Maklervertrag\n\nwar vielmehr eindeutig klargestellt, daß die Gesellschaft bei der Reprivatisie-\n\nrung im Auftrag der Verkäufer tätig wurde. Demnach haben beide Vorinstanzen\n\nzutreffend festgestellt, daß die Reprivatisierung keine Leistung war, die die\n\nMaklerin dem Beklagten versprochen hatte, auch nicht als Inhalt der Vermitt-\n\nlung oder als Bedingung des Entstehens des Provisionsanspruchs. Auch die\n\nRevision nimmt ausdrücklich hin, daß die Gesellschaft in dem Vertrag gegen-\n\nüber dem Beklagten keine Verpflichtung eingegangen war, das Reprivatisie-\n\nrungsverfahren zu betreiben.\n\nc) Entgegen der Auffassung der Revision kann auch nicht davon ausge-\n\ngangen werden, daß der Maklervertrag in einem \"unmittelbaren und untrennba-\n\nren Zusammenhang\" mit der Rechtsbesorgung der Gesellschaft gegenüber den\n\nVerkäuferinnen gestanden habe. Das Gelingen der Reprivatisierung war zwar\n\nVoraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs. Ein rechtlicher Zu-\n\nsammenhang zwischen dem Zustandekommen des Maklervertrages und der\n\nWirksamkeit der auf die Reprivatisierung gerichteten Vereinbarung zwischen\n\nder Maklerin und der Verkäuferseite wurde dadurch indessen nicht geschaffen.\n\nEs bewendete vielmehr bei der jedem gewöhnlichen Maklervertrag zugrunde-\n\nliegenden Konstellation, daß das Zustandekommen des Hauptvertrages Vor-\n\naussetzung für das Entstehen des Anspruchs auf Maklerlohn ist, wobei hier\n\nlediglich als zusätzliche tatsächliche Voraussetzung die Reprivatisierung hin-\n\nzukommen sollte.\n\n2.\n\nDer Maklervertrag ist auch nicht mit sonstigen Nichtigkeitsgründen be-\n\nhaftet. Der Umstand, daß der Gesellschafter R. seinerzeit Rechtsanwalt gewe-\n\nsen war, hinderte das wirksame Zustandekommen des Vertrages nicht. Anders\n\nals für Notare gibt es keine gesetzliche Vorschrift, die eine makelnde Tätigkeit\n\nvon Rechtsanwälten allgemein im Sinne von § 134 BGB verbietet (BGH, Urteil\n\nvom 31. Oktober 1991 - IX ZR 303/90 = NJW 1992, 681, 682). Die ständige\n\nAusübung des Berufs eines Maklers ist allerdings für einen Rechtsanwalt un-\n\nzulässig (BGH aaO m.w.N.). Selbst wenn R. indessen damals durch eine sol-\n\nche ständige Ausübung des Maklerberufs gegen anwaltliches Standesrecht\n\nverstoßen haben sollte, bewirkte dies nicht automatisch die Sittenwidrigkeit\n\n(§ 138 BGB) aller von der Gesellschaft abgeschlossenen Maklerverträge. Denn\n\nnicht schon jeder Standesverstoß eines an eine Standesordnung gebundenen\n\nVertragsteils macht das Rechtsgeschäft sittenwidrig; vielmehr kommt es stets\n\nauf alle Umstände des Einzelfalls an (Senatsurteil vom 18. März 1999\n\n- III ZR 93/98 = NJW 1999, 2360 = BGHR BGB § 138 Abs. 1 Architektenver-\n\ntrag 2). Zwar hat der IX. Zivilsenat in seinem Urteil vom 31. Oktober 1991\n\n(aaO) die Sittenwidrigkeit des damals in Rede stehenden Maklervertrages mit\n\nder Erwägung verneint, der betroffene Rechtsanwalt sei lediglich in einem\n\ndurch besondere Umstände geprägten Einzelfall als Makler tätig geworden.\n\nDaraus kann indessen nicht die Folgerung gezogen werden, daß sämtliche\n\nMaklerverträge einer auf diesem Gebiet gewerblich tätigen Gesellschaft schon\n\ndeswegen sittenwidrig sind, weil an dieser ein Rechtsanwalt als Mitglied betei-\n\nligt ist. Eine so weitreichende Sanktion stünde zu dem Ziel, die Wahrung des\n\nanwaltlichen Standesrechtes sicherzustellen, jedenfalls dann außer Verhältnis,\n\nwenn - wie hier - der Rechtsanwalt gegenüber dem Kunden (dem Beklagten)\n\nallein in seiner Eigenschaft als Makler tätig wird (vgl. Staudinger/Sack, BGB\n\n13. Bearb. 1996 § 138 Rn. 425); vielmehr stellt insoweit bereits die Bundes-\n\nrechtsanwaltsordnung ein geeignetes und ausreichendes Instrumentarium zur\n\nVerfügung (vgl. BGH, Beschluß vom 10. November 1975 - AnwZ (B) 12/75 =\n\nLM BRAO § 7 Ziffer 8 Nr. 31 m.w.N.). Der mögliche Standesverstoß wog daher\n\nnicht so schwer, als daß er die zivilrechtliche Gültigkeit des hier in Rede ste-\n\nhenden Maklergeschäfts hätte beeinträchtigen können. Ebensowenig verstieß\n\ndie Vereinbarung einer Maklerprovision gegen das für Rechtsanwälte geltende\n\nVerbot der Vereinbarung eines Erfolgshonorars, da der Gesellschafter R. für\n\nden Beklagten gerade nicht als Anwalt, sondern ausschließlich als Makler tätig\n\ngeworden war (vgl. BGH, Urteil vom 31. Oktober 1991 aaO).\n\n3.\n\nDer Provisionsanspruch ist im vorliegenden Fall auch nicht nach § 654\n\nBGB verwirkt.\n\na) Es kann dahinstehen, ob die Gesellschaft wegen ihrer Beziehungen\n\nzur Verkäuferseite, insbesondere wegen der anwaltlichen Tätigkeit des Gesell-\n\nschafters R. für diese bei der Reprivatisierung der Grundstücke, dieser gegen-\n\nüber die Stellung eines \"Vertrauensmaklers\" gehabt hat. Selbst wenn man dies\n\n- abweichend von dem Berufungsgericht - bejahen würde, würde dieser Um-\n\nstand für sich allein genommen noch keinen Fall verbotener Doppeltätigkeit im\n\nSinne des § 654 BGB begründen. Denn nicht mit jeder vermittelnden Tätigkeit\n\nnach beiden Seiten verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch gewisser-\n\nmaßen \"automatisch\". Entscheidend hierfür ist vielmehr, ob der Makler mit sei-\n\nner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt.\n\nDies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er ihnen seine Tätigkeit für die jeweils\n\nandere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als \"ehrlicher Makler\" zwi-\n\nschen ihren Interessen zu vermitteln (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 11.\n\nNovember 1999 - III ZR 160/98 = VersR 2000, 182, 183 m.zahlr.w.N.).\n\nb) In dem hier zu beurteilenden Fall hatte die Gesellschaft in dem\n\nschriftlichen Maklervertrag eindeutig und unmißverständlich klargestellt, daß\n\nsie im Auftrag der Verkäufer Immobilien reprivatisiere und von diesen beauf-\n\ntragt worden sei, diese Immobilien zum Verkauf zu bringen. Damit hatte die\n\nGesellschaft dem Beklagten insbesondere den wesentlichen Umstand offen-\n\ngelegt, daß sie beim Zustandekommen des Kaufs auch die Interessen der Ver-\n\nkäuferseite wahrnahm. Hierdurch war sie ihrer Informationspflicht im vorbe-\n\nzeichneten Sinne hinreichend nachgekommen. Die weitere Feststellung des\n\nBerufungsgerichts, daß die Immobiliengesellschaft ihre Neutralitätspflicht als\n\nDoppelvermittlungsmaklerin nicht konkret verletzt habe, wird von der Revision\n\nausdrücklich hingenommen.\n\nc) Auch eine sonstige schwere Treuepflichtverletzung, die eine Verwir-\n\nkung des Provisionsanspruchs in analoger Anwendung des § 654 BGB recht-\n\nfertigen könnte, ist nicht ersichtlich. Die Revision erblickt eine solche insbe-\n\nsondere darin, daß die Gesellschaft - unstreitig - nicht offengelegt habe, daß\n\neines ihrer Mitglieder Rechtsanwalt gewesen und als solcher für die Verkäufer-\n\nseite tätig geworden sei. Der Senat hat bereits Zweifel, ob insoweit überhaupt\n\neine Offenbarungspflicht gegenüber dem Beklagten bestanden hat. Dagegen\n\nspricht nämlich die Erwägung, daß die anwaltlichen Reprivatisierungsbemü-\n\nhungen des Gesellschafters R. eine sachgerechte Vermittlungstätigkeit der\n\nGesellschaft für beide Seiten keineswegs von vornherein ausschlossen. Diese\n\nFrage braucht indessen nicht abschließend geklärt zu werden. Dem Beru-\n\nfungsgericht ist jedenfalls darin beizupflichten, daß ein Verstoß der Gesell-\n\nschaft gegen eine etwaige Offenbarungspflicht nicht ein solches Gewicht hatte,\n\ndaß er den Wegfall des Provisionsanspruchs (oder eine Anfechtbarkeit des\n\nVertrages wegen arglistiger Täuschung) hätte begründen können. Zwar mag\n\ndie Pflicht des Rechtsanwalts, die Interessen seines Mandanten wahrzuneh-\n\nmen, gegenüber der Interessenwahrnehmungspflicht eines Maklers eine grö-\n\nßere Intensität haben. Andererseits beschränkte sich die anwaltliche Tätigkeit\n\ndes Gesellschafters R. auf die Reprivatisierungsbemühungen und diente inso-\n\nweit auch dem wohlverstandenen Interesse des Beklagten, indem sie die Vor-\n\naussetzungen für den Erwerb des Grundstücks schaffen sollte. Außerdem war\n\nder Umstand, daß und mit welcher Zielrichtung die Gesellschaft auch für die\n\nVerkäuferseite tätig wurde, in dem Vertrag offengelegt worden; das mögliche\n\nInformationsdefizit betraf dementsprechend nicht die Bindung als solche, son-\n\ndern lediglich deren Intensität. Die Unvollständigkeit in diesem einen Punkt\n\nvermag vor dem Hintergrund\n\nder weiteren Feststellung, daß der Gesellschaft eine konkrete Verletzung der\n\nNeutralitätspflicht nicht vorgeworfen werden kann, den Bestand des Provisi-\n\nonsanspruchs nicht in Frage zu stellen.\n\nRinne Wurm Streck\n\n Schlick Dörr","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-06-08/iii-zr-187-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 654","ref_norm":"654","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-06-08/iii-zr-187-99","retrieved":"2026-07-10 11:18:01.201048+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-06-08/iii-zr-187-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"III. 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