{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"III. Zivilsenat","decided":"2000-06-08","aktenzeichen":"III ZR 186/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 654 Zur Frage der Verwirkung des Anspruchs einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Vermittlungsmaklerprovision, wenn einer der Gesellschafter zu- gleich als Rechtsanwalt für die Gegenseite tätig geworden und dies nicht offengelegt worden ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nIII ZR 186/99\n\nURTEIL\n\nVerkündet am:\n8. Juni 2000\nFreitag\nJustizamtsinspektor\nals Urkundsbeamter\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk:\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nja\n\nnein\n\nja\n\n------------------------------------\n\nBGB § 654\n\nZur Frage der Verwirkung des Anspruchs einer Gesellschaft bürgerlichen\n\nRechts auf Vermittlungsmaklerprovision, wenn einer der Gesellschafter zu-\n\ngleich als Rechtsanwalt für die Gegenseite tätig geworden und dies nicht\n\noffengelegt worden ist.\n\nBGH, Urteil vom 8. Juni 2000 - III ZR 186/99 - OLG Frankfurt am Main\n LG Frankfurt am Main\n\nDer III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 8. Juni 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter\n\nDr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil des 19. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 9. Juni 1999\n\nwird zurückgewiesen.\n\nDer Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tra-\n\ngen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand\n\nDie Rechtsvorgängerin der klagenden GmbH, die Immobiliengesellschaft\n\nbürgerlichen Rechts R. & A., war von den Berechtigten damit beauftragt wor-\n\nden, die Reprivatisierung des volkseigenen Grundstücks K.-straße 14 in Leip-\n\nzig herbeizuführen und dieses Grundstück zum Verkauf zu bringen. Am 28. Mai\n\n1991 schloß die Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Beklagten einen\n\nschriftlichen Maklervertrag, betreffend die Vermittlung des Ankaufs dieses Ob-\n\njekts. In diesem Vertrag heißt es unter anderem:\n\n\"Die Käufer sind am Ankauf von Immobilien in der Stadt Leipzig in-\nteressiert. Das gegebene Interesse bezieht sich auf Immobilien, die\nnoch reprivatisiert werden müssen, d.h. die gegenwärtig im Grund-\nbuch noch als staatliches Eigentum ausgewiesen sind, bei denen je-\ndoch die Verkäufer entsprechende Ansprüche bei der Stadtverwal-\ntung Leipzig geltend gemacht haben. Der Immobilienmakler repriva-\ntisiert im Auftrag der Verkäufer Immobilien und ist von diesen beauf-\ntragt worden, diese Immobilien zum Verkauf zu bringen, wobei sich\nder Auftrag dabei sowohl auf den Verkauf des Anspruchs vor Repri-\nvatisierung als auch den Verkauf nach erfolgter Reprivatisierung be-\nzieht.\n\nFür die erfolgreiche Vermittlung eines zum Verkauf kommenden Im-\nmobilienreprivatisierungsanspruches bzw. einer Immobilie erhält der\nImmobilienmakler nach erfolgter notarieller Beurkundung vom Käu-\nfer:\n\n... Maklerprovision ..., ... die spätestens 10 Tage nach Eintragung\nder Auflassungsvormerkung zu zahlen\" ist.\n\nAufgrund dieser Vermittlung erwarb der Beklagte für die Firma P. G.\n\nmbH, Frankfurt, durch notariellen Vertrag vom selben Tage von den Berech-\n\ntigten die Reprivatisierungsansprüche auf das Grundstück. Das Grundstück\n\nwurde durch Bescheid vom 10. Oktober 1994 reprivatisiert; in der Folgezeit\n\n- nach dem 1. Januar 1996 - wurde zugunsten der Erwerberin eine Auflas-\n\nsungsvormerkung eingetragen.\n\nDie Klägerin, die sämtliche Aktiva und Passiva der inzwischen aufgelö-\n\nsten Immobiliengesellschaft R. & A. übernommen hat, verlangt von dem Be-\n\nklagten Zahlung der vereinbarten Vermittlungsprovision in rechnerisch unstrei-\n\ntiger Höhe von (noch) 14.960 DM nebst Zinsen.\n\nDer Beklagte hält seiner Zahlungspflicht im wesentlichen entgegen, der\n\nMaklervertrag sei wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig;\n\naußerdem sei ein etwaiger Provisionsanspruch verwirkt.\n\nDie Vorinstanzen haben den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung ver-\n\nurteilt; mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Klageabweisungsan-\n\ntrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe\n\nDie Revision ist nicht begründet.\n\n1.\n\nMit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß der Maklerver-\n\ntrag zwischen der Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts R. & A. und dem\n\nBeklagten nicht gegen das Verbot unerlaubter Rechtsberatung (Art. 1 § 1\n\nAbs. 1 RBerG) verstoßen hat.\n\na) Dabei kann dahingestellt bleiben, ob ein solcher Verstoß von vorn-\n\nherein bereits tatbestandsmäßig deswegen ausschied, weil einer der Gesell-\n\nschafter, R., im fraglichen Zeitraum als Rechtsanwalt zugelassen war.\n\nb) Jedenfalls scheitert ein Verstoß daran, daß der Immobiliengesell-\n\nschaft die Reprivatisierung des Grundstücks K.-straße 14 als möglicher Ge-\n\ngenstand der Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten im Sinne des Art. 1\n\n§ 1 Abs. 1 RBerG nicht gegenüber dem Beklagten obgelegen hat. In dem\n\nMaklervertrag war vielmehr eindeutig klargestellt, daß die Immobiliengesell-\n\nschaft bei der Reprivatisierung im Auftrag der Verkäufer tätig wurde. Demnach\n\nhaben beide Vorinstanzen zutreffend festgestellt, daß die Reprivatisierung kei-\n\nne Leistung war, die die Makler dem Beklagten versprochen hatten, auch nicht\n\nals Inhalt der Vermittlung oder als Bedingung des Entstehens des Provisions-\n\nanspruchs. Auch die Revision nimmt ausdrücklich hin, daß die Immobilienge-\n\nsellschaft in dem Vertrag gegenüber dem Beklagten keine Verpflichtung einge-\n\ngangen war, das Reprivatisierungsverfahren zu betreiben.\n\nc) Entgegen der Auffassung der Revision kann auch nicht davon ausge-\n\ngangen werden, daß der Maklervertrag in einem \"unmittelbaren und untrennba-\n\nren Zusammenhang\" mit der Rechtsbesorgung der Immobiliengesellschaft ge-\n\ngenüber den Verkäuferinnen gestanden habe. Das Gelingen der Reprivatisie-\n\nrung war zwar Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs. Ein\n\nrechtlicher Zusammenhang zwischen dem Zustandekommen des Maklervertra-\n\nges und der Wirksamkeit der auf die Reprivatisierung gerichteten Vereinbarung\n\nzwischen den Maklern und der Verkäuferseite wurde dadurch indessen nicht\n\ngeschaffen. Es bewendete vielmehr bei der jedem gewöhnlichen Maklervertrag\n\nzugrundeliegenden Konstellation, daß das Zustandekommen des Hauptvertra-\n\nges Voraussetzung für das Entstehen des Anspruchs auf Maklerlohn ist, wobei\n\nhier lediglich als zusätzliche tatsächliche Voraussetzung die Reprivatisierung\n\nhinzukommen sollte.\n\n2.\n\nDer Maklervertrag ist auch nicht mit sonstigen Nichtigkeitsgründen be-\n\nhaftet. Der Umstand, daß der Gesellschafter R. seinerzeit Rechtsanwalt gewe-\n\nsen war, hinderte das wirksame Zustandekommen des Vertrages nicht. Anders\n\nals für Notare gibt es keine gesetzliche Vorschrift, die eine makelnde Tätigkeit\n\nvon Rechtsanwälten allgemein im Sinne von § 134 BGB verbietet (BGH, Urteil\n\nvom 31. Oktober 1991 - IX ZR 303/90 = NJW 1992, 681, 682). Die ständige\n\nAusübung des Berufs eines Maklers ist allerdings für einen Rechtsanwalt un-\n\nzulässig (BGH aaO m.w.N.). Selbst wenn R. indessen damals durch eine sol-\n\nche ständige Ausübung des Maklerberufs gegen anwaltliches Standesrecht\n\nverstoßen haben sollte, bewirkte dies nicht automatisch die Sittenwidrigkeit\n\n(§ 138 BGB) aller von der Immobiliengesellschaft abgeschlossenen Maklerver-\n\nträge. Denn nicht schon jeder Standesverstoß eines an eine Standesordnung\n\ngebundenen Vertragsteils macht das Rechtsgeschäft sittenwidrig; vielmehr\n\nkommt es stets auf alle Umstände des Einzelfalls an (Senatsurteil vom\n\n18. März 1999 - III ZR 93/98 = NJW 1999, 2360 = BGHR BGB § 138 Abs. 1\n\nArchitektenvertrag 2). Zwar hat der IX. Zivilsenat in seinem Urteil vom 31. Ok-\n\ntober 1991 (aaO) die Sittenwidrigkeit des damals in Rede stehenden Makler-\n\nvertrages mit der Erwägung verneint, der betroffene Rechtsanwalt sei lediglich\n\nin einem durch besondere Umstände geprägten Einzelfall als Makler tätig ge-\n\nworden. Daraus kann indessen nicht die Folgerung gezogen werden, daß\n\nsämtliche Maklerverträge einer auf diesem Gebiet gewerblich tätigen Perso-\n\nnengesellschaft schon deswegen sittenwidrig sind, weil an dieser ein Rechts-\n\nanwalt als Mitglied beteiligt ist. Eine so weitreichende Sanktion stünde zu dem\n\nZiel, die Wahrung des anwaltlichen Standesrechtes sicherzustellen, jedenfalls\n\ndann außer Verhältnis, wenn - wie hier - der Rechtsanwalt gegenüber dem\n\nKunden (dem Beklagten) allein in seiner Eigenschaft als Makler tätig wird (vgl.\n\nStaudinger/Sack, BGB 13. Bearb. 1996 § 138 Rn. 425); vielmehr stellt insoweit\n\nbereits die Bundesrechtsanwaltsordnung ein geeignetes und ausreichendes\n\nInstrumentarium zur Verfügung (vgl. BGH, Beschluß vom 10. November 1975\n\n- AnwZ (B) 12/75 = LM BRAO § 7 Ziffer 8 Nr. 31 m.w.N.). Der mögliche Stan-\n\ndesverstoß wog daher nicht so schwer, als daß er die zivilrechtliche Gültigkeit\n\ndes hier in Rede stehenden Maklergeschäfts hätte beeinträchtigen können.\n\nEbensowenig verstieß die Vereinbarung einer Maklerprovision gegen das für\n\nRechtsanwälte geltende Verbot der Vereinbarung eines Erfolgshonorars, da\n\nder Gesellschafter R. für den Beklagten gerade nicht als Anwalt, sondern aus-\n\nschließlich als Makler tätig geworden war (vgl. BGH, Urteil vom 31. Oktober\n\n1991 aaO).\n\n3.\n\nDer Provisionsanspruch ist im vorliegenden Fall auch nicht nach § 654\n\nBGB verwirkt.\n\na) Es kann dahinstehen, ob die Immobiliengesellschaft wegen ihrer Be-\n\nziehungen zur Verkäuferseite, insbesondere wegen der anwaltlichen Tätigkeit\n\ndes Gesellschafters R. für diese bei der Reprivatisierung der Grundstücke, die-\n\nser gegenüber die Stellung eines \"Vertrauensmaklers\" gehabt hat. Selbst wenn\n\nman dies - abweichend von dem Berufungsgericht - bejahen würde, würde die-\n\nser Umstand für sich allein genommen noch keinen Fall verbotener Doppeltä-\n\ntigkeit im Sinne des § 654 BGB begründen. Denn nicht mit jeder vermittelnden\n\nTätigkeit nach beiden Seiten verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch\n\ngewissermaßen \"automatisch\". Entscheidend hierfür ist vielmehr, ob der Makler\n\nmit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber ver-\n\nletzt. Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er ihnen seine Tätigkeit für die\n\njeweils andere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als \"ehrlicher Mak-\n\nler\" zwischen ihren Interessen zu vermitteln (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteil\n\nvom 11. November 1999 - III ZR 160/98 = VersR 2000, 182, 183 m.zahlr.w.N.).\n\nb) In dem hier zu beurteilenden Fall hatte die Immobiliengesellschaft in\n\ndem schriftlichen Maklervertrag eindeutig und unmißverständlich klargestellt,\n\ndaß sie im Auftrag der Verkäufer Immobilien reprivatisiere und von diesen be-\n\nauftragt worden sei, diese Immobilien zum Verkauf zu bringen. Damit hatte die\n\nImmobiliengesellschaft dem Beklagten insbesondere den wesentlichen Um-\n\nstand offengelegt, daß sie beim Zustandekommen des Kaufs auch die Interes-\n\nsen der Verkäuferseite wahrnahm. Damit war sie ihrer Informationspflicht im\n\nvorbezeichneten Sinne hinreichend nachgekommen. Die weitere Feststellung\n\ndes Berufungsgerichts, daß die Immobiliengesellschaft ihre Neutralitätspflicht\n\nals Doppelvermittlungsmaklerin nicht konkret verletzt habe, wird von der Revi-\n\nsion ausdrücklich hingenommen.\n\nc) Auch eine sonstige schwere Treuepflichtverletzung, die eine Verwir-\n\nkung des Provisionsanspruchs in analoger Anwendung des § 654 BGB recht-\n\nfertigen könnte, ist nicht ersichtlich. Die Revision erblickt eine solche insbe-\n\nsondere darin, daß die Immobiliengesellschaft - unstreitig - nicht offengelegt\n\nhabe, daß eines ihrer Mitglieder Rechtsanwalt gewesen und als solcher für die\n\nVerkäuferseite tätig geworden sei. Der Senat hat bereits Zweifel, ob insoweit\n\nüberhaupt eine Offenbarungspflicht gegenüber dem Beklagten bestanden hat.\n\nDagegen spricht nämlich die Erwägung, daß die anwaltlichen Reprivatisie-\n\nrungsbemühungen des Gesellschafters R. eine sachgerechte Vermittlungstä-\n\ntigkeit der Immobiliengesellschaft für beide Seiten keineswegs von vornherein\n\nausschlossen. Diese Frage braucht indessen nicht abschließend geklärt zu\n\nwerden. Dem Berufungsgericht ist jedenfalls darin beizupflichten, daß ein Ver-\n\nstoß der Immobiliengesellschaft gegen eine etwaige Offenbarungspflicht nicht\n\nein solches Gewicht hatte, daß er den Wegfall des Provisionsanspruchs (oder\n\neine Anfechtbarkeit des Vertrages wegen arglistiger Täuschung) hätte begrün-\n\nden können. Zwar mag die Pflicht des Rechtsanwalts, die Interessen seines\n\nMandanten wahrzunehmen, gegenüber der Interessenwahrnehmungspflicht\n\neines Maklers eine größere Intensität haben. Andererseits beschränkte sich die\n\nanwaltliche Tätigkeit des Gesellschafters R. auf die Reprivatisierungsbemü-\n\nhungen und diente insoweit auch dem wohlverstandenen Interesse des Be-\n\nklagten, indem sie die Voraussetzungen für den Erwerb des Grundstücks\n\nschaffen sollte. Außerdem war der Umstand, daß und mit welcher Zielrichtung\n\ndie Immobiliengesellschaft auch für die Verkäuferseite tätig wurde, in dem Ver-\n\ntrag offengelegt worden; das mögliche Informationsdefizit betraf dementspre-\n\nchend nicht\n\ndie Bindung als solche, sondern lediglich deren Intensität. Die Unvollständig-\n\nkeit in diesem einen Punkt vermag vor dem Hintergrund der weiteren Feststel-\n\nlung, daß der Immobiliengesellschaft eine konkrete Verletzung der Neutrali-\n\ntätspflicht nicht vorgeworfen werden kann, den Bestand des Provisionsan-\n\nspruchs nicht in Frage zu stellen.\n\nRinne Wurm Streck\n\n Schlick Dörr","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-06-08/iii-zr-186-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 654","ref_norm":"654","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-06-08/iii-zr-186-99","retrieved":"2026-07-10 11:18:22.791153+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-06-08/iii-zr-186-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"III. 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