{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2000-04-18","aktenzeichen":"XI ZR 193/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2 § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (Ausnahme vom Einwendungsdurchgriff des § 9 Abs. 3 VerbrKrG) setzt nicht voraus, daß der Kredit grundpfandrechtlich vollständig durch einen entsprechenden Wert des belasteten Grundstücks gesichert oder gar der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11, 12 HypBG einge- halten ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXI ZR 193/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n18. April 2000\nWeber,\nJustizhauptsekretärin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n_____________________\n\nVerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2\n\n§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (Ausnahme vom Einwendungsdurchgriff des § 9\n\nAbs. 3 VerbrKrG) setzt nicht voraus, daß der Kredit grundpfandrechtlich\n\nvollständig durch einen entsprechenden Wert des belasteten Grundstücks\n\ngesichert oder gar der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11, 12 HypBG einge-\n\nhalten ist.\n\nBGH, Urteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99 - OLG Jena\n LG Gera\n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche\n\nVerhandlung vom 18. April 2000 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe\n\nund die Richter Dr. Siol, Dr. Bungeroth, Dr. Müller und Dr. Joeres\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil\n\ndes 5. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts\n\nin Jena vom 8. Juni 1999 aufgehoben und das Urteil\n\nder 9. Zivilkammer des Landgerichts Gera vom 16. Juli\n\n1998 abgeändert, soweit zum Nachteil der Beklagten\n\nentschieden ist.\n\nDie Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.\n\nDer Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger wendet sich gegen die Vollstreckung der beklagten\n\nBank aus einer notariellen Grundschuldbestellungsurkunde.\n\nDer Kläger, Geschäftsführer einer Wohnungsgenossenschaft in\n\nThüringen, und seine Ehefrau (im folgenden: Eheleute) wurden durch\n\neinen Vermittler veranlaßt, im Rahmen eines steuersparenden Erwer-\n\nbermodells eine angeblich fest vermietete Eigentumswohnung in B. zum\n\nPreis von 180.420 DM einschließlich Nebenkosten zu erwerben. Der\n\nnotarielle Kaufvertrag, bei dem sich die Eheleute vertreten ließen, wur-\n\nde am 29. Oktober 1993 geschlossen.\n\nDie Beklagte, die der Verkäuferin Ende 1993 zur Zwischenfinan-\n\nzierung des Projekts einen Kredit in Höhe von 1,5 Mio. DM eingeräumt\n\nund den Verkehrswert der genannten Eigentumswohnung mit\n\n104.000 DM ermittelt hatte, gewährte den Eheleuten mit Vertrag vom\n\n22. Februar/12. März 1994 zwei Darlehen in Höhe von insgesamt\n\n180.000 DM. Zur Absicherung bestellten die Eheleute an der Eigen-\n\ntumswohnung zugunsten der Beklagten eine Grundschuld, übernahmen\n\ndie persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangs-\n\nvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.\n\nErstmals im Juli 1994 besichtigte der Kläger die Eigentumswoh-\n\nnung. Er stellte fest, daß sie erhebliche Baumängel aufwies und nicht\n\nvermietet war. Die Eheleute fochten daraufhin den Kaufvertrag gegen-\n\nüber der Verkäuferin wegen arglistiger Täuschung an. Mit Zustimmung\n\nder Beklagten verkauften sie am 25. September 1996 die Eigentums-\n\nwohnung für 60.300 DM und überwiesen davon 60.000 DM an die Be-\n\nklagte, die die Darlehen alsbald fällig stellte.\n\nDer Kläger ist der Ansicht, die Zwangsvollstreckung der Beklag-\n\nten aus der notariellen Urkunde sei unzulässig. Er könne nach den\n\nGrundsätzen des sogenannten Einwendungsdurchgriffs (§ 9 Abs. 3\n\nVerbrKrG) die Rückzahlung des Kredites verweigern, da er den finan-\n\nzierten Kaufvertrag wirksam angefochten habe. Auch habe die Beklagte\n\npflichtwidrig nicht darüber aufgeklärt, daß der Kaufpreis nach ihren Er-\n\nmittlungen um mehr als 70% über dem tatsächlichen Wert der Eigen-\n\ntumswohnung gelegen habe.\n\nDas Landgericht hat die Zwangsvollstreckung aus der notariellen\n\nUrkunde in Höhe des 18.203,85 DM zuzüglich Zinsen übersteigenden\n\nBetrages für unzulässig erklärt und die weitergehende Klage abgewie-\n\nsen. Das Oberlandesgericht, dessen Urteil in ZIP 1999, 1554 veröffent-\n\nlicht ist, hat die Berufung der Beklagten und die Anschlußberufung des\n\nKlägers zurückgewiesen. Mit der Revision verfolgt die Beklagte ihren\n\nKlageabweisungsantrag weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur vollständigen Abweisung\n\nder Klage.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:\n\nEin Einwendungsdurchgriff wegen der Anfechtung des Kaufver-\n\ntrages komme zugunsten des Klägers nicht in Betracht. § 9 VerbrKrG\n\nfinde nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Kreditverträge keine Anwen-\n\ndung, nach denen der Kredit durch ein Grundpfandrecht abgesichert\n\nsei. Das gelte auch, wenn - wie hier - die Grundschuld die Darlehens-\n\nforderung nur unvollständig decke.\n\nDer Kläger habe gegenüber der Beklagten aber einen Schadens-\n\nersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß; denn sie habe\n\nnicht über das ihr bekannte Mißverhältnis zwischen dem Wert der Ei-\n\ngentumswohnung und dem von den Eheleuten dafür zu zahlenden\n\nKaufpreis aufgeklärt. Zwar sei eine kreditgebende Bank - namentlich\n\nbei steuersparenden Bauherren- oder Erwerbermodellen - grundsätzlich\n\nnicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm\n\nbeabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären. Ausnahmswei-\n\nse gelte jedoch etwas anderes, wenn sie - wie hier - in Bezug auf die\n\nspeziellen Risiken des finanzierten Vorhabens einen konkreten Wis-\n\nsensvorsprung habe. Die Beklagte habe aufgrund des von ihr einge-\n\nholten Gutachtens gewußt, daß der Wert der vom Kläger erworbenen\n\nWohnung um 74% hinter dem Kaufpreis zurückblieb. Das Mißverhältnis\n\nzwischen dem Kaufpreis und dem von der Beklagten ermittelten Wert\n\nder Eigentumswohnung sei so gravierend, daß sich der Beklagten der\n\nEindruck eines sittenwidrigen Geschäfts oder der arglistigen Täu-\n\nschung geradezu habe aufdrängen müssen. Es komme nicht darauf an,\n\nob die Beklagte gewußt habe, daß der Kläger das Objekt nicht in Au-\n\ngenschein genommen oder sich in sonstiger Weise hierüber informiert\n\nhatte. Aus den Umständen habe sich der Beklagten diese Vermutung\n\naufdrängen müssen. Abgesehen von dem Mißverhältnis zwischen Kauf-\n\npreis und Wert des Objekts sei augenfällig, daß der Kläger von einer\n\ndirekten Kontaktaufnahme mit der Beklagten und Erörterungen des Ge-\n\nschäfts geradezu \"abgeschirmt\" worden sei. Die Beklagte habe die\n\nfehlende Kontaktaufnahme auch nicht etwa als Verzicht auf eine ge-\n\nschuldete Aufklärung verstehen dürfen. Vielmehr habe dies der Be-\n\nklagten besondere Veranlassung geben müssen, ein Gespräch mit dem\n\nKläger zu suchen und die Situation zu besprechen. Der Kläger müsse\n\nsich allerdings ein erhebliches Mitverschulden nach § 254 BGB an-\n\nrechnen lassen, weil er es leichtfertig unterlassen habe, sich vor Ab-\n\nschluß der Verträge das Kaufobjekt auch nur von außen anzusehen.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten in wesentlichen Punkten rechtlicher\n\nPrüfung nicht stand. Die Beklagte hat sich nicht wegen unterlassener\n\nAufklärung des Klägers schadensersatzpflichtig gemacht.\n\n1. Zutreffend ist allerdings der rechtliche Ausgangspunkt des Be-\n\nrufungsgerichts: Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodel-\n\nlen ist die Bank nur unter ganz besonderen Voraussetzungen zur Risi-\n\nkoaufklärung über das zu finanzierende Geschäft verpflichtet, weil sie\n\nregelmäßig davon ausgehen darf, daß die Kunden entweder selbst über\n\ndie notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder daß sie\n\nsich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Gleichwohl\n\nkönnen sich auch hier aus den besonderen Umständen des Einzelfalles\n\nAufklärungs- und Hinweispflichten der Bank ergeben. Das kann - wie\n\ndas Berufungsgericht zutreffend ausführt - etwa dann der Fall sein,\n\nwenn sie in bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens einen kon-\n\nkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch\n\nerkennen kann (vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 1991 - XI ZR\n\n300/90, WM 1992, 133 (insoweit in BGHZ 116, 209 nicht abgedruckt)\n\nund vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 902 m.w.Nachw.;\n\nBGH, Urteil vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679).\n\n2. Ein solcher zur Aufklärung verpflichtender Wissensvorsprung\n\nliegt hier, anders als das Berufungsgericht gemeint hat, nicht vor.\n\na) Kenntnisse der Bank über den Zustand des zu finanzierenden\n\nObjekts begründen regelmäßig keinen Wissensvorsprung über spezi-\n\nelle Risiken, der zur Aufklärung des Kreditsuchenden verpflichten\n\nkönnte. Die Bank darf davon ausgehen, daß der Kunde sich über den\n\nZustand der Immobilie selbst ins Bild gesetzt hat (Senatsurteil vom\n\n3. Dezember 1991 - XI ZR 300/90, WM 1992, 133, 134 m.w.Nachw.).\n\nDas Berufungsgericht hat deshalb zu Recht - allerdings in anderem Zu-\n\nsammenhang - das Verhalten des Klägers, eines Geschäftsführers ei-\n\nner Wohnungsgenossenschaft, die Eigentumswohnung unbesehen zu\n\nkaufen, als leichtfertig bewertet. Mit einem solchen leichtfertigen Ver-\n\nhalten brauchte die Beklagte nicht zu rechnen.\n\nb) Nicht ausreichend zur Begründung einer Aufklärungspflicht ist\n\nnach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich\n\nauch ein Wissensvorsprung der Bank darüber, daß der vom Erwerber\n\nzu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert\n\ndes zu erwerbenden Objekts steht (vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober\n\n1987 - III ZR 235/86, WM 1987, 1426, 1428, 21. Januar 1988 - III ZR\n\n179/86, WM 1988, 561, 563, 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992,\n\n901, 903 und vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678,\n\n679). Das kann allenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn die\n\nBank bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von ei-\n\nner sittenwidrigen Übervorteilung des Kunden durch den Vertragspart-\n\nner ausgehen muß. Das ist hier - entgegen der Ansicht des Berufungs-\n\ngerichts - nicht der Fall.\n\nNicht jedes, auch nicht jedes auffällige Mißverhältnis zwischen\n\nLeistung und Gegenleistung führt zur Sittenwidrigkeit eines Rechtsge-\n\nschäfts. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann\n\nvon einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Ge-\n\ngenleistung, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen\n\nder Sittenwidrigkeit begründet, dann ausgegangen werden, wenn der\n\nWert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegen-\n\nleistung (vgl. z.B. BGHZ 125, 218, 227; BGH, Urteile vom 9. Oktober\n\n1996 - VIII ZR 233/95, WM 1997, 230, 232, vom 21. März 1997 - V ZR\n\n355/95, WM 1997, 1155, 1156 und vom 26. November 1997 - VIII ZR\n\n322/96, WM 1998, 932, 934 m.w.Nachw.).\n\nVon einem solchen Mißverhältnis kann hier selbst dann keine\n\nRede sein, wenn man mit dem Berufungsgericht dem von der Beklagten\n\nfür interne Zwecke geschätzten Grundstückswert von 104.000 DM ei-\n\nnen Kaufpreis von 180.420 DM gegenüberstellt. Hinzu kommt, daß\n\n- worauf die Revision zutreffend hinweist - bei dem anzustellenden\n\nVergleich nicht von 180.420 DM, sondern von einem niedrigeren Betrag\n\nausgegangen werden muß. In dem von den Eheleuten zu entrichtenden\n\nKaufpreis sind nämlich alle Nebenkosten enthalten wie Grunderwerbs-\n\nsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Gebühren für\n\nMietgarantie und Finanzierungsvermittlung.\n\nÜber die verbleibende Überteuerung mußte nicht einmal die Ver-\n\nkäuferin der Eigentumswohnung aufklären. Nichts spricht dafür, der\n\nBeklagten als finanzierenden Bank insoweit gleichwohl eine Aufklä-\n\nrungspflicht aufzuerlegen. Es war vielmehr Sache des Klägers, die An-\n\ngemessenheit des Kaufpreises der Eigentumswohnung zu klären. Als\n\nGeschäftsführer einer Wohnungsgenossenschaft mit einem monatlichen\n\nBruttoeinkommen von fast 9.000 DM wäre er dazu - gegebenenfalls mit\n\nsachverständiger Hilfe - auch ohne weiteres in der Lage gewesen.\n\nc) Die Beklagte hatte auch nicht Kenntnis von sonstigen Umstän-\n\nden, die eine sittenwidrige Schädigung des Klägers durch den Ver-\n\ntragspartner hätten nahelegen können. Inwiefern sich ihr - wie das Be-\n\nrufungsgericht meint - hätte aufdrängen müssen, daß der Kläger \"von\n\neiner direkten Kontaktaufnahme mit der Beklagten und Erörterungen\n\ndes Geschäfts geradezu abgeschirmt wurde,\" hat das Berufungsgericht\n\nnicht dargelegt. Solche Umstände sind auch nicht ersichtlich.\n\nIII.\n\nDas Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen\n\nals richtig dar.\n\nEinwendungen des Klägers, die einer Vollstreckung aus der nota-\n\nriellen Urkunde entgegenstehen könnten, bestehen nicht. Die Anfech-\n\ntung des Kaufvertrages berührt die Darlehensforderungen der Beklag-\n\nten nicht. Die Ansicht des Berufungsgerichts, ein Einwendungsdurch-\n\ngriff gemäß § 9 VerbrKrG komme hier schon deshalb nicht in Betracht,\n\nweil diese Vorschrift nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf das Darle-\n\nhensverhältnis der Parteien keine Anwendung finde, ist nicht zu bean-\n\nstanden. Der gewährte Kredit ist von der Sicherung durch ein Grund-\n\npfandrecht abhängig gemacht und zu den für grundpfandrechtlich ab-\n\ngesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden. § 3 Abs. 2\n\nNr. 2 VerbrKrG stellt entscheidend auf die Zinshöhe und die sonstigen\n\nKreditkonditionen ab. Er setzt nicht voraus, daß der Kredit grundpfand-\n\nrechtlich vollständig durch einen entsprechenden Wert des belasteten\n\nGrundstücks gesichert oder gar der Beleihungsrahmen gemäß §§ 11,\n\n12 HypBG eingehalten ist. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut der\n\nVorschrift. Die Einhaltung einer bestimmten Beleihungsgrenze zählt\n\nnicht zu den \"Bedingungen\" des Kredits, sondern liegt auf der Ebene\n\ndes Motivs der Kreditgewährung. Eine etwaige Untersicherung fällt in\n\nden Risikobereich der Bank und kann nach dem Zweck der Ausnahme-\n\nvorschrift des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht dazu führen, daß sie\n\nauch noch dem Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG ausgesetzt\n\nwird. Überdies ist es ein Gebot der Rechtssicherheit, die Anwendung\n\ndes § 3 Abs. 2 Nr. 2 nicht von der Bewertung des jeweiligen Grund-\n\npfandobjekts abhängig zu machen, über die häufig erhebliche Mei-\n\nnungsverschiedenheiten bestehen können (vgl. OLG Braunschweig\n\nWM 1998, 1223, 1226; OLG Hamm WM 1998, 1230, 1233; Bülow,\n\nVerbrKrG 3. Aufl. § 3 Rdn. 91; Bruchner in: Schimansky/Bunte/Lwowski,\n\nBankrechts-Handbuch § 81 Rdn. 57; Gößmann BuB Rdn. 3/645; a.A.\n\nPfeiffer ZBB 1996, 304, 308 f.).\n\nIV.\n\nDas Berufungsurteil war daher aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO)\n\nund die Klage vollständig abzuweisen. Der Senat konnte in der Sache\n\nselbst entscheiden, da es weiterer Feststellungen nicht bedurfte (§ 565\n\nAbs. 3 Nr. 1 ZPO).\n\nNobbe Dr. Siol Dr. Bungeroth\n\n Dr. Müller Dr. Joeres","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-04-18/xi-zr-193-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 254","ref_norm":"254","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-04-18/xi-zr-193-99","retrieved":"2026-07-10 11:07:22.507347+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-04-18/xi-zr-193-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"XI. 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