{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2000-04-07","aktenzeichen":"V ZR 83/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 139, 313 Satz 2 Werden mehrere Grundstückskaufverträge als einheitliches Geschäft abgeschlos- sen, ohne daß die Verknüpfung der einzelnen Verträge beurkundet wird, tritt die Heilung des Formmangels erst ein, wenn der Erwerber hinsichtlich aller Verkaufsflä- chen als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nV ZR 83/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n7. April 2000\nK a n i k ,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk:\n\nja\n\nBGHZ:\n\nBGHR:\n\nnein\n\nja\n\n-----------------------------------\n\nBGB §§ 139, 313 Satz 2\n\nWerden mehrere Grundstückskaufverträge als einheitliches Geschäft abgeschlos-\n\nsen, ohne daß die Verknüpfung der einzelnen Verträge beurkundet wird, tritt die\n\nHeilung des Formmangels erst ein, wenn der Erwerber hinsichtlich aller Verkaufsflä-\n\nchen als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist.\n\nBGH, Urt. v. 7. April 2000 - V ZR 83/99 - OLG Naumburg\n\n LG Stendal\n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 7. April 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter\n\nDr. Lambert-Lang, Tropf, Schneider und Dr. Lemke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats\ndes Oberlandesgerichts Naumburg vom 19. Januar 1999 im Ko-\nstenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Be-\nklagten erkannt worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Berufung des Klägers gegen\ndas Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Stendal vom\n10. Juni 1998 zurückgewiesen.\n\nAuf die Widerklage wird festgestellt, daß die Verträge des Notars\nR. Sch. , B. , vom 10. November 1992 (UR-Nr.\n1 /92), vom 7. September 1993 (UR-Nr. 1 /93) und vom 21. März\n1994 (UR-Nr. 5 /94 und 5 /94) nichtig sind.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit notariellem Vertrag vom 10. November 1992 erwarb der Kläger von\n\nder Beklagten - unter Übernahme einer Bauverpflichtung auf eigenes Risiko -\n\nin deren Stadtgebiet liegende Grundstücksteilflächen in einer Größe von etwa\n\n4.500 qm mit dem Ziel der Bebauung und Sanierung der vorhandenen Wohn-\n\nbauten. Der Vertragsgegenstand war in einem anliegenden Plan gekennzeich-\n\nnet. Am 7. September 1993 ließen die Parteien einen Vertragsnachtrag beur-\n\nkunden, in dem unter Bezugnahme auf einen neuen Lageplan der Vertragsge-\n\ngenstand näher bezeichnet wurde. Zwei weitere notarielle Verträge der Partei-\n\nen vom 21. März 1994 betrafen Teilflächen von 349 und 915 qm und enthielten\n\ndie Versicherung der Beklagten, daß die zur Altbausanierung erforderlichen\n\nFördermittel zur Verfügung stünden. Außerdem kam im Jahr 1994 eine privat-\n\nschriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien über die im Jahr 1995 abge-\n\nschlossene Sanierung der vorhandenen Wohnbebauung zustande. Hinsichtlich\n\neines Teils der Grundstücksflächen (Flurstück 12 /450 und Grundstück\n\nB. straße 21) wurde der Kläger als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.\n\nAuf den in dem Vertrag von 1992 vorgesehenen Kaufpreis in Höhe von\n\n175.000 DM zahlte der Kläger an die Beklagte lediglich 10.000 DM.\n\nDer Kläger hat von der Beklagten die Mitwirkung an der Eigentumsver-\n\nschaffung für die restlichen Teilflächen mit der Größe von 95 und 515 qm\n\n(Flurstück 4 /5 und zu vermessende Teilfläche von Flurstück 4 /6) verlangt.\n\nDie Beklagte hat widerklagend die Nichtigkeit sämtlicher Grundstückskaufver-\n\nträge geltend gemacht. Das Landgericht hat Klage und Widerklage abgewie-\n\nsen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberlandesgericht die Beklagte zur\n\nMitwirkung verurteilt. Die weitergehenden Rechtsmittel hat es zurückgewiesen.\n\nHiergegen richtet sich die Revision der Beklagten. Der Kläger beantragt die\n\nZurückweisung des Rechtsmittels.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision hat Erfolg.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, die Eigentumsverschaffungspflicht\n\nder Beklagten ergebe sich aus den notariellen Kaufverträgen von 1992, 1993\n\nund 1994, die jedenfalls im Ergebnis den Kaufgegenstand hinreichend genau\n\nbezeichneten und den Beurkundungsanforderungen genügten. Die Sanie-\n\nrungsvereinbarung habe mit den Grundstückskaufverträgen nicht in rechtli-\n\nchem Zusammenhang gestanden und daher nicht der Beurkundung bedurft.\n\nDer Kläger könne die Mitwirkung an der Eigentumsverschaffung auch vor der\n\nvollständigen Kaufpreiszahlung verlangen, da seine eigene Vorleistungspflicht\n\nwegen des anfänglichen subjektiven Unvermögens der Beklagten entfallen sei.\n\nEine Verurteilung zur Leistung Zug um Zug komme nicht in Betracht, da die\n\nBeklagte durch die Erhebung der Widerklage erklärt habe, ihre Leistung nicht\n\nzu erbringen.\n\nII.\n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand.\n\n1. Im Umfang der erfolgten Verurteilung hat die Entscheidung des Be-\n\nrufungsgerichts aus mehreren Gründen keinen Bestand.\n\na) Soweit der Kläger die Umschreibung des Eigentums an einem noch\n\nzu vermessenden Teilstück aus dem Flurstück 4 /6 verlangt, ist ein entspre-\n\nchender Anspruch nicht wirksam begründet worden. Die notariellen Kaufverträ-\n\nge vom 10. November 1992 (UR-Nr. 1 /92 des Notars R. Sch. , B. )\n\nund vom 7. September 1993 (UR-Nr. 1 /93 des Notars R. Sch. ,\n\nB. ) betreffen das Gesamtareal, das der Kläger zur Sanierung und\n\nBebauung von der Beklagten erwerben wollte. Sie bestimmen weder die Gren-\n\nzen der hier streitigen, zu vermessenden Teilfläche aus dem Flurstück 4 /6,\n\nnoch enthalten sie Regelungen darüber, daß die Verträge insoweit nicht als\n\nGanzes, sondern in Teilen aufgegliedert und vollzogen werden sollen. Dar-\n\nüberhinaus ist der Vertrag vom 10. November 1992 nichtig, weil er die ver-\n\nkaufte Gesamtfläche unter Einbeziehung des Flurstücks 4 /6 nicht bestimmt\n\nbezeichnet. Insbesondere im Bereich des mit der Nummer 24 gekennzeichne-\n\nten freistehenden alten Kirchengebäudes ist die Bestimmung des Kaufgegen-\n\nstandes anhand der Urkunde und des vereinbarten Flächenmaßes von ca.\n\n4500 qm unmöglich. Dasselbe gilt für den Vertrag vom 7. September 1993 (UR-\n\nNr. 1 /93 des Notars R. Sch. , B. ). Aus dem ihm bei-\n\ngefügten Lageplan läßt sich nicht ersehen, wo die Verbindungslinie zwischen\n\nden Punkten J und K verlaufen soll. Daß es sich um eine Gerade handeln soll,\n\ngibt noch keinen Aufschluß darüber, wie die Punkte zu bestimmen sind, die sie\n\nverbinden soll. Hier hätte es ohne maßstabsgerechte Skizze wenigstens der\n\nAngabe von konkreten Anhaltspunkten in der Natur, von Winkelmaßen oder\n\nLängenangaben bedurft, weil die Grenze auch nicht anhand einer vorgegebe-\n\nnen Flächengröße bestimmt werden kann. Zwar haben die Parteien in der Ur-\n\nkunde auf den Vertrag vom 10. November 1992 Bezug genommen, in dem das\n\nGesamtareal mit ca. 4500 qm angegeben ist. Jedoch hat das Areal in dem La-\n\ngeplan des Vertrages vom 7. September 1993 einen anderen Zuschnitt erhal-\n\nten als in dem Vertrag vom 10. November 1992. Daß das in diesem Vertrag\n\nangegebene Flächenmaß gleichwohl auch für das Areal in den neuen Grenzen\n\ngelten sollte, ist weder aus der Urkunde ersichtlich noch festgestellt. Soweit\n\ndas Berufungsgericht davon ausgeht, die Parteien seien sich über den Lei-\n\nstungsgegenstand von Anfang an einig gewesen, genügt dies nicht (Senatsurt.\n\nv. 18. April 1986, V ZR 32/85, NJW 1986, 2820, 2822). Im übrigen zeigen die\n\nin den jeweiligen Planskizzen enthaltenen Abweichungen über den äußeren\n\nGrenzverlauf des Gesamtareals, daß dies auch keineswegs der Fall war.\n\nDer geltend gemachte Anspruch läßt sich schließlich nicht auf den nota-\n\nriellen Kaufvertrag vom 21. März 1994 (UR-Nr. 5 /1994 des Notars R. \n\nSch. , B. ) stützen. Er ist schon deshalb nichtig, weil er nach dem\n\nübereinstimmenden Vortrag beider Parteien keine Wirksamkeit erlangen sollte,\n\nalso als Scheingeschäft zu werten ist (§ 117 BGB). Darüberhinaus ist er des-\n\nhalb nichtig, weil er nach den getroffenen Feststellungen mit den übrigen Ver-\n\nträgen eine rechtliche Einheit im Sinne des § 139 BGB bildet. Das Vertragsob-\n\njekt war nur Teil eines auf den Erwerb des im Vertrag vom 10. November 1992\n\numschriebenen Areals gerichteten Geschäfts. Die späteren Verträge dienten\n\nnicht dazu, dieses einheitliche Geschäft aufzuspalten, sondern zu ergänzen\n\nund den Vollzug zu erleichtern. Diese Verknüpfung hat jedoch in dem Vertrag\n\nvom 31. März 1994 (UR-Nr. 5 /94 des Notars R. Sch. , B. )\n\nkeinen Ausdruck gefunden. Er ist daher auch aus diesem Grund nichtig, weil\n\nkeine Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß die Parteien einen isolierten Verkauf\n\ndieser Fläche gewollt hätten. Die in § 18 des Vertrages aufgenommene salva-\n\ntorische Klausel greift insoweit nicht ein, weil sie ausschließlich die Bestim-\n\nmungen dieses Vertrages betrifft und nicht das gesamte Geschäft.\n\nb) Die Beklagte ist ferner nicht verpflichtet, dem Kläger das Eigentum an\n\ndem Flurstück 4 /5 zu verschaffen. Dem Kläger steht ein dahingehender An-\n\nspruch weder aus dem Vertrag vom 10. November 1992 noch aus dem Vertrag\n\nvom 7. September 1993 zu, weil sich beide Verträge nur auf das gesamte Areal\n\nbeziehen und ein Vollzug in Bezug auf die Teilfläche nicht wirksam vereinbart\n\nist.\n\nNach alledem kann die erfolgte Verurteilung nicht bestehenbleiben und\n\nist die Klage abzuweisen.\n\n2. Die Abweisung der Widerklage hat ebenfalls keinen Bestand. Hin-\n\nsichtlich der Verträge vom 10. November 1992, 7. September 1993 und\n\n21. März 1994 ergibt sich dies bereits aus den vorstehenden Ausführungen.\n\nHinsichtlich des Vertrages vom 21. März 1994 über das Flurstück 12 /450 (UR-\n\nNr. 5 /94 des Notars R. Sch. , B. ) gilt im Ergebnis nichts\n\nanderes. Zwar ist das verkaufte Grundstück in diesem Vertrag bestimmt be-\n\nzeichnet und der Kläger im Grundbuch auch bereits als Eigentümer eingetra-\n\ngen. Der Vertrag ist aber nach dem Parteivorbringen ebenfalls ein Scheinver-\n\ntrag. Er kann im übrigen auch nicht isoliert gesehen werden, sondern bildet mit\n\nden anderen Verträgen eine rechtliche Einheit im Sinne des § 139 BGB. Inso-\n\nweit gilt dasselbe wie für den am selben Tag abgeschlossenen Vertrag über\n\ndas Flurstück 4 /6 (UR-Nr. 5 /94 des Notars R. Sch. , B. ).\n\nDie daraus folgende Formunwirksamkeit ist durch die Eintragung nicht geheilt\n\nworden. Vielmehr ist das gesamte Rechtsgeschäft nichtig, weil keine Anhalts-\n\npunkte dafür vorliegen, daß die Parteien von ihrem ursprünglichen Vorhaben\n\nabgerückt wären und den Vertrag vom 21. März 1994 auch ohne das übrige,\n\nnoch nicht umgeschriebene Areal abgeschlossen hätten. Die vereinbarte sal-\n\nvatorische Klausel greift hier ebenso wenig wie bei dem Vertrag über das Flur-\n\nstück 4 /6. Der Vertrag wäre daher nur dann wirksam geworden, wenn der\n\nKläger auch hinsichtlich aller übrigen Grundstücke bzw. Teilflächen des Ge-\n\nsamtareals als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden wäre (vgl.\n\nBGHZ 59, 265, 272; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 3. Aufl., § 313 Rdn. 75). Da\n\ndies nicht der Fall ist, hat die Widerklage Erfolg. Durch den Eigentümerüber-\n\ngang nur eines Teils des Gesamtareals ist der Vertrag nicht erfüllt worden.\n\nWenzel\n\nLambert-Lang\n\nTropf\n\nSchneider\n\nLemke","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-04-07/v-zr-83-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 117","ref_norm":"117","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-04-07/v-zr-83-99","retrieved":"2026-07-10 11:07:35.804780+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-04-07/v-zr-83-99","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"V. 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