{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2000-03-01","aktenzeichen":"XII ZR 272/97","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVERSÄUMNISURTEIL\n\nXII ZR 272/97\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n1. März 2000\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 1. März 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Hahne, Sprick, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 4. Zivilsenats\n\ndes Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig\n\nvom 1. Oktober 1997 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten der Revision, an das Oberlandesgericht zu-\n\nrückverwiesen.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger verlangen vom Beklagten rückständige Miete sowie Räu-\n\nmung und Herausgabe von gewerblich genutzten Räumen, die sie dem Be-\n\nklagten mit Mietvertrag vom 27. Juli 1982 zu einem monatlichen Mietzins von\n\n1.000 DM vermietet haben und in denen die Immobilien-GmbH, deren Ge-\n\nschäftsführer der Beklagte ist, ein Maklerbüro betreibt. Mit vermietet waren der\n\nsogenannte Ladengang im Eingangsbereich, den der Beklagte 1982 aufgrund\n\nder ihm mietvertraglich erteilten Genehmigung der Kläger hatte überdachen\n\nlassen, sowie Schaukästen, die im Ladengang an der Wand hingen und die der\n\nBeklagte zu Werbezwecken nutzte. Wegen auftretender Feuchtigkeitsschäden\n\nim Bereich dieser Schaukästen, deretwegen der Beklagte die Miete minderte,\n\nkam es 1988 zu einem Rechtsstreit zwischen den Parteien, in dem das Land-\n\ngericht mit Urteil vom 12. Januar 1990 (4 O 519/88) dem Beklagten ein Minde-\n\nrungsrecht von 20 % (200 DM) zubilligte und ihn im übrigen zur Zahlung des\n\nrestlich einbehaltenen Mietzinses verurteilte. Seine Berufung blieb erfolglos.\n\nEine Räumungsklage, die die Kläger zwischenzeitlich vor dem Amtsge-\n\nricht angestrengt hatten, wurde mit Urteil vom 26. Juni 1991 mit der Begrün-\n\ndung abgewiesen, daß sich der Beklagte, der mittlerweile den Mietzins unter\n\nBerücksichtigung der vom Landgericht angenommenen Minderungsquote be-\n\nzahlt hatte, nicht in Verzug befunden habe. In der Folgezeit zahlte der Beklagte\n\ndie verminderte Miete von 800 DM.\n\nMit Anwaltsschreiben vom 25. September 1995 mahnten die Kläger un-\n\nter Androhung fristloser Kündigung die Differenzbeträge als rückständigen\n\nMietzins an und kündigten schließlich mit Schreiben vom 5. Dezember 1995.\n\nSie beriefen sich darauf, daß dem Beklagten kein Minderungsrecht mehr zuge-\n\nstanden habe, nachdem auf ihre Veranlassung hin Undichtigkeiten im Dachrin-\n\nnen- und Fallrohrbereich im Januar 1990 behoben worden seien und weitere\n\nFeuchtigkeitsschäden allein auf die vom Beklagten errichtete unzureichende\n\nÜberdachungskonstruktion zurückzuführen seien. Der Beklagte hielt dem ent-\n\ngegen, daß die Feuchtigkeitsschäden nach wie vor aufgetreten seien und in\n\nden Verantwortungsbereich der Kläger fielen, weil er die Glasüberdachung im\n\nHerbst 1991 habe abdichten und im Herbst 1993 auf eigene Kosten die wie-\n\nderum verstopften Fallrohre habe richten lassen.\n\nDas Landgericht hat den Beklagten zur Räumung und Herausgabe und\n\nzur Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 11.800 DM für die Zeit von Janu-\n\nar 1991 bis November 1995 verurteilt, weil ihm ein Mietminderungsrecht nicht\n\nmehr zugestanden habe. Denn nachdem die Kläger den Mangel beseitigt hät-\n\nten, habe er einen erneuten Mangel nicht angezeigt. Die weitergehende Zah-\n\nlungsklage hat das Landgericht wegen Verjährung abgewiesen.\n\nDas Oberlandesgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen\n\nund auf die Anschlußberufung der Kläger ihn zusätzlich zur Räumung und\n\nHerausgabe von unberechtigt genutzten Kellerräumen verurteilt. Dagegen\n\nrichtet sich die Revision des Beklagten.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nDa die Kläger und Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung\n\ntrotz rechtzeitiger Bekanntmachung des Termins nicht vertreten waren, ist über\n\ndie Revision antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, §§ 557,\n\n331 ZPO (vgl. BGHZ 37, 79, 81 ff.). Das Urteil beruht jedoch inhaltlich nicht auf\n\neiner Säumnisfolge, sondern auf einer Sachprüfung.\n\nII.\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der\n\nSache an das Oberlandesgericht.\n\n1. Das Oberlandesgericht hat den Zahlungsanspruch für begründet ge-\n\nhalten, weil dem Beklagten kein Minderungsrecht mehr zugestanden habe. Es\n\nist mit dem Landgericht davon ausgegangen, daß die Kläger mit der im Januar\n\n1990 veranlaßten Reparatur der Dachrinnen und Fallrohre die in ihrem Ver-\n\nantwortungsbereich liegenden Ursachen für die Feuchtigkeit beseitigt hätten.\n\nDer Beklagte habe nicht substantiiert vorgetragen, daß diese Reparatur nicht\n\nordnungsgemäß ausgeführt worden sei. Die danach aufgetretenen Feuchtig-\n\nkeitseinbrüche hätten, wie im Gutachten des Sachverständigen vom 30. August\n\n1989 im Vorprozeß dargelegt worden sei, ihre Ursache in der \"fachlich gewag-\n\nten\" Dachkonstruktion des Ladenganges und lägen im Verantwortungsbereich\n\ndes Beklagten. Jedenfalls aber habe der Beklagte entgegen seiner Anzeige-\n\npflicht nach § 545 BGB die Feuchtigkeitsmängel im Bereich der Schaukästen\n\ngegenüber den Klägern nicht mehr gerügt, so daß er keine Minderungsrechte\n\nmehr geltend machen könne. Die behauptete Mängelanzeige gegenüber dem\n\nMakler K. entlaste ihn nicht, da dieser von den Klägern nur mit dem Verkauf\n\ndes Hauses, nicht aber mit der Wahrnehmung von Vermieterrechten und\n\n-pflichten beauftragt worden sei.\n\n2. Das hält einer rechtlichen Überprüfung nicht Stand. Die Revision\n\nweist zutreffend darauf hin, daß das Oberlandesgericht wesentlichen Partei-\n\nvortrag und Beweisangebote des Beklagten übergangen habe.\n\na) Grundsätzlich hat zwar der Mieter, der sich auf einen Mangel beruft,\n\ndie Darlegungs- und Beweislast für den Mangel und das Verschulden des\n\nVermieters. Dabei hat die Rechtsprechung die Beweislast aber nach den bei-\n\nderseitigen Verantwortungsbereichen verteilt: Der Vermieter muß darlegen und\n\nbeweisen, daß die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Ver-\n\nantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich\n\ndes Mieters (vgl. Senatsurteil BGHZ 126, 124, 128; Baumgärtel, Handbuch der\n\nBeweislast im Privatrecht, 2. Aufl., Bd. 1, § 537 BGB, Rdn. 1; Kraemer in\n\nBub/Treier Handbuch der Geschäftsraummiete 3. Aufl. III A Rdn. 960 a; III B\n\nRdn. 1385 a; Schmidt-Futterer/Eisenschmidt Mietrecht 7. Aufl. § 537 Rdn. 318\n\nm.w.N.). Hat er diesen Beweis geführt, muß der Mieter nachweisen, daß er den\n\nMangel nicht zu vertreten hat.\n\nDas Oberlandesgericht ist hier auf der Grundlage des im Vorprozeß (4 O\n\n519/88 Landgericht Lübeck) erstatteten Gutachtens des Sachverständigen P.\n\nvom 30. August 1989 davon ausgegangen, daß die Ursache für die Feuchtig-\n\nkeitsschäden im Bereich der vom Beklagten errichteten Überdachung liege und\n\ndamit allein seinem Verantwortungsbereich zuzuschreiben sei, nachdem die\n\nKläger die ihrem Verantwortungsbereich unterliegenden Regenrinnen und Fall-\n\nrohre ordnungsgemäß repariert hätten. Bereits die erste Annahme ist durch\n\ndas Vorbringen des Beklagten und die Angaben des Sachverständigen in Fra-\n\nge gestellt. Der Beklagte hat in seiner Berufungsbegründung vorgetragen und\n\nunter Zeugen- und Sachverständigenbeweis gestellt, daß die Feuchtigkeit nicht\n\nvon der fehlerhaften Überdachung herrühren könne, weil er diese im Herbst\n\n1991 durch eine Bitumenschweißbahn fachmännisch habe abdichten lassen\n\nund das Dach seitdem kein Wasser mehr durchlasse. Vielmehr liege die Ursa-\n\nche nach wie vor im Bereich der Regenrinnen und des Fallrohres, was den\n\nKlägern zuzurechnen sei. Der Sachverständige P. hat bei seiner Vernehmung\n\ndurch das Landgericht am 15. Mai 1996 außerdem bestätigt, daß die Abdich-\n\ntung der Überdachung, insbesondere durch die Bitumenschweißbahn, jetzt völ-\n\nlig anders sei als seinerzeit anläßlich seiner Begutachtung 1989 im Vorprozeß.\n\nDamit durfte sich das Oberlandesgericht bei seiner Beurteilung nicht mehr auf\n\ndie früheren Angaben des Gutachters im Vorprozeß stützen.\n\nDer Beklagte hat in der Berufungsbegründung ferner vorgetragen und\n\nunter Beweis gestellt, daß die von den Klägern im Januar 1990 vorgenommene\n\nReparatur zu keinem dauerhaften Erfolg geführt habe. Bei seiner Anhörung vor\n\ndem Landgericht am 15. Mai 1996 hat er angegeben, daß er, nachdem der\n\nVorprozeß beendet gewesen sei, die Rückwand der Schaukästen mit einer\n\nKorkfläche versehen habe. Auch danach seien sie jedoch wegen wieder aus-\n\ntretender Feuchtigkeit nur wenige Wochen nutzbar gewesen. Behauptet der\n\nMieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer\n\nnoch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner\n\nMängelbeseitigungsmaßnahmen (OLG Hamm NJW-RR 1995, 525; Schmidt-\n\nFutterer/Eisenschmidt aaO Rdn. 314).\n\nNach allem hätte das Oberlandesgericht den Vortrag und die Beweisan-\n\ngebote des Beklagten nicht als unsubstantiiert zurückweisen dürfen. Es ist\n\nnicht ausgeschlossen, daß dem Beklagten weiterhin ein Minderungsrecht ge-\n\nmäß § 537 BGB - ggf. in der vom Vorprozeß angenommenen Höhe - zusteht,\n\nso daß die Rückstandsforderung der Kläger unberechtigt und - mangels Zah-\n\nlungsverzugs des Beklagten - auch ihre darauf gestützte fristlose Kündigung\n\nunwirksam ist.\n\nb) Auch die Hilfserwägung des Oberlandesgerichts, daß dem Beklagten\n\njedenfalls mangels rechtzeitiger Mängelanzeige gegenüber den Klägern gemäß\n\n§ 545 Abs. 2 BGB kein Minderungsrecht mehr zustehe, trägt die Entscheidung\n\nnicht. Denn auch insoweit hat das Oberlandesgericht, wie die Revision zu\n\nRecht rügt, wesentlichen Parteivortrag und Beweisangebote des Beklagten\n\nnicht berücksichtigt. Der Beklagte hat mit Schriftsätzen vom 5. Juni 1996 und\n\nvom 27. Januar 1997 unter Beweisantritt vorgetragen, er habe den Zeugen K.\n\nnach der Reparatur im Januar 1990 gebeten, die Kläger zur Beseitigung der\n\nauch danach wieder aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden aufzufordern, was\n\ndiese aber laut K. abgelehnt hätten. Da der Zeuge K. nach dem Vortrag des\n\nBeklagten dessen Bitte den Klägern tatsächlich übermittelt haben soll und da-\n\nmit jedenfalls als Bote tätig gewesen sein soll, kommt es nicht darauf an, ob der\n\nZeuge K. von den Klägern nur mit dem Verkauf des Hauses beauftragt, aber\n\nnicht bevollmächtigt war, Vermieterrechte oder -pflichten wahrzunehmen. Da-\n\nvon abgesehen ist der Beklagte seiner Anzeigepflicht auch noch in anderer\n\nWeise nachgekommen. Er hat sich in dem Vorprozeß wegen Räumung, der vor\n\ndem Amtsgericht im September 1990 begonnen hatte und zeitweise parallel zu\n\ndem im Jahre 1988 angestrengten Vorprozeß vor dem Landgericht wegen der\n\nMietminderung (4 O 519/88) geführt wurde, darauf berufen, daß die Minde-\n\nrungsgründe, die im Mietminderungsverfahren vorgetragen worden seien, nach\n\nwie vor beständen (Schriftsatz vom 28. Januar 1991 im Verfahren 2 C 499/90,\n\ndort S. 79). Er hat ferner Kopie eines Schreibens seines Rechtsanwalts vom\n\n21. Januar 1991 (aaO S. 80) an den Rechtsanwalt der Kläger vorgelegt, in wel-\n\nchem er ebenfalls Mängel bezüglich defekter Dachrinnen anzeigt und mit Frist-\n\nsetzung um deren Beseitigung bittet, widrigenfalls er zur Ersatzvornahme\n\nschreite. Das ist für die Anzeige nach § 545 BGB ausreichend. Da der Mie-\n\ntrückstand nach der Annahme des Berufungsurteils erst im November 1991\n\nerreicht war, erfolgte diese Mängelanzeige auch rechtzeitig vor Eintritt der\n\nKündigungsvoraussetzungen.\n\n2. Das Oberlandesgericht hat den Beklagten auf die Anschlußberufung\n\nder Kläger auch zur Herausgabe von angeblich unberechtigt genutzten Keller-\n\nräumen verurteilt. Auch insoweit kann ihm nicht gefolgt werden. Der Beklagte\n\nhat mit Schriftsatz vom 8. Februar 1996 in erster Instanz unter Vorlage eines\n\nTelefaxschreibens vom 15. April 1993 vorgetragen und unter Beweis gestellt,\n\ndaß er sich mit dem von den Klägern hierzu bevollmächtigten Zeugen K. über\n\ndie Nutzung des Kellers gegen Übernahme der Sanierung desselben geeinigt\n\nhabe und die Kläger hierzu ausdrücklich ihre Zustimmung erteilt hätten. Die in\n\nzweiter Instanz erfolgte allgemeine Bezugnahme auf dieses Beweisangebot\n\nhätte das Oberlandesgericht zumindest zu einem Hinweis auf weitere Konkreti-\n\nsierung veranlassen müssen, wenn es diesen Vortrag für unsubstantiiert hielt.\n\n3. Da das Urteil des Oberlandesgerichts mit der gegebenen Begründung\n\nnicht bestehen bleiben kann, war es aufzuheben und die Sache an das Ober-\n\nlandesgericht zur Vornahme weiterer Feststellungen zurückzuverweisen.\n\nBlumenröhr Hahne Sprick\n\n Weber-Monecke Wagenitz","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-03-01/xii-zr-272-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 331","ref_norm":"331","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-03-01/xii-zr-272-97","retrieved":"2026-07-10 11:03:28.301606+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-03-01/xii-zr-272-97","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"XII. 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