{"status":"available","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2000-02-23","aktenzeichen":"XII ZR 251/97","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 251/97\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n23. Februar 2000\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 23. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Gerber und Prof. Dr. Wagenitz\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Köln vom 21. August 1997 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Beklagte zu 1 hat durch schriftlichen Mietvertrag von Februar 1989\n\nin einem größeren Gebäudekomplex in Köln eine Gewerbeeinheit zum Betrieb\n\neiner Handels- und Vertriebsgesellschaft auf 10 Jahre angemietet, und zwar\n\nvon der damaligen Eigentümerin Frau P.. Der Mietvertrag wurde schriftlich ab-\n\ngeschlossen auf einem Vertragsformular. Der Gebäudekomplex besteht aus\n\nmehreren Gewerbeeinheiten, Wohnungen und Garagen, die an unterschiedli-\n\nche Mieter vermietet sind. Der Kläger hat das Grundstück 1993 von Frau P.\n\ngekauft. Einen Teil der an die Beklagte zu 1 vermieteten Flächen wollte er für\n\nsich nutzen. Deshalb ist die Beklagte zu 1 - vertreten durch ihren Geschäftsfüh-\n\nrer - dem notariellen Kaufvertrag zwischen Frau P. und dem Kläger beigetre-\n\nten, der Geschäftsführer hat ihn mit unterschrieben. In dem notariellen Vertrag\n\nheißt es, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse seien bekannt und würden\n\nübernommen. Auflösend bedingt durch die \"Nichtdurchführung des vorstehen-\n\nden Grundstückskaufvertrages\" würden folgende Änderungen des mit der Be-\n\nklagten zu 1 bestehenden Mietverhältnisses vereinbart: Eine in einem als An-\n\nlage zu der notariellen Urkunde genommenen Bauplan rot umrandete und\n\nschraffiert dargestellte Fläche von ca. 217 qm solle durch von dem Käufer\n\ndurchzuführende Baumaßnahmen abgetrennt und von dem Käufer in Zukunft\n\nselbst genutzt werden. Der vereinbarte Mietzins solle sich entsprechend dem\n\nneuen Aufmaß vermindern, der vereinbarte Quadratmeterpreis solle jedoch\n\nweiter gelten. Die Mieterin sei zur - auch teilweisen - Untervermietung berech-\n\ntigt, für untervermietete Flächen sei jedoch ein Untervermietungsaufschlag von\n\n10 % auf den vereinbarten Mietzins zu zahlen.\n\nMit Schreiben vom 14. November 1995 teilte die Beklagte zu 1 dem Klä-\n\nger mit, sie wolle zum Jahresende ihre bisherige Geschäftstätigkeit einstellen.\n\nDie Beklagte zu 2 werde das Geschäft fortführen und wolle an ihrer - der Be-\n\nklagten zu 1 - Stelle in das Mietverhältnis eintreten. Es kam daraufhin zu Ver-\n\nhandlungen zwischen den Parteien, die jedoch zu keinem Ergebnis führten. Mit\n\nSchreiben vom 28. Dezember 1995 teilte die Beklagte zu 1 dem Kläger mit, sie\n\nhabe ab dem 1. Januar 1996 einen Teil der Mietfläche an die Beklagte zu 2\n\nuntervermietet. Ob die Beklagte zu 2 seit dem 1. Januar 1996 nur einen Teil\n\noder die ganze Fläche nutzt, ist zwischen den Parteien streitig. Der Kläger for-\n\nderte die Beklagte zu 1 auf, die Untervermietung sofort zu beenden. Als die\n\nBeklagte zu 1 dieser Aufforderung nicht nachkam, kündigte er mit Schreiben\n\nvom 23. Januar 1996 das Mietverhältnis fristlos. Mit einem weiteren Schreiben\n\nvom 31. Januar 1996 erklärte er eine ordentliche Kündigung des Mietverhält-\n\nnisses zum nächst zulässigen Termin.\n\nMit der Klage verlangt der Kläger von den Beklagten als Gesamtschuld-\n\nnern die Räumung und Herausgabe des Mietobjektes. Die Beklagte zu 1 hat\n\nWiderklage erhoben, mit der sie beantragt hat festzustellen, das Mietverhältnis\n\nbestehe bis zum 28. Februar 1999 fort und sei insbesondere nicht durch die\n\nKündigungserklärung des Klägers vom 23. Januar 1996 beendet worden.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen und die mit der Widerklage\n\nbegehrte Feststellung getroffen. In der Berufungsinstanz hat der Kläger mit\n\nSchriftsatz vom 12. Dezember 1996 eine neue, diesmal auf Zahlungsverzug\n\nder Beklagten zu 1 gestützte fristlose Kündigung des Mietvertrages erklärt.\n\nDas Berufungsgericht hat unter Abänderung des erstinstanzlichen Ur-\n\nteils der Räumungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit\n\nihrer Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzli-\n\nchen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt zur\n\nAufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das\n\nBerufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht führt aus, die von dem Kläger mit Schreiben\n\nvom 23. Januar 1996 erklärte fristlose Kündigung habe das Mietverhältnis nicht\n\nbeendet, weil der Kläger zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen sei.\n\nEin Fall unerlaubter Untervermietung liege nicht vor, weil der Beklagten zu 1 in\n\ndem notariellen Vertrag das Recht zur Untervermietung eingeräumt worden sei.\n\nDie von dem Kläger mit Schreiben vom 31. Januar 1996 ausgesprochene or-\n\ndentliche Kündigung habe jedoch zur Beendigung des Mietverhältnisses zum\n\n30. September 1996 geführt. Zwar hätten die Beklagte zu 1 und die ursprüngli-\n\nche Vermieterin, Frau P., in dem Ausgangsmietvertrag vereinbart, daß das\n\nMietverhältnis zum 1. März 1989 beginnen und am 28. Februar 1999 enden\n\nsolle. Der notarielle Vertrag enthalte jedoch Änderungen des Mietvertrages und\n\nentspreche nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB, weil er weder alle\n\nEssentialia eines Mietvertrages enthalte noch in ausreichender Weise auf den\n\nAusgangsmietvertrag Bezug nehme. Der Formzwang des § 566 BGB ergreife\n\ngrundsätzlich jede Änderung des Mietvertrages. Werde bei einer Änderungs-\n\nvereinbarung die Schriftform nicht eingehalten, habe das zur Folge, daß nach\n\n§ 566 BGB der gesamte, ursprünglich formgerechte Vertrag von nun an als auf\n\nunbestimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Er könne dann unabhängig von\n\nder vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages unter Einhaltung der gesetzlichen\n\nKündigungsfrist gekündigt werden.\n\nAus dem notariellen Vertrag allein könne z.B. nicht entnommen werden,\n\nwelcher Mietzins in Zukunft zu zahlen sei. Eine ausreichende Bezugnahme auf\n\nden Ausgangsmietvertrag liege schon deshalb nicht vor, weil dieser Aus-\n\ngangsmietvertrag in der notariellen Vereinbarung nicht hinreichend deutlich\n\ngekennzeichnet werde. Das sei um so gravierender, weil bezüglich des ge-\n\nsamten Gebäudekomplexes mehrere unterschiedliche Mietverhältnisse be-\n\nstanden hätten.\n\nDie von dem Kläger unter dem 31. Januar 1996 erklärte ordentliche\n\nKündigung sei nach § 565 Abs. 1 a BGB zum 30. September 1996 wirksam\n\ngeworden. Da das Mietverhältnis seither beendet sei, seien die Beklagten nach\n\n§ 556 Abs. 1 bzw. Abs. 3 BGB zur Räumung und Herausgabe des Mietobjektes\n\nverpflichtet. Daraus ergebe sich, daß die Widerklage der Beklagten zu 1 unbe-\n\ngründet sei.\n\nDiese Ausführungen des Berufungsgerichts halten, wie die Revision zu\n\nRecht geltend macht, einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.\n\n2. Das Berufungsgericht führt zutreffend und von den Parteien in der\n\nRevisionsinstanz nicht angezweifelt aus, daß bei dem Abschluß des Aus-\n\ngangsvertrages im Jahre 1989 die Schriftform eingehalten worden ist. Nach der\n\nsogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Senats ist die gesetzliche\n\nSchriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt, wenn eine Nachtragsurkun-\n\nde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es\n\nsolle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher form-\n\ngültig niedergelegt worden sei (grundlegend Senatsurteile vom 29. Januar\n\n1992 - XII ZR 175/90 - NJW-RR 1992, 654 = WM 1992, 798 und vom\n\n26. Februar 1992 - XII ZR 129/90 - NJW 1992, 2283 = WM 1992, 1160). Das\n\nBerufungsgericht hat diese Rechtsprechung des Senates zwar gesehen, hat\n\nsie aber auf den konkreten Fall nicht richtig angewandt. Die Änderungsverein-\n\nbarung zum Mietvertrag ist notariell beurkundet, und dies ersetzt die Schrift-\n\nform (§ 126 Abs. 3 BGB). In dem notariellen Vertrag haben die Parteien unmiß-\n\nverständlich vereinbart, der bestehende, mit dem Eigentumswechsel auf den\n\nKläger übergehende Mietvertrag solle in bestimmten Punkten - etwa hinsicht-\n\nlich der Höhe des Mietzinses - geändert werden und im übrigen solle es bei\n\nden bisherigen Regelungen bleiben. Damit ist nach der sogenannten Auflocke-\n\nrungsrechtsprechung die Schriftform des gesamten Vertragswerkes gewahrt.\n\nZu Unrecht meint das Berufungsgericht, die Bezugnahme in dem notari-\n\nellen Vertrag auf den Ausgangsmietvertrag sei nicht hinreichend deutlich, zu-\n\nmal es bezüglich des gesamten Gebäudekomplexes mehrere Mietverhältnisse\n\nmit unterschiedlichen Mietern gegeben habe. In dem notariellen Vertrag wird\n\ndas Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 geregelt; mit ihr gab es nur ein Miet-\n\nverhältnis. Daß nur dieses eine Mietverhältnis von den Änderungen betroffen\n\nsein sollte, ergibt sich ohne die Möglichkeit eines Irrtums aus den Formulierun-\n\ngen des notariellen Vertrages.\n\nEine weitergehende Kennzeichnung des Ausgangsvertrages ist entge-\n\ngen den Ausführungen des Berufungsgerichts nicht erforderlich.\n\n3. Die sogenannte Auflockerungsrechtsprechung ist anwendbar, obwohl\n\nder Kläger und jetzige Vermieter an dem Ausgangsmietvertrag nicht beteiligt\n\ngewesen ist. Es ist schon nicht zutreffend, daß ein Wechsel auf Mieter- oder\n\nVermieterseite zwischen Ausgangsvertrag und Abänderungsvereinbarung der\n\nAnwendung der Auflockerungsrechtsprechung entgegensteht (vgl. hierzu Se-\n\nnatsbeschluß vom 17. September 1997 - XII ZR 296/95 - NJW 1998, 62). Im\n\nübrigen war bei Abschluß des notariellen Vertrages, der die Änderungen des\n\nMietvertrages enthält, nach wie vor Frau P. Vermieterin, nicht der Kläger. Der\n\nKläger ist erst mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch in die Ver-\n\nmieterstellung eingetreten. Der Nachtrag zu dem Mietvertrag ist somit nicht\n\nzwischen der Beklagten zu 1 und dem Kläger, sondern zwischen der Beklagten\n\nzu 1 und Frau P. vereinbart worden, die den notariellen Vertrag mit unter-\n\nschrieben hat. Der Kläger ist später - bei seiner Eintragung ins Grundbuch -\n\ngemäß § 571 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis einschließlich des\n\nNachtrags eingetreten.\n\n4. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben. Das Miet-\n\nverhältnis ist nicht aus den vom Berufungsgericht angenommenen Gründen\n\ndurch die von dem Kläger mit Schriftsatz vom 31. Januar 1996 erklärte ordent-\n\nliche Kündigung beendet worden. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst in der\n\nSache abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 ZPO). Die getroffenen Fest-\n\nstellungen reichen nicht aus, um beurteilen zu können, ob das Mietverhältnis\n\nbeendet worden ist und - wenn ja - wann.\n\na) Der Ausgangsmietvertrag war \n\nfest abgeschlossen bis zum\n\n28. Februar 1999. Das Berufungsgericht hat aber festgestellt, daß er in seinem\n\n§ 2 eine Verlängerungsklausel enthält. Es ist offen, ob sich das Mietverhältnis\n\naufgrund dieser Verlängerungsklausel über den 28. Februar 1999 hinaus ver-\n\nlängert hat.\n\nb) Außerdem hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus zu\n\nRecht - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die von dem Kläger in der Be-\n\nrufungsinstanz erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Miet-\n\nverhältnis beendet hat.\n\nDie Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit\n\nes die notwendigen Feststellungen nachholen kann. Die Zurückverweisung gibt\n\ndem Beklagten Gelegenheit, gegenüber dem Berufungsgericht ihren in der\n\nmündlichen Verhandlung über die Revision angedeuteten Vortrag näher zu\n\nerläutern und unter Beweis zu stellen, die vom Berufungsgericht erwähnten\n\nÄnderungen des Ausgangsmietvertrages im Jahre 1989 seien möglicherweise\n\nnur mündlich vereinbart worden und ihrer Art nach geeignet gewesen, die in\n\ndem Ausgangsmietvertrag enthaltene Befristung mangels Einhaltung der\n\nSchriftform schon damals entfallen zu lassen.\n\nBlumenröhr Krohn Hahne\n\n Gerber Wagenitz","source":null,"source_url":null,"url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-02-23/xii-zr-251-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126","ref_norm":"126","n":1}],"authoritative_source":null,"attribution":null,"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-02-23/xii-zr-251-97","retrieved":"2026-07-10 10:59:32.605091+00:00"},"card":{"id":"bgh/2000-02-23/xii-zr-251-97","court":"BGH","court_id":"bgh","court_as_stated":"BGH","panel":"XII. 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