{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2008/XI_ZR_338-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2009-10-27","aktenzeichen":"XI ZR 338/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXI ZR 338/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n27. Oktober 2009 \nWeber, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 15. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers und die \n\nRichter Dr. Müller, Dr. Ellenberger, Maihold und Dr. Matthias \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten zu 1) wird das Urteil des 23. Zivil-\n\nsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom \n\n15. Oktober 2008 im Kostenpunkt, mit Ausnahme der Entschei-\n\ndung zu den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2), und \n\ninsoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten zu 1) ent-\n\nschieden worden ist. \n\nDie Berufung des Klägers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Frankfurt am Main vom 23. Dezember 2005 wird \n\nauch im Übrigen zurückgewiesen. \n\nDie Anschlussrevision des Klägers wird zurückgewiesen. \n\nDer Kläger hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger nimmt die beklagte Bank auf Schadensersatz wegen fehler-\n\nhafter Anlageberatung in Anspruch. \n\nDer Kläger erwarb auf Empfehlung der Rechtsvorgängerin der Beklagten \n\nzu 1), des Bankhauses H. (nachfolgend: Beklagte \n\nzu 1), am 9. Dezember 1994 eine Kommanditbeteiligung \n\nin Höhe von \n\n3.000.000 DM (entsprechend 1.533.875,64 €) an dem geschlossenen Immobi-\n\nlienfonds \"N. \" (nachfolgend: \n\nFondsgesellschaft), dessen Gesellschaftszweck in der Errichtung und Vermie-\n\ntung zweier Geschäftshäuser in Berlin bestand. Die Beklagte zu 1) über-\n\nsandte dem Kläger vor dem Beratungsgespräch den Emissionsprospekt der \n\nFondsgesellschaft. Der Kläger erbrachte die Einlage aus eigenen Mitteln. \n\n3 \n\nDie Fondsgesellschaft geriet in finanzielle Schwierigkeiten, da die Miet-\n\neinnahmen aufgrund erheblicher Leerstände hinter den Erwartungen zurück-\n\nblieben und sich die von den Verkäufern der Immobilie für die ersten fünf Jahre \n\nübernommene Mietgarantie zunächst nicht realisieren ließ. Die Beklagte zu 1) \n\nstellte nach Verhandlungen mit der Fondsgesellschaft und deren Gesellschaf-\n\ntern die Liquidität der Fondsgesellschaft bis zum 31. Dezember 2007 sicher. \n\n4 \n\nDer Kläger ist der Auffassung, die Beklagte zu 1) habe nicht ausreichend \n\nüber die Risiken der Anlage aufgeklärt. Mit der Klage hat er die Beklagte zu 1) \n\nauf Rückzahlung des Anlagebetrages (1.533.875,64 €) und Erstattung der Auf-\n\nwendungen für die Teilnahme an Gesellschafterversammlungen (6.021,21 €) \n\nabzüglich erhaltener Ausschüttungen (61.355,03 €) Zug um Zug gegen Abtre-\n\ntung des Fondsanteils sowie auf Feststellung in Anspruch genommen, dass die \n\nBeklagte zu 1) sich mit der Annahme des Fondsanteils in Annahmeverzug be-\n\nfindet und die weiteren Schäden im Zusammenhang mit der Fondsbeteiligung \n\nzu ersetzen hat. Die Beklagte zu 1) ist dem entgegengetreten und hat sich auf \n\neine Verzichtserklärung der Gesellschafter sowie auf Verjährung und Verwir-\n\nkung berufen. \n\n5 \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klä-\n\ngers, der die Berufung hinsichtlich des zunächst gesamtschuldnerisch in An-\n\nspruch genommenen Beklagten zu 2) zurückgenommen hat, hat das Beru-\n\nfungsgericht hinsichtlich der Beklagten zu 1) dem Zahlungsantrag unter Abzug \n\nerzielter Steuervorteile in Höhe von 738.151,93 € entsprochen und den Fest-\n\nstellungsanträgen stattgegeben, hinsichtlich der zu ersetzenden Schäden je-\n\ndoch nur, soweit es sich um künftige Schäden handelt. Mit der vom Berufungs-\n\ngericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte zu 1) die Wiederherstel-\n\nlung des landgerichtlichen Urteils. Der Kläger begehrt mit seiner Anschlussrevi-\n\nsion auch Zahlung, soweit das Berufungsgericht die Klageforderung um die ihm \n\nzugeflossenen Steuervorteile gekürzt hat. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n6 \n\nDie Revision der Beklagten zu 1) ist begründet, die Anschlussrevision \n\ndes Klägers hat hingegen keinen Erfolg. \n\n7 \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-\n\nsentlichen ausgeführt: \n\nI. \n\n8 \n\nDie Beklagte zu 1) hafte dem Kläger aus Prospekthaftung im weiteren \n\nSinne, da sich ihre Rechtsvorgängerin eines inhaltlich zu beanstandenden \n\nProspekts bedient habe. Zwischen dem Kläger und der Rechtsvorgängerin der \n\nBeklagten zu 1) sei ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Ein Anlagebera-\n\nter müsse den Prospekt auf seine innere Plausibilität und insbesondere seine \n\nwirtschaftliche Tragfähigkeit prüfen. Der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) \n\nhätten bei der von ihr vorgenommenen Schlüssigkeitsprüfung Prospektmängel \n\nauffallen müssen, auf die sie den Kläger hätte hinweisen müssen. \n\n9 \n\nDer Prospekt sei mangelhaft, da die Prognoserechnung und die Erfolgs-\n\nprognose auch aus damaliger Sicht kaufmännisch nicht vertretbar gewesen \n\nseien. Die Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutach-\n\ntens habe ergeben, dass die Prognosen zu einem Zeitpunkt (September 1994) \n\nerstellt worden seien, als der Markt für Gewerbeimmobilien in Berlin von einer \n\nbesonderen Dynamik geprägt gewesen sei. Auf Grundlage der vom Sachver-\n\nständigen ausgewerteten Literatur hätte in Anbetracht der Unsicherheit der all-\n\ngemeinen Lage, des langen Prognosezeitraums von 20 Jahren und des Um-\n\nstands, dass solvente Mieter noch nicht gefunden worden seien, nicht ein Miet-\n\nausfall in Höhe von 2%, sondern mindestens in Höhe von 4% einkalkuliert wer-\n\nden müssen. Soweit der Sachverständige aus der damaligen Sicht angesichts \n\nder Euphorie der Nachwendezeit und der zuzugestehenden Schätzbreite die \n\nAnsetzung von 2% Mietausfall als \"nicht abwegig\" bezeichnet habe, sei dem \n\nnicht beizutreten. Ein Investor, der eigenes Kapital einsetze, könne optimistisch \n\nkalkulieren, wer hingegen ein Zahlenwerk verfasse, das für einen Verkaufs-\n\nprospekt bestimmt sei und den Anlegern nicht nur die Chancen, sondern auch \n\ndie Risiken verdeutlichen solle, dürfe nicht euphorisch denken, sondern müsse \n\nrealistische, kaufmännischen Erfahrungen entsprechende Kalkulationen vor-\n\nnehmen. Auf das mit höheren Mietausfällen verbundene Risiko werde auch in \n\nder verbalen Risikodarstellung des Prospekts nur in verharmlosender Weise \n\nhingewiesen. \n\n10 \n\nEin weiterer Prospektfehler bestehe zwar darin, dass der Anleger nicht \n\nauf das Risiko eines Totalverlustes hingewiesen worden sei. Auch wenn es kei-\n\nne generelle Pflicht zur Aufklärung über einen möglichen Totalverlust gebe, so \n\nmüsse zumindest bei einem Fonds, dessen Fremdkapitalquote - wie hier - bei \n\ngut 50% liege, ein entsprechender Hinweis erfolgen. Ob der Kläger, wie die Be-\n\nklagte zu 1) behauptet und unter Beweis gestellt habe, im Beratungsgespräch \n\nüber das Risiko eines Totalverlustes belehrt worden sei, bedürfe jedoch keiner \n\nAufklärung, da dies nicht der einzige Prospektfehler sei. \n\n11 \n\nVon der Kausalität des Prospektfehlers für die Anlageentscheidung sei \n\nauszugehen. Diese werde vermutet, ohne dass es darauf ankomme, ob der \n\nKläger den Prospekt gelesen habe. Auch das Verschulden der Rechtsvorgän-\n\ngerin der Beklagten zu 1) sei zu vermuten. Der Schadensersatzanspruch des \n\nKlägers sei weder verjährt noch verwirkt. Ein Verzicht liege ebenfalls nicht vor. \n\n12 \n\nIm Rahmen der Schadensberechnung seien die Steuervorteile, die der \n\nKläger in den Jahren 1994 bis 2005 im Zusammenhang mit der Fondsbeteili-\n\ngung erzielt habe, in Abzug zu bringen, da eine Schadensersatzleistung der \n\nBeklagten zu 1) nicht versteuert werden müsse. Soweit der Kläger einwende, er \n\nhätte das Kapital bei ordnungsgemäßer Beratung in einen anderen deutschen \n\nImmobilienfonds investiert, mit dem er Steuervorteile in entsprechendem Um-\n\nfang erzielt hätte, sei dieses Vorbringen nicht ausreichend substantiiert. \n\nII. \n\n13 \n\n14 \n\nA. Revision der Beklagten zu 1) \n\nDie Revision der Beklagten zu 1) hat Erfolg. Zu Unrecht hat das Beru-\n\nfungsgericht angenommen, dass die Beklagte zu 1) ihre Aufklärungspflicht ver-\n\nletzt hat. \n\n15 \n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, \n\ndass zur streitgegenständlichen Kapitalanlage stillschweigend ein Beratungs-\n\nvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist, da die Beklagte zu 1) \n\nmit einer entsprechenden Empfehlung an den Kläger herangetreten ist und tat-\n\nsächlich eine Beratung stattgefunden hat (vgl. Senat, BGHZ 123, 126, 128 und \n\nUrteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 10, jeweils m.w.N.). \n\nDies nimmt auch die Revision hin. \n\n16 \n\n2. In mehrfacher Hinsicht rechtsfehlerhaft ist jedoch die Ansicht des Be-\n\nrufungsgerichts, dass die Beklagte zu 1) den Kläger falsch beraten habe, weil \n\nsie bei der Prüfung des zur Beratung herangezogenen Prospekts einen aufklä-\n\nrungspflichtigen Fehler hätte erkennen müssen. \n\n17 \n\na) Das Berufungsgericht ist - für die Beklagte zu 1) allerdings rechtlich \n\nvorteilhaft - schon im Ansatz von einem unzutreffenden Prüfungsmaßstab aus-\n\ngegangen. Es hat verkannt, dass sich die aus einem Beratungsvertrag ergebe-\n\nne Pflicht zur objektgerechten Beratung nicht darauf beschränkt, einen über die \n\nKapitalanlage herausgegebenen Prospekt lediglich auf seine innere Schlüssig-\n\nkeit hin zu überprüfen. Die Prüfung auf Schlüssigkeit und innere Plausibilität \n\nkann im Rahmen eines Anlagevermittlungsvertrages ausreichend sein, wenn \n\nein Anlageprodukt ohne Beratung vertrieben wird (Senat, BGHZ 178, 149, \n\nTz. 11; BGH, Urteil vom 5. März 2009 - III ZR 17/08, WM 2009, 739, Tz. 11, \n\njeweils m.w.N.). Der Berater schuldet dagegen nicht nur eine zutreffende, voll-\n\nständige und verständliche Mitteilung von Tatsachen, sondern darüber hinaus \n\nauch eine fachmännische Bewertung, um eine dem Anleger und der Anlage \n\ngerecht werdende Empfehlung abgeben zu können. Die Bank hat daher eine \n\nAnlage, die sie empfehlen will, zuvor mit banküblichem kritischen Sachverstand \n\nzu prüfen (Senat, BGHZ 123, 126, 129; 178, 149, Tz. 12; ebenso BGH, Urteil \n\nvom 5. März 2009 - III ZR 302/07, WM 2009, 688, Tz. 13, zur Beratung durch \n\neinen unabhängigen Anlageberater). \n\n18 \n\nb) Unabhängig von dem anzulegenden Prüfungsmaßstab hält die Auf-\n\nfassung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1) habe auf Fehler des Pros-\n\npekts hinweisen müssen, revisionsrechtlicher Prüfung schon deshalb nicht \n\nStand, weil die vom Berufungsgericht angenommenen Prospektfehler nicht be-\n\nstehen. \n\n19 \n\naa) Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, haftet eine Bank, \n\ndie die gebotene Prüfung eines von ihr verwendeten Fondsprospekts unterlässt, \n\njedoch gleichwohl den Eindruck erweckt, die Anlage mit positivem Ergebnis ge-\n\nprüft zu haben, nach dem Schutzzweck der verletzten Prüfungs- und Offenba-\n\nrungspflicht nur dann, wenn der Emissionsprospekt der geschuldeten Prüfung \n\nin einem für die Anlageentscheidung wesentlichen Punkt nicht standgehalten \n\nhätte (vgl. BGH, Urteil vom 5. März 2009 - III ZR 17/08, WM 2009, 739, Tz. 13). \n\nDas wäre anzunehmen, wenn ein Risiko erkennbar geworden wäre, über das \n\nder Anleger hätte aufgeklärt werden müssen, oder wenn erkennbar geworden \n\nwäre, dass eine Empfehlung der Kapitalanlage nicht anleger- und/oder objekt-\n\ngerecht ist (BGHZ 178, 149, Tz. 14). \n\n20 \n\nbb) Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Ansicht des Beru-\n\nfungsgerichts, ein solcher Prospektfehler bestehe darin, dass unter Missach-\n\ntung der Grundsätze vorsichtiger Kalkulation das Mietausfallrisiko im Prospekt \n\nunrealistisch niedrig mit nur 2% und nicht, wie es angemessen gewesen wäre, \n\nmit 4% der zu erwartenden Mieterträge in Ansatz gebracht worden sei. Damit \n\nhat das Berufungsgericht in rechtlicher Hinsicht die Anforderungen überspannt, \n\ndie an Prognosen in einem zur Anlageberatung herangezogenen Prospekt zu \n\nstellen sind. \n\n21 \n\n(1) Zu den Umständen, über die der Prospekt ein zutreffendes und voll-\n\nständiges Bild zu vermitteln hat, gehören allerdings auch die für die Anlageent-\n\nscheidung wesentlichen Prognosen über die voraussichtliche künftige Entwick-\n\nlung des Anlageobjekts (BGH, Urteil vom 12. Juli 1982 - II ZR 175/81, WM \n\n1982, 862, 865). Jedoch übernimmt der Prospektherausgeber grundsätzlich \n\nkeine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich \n\neintritt. Das Risiko, dass sich eine aufgrund anleger- und objektgerechter Bera-\n\ntung getroffene Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, trägt der \n\nAnleger (BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, \n\nTz. 12). Dessen Interessen werden dadurch gewahrt, dass Prognosen im Pros-\n\npekt durch Tatsachen gestützt und ex-ante betrachtet vertretbar sein müssen. \n\nSie sind nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichti-\n\ngung der sich abzeichnenden Risiken zu erstellen (BGH, Urteile vom 12. Juli \n\n1982 - II ZR 175/81, WM 1982, 862, 865 und vom 18. Juli 2008 - V ZR 71/07, \n\nWM 2008, 1798, Tz. 11; Assmann in Assmann/Schütze, Handbuch des Kapital-\n\nanlagerechts, 3. Aufl., § 6 Rn. 89; Siol in Schimansky/Bunte/Lwowski, Bank-\n\nrechts-Handbuch, 3. Aufl., § 45 Rn. 55; Vortmann/Hauptmann, Prospekthaftung \n\nund Anlageberatung, § 3 Rn. 65). \n\n22 \n\n(2) Gemessen hieran hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom-\n\nmen, das Mietausfallrisiko sei bei der Prognose der Mieterträge nicht in gebote-\n\nnem Umfang berücksichtigt. \n\n23 \n\nOhne Erfolg rügt die Revision zwar, das Berufungsgericht habe sich oh-\n\nne eigene Sachkunde über die fachkundige Einschätzung des Sachverständi-\n\ngen hinweggesetzt, ein Ansatz des Mietausfallwagnisses in dieser Höhe sei \n\naufgrund der zuzugestehenden Schätzbreite und der Euphorie der Nachwende-\n\nzeit aus damaliger Sicht letztlich \"nicht abwegig\" oder \"unvertretbar\" gewesen. \n\nDas Berufungsgericht hat vielmehr die Sachkunde des Sachverständigen nicht \n\nangezweifelt und dessen fachkundige Bewertung, die Angaben im Prospekt \n\nzum Mietausfallrisiko seien aus damaliger Sicht vertretbar gewesen, seinen \n\nrechtlichen Erwägungen zugrunde gelegt. \n\n24 \n\nEs hat sich jedoch rechtsfehlerhaft nicht auf die Prüfung beschränkt, ob \n\ndie Prognose aus damaliger Sicht vertretbar war, sondern weitergehend ver-\n\nlangt, der Verkaufsprospekt müsse eine realistische, kaufmännischen Erfahrun-\n\ngen entsprechende vorsichtige Kalkulation enthalten. Erst auf Grundlage dieser \n\nzusätzlichen rechtlichen Anforderung ist es zu der Überzeugung gelangt, dass \n\ndas Mietausfallrisiko nicht mit 2%, sondern mindestens mit 4% der Mieterträge \n\nhätte einkalkuliert werden müssen. Über die Vertretbarkeitsprüfung hinausge-\n\nhende Risikoabschläge, die der einer Prognose notwendig innewohnenden Un-\n\nsicherheit Rechnung tragen sollen, sind indes für eine angemessene Darstel-\n\nlung des Risikos der Anlage nicht erforderlich. Auch wenn die hier prognosti-\n\nzierten Mieterträge, wie der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten \n\nund seiner mündlichen Anhörung angegeben hat, auf der zum Zeitpunkt der \n\nPrognoseerstellung allgemein bestehenden Erwartung gründen, die Bevölke-\n\nrungszahl Berlins und damit auch der Bedarf an Büroraum werde stark steigen, \n\nso darf diese optimistische Erwartung der Prognose einer zukünftigen Entwick-\n\nlung zugrunde gelegt werden, solange die die Erwartung rechtfertigenden Tat-\n\nsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen \n\nEntwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist (vgl. BGH, Senatsurteil vom \n\n21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 15, Urteile vom 18. Juli 2008 \n\n- V ZR 71/07, WM 2008, 1798, Tz. 11 und V ZR 70/07, WM 2008, 1837, Tz. 12; \n\nsiehe auch BGH, Urteil vom 24. Februar 1992 - II ZR 89/91, WM 1992, 685, \n\n690). Weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Sachvortrag \n\nder Parteien ist zu entnehmen, dass dies hier nicht der Fall ist. \n\n25 \n\n(3) Die Beklagte zu 1) musste den Kläger auch nicht darauf hinweisen, \n\ndass der Berliner Büroimmobilienmarkt zum Zeitpunkt der Prospekterstellung \n\nvon einer besonderen Dynamik (Neuentwicklung der Stadtbereiche im Zentrum \n\nBerlins, erwarteter Umzug zahlreicher Bundesbehörden und Auslandsvertre-\n\ntungen, erwarteter starker Anstieg der Bevölkerungszahl und des Bürobedarfs) \n\ngeprägt war, die zu einer generellen Unsicherheit über die zukünftige Entwick-\n\nlung geführt hat. Dass zum Zeitpunkt ihrer Erstellung vertretbare Prognosen \n\nimmer mit dem Risiko einer abweichenden negativen Entwicklung behaftet sind \n\nund sich die Entwicklung der Rentabilität einer Kapitalanlage nicht mit Sicher-\n\nheit voraussagen lässt, gehört zum Allgemeinwissen und bedarf keiner beson-\n\nderen Aufklärung durch die beratende Bank (BGH, Senatsurteil vom 21. März \n\n2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 16; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Juli \n\n2008 - V ZR 71/07, WM 2008, 1798, Tz. 14). Die damals bestehende besonde-\n\nre Situation Berlins, die ebenfalls allgemein bekannt und daher nicht aufklä-\n\nrungsbedürftig war, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. \n\n3. Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen \n\nGründen als richtig dar (§ 561 ZPO). \n\na) Die Beklagte zu 1) hat ihre Beratungspflicht nicht deshalb verletzt, weil \n\nsie nicht auf ein Totalausfallrisiko hingewiesen hat. Das Berufungsgericht ist \n\ninsoweit rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, bei einem Immobilienfonds, des-\n\nsen Fremdkapitalquote bei ca. 50% liegt, müsse stets auf das Risiko hingewie-\n\n26 \n\n27 \n\nsen werden, der Anleger könne mit seinem gesamten Einlagekapital ausfallen. \n\nEin solcher Grundsatz besteht nicht. \n\n28 \n\nInhalt und Umfang der Beratungspflicht hängen nicht schematisch von \n\neiner bestimmten Fremdkapitalquote der jeweiligen Kapitalanlage, sondern \n\nvielmehr von deren konkreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf \n\ndes Anlegers ab, der sich nach dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft \n\nund dem von ihm verfolgten Anlageziel bestimmt (vgl. Senat, BGHZ 123, 126, \n\n128 f.; BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, \n\nTz. 12). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus der \n\nFremdkapitalquote eines Immobilienfonds kein strukturelles Risiko, das dem \n\nAnleger gegenüber gesondert aufklärungsbedürftig ist. Anders als dies bei ei-\n\nnem Filmfonds sein könnte, bei dem der Misserfolg der Produktion unmittelbar \n\neinen entsprechenden Verlust des eingebrachten Kapitals nach sich ziehen \n\ndürfte (vgl. etwa BGH, Urteile vom 14. Juni 2007 - III ZR 125/06, WM 2007, \n\n1503, Tz. 15 und III ZR 300/05, WM 2007, 1507, Tz. 14), steht bei einem Im-\n\nmobilienfonds, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, selbst bei unzurei-\n\nchendem Mietertrag den Verbindlichkeiten der Gesellschaft zunächst der \n\nSachwert der Immobilie gegenüber. Zu einem Totalverlust des Anlagebetrages \n\nkann es also erst dann kommen, wenn die Verbindlichkeiten der Fondsgesell-\n\nschaft den Wert der Immobilie vollständig aufzehren. Auch wenn ein (teilweise) \n\nfremdfinanzierter Fonds, wie das Berufungsgericht hervorgehoben hat, zusätz-\n\nlich Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen hat und im Fall der Verwertung \n\nder Fondsimmobilie das Risiko besteht, dass der Erlös hinter den Kreditverbind-\n\nlichkeiten zurückbleibt, so ergibt sich daraus kein Risiko, auf das die Beklagte \n\nzu 1) den Kläger im Rahmen ihrer Beratung hätte gesondert hinweisen müssen. \n\nSolange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbunde-\n\nnen Belastungen - wie hier - im Prospekt zutreffend dargestellt sind, sind die \n\nsich daraus ergebenden, vom Berufungsgericht aufgezeigten Risiken allgemei-\n\nner Natur, Anlegern wie dem Kläger regelmäßig bekannt und damit nicht aufklä-\n\nrungsbedürftig. Etwas anderes kann sich dann ergeben, wenn weitere, dem \n\nAnleger unbekannte, risikoerhöhende Umstände hinzutreten, etwa ein überteu-\n\nerter Erwerb der Immobilie, der Einsatz von Eigenkapital für investitionsfremde \n\nZwecke oder der Verfall der betreffenden Immobilienpreise. Dafür ist hier je-\n\ndoch nichts dargetan oder sonst ersichtlich. \n\n29 \n\nb) Das Berufungsgericht ist hingegen, anders als die Revisionserwide-\n\nrung meint, zu Recht davon ausgegangen, dass in dem der Beratung zugrunde-\n\nliegenden Prospekt die Lage des Objekts zutreffend dargestellt worden ist und \n\ninsoweit keine Aufklärungspflicht der Beklagten zu 1) bestand. Nach den Anga-\n\nben des Sachverständigen, die auch von der Revisionserwiderung nicht ange-\n\ngriffen werden, war damals zu erwarten, dass am maßgeblichen Standort zu-\n\nmindest eine Lage der Kategorie 1 b entstehe, was im allgemeinen Sprach-\n\ngebrauch als \"Top-Standort\" gelte. Die von der Revisionserwiderung aufgezeig-\n\nten Prospektangaben, wonach die Immobilie \"im Zentrum der Stadt Berlin her-\n\nvorragend positioniert\" sei und eine \"sehr gute Geschäftslage\" biete, stehen \n\ndazu nicht in Widerspruch. Die hinzutretende allgemeine Bewertung des Stand-\n\norts als \"beste Lage\" ist auch aus Sicht eines Anlegers ohne weiteres als sub-\n\njektives Werturteil und werbende Anpreisung des Anlageobjekts zu verstehen \n\n(vgl. Senat, BGHZ 169, 109, Tz. 24 ff.). \n\n30 \n\nc) Auch das Risiko, dass die Kommanditistenhaftung der Anleger trotz \n\nvollständig erbrachter Einlageleistung wieder auflebt, ist entgegen der Ansicht \n\nder Revisionserwiderung im Prospekt zutreffend und klar wiedergegeben. Zu \n\nRecht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass in diesem Zusam-\n\nmenhang der Hinweis auf § 172 Abs. 4 HGB, dessen Regelungsgehalt im Pros-\n\npekt richtig erläutert wird, ausreichend ist. Anders als die Revisionserwiderung \n\nmeint, wird der Anleger durch den Zusatz, das Wiederaufleben werde aufgrund \n\nder Haftsumme von nur 50% der Pflichteinlage \"aller Voraussicht nach vermie-\n\nden\", nicht in die Irre geführt. Durch die niedrigere Haftsumme wird das Risiko \n\nreduziert, dass die eingezahlte Einlage durch Verlustzuweisungen in den Folge-\n\njahren die Haftsumme nicht mehr deckt. Auch die Konzeption des vorliegenden \n\nFonds, durch steuerrechtliche Sonderabschreibungen Verluste herbeizuführen, \n\nrechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Zwar mindern solche Verluste die \n\nKapitalkonten der Gesellschafter und können damit grundsätzlich zu einem \n\nWiederaufleben der Haftung führen (BGHZ 109, 334, 340 ff.; BGH, Urteil vom \n\n20. April 2009 - II ZR 88/08, WM 2009, 1198, Tz. 9). Dies würde aber voraus-\n\nsetzen, dass trotz andauernder Verluste Ausschüttungen an die Gesellschafter \n\nauch dann noch erfolgen, wenn deren Einlagen bis auf den jeweiligen Haf-\n\ntungsbetrag abgeschmolzen sind. Dafür liefert die Konzeption des vorliegenden \n\nFonds keinen Anhalt. \n\n31 \n\nd) Anders als die Revisionserwiderung meint, hat die Beklagte zu 1) auch \n\nkeine Aufklärungspflicht über gezahlte Innenprovisionen verletzt. Zu Recht hat \n\nes das Berufungsgericht ausreichen lassen, dass die an die Rechtsvorgängerin \n\nder Beklagten zu 1) gezahlten Beträge für die Eigenkapitalbeschaffung, die \n\nPlatzierungsgarantie und die Fremdkapitalbeschaffung im Fondsprospekt dem \n\nInhalt und der Höhe nach korrekt ausgewiesen sind. Eine Bank ist im Rahmen \n\neines Beratungsvertrages grundsätzlich nicht verpflichtet, über die korrekte \n\nProspektangabe hinaus von sich aus ungefragt über solche Kosten weiter auf-\n\nzuklären, wenn sie den Prospekt so rechtzeitig dem Anleger übergeben hat, \n\ndass er sich mit seinem Inhalt vertraut machen konnte (BGH, Senatsurteil vom \n\n25. September 2007 - XI ZR 320/06, BKR 2008, 199, Tz. 15, 16). Auch soweit \n\ndie genannten Leistungen an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) als \n\nberatende Bank geflossen sind, handelt es sich - was die Revisionserwiderung \n\nverkennt - zudem nicht um Rückvergütungen, die im Rahmen eines Beratungs-\n\nvertrages über Fondsbeteiligungen offen gelegt werden müssen (Senat, BGHZ \n\n170, 226, Tz. 22 ff.; BGH, Senatsbeschluss vom 20. Januar 2009 - XI ZR \n\n510/07, WM 2009, 405, Tz. 12 f.; BGH, Senatsurteil vom 12. Mai 2009 - XI ZR \n\n586/07, WM 2009, 1274, Tz. 18). Aufklärungspflichtige Rückvergütungen liegen \n\nnur dann vor, wenn - anders als hier - Teile der Ausgabeaufschläge oder Ver-\n\nwaltungsgebühren, die der Kunde über die Bank an die Gesellschaft zahlt, hin-\n\nter seinem Rücken an die beratende Bank umsatzabhängig zurückfließen, so \n\ndass diese ein für den Kunden nicht erkennbares besonderes Interesse hat, \n\ngerade diese Beteiligung zu empfehlen. \n\n32 \n\n33 \n\nB. Anschlussrevision des Klägers \n\nDie Anschlussrevision des Klägers, mit der er sich gegen die Kürzung \n\ndes ersatzfähigen Schadens in Höhe der von ihm erzielten Steuervorteile wen-\n\ndet, ist unbegründet. Dabei kann dahinstehen, ob das Berufungsgericht - von \n\nseinem Standpunkt aus konsequent - bei dem von ihm bejahten Schadenser-\n\nsatzanspruch die Steuervorteile zu Recht in Abzug gebracht hat. Eine weiterge-\n\nhende Verurteilung der Beklagten zu 1) scheidet schon deshalb aus, weil ein \n\nSchadensersatzanspruch mangels Aufklärungspflichtverletzung bereits dem \n\nGrunde nach nicht besteht. \n\nIII. \n\n34 \n\nDas angefochtene Urteil ist nach alledem auf die Revision der Beklagten \n\nzu 1) aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), soweit darin zu ihrem Nachteil entschie-\n\nden worden ist. Da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind, kann der Se-\n\nnat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO) und die Berufung auch \n\nim Übrigen zurückweisen. \n\nzugleich für den \nurlaubsbedingt an der \nUnterschrift gehinderten \nRiBGH Dr. Müller \n\nWiechers Ellenberger Maihold Matthias \n\nVorinstanzen: \n\nLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 23.12.2005 - 2/5 O 599/04 - \n\nOLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 15.10.2008 - 23 U 17/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2008/XI_ZR_338-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-27/xi-zr-338-08","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 172","ref_norm":"172","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2008/XI_ZR_338-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2008/XI_ZR_338-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-27/xi-zr-338-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2008/XI_ZR_338-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:02:19.663654+00:00"}}