{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2008/XI_ZR_337-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2009-10-27","aktenzeichen":"XI ZR 337/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 676 - Beratungsvertrag a) Auch eine optimistische Erwartung der Entwicklung einer Kapitalanlage darf einer Anlageempfehlung zugrunde gelegt werden, wenn die diese Erwartung stützenden Tatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen Entwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist. Darüber hinausgehende Risikoab- schläge, die der einer Prognose innewohnenden Unsicherheit Rechnung tragen sollen, sind für eine angemessene Darstellung des Risikos der Anlage nicht erfor- derlich. b) Inhalt und Umfang der Hinweispflicht zum Risiko eines Totalausfalls hängen bei Empfehlung der Kapitalanlage in einen Immobilienfonds nicht schematisch von ei- ner bestimmten Fremdkapitalquote des Fonds, sondern vielmehr von dessen kon- kreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers ab, der sich nach dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft und dem von ihm verfolgten Anlageziel bestimmt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n27. Oktober 2009 \nWeber, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXI ZR 337/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB § 676 - Beratungsvertrag \n\na) Auch eine optimistische Erwartung der Entwicklung einer Kapitalanlage darf einer \nAnlageempfehlung zugrunde gelegt werden, wenn die diese Erwartung stützenden \nTatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen \nEntwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist. Darüber hinausgehende Risikoab-\nschläge, die der einer Prognose innewohnenden Unsicherheit Rechnung tragen \nsollen, sind für eine angemessene Darstellung des Risikos der Anlage nicht erfor-\nderlich. \n\nb) Inhalt und Umfang der Hinweispflicht zum Risiko eines Totalausfalls hängen bei \nEmpfehlung der Kapitalanlage in einen Immobilienfonds nicht schematisch von ei-\nner bestimmten Fremdkapitalquote des Fonds, sondern vielmehr von dessen kon-\nkreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers ab, der sich \nnach dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft und dem von ihm verfolgten \nAnlageziel bestimmt. \n\nBGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 337/08 - OLG Frankfurt/Main \n LG Frankfurt/Main \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 15. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Wiechers und die \n\nRichter Dr. Müller, Dr. Ellenberger, Maihold und Dr. Matthias \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 23. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 15. Oktober 2008 \n\nim Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der \n\nBeklagten entschieden worden ist. \n\nDie Berufung des Klägers gegen das Urteil der 25. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Frankfurt am Main vom 4. November 2005 wird \n\nauch im Übrigen zurückgewiesen. \n\nDer Kläger hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger nimmt die beklagte Bank auf Schadensersatz wegen fehler-\n\nhafter Anlageberatung in Anspruch. \n\nDer Kläger erwarb auf Empfehlung der Rechtsvorgängerin der Beklag-\n\nten, des Bankhauses H. (nachfolgend: Beklagte), \n\nam 15. Dezember 1994 eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 600.000 DM \n\n(entsprechend 306.775,13 €) an dem geschlossenen Immobilienfonds \"N. \n\n \" \n\n(nachfolgend: Fondsgesell-\n\nschaft), dessen Gesellschaftszweck in der Errichtung und Vermietung zweier \n\nGeschäftshäuser in Berlin bestand. Die Beklagte übersandte dem Kläger \n\nvor dem Beratungsgespräch den Emissionsprospekt der Fondsgesellschaft. Zur \n\nTeilfinanzierung seiner Beteiligung bot die Beklagte ein Darlehen an, das der \n\nKläger in Anspruch nahm. \n\n3 \n\nDie Fondsgesellschaft geriet in finanzielle Schwierigkeiten, da die Miet-\n\neinnahmen aufgrund erheblicher Leerstände hinter den Erwartungen zurück-\n\nblieben und sich die von den Verkäufern der Immobilie für die ersten fünf Jahre \n\nübernommene Mietgarantie zunächst nicht realisieren ließ. Die Beklagte stellte \n\nnach Verhandlungen mit der Fondsgesellschaft und deren Gesellschaftern die \n\nLiquidität der Fondsgesellschaft bis zum 31. Dezember 2007 sicher. \n\n4 \n\nDer Kläger ist der Auffassung, die Beklagte habe nicht ausreichend über \n\ndie Risiken der Anlage aufgeklärt. Mit der Klage hat er die Beklagte auf Rück-\n\nzahlung des Anlagebetrages (306.775,13 €) und der von ihm auf das Darlehen \n\nerbrachten Zinszahlungen (50.200,61 €) Zug um Zug gegen Abtretung des \n\nFondsanteils sowie auf Feststellung in Anspruch genommen, dass die Beklagte \n\nihn von Ansprüchen im Zusammenhang mit der Fondsbeteiligung freizustellen \n\nhat. Die Beklagte ist dem entgegengetreten und hat sich auf eine Verzichtser-\n\nklärung der Gesellschafter sowie auf Verjährung und Verwirkung berufen. \n\n5 \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klä-\n\ngers hat das Berufungsgericht dem Zahlungsantrag unter Abzug von Ausschüt-\n\ntungen, Steuervorteilen und verjährten Zinsrückforderungen in Höhe von \n\n153.412,97 € nebst Zinsen teilweise entsprochen und der Feststellungsklage \n\nstattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die \n\nBeklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist begründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, die in \n\nOLGR Frankfurt 2009, 488 ff. veröffentlicht ist, im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Beklagte hafte dem Kläger aus Prospekthaftung im weiteren Sinne, \n\nda sich ihre Rechtsvorgängerin eines inhaltlich zu beanstandenden Prospekts \n\nbedient habe. Zwischen dem Kläger und der Rechtsvorgängerin der Beklagten \n\nsei ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Ein Anlageberater müsse den \n\nProspekt auf seine innere Plausibilität und insbesondere seine wirtschaftliche \n\nTragfähigkeit prüfen. Der Rechtsvorgängerin der Beklagten hätten bei der von \n\nihr vorgenommenen Schlüssigkeitsprüfung Prospektmängel auffallen müssen, \n\nauf die sie den Kläger hätte hinweisen müssen. \n\n9 \n\nDer Prospekt sei mangelhaft, da die Prognoserechnung und die Er-\n\nfolgsprognose auch aus damaliger Sicht kaufmännisch nicht vertretbar gewe-\n\nsen seien. Die Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengut-\n\nachtens habe ergeben, dass die Prognosen zu einem Zeitpunkt (September \n\n1994) erstellt worden seien, als der Markt für Gewerbeimmobilien in Berlin von \n\neiner besonderen Dynamik geprägt gewesen sei. Auf Grundlage der vom Sach-\n\nverständigen ausgewerteten Literatur hätte in Anbetracht der Unsicherheit der \n\nallgemeinen Lage, des langen Prognosezeitraums von 20 Jahren und des Um-\n\nstands, dass solvente Mieter noch nicht gefunden worden seien, nicht ein Miet-\n\nausfall in Höhe von 2%, sondern mindestens in Höhe von 4% einkalkuliert wer-\n\nden müssen. Soweit der Sachverständige aus der damaligen Sicht angesichts \n\nder Euphorie der Nachwendezeit und der zuzugestehenden Schätzbreite die \n\nAnsetzung von 2% Mietausfall als \"nicht abwegig\" bezeichnet habe, sei dem \n\nnicht beizutreten. Ein Investor, der eigenes Kapital einsetze, könne optimistisch \n\nkalkulieren, wer hingegen ein Zahlenwerk verfasse, das für einen Verkaufs-\n\nprospekt bestimmt sei und den Anlegern nicht nur die Chancen, sondern auch \n\ndie Risiken verdeutlichen solle, dürfe nicht euphorisch denken, sondern müsse \n\nrealistische, kaufmännischen Erfahrungen entsprechende Kalkulationen vor-\n\nnehmen. Auf das mit höheren Mietausfällen verbundene Risiko werde auch in \n\nder verbalen Risikodarstellung des Prospekts nur in verharmlosender Weise \n\nhingewiesen. \n\n10 \n\nEin anderer Prospektfehler bestehe darin, dass der Anleger nicht auf das \n\nRisiko eines Totalverlustes hingewiesen worden sei. Auch wenn es keine gene-\n\nrelle Pflicht zur Aufklärung über einen möglichen Totalverlust gebe, so müsse \n\nzumindest bei einem Fonds, dessen Fremdkapitalquote - wie hier - bei gut 50% \n\nliege, ein entsprechender Hinweis erfolgen. \n\n11 \n\nVon der Kausalität der Prospektfehler für die Anlageentscheidung sei \n\nauszugehen. Diese werde vermutet, ohne dass es darauf ankomme, ob der \n\nKläger den Prospekt gelesen habe. Auch das Verschulden der Rechtsvorgän-\n\ngerin der Beklagten sei zu vermuten. Der Schadensersatzanspruch des Klägers \n\nsei weder verjährt noch verwirkt. Ein Verzicht liege ebenfalls nicht vor. \n\nII. \n\n12 \n\nDiese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung in einem entschei-\n\ndenden Punkt nicht Stand. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, \n\ndass die Beklagte ihre Aufklärungspflicht verletzt hat. \n\n13 \n\n1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, \n\ndass zur streitgegenständlichen Kapitalanlage stillschweigend ein Bera-\n\ntungsvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist, da die Beklagte \n\nmit einer entsprechenden Empfehlung an den Kläger herangetreten ist und tat-\n\nsächlich eine Beratung stattgefunden hat (vgl. Senat, BGHZ 123, 126, 128 und \n\nUrteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 10, jeweils m.w.N.). \n\nDies nimmt auch die Revision hin. \n\n14 \n\n2. In mehrfacher Hinsicht rechtsfehlerhaft ist jedoch die Ansicht des Be-\n\nrufungsgerichts, dass die Beklagte den Kläger falsch beraten habe, weil sie bei \n\nder Prüfung des zur Beratung herangezogenen Prospekts aufklärungspflichtige \n\nFehler hätte erkennen müssen. \n\n15 \n\na) Das Berufungsgericht ist - für die Beklagte allerdings rechtlich vorteil-\n\nhaft - schon im Ansatz von einem unzutreffenden Prüfungsmaßstab ausgegan-\n\ngen. Es hat verkannt, dass sich die aus einem Beratungsvertrag ergebene \n\nPflicht zur objektgerechten Beratung nicht darauf beschränkt, einen über die \n\nKapitalanlage herausgegebenen Prospekt lediglich auf seine innere Schlüs-\n\nsigkeit hin zu überprüfen. Die Prüfung auf Schlüssigkeit und innere Plausibilität \n\nkann im Rahmen eines Anlagevermittlungsvertrages ausreichend sein, wenn \n\nein Anlageprodukt ohne Beratung vertrieben wird (Senat, BGHZ 178, 149, \n\nTz. 11; BGH, Urteil vom 5. März 2009 - III ZR 17/08, WM 2009, 739, Tz. 11, \n\njeweils m.w.N.). Der Berater schuldet dagegen nicht nur eine zutreffende, voll-\n\nständige und verständliche Mitteilung von Tatsachen, sondern darüber hinaus \n\nauch eine fachmännische Bewertung, um eine dem Anleger und der Anlage \n\ngerecht werdende Empfehlung abgeben zu können. Die Bank hat daher eine \n\nAnlage, die sie empfehlen will, zuvor mit banküblichem kritischen Sachverstand \n\nzu prüfen (Senat, BGHZ 123, 126, 129; 178, 149, Tz. 12; ebenso BGH, Urteil \n\nvom 5. März 2009 - III ZR 302/07, WM 2009, 688, Tz. 13, zur Beratung durch \n\neinen unabhängigen Anlageberater). \n\n16 \n\nb) Unabhängig von dem anzulegenden Prüfungsmaßstab hält die Auf-\n\nfassung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe auf Fehler des Prospekts \n\nhinweisen müssen, revisionsrechtlicher Prüfung schon deshalb nicht Stand, weil \n\ndie vom Berufungsgericht angenommenen Prospektfehler nicht bestehen. \n\n17 \n\naa) Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, haftet eine Bank, \n\ndie die gebotene Prüfung eines von ihr verwendeten Fondsprospekts unterlässt, \n\njedoch gleichwohl den Eindruck erweckt, die Anlage mit positivem Ergebnis ge-\n\nprüft zu haben, nach dem Schutzzweck der verletzten Prüfungs- und Offenba-\n\nrungspflicht nur dann, wenn der Emissionsprospekt der geschuldeten Prüfung \n\nin einem für die Anlageentscheidung wesentlichen Punkt nicht standgehalten \n\nhätte (vgl. BGH, Urteil vom 5. März 2009 - III ZR 17/08, WM 2009, 739, Tz. 13). \n\nDas wäre anzunehmen, wenn ein Risiko erkennbar geworden wäre, über das \n\nder Anleger hätte aufgeklärt werden müssen, oder wenn erkennbar geworden \n\nwäre, dass eine Empfehlung der Kapitalanlage nicht anleger- und/oder objekt-\n\ngerecht ist (BGHZ 178, 149, Tz. 14). \n\n18 \n\nbb) Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Ansicht des Beru-\n\nfungsgerichts, ein solcher Prospektfehler bestehe darin, dass unter Missach-\n\ntung der Grundsätze vorsichtiger Kalkulation das Mietausfallrisiko im Prospekt \n\nunrealistisch niedrig mit nur 2% und nicht, wie es angemessen gewesen wäre, \n\nmit 4% der zu erwartenden Mieterträge in Ansatz gebracht worden sei. Damit \n\nhat das Berufungsgericht in rechtlicher Hinsicht die Anforderungen überspannt, \n\ndie an Prognosen in einem zur Anlageberatung herangezogenen Prospekt zu \n\nstellen sind. \n\n19 \n\n(1) Zu den Umständen, über die der Prospekt ein zutreffendes und voll-\n\nständiges Bild zu vermitteln hat, gehören allerdings auch die für die Anlageent-\n\nscheidung wesentlichen Prognosen über die voraussichtliche künftige Ent-\n\nwicklung des Anlageobjekts (BGH, Urteil vom 12. Juli 1982 - II ZR 175/81, \n\nWM 1982, 862, 865). Jedoch übernimmt der Prospektherausgeber grundsätz-\n\nlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsäch-\n\nlich eintritt. Das Risiko, dass sich eine aufgrund anleger- und objektgerechter \n\nBeratung getroffene Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, trägt \n\nder Anleger (BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, \n\n851, Tz. 12). Dessen Interessen werden dadurch gewahrt, dass Prognosen im \n\nProspekt durch Tatsachen gestützt und ex-ante betrachtet vertretbar sein müs-\n\nsen. Sie sind nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksich-\n\ntigung der sich abzeichnenden Risiken zu erstellen (BGH, Urteile vom 12. Juli \n\n1982 - II ZR 175/81, WM 1982, 862, 865 und vom 18. Juli 2008 - V ZR 71/07, \n\nWM 2008, 1798, Tz. 11; Assmann in Assmann/Schütze, Handbuch des Kapital-\n\nanlagerechts, 3. Aufl., § 6 Rn. 89; Siol in Schimansky/Bunte/Lwowski, Bank-\n\nrechts-Handbuch, 3. Aufl., § 45 Rn. 55; Vortmann/Hauptmann, Prospekthaftung \n\nund Anlageberatung, § 3 Rn. 65). \n\n20 \n\n(2) Gemessen hieran hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom-\n\nmen, das Mietausfallrisiko sei bei der Prognose der Mieterträge nicht in gebote-\n\nnem Umfang berücksichtigt. \n\n21 \n\nOhne Erfolg rügt die Revision zwar, das Berufungsgericht habe sich oh-\n\nne eigene Sachkunde über die fachkundige Einschätzung des Sachverständi-\n\ngen hinweggesetzt, ein Ansatz des Mietausfallwagnisses in dieser Höhe sei \n\naufgrund der zuzugestehenden Schätzbreite und der Euphorie der Nachwende-\n\nzeit aus damaliger Sicht letztlich \"nicht abwegig\" oder \"unvertretbar\" gewesen. \n\nDas Berufungsgericht hat vielmehr die Sachkunde des Sachverständigen nicht \n\nangezweifelt und dessen fachkundige Bewertung, die Angaben im Prospekt \n\nzum Mietausfallrisiko seien aus damaliger Sicht vertretbar gewesen, seinen \n\nrechtlichen Erwägungen zugrunde gelegt. \n\n22 \n\nEs hat sich jedoch rechtsfehlerhaft nicht auf die Prüfung beschränkt, ob \n\ndie Prognose aus damaliger Sicht vertretbar war, sondern weitergehend ver-\n\nlangt, der Verkaufsprospekt müsse eine realistische, kaufmännischen Erfahrun-\n\ngen entsprechende vorsichtige Kalkulation enthalten. Erst auf Grundlage dieser \n\nzusätzlichen rechtlichen Anforderung ist es zu der Überzeugung gelangt, dass \n\ndas Mietausfallrisiko nicht mit 2%, sondern mindestens mit 4% der Mieterträge \n\nhätte einkalkuliert werden müssen. Über die Vertretbarkeitsprüfung hinausge-\n\nhende Risikoabschläge, die der einer Prognose notwendig innewohnenden Un-\n\nsicherheit Rechnung tragen sollen, sind indes für eine angemessene Darstel-\n\nlung des Risikos der Anlage nicht erforderlich. Auch wenn die hier prognosti-\n\nzierten Mieterträge, wie der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten \n\nund seiner mündlichen Anhörung angegeben hat, auf der zum Zeitpunkt der \n\nPrognoseerstellung allgemein bestehenden Erwartung gründen, die Bevölke-\n\nrungszahl Berlins und damit auch der Bedarf an Büroraum werde stark steigen, \n\nso darf diese optimistische Erwartung der Prognose einer zukünftigen Entwick-\n\nlung zugrunde gelegt werden, solange die die Erwartung rechtfertigenden Tat-\n\nsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen \n\nEntwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist (vgl. BGH, Senatsurteil vom \n\n21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 15, Urteile vom 18. Juli 2008 \n\n- V ZR 71/07, WM 2008, 1798, Tz. 11 und V ZR 70/07, WM 2008, 1837, Tz. 12; \n\nsiehe auch BGH, Urteil vom 24. Februar 1992 - II ZR 89/91, WM 1992, 685, \n\n690). Weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Sachvortrag \n\nder Parteien ist zu entnehmen, dass dies hier nicht der Fall ist. \n\n23 \n\n(3) Die Beklagte musste den Kläger auch nicht darauf hinweisen, dass \n\nder Berliner Büroimmobilienmarkt zum Zeitpunkt der Prospekterstellung von \n\neiner besonderen Dynamik (Neuentwicklung der Stadtbereiche im Zentrum Ber-\n\nlins, erwarteter Umzug zahlreicher Bundesbehörden und Auslandsvertretungen, \n\nerwarteter starker Anstieg der Bevölkerungszahl und des Bürobedarfs) geprägt \n\nwar, die zu einer generellen Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung ge-\n\nführt hat. Dass zum Zeitpunkt ihrer Erstellung vertretbare Prognosen immer mit \n\ndem Risiko einer abweichenden negativen Entwicklung behaftet sind und sich \n\ndie Entwicklung der Rentabilität einer Kapitalanlage nicht mit Sicherheit voraus-\n\nsagen lässt, gehört zum Allgemeinwissen und bedarf keiner besonderen Aufklä-\n\nrung durch die beratende Bank (BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 - XI ZR \n\n63/05, WM 2006, 851, Tz. 16; vgl. auch BGH, Urteil vom 18. Juli 2008 \n\n- V ZR 71/07, WM 2008, 1798, Tz. 14). Die damals bestehende besondere Si-\n\ntuation Berlins, die ebenfalls allgemein bekannt und daher nicht aufklärungsbe-\n\ndürftig war, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. \n\n24 \n\ncc) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht einen weiteren aufklä-\n\nrungspflichtigen Prospektmangel darin gesehen, dass auf ein Totalausfallrisiko \n\nnicht hingewiesen worden sei. Das Berufungsgericht ist insoweit davon ausge-\n\ngangen, bei einem Immobilienfonds, dessen Fremdkapitalquote bei ca. 50% \n\nliegt, müsse stets auf das Risiko hingewiesen werden, der Anleger könne mit \n\nseinem gesamten Einlagekapital ausfallen. Ein solcher Grundsatz besteht nicht. \n\n25 \n\nInhalt und Umfang der Beratungspflicht hängen nicht schematisch von \n\neiner bestimmten Fremdkapitalquote der jeweiligen Kapitalanlage, sondern \n\nvielmehr von deren konkreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf \n\ndes Anlegers ab, der sich nach dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft \n\nund dem von ihm verfolgten Anlageziel bestimmt (vgl. Senat, BGHZ 123, 126, \n\n128 f.; BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, \n\nTz. 12). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus der \n\nFremdkapitalquote eines Immobilienfonds kein strukturelles Risiko, das dem \n\nAnleger gegenüber gesondert aufklärungsbedürftig ist. Anders als dies bei ei-\n\nnem Filmfonds sein könnte, bei dem der Misserfolg der Produktion unmittelbar \n\neinen entsprechenden Verlust des eingebrachten Kapitals nach sich ziehen \n\ndürfte (vgl. etwa BGH, Urteile vom 14. Juni 2007 - III ZR 125/06, WM 2007, \n\n1503, Tz. 15 und III ZR 300/05, WM 2007, 1507, Tz. 14), steht bei einem Im-\n\nmobilienfonds, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, selbst bei unzurei-\n\nchendem Mietertrag den Verbindlichkeiten der Gesellschaft zunächst der Sach-\n\nwert der Immobilie gegenüber. Zu einem Totalverlust des Anlagebetrages kann \n\nes also erst dann kommen, wenn die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft \n\nden Wert der Immobilie vollständig aufzehren. Auch wenn ein (teilweise) fremd-\n\nfinanzierter Fonds, wie das Berufungsgericht hervorgehoben hat, zusätzlich \n\nZins- und Tilgungsleistungen zu erbringen hat und im Fall der Verwertung der \n\nFondsimmobilie das Risiko besteht, dass der Erlös hinter den Kreditverbindlich-\n\nkeiten zurückbleibt, so ergibt sich daraus kein Risiko, auf das die Beklagte den \n\nKläger im Rahmen ihrer Beratung hätte gesondert hinweisen müssen. Solange \n\nder Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belas-\n\ntungen - wie hier - im Prospekt zutreffend dargestellt sind, sind die sich daraus \n\nergebenden, vom Berufungsgericht aufgezeigten Risiken allgemeiner Natur, \n\nAnlegern wie dem Kläger regelmäßig bekannt und damit nicht aufklärungsbe-\n\ndürftig. Etwas anderes kann sich dann ergeben, wenn weitere, dem Anleger \n\nunbekannte, risikoerhöhende Umstände hinzutreten, etwa ein überteuerter Er-\n\nwerb der Immobilie, der Einsatz von Eigenkapital für investitionsfremde Zwecke \n\noder der Verfall der betreffenden Immobilienpreise. Dafür ist hier jedoch nichts \n\ndargetan oder sonst ersichtlich. \n\n26 \n\n27 \n\nIII. \n\nDie angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Grün-\n\nden als richtig dar (§ 561 ZPO). \n\n1. Das Berufungsgericht ist - entgegen der Ansicht der Revisionserwide-\n\nrung - zu Recht davon ausgegangen, dass in dem der Beratung zugrundelie-\n\ngenden Prospekt die Lage des Objekts zutreffend dargestellt worden ist und \n\ninsoweit keine Aufklärungspflicht der Beklagten bestand. Nach den Angaben \n\ndes Sachverständigen, die auch von der Revisionserwiderung nicht angegriffen \n\nwerden, war damals zu erwarten, dass am maßgeblichen Standort zumindest \n\neine Lage der Kategorie 1 b entstehe, was im allgemeinen Sprachgebrauch als \n\n\"Top-Standort\" gelte. Die von der Revisionserwiderung aufgezeigten Prospekt-\n\nangaben, wonach die Immobilie \"im Zentrum der Stadt Berlin hervorragend po-\n\nsitioniert\" sei und eine \"sehr gute Geschäftslage\" biete, stehen dazu nicht in Wi-\n\nderspruch. Die hinzutretende allgemeine Bewertung des Standorts als \"beste \n\nLage\" ist auch aus Sicht eines Anlegers ohne weiteres als subjektives Werturteil \n\nund werbende Anpreisung des Anlageobjekts zu verstehen (vgl. Senat, BGHZ \n\n169, 109, Tz. 24 ff.). \n\n28 \n\n2. Auch das Risiko, dass die Kommanditistenhaftung der Anleger trotz \n\nvollständig erbrachter Einlageleistung wieder auflebt, ist entgegen der Ansicht \n\nder Revisionserwiderung im Prospekt zutreffend und klar wiedergegeben. Zu \n\nRecht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass in diesem Zu-\n\nsammenhang der Hinweis auf § 172 Abs. 4 HGB, dessen Regelungsgehalt im \n\nProspekt richtig erläutert wird, ausreichend ist. Anders als die Revisionserwide-\n\nrung meint, wird der Anleger durch den Zusatz, das Wiederaufleben werde auf-\n\ngrund der Haftsumme von nur 50% der Pflichteinlage \"aller Voraussicht nach \n\nvermieden\", nicht in die Irre geführt. Durch die niedrigere Haftsumme wird das \n\nRisiko reduziert, dass die eingezahlte Einlage nach Verlusten in den Folgejah-\n\nren die Haftsumme nicht mehr deckt. Auch die Konzeption des vorliegenden \n\nFonds, durch steuerrechtliche Sonderabschreibungen Verluste herbeizuführen, \n\nrechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Zwar mindern solche Verluste die \n\nKapitalkonten der Gesellschafter und können damit grundsätzlich zu einem \n\nWiederaufleben der Haftung führen (BGHZ 109, 334, 340 ff.; BGH, Urteil vom \n\n20. April 2009 - II ZR 88/08, WM 2009, 1198, Tz. 9). Dies würde aber voraus-\n\nsetzen, dass trotz andauernder Verluste Ausschüttungen an die Gesellschafter \n\nauch dann noch erfolgen, wenn deren Einlagen bis auf den jeweiligen Haftungs-\n\nbetrag abgeschmolzen sind. Dafür liefert die Konzeption des vorliegenden \n\nFonds keinen Anhalt. \n\nIV. \n\n29 \n\nDas angefochtene Urteil ist nach alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 \n\nZPO), soweit darin zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Da kei-\n\nne weiteren Feststellungen zu treffen sind, kann der Senat in der Sache selbst \n\nentscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO) und die Berufung auch im Übrigen zurückwei-\n\nsen. \n\nzugleich für den \nurlaubsbedingt an \nder Unterschrift ge- \nhinderten RiBGH \nDr. Müller \n\nWiechers Ellenberger Maihold Matthias \n\nVorinstanzen: \n\nLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 04.11.2005 - 2/25 O 573/04 - \n\nOLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 15.10.2008 - 23 U 348/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2008/XI_ZR_337-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-27/xi-zr-337-08","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"HGB","ref":"§ 172","ref_norm":"172","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2008/XI_ZR_337-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2008/XI_ZR_337-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-27/xi-zr-337-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2008/XI_ZR_337-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:02:10.933125+00:00"}}